Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:2701

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
26-03-2019
Datum publicatie
28-03-2019
Zaaknummer
200.242.171/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering tot ontbinding huurovereenkomst door woningbouwcorporatie vanwege huurachterstand wordt in hoger beroep niet toegewezen. De achterstand is inmiddels betaald, ook de verhuurster is tekortgeschoten in haar verplichtingen (hoewel die tekortkoming de huurder niet het recht gaf op te schorten) en is de huurder niet tegemoet gekomen. Huurder huurde de woning al enkele tientallen jaren. Onder deze omstandigheden rechtvaardigt de tekortkoming van de huurder (die ten onrechte de huur opschortte om de corporatie onder druk te zetten) de ontbinding van de huurovereenkomst niet.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.242.171/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6461753 \ CV EXPL 17-7751)

arrest van 26 maart 2019

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellant],

2. [appellante],

wonende te [A] ,

hierna: [appellante],

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. J.M. Jansen, kantoorhoudend te Roden,

tegen

Stichting Woonborg,

gevestigd te Tynaarlo,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Woonborg,

niet verschenen.

1 Het verloop van de procedure in eerste aanleg

1.1

Het verloop van de procedure in eerste aanleg blijkt uit het vonnis van 10 april 2018 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Assen (hierna: de kantonrechter).

2 Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- de appeldagvaarding van 20 juni 2018;
- de memorie van grieven (met producties).

2.2

Vervolgens hebben [appellanten] c.s. de processtukken ingediend en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vorderingen van [appellanten] c.s. in hoger beroep strekken ertoe dat het vonnis van
10 april 2018 wordt vernietigd, dat de vorderingen van Woonborg alsnog worden afgewezen en Woonborg veroordeeld wordt tot terugbetaling (te vermeerderen met wettelijke rente) van wat [appellanten] c.s. op grond van het te vernietigen vonnis aan Woonborg hebben voldaan, een en ander met veroordeling van Woonborg in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met nasalaris.

3 De vaststaand feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

Woonborg verhuurt al geruime tijd de woning aan het adres [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning) aan [appellant] . De huur bedroeg in november 2017 € 574,05 per maand.

3.3

[appellante] is de partner van [appellant] . Zij woont met hem in de woning.

3.4

Woonborg heeft in 2014 de naast de woning gelegen woning aan de [a-straat 2] te [A] verkocht.

3.5

Op 19 februari 2010 heeft een landmeter van het kadaster een Relaas van bevindingen opgesteld. Het relaas van bevindingen vermeldt dat het is opgesteld “Naar aanleiding van: splitsing, aangevraagd door Woonborg (…).”
In het relaas wordt verder onder meer opgemerkt:
Tussengrens 46-48, 50, 52 en 54-56 is midden tussenmuur naar voren en achteren verlengen (tot kant mandelig pad en tot bestaande voorgrens.
Tussengrens 48-50 (van Noord-West naar Zuid-Oost) verlengde kant muur, kant muur, midden tussenmuur, kant muur, verlengde kant muur tot aan kant muur schuur, aangekomen op kant muur schuur zoekt de grens midden tussenmuur schuur op, deze wordt naar achteren verlengd.”.

3.6

Volgens [appellant] heeft Woonborg een deel van de door hem gehuurde achtertuin verkocht aan de eigenaar van de woning [a-straat 2] te [A] . Partijen hebben daarover in december 2016 gecorrespondeerd. In een brief van 15 december 2016 aan [appellant] heeft Woonborg onder meer het volgende geschreven:
Ik heb u per brief geïnformeerd n.a.v. de bevindingen van de gemeente, zowel Woonborg als de gemeente hebben geen overbouw of diefstal van grond geconstateerd evenals de aanbouw die vergunning vrij mag worden gebouwd staat op de erfgrens.
Helaas kunnen wij hierin verder niets voor u betekenen, mocht u het niet eens zijn met onze bevindingen laat Woonborg u vrij door het kadaster een nieuwe meting te laten verrichten op uw eigen kosten.

3.6

[appellant] heeft vanaf januari 2017 een huurachterstand laten ontstaan, aanvankelijk
door € 100,- per maand niet te betalen, later door de helft van de verschuldigde huur te betalen en nog later de volledige huur onbetaald te laten.

3.7

In een brief van 28 augustus 2017 aan de door Woonborg ingeschakelde deurwaarder heeft [appellant] onder meer geschreven:
Met verbazing heb ik kennis genomen van u schrijven d.d. 23 augustus 2017.
Temeer daar ik een dag tevoor telefonisch contact heb gehad met Woonborg.
Ik heb hun aangeboden de achterstallige huur te voldoen op voorwaarde, dat ik antwoord krijg op mijn aangetekende brief van 22 december 2016.
In een brief van 24 september 2017 schreef [appellant] onder meer:
Ik had u en Woonborg voorgesteld om de achterstallige huur over te maken, op voorwaarde dat ik antwoord zou krijgen op mijn aangetekende brief van 22 december 2016.
Zoals u kunt vaststellen is dat niet gebeurd.
We huren ongeveer 30 jaar een strook van 6 meter en 30 centimeter met daarop de woning met bijbehorend schuurtje.
Dit geldt ook voor iedere tussenwoning van dit type.
Naar mijn mening kan Woonborg daar niets van verkopen.
Heb wel de indruk dat ze zich daar bewust van zijn, daarom reageren ze niet op telefoon, bezoek, brieven, zelfs op aangetekende brief geen antwoord.
Het lijkt mij verstandig de betaling van de huur op te schorten, tot we weer een rechte strook van 6,30 meter huren.

3.8

Per 31 oktober 2017 bedroeg de huurachterstand € 3.397,71.

4 De vorderingen, het verweer en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Woonborg heeft [appellant] en [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter. Zij heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd tussen haar en [appellant] en ontruiming van de woning door [appellant] , met veroordeling van [appellante] ontruiming te gehengen en te gedogen. Verder heeft Woonborg gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en de huur vanaf 1 november 2017 tot aan de ontruiming, te vermeerderen met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

4.2

[appellanten] c.s. hebben verweer gevoerd. Zij hebben aangegeven de huur niet (volledig) te hebben betaald omdat Woonborg niet heeft gereageerd op de hiervoor aangehaalde brief van 22 december 2016.

4.3

De kantonrechter heeft, nadat Woonborg had gerepliceerd en [appellanten] c.s. hadden nagelaten te dupliceren, de vorderingen van Woonborg toegewezen. De kantonrechter heeft onder meer overwogen dat Woonborg het verweer van [appellanten] c.s. heeft weersproken en dat [appellanten] c.s. door niet te dupliceren hun verweer onvoldoende hebben onderbouwd.

5 De bespreking van de grieven

5.1

[appellanten] c.s. komen met grief 1 op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij het verweer, door niet te dupliceren, onvoldoende hebben onderbouwd. Volgens hen berust dit oordeel op een juridische en feitelijke misslag. Het hof stelt bij de bespreking van deze grief voorop dat [appellanten] c.s. met de kwalificatie ‘misslag’ geen recht doen aan het vonnis van de kantonrechter. Van een misslag is sprake bij een evidente fout. Dat van een dergelijke, voor ieder duidelijke, fout sprake is, volgt niet uit de toelichting van [appellanten] c.s. op de grief. [appellanten] c.s. miskennen dat zij in eerste aanleg hun verweer zeer summier hebben onderbouwd en dat zij de gelegenheid niet hebben benut om dat verweer verder te onderbouwen, naar aanleiding van de reactie van Woonborg op dat verweer. Onder deze omstandigheden is het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] c.s. hun verweer onvoldoende hebben onderbouwd niet onjuist, laat staan dat het een misslag is.

5.2

In de toelichting op de grief voeren [appellanten] c.s. verder aan dat en waarom [appellant] zich terecht op opschorting kan beroepen, waardoor hij niet in verzuim is gekomen en ontbinding van de overeenkomst niet gerechtvaardigd is. Zij hebben aangevoerd dat Woonborg in 2014 een deel van de door [appellant] gehuurde tuin heeft verkocht aan de buren van [a-straat 2] . Deze buren hebben de schutting verwijderd en op het aan [appellant] gehuurde deel een bijgebouw gerealiseerd. De achtertuin van de door [appellant] gehuurde woning is daardoor smaller geworden. [appellanten] c.s. beroepen zich voor deze stelling op het veldwerk van het kadaster, dat overigens dateert van voor de verkoop, en op een viertal schriftelijke verklaringen van buren en vrienden, die erop neerkomen dat de schutting tussen de woningen [a-straat 1] en [a-straat 2] eerder “een stukje verder richting [a-straat 2] stond”. Volgens [appellanten] c.s. hebben zij deze kwestie herhaalde malen bij Woonborg aan de orde gesteld, maar heeft Woonborg een en ander niet gecorrigeerd en is daardoor toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Bovendien heeft zij nadat zij daarover een onjuist standpunt had ingenomen (weergegeven in de in rechtsoverweging 3.6 aangehaalde brief van 15 december 2016) geweigerd daarover met [appellanten] c.s. in gesprek te gaan. [appellanten] c.s. menen dan ook dat [appellant] terecht de huurbetalingen (gedeeltelijk) heeft opgeschort. Van verzuim was dan ook geen sprake, aldus [appellanten] c.s.

5.3

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] c.s., overigens anders dan in eerste aanleg, hun stelling dat Woonborg een deel van het gehuurde verkocht heeft aan de eigenaar van [a-straat 2] voldoende onderbouwd. [appellanten] c.s. hebben gesteld dat de schutting tussen de achtertuin van de woning en [a-straat 2] is verplaatst in de richting van de woning, waardoor de achtertuin smaller is geworden. Zij hebben hun stelling onderbouwd met de overgelegde schriftelijke verklaringen, die er alle op neerkomen dat de schutting inderdaad is verplaatst. Woonborg heeft niet gesteld dat de schutting voorafgaand aan deze verplaatsing niet de grens vormde tussen het gehuurde en het naastgelegen erf, zodat ervan moet worden uitgegaan dat de grens tussen het gehuurde en het erf van [a-straat 2] in de achtertuin (onder meer) door de toen nog niet verplaatste schutting werd aangegeven. Indien de schutting nadien is verplaatst, zoals [appellanten] c.s. onvoldoende bestreden hebben gesteld, is een deel van het gehuurde in gebruik gegeven aan de eigenaar van [a-straat 2] . [appellanten] c.s. hebben gesteld dat dit gedeelte aan de eigenaar is verkocht en Woonborg heeft ook die stelling onvoldoende weersproken. Integendeel, uit de in rechtsoverweging 3.6 aangehaalde brief van Woonborg van 15 december 2016, waarin Woonborg schrijft dat geen sprake is van diefstal of overbouw, volgt dat Woonborg van oordeel is dat de eigenaar van [a-straat 2] rechthebbende is op dit gedeelte. Door het gedeelte van het gehuurde aan een derde te verkopen, kwam Woonborg een kernverplichting uit de huurovereenkomst niet na, te weten de verhuurde zaak (geheel) aan de huurder ter beschikking houden. Omdat [appellant] kon blijven beschikken over het grootste gedeelte van de woning en het erf, was sprake van een gedeeltelijke niet nakoming.

5.4

[appellanten] c.s. betogen dat zij vanwege de tekortkoming van Woonborg hun verplichting tot huurbetaling mogen opschorten. Dit betoog faalt. Opschorting is een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. Een beroep op opschorting kan worden gebruikt als pressiemiddel om de verhuurder aan te sporen alsnog na te komen (door bijvoorbeeld de gebreken te herstellen of stoornis op te heffen), dan wel als opmaat voor een beroep op huurvermindering of (partiële) ontbinding. Voor huurvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW is een daarop gerichte vordering noodzakelijk. Voor (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst uit hoofde van artikel 7:210 of 7:279 BW is een daarop gerichte vordering dan wel een buitenrechtelijke verklaring die voldoet aan het bepaalde in artikel 6:276 BW nodig.

Nu [appellant] niet heeft gesteld dat hij een van bovengenoemde vorderingen heeft ingesteld en hiervan ook overigens niet is gebleken, is van opschorting van de verplichting tot huurbetaling in afwachting van een beslissing op een vordering tot huurvermindering of (partiële) ontbinding geen sprake. Ook kan opschorting niet meer dienen om Woonborg tot actie te bewegen. Immers, door verkoop en inbezitgeving van de betreffende strook grond, is nakoming door Woonborg tegenover [appellant] blijvend onmogelijk, zodat het belang van [appellant] bij opschorting ook in dat opzicht niet meer aanwezig is. Ook dit betekent dat [appellant] geen beroep (meer) kan doen op opschorting, zeker niet in de mate waarin deze heeft plaatsgehad.

5.5

[appellant] is door de huur (gedeeltelijk) onbetaald te laten tekortgeschoten in zijn betalingsverplichting. Dat betekent niet zonder meer dat de vordering tot ontbinding toewijsbaar is. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. De afweging die in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, geschiedt niet slechts aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en gevolgen van de ontbinding), maar alle overige omstandigheden van het geval kunnen van belang zijn. Zo kan ten gunste van de schuldenaar bijvoorbeeld rekening worden gehouden met het feit dat hij na het intreden van zijn verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald, met de aard van de desbetreffende overeenkomst, met de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten, of met de omstandigheid dat de schuldenaar zich niet bewust was van de tekortkoming. Het hof verwijst voor een en ander naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), waarin de Hoge Raad de regels die gelden bij een vordering tot ontbinding van een (huur)overeenkomst heeft uiteengezet.

5.6

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt het feit dat [appellant] de huur heeft ingehouden de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de inhouding van de huur een reactie is op de toerekenbare tekortkoming van Woonborg en bedoeld is om Woonborg te bewegen een en ander recht te zetten, dat [appellant] zich steeds bereid heeft verklaard alsnog te betalen wanneer Woonborg met een oplossing zou komen en aannemelijk heeft gemaakt dat hij na het vonnis van de kantonrechter de volledige openstaande huur alsnog heeft betaald. Bovendien staat vast dat [appellant] de woning al enkele tientallen jaren van Woonborg huurt, terwijl niet aannemelijk is geworden dat hij eerder in zijn verplichting tot huurbetaling is tekortgeschoten. Er is dan ook sprake van een incident, waartoe Woonborg de aanleiding heeft gegeven.

5.7

De slotsom is dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar zijn. In zoverre slaagt grief 1. Dat geldt ook voor grief 2, voor zover daarin wordt opgekomen tegen toewijzing van deze vorderingen. De grieven falen voor zover zij zijn gericht tegen de toewijzing van de vordering tot betaling van de achterstallige huur met rente en kosten.

5.8

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen voor zover de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en schadevergoeding op grond van de ontbinding zijn toegewezen en voor zover [appellanten] c.s. zijn veroordeeld in de proceskosten en voor het overige bekrachtigen. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat beide partijen op relevante onderdelen in het ongelijk zijn gesteld. Het hof ziet daarin aanleiding de proceskosten in beide instanties te compenseren. Dat betekent dat de vordering van [appellanten] c.s. tot terugbetaling van wat zij op grond van het vonnis van de kantonrechter hebben voldaan toewijsbaar is voor wat betreft de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.

6
6. De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:


bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor wat betreft de veroordeling tot betaling van achterstallige huur (met wettelijke rente), de huur vanaf 31 oktober 2017 en de buitengerechtelijke incassokosten;

vernietigt het vonnis voor het overige, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en schadevergoeding vanwege de ontbinding af;

compenseert de proceskosten in beide instanties, in die zin dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen;

veroordeelt Woonborg om aan [appellanten] c.s. terug te betalen wat zij op grond van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg aan Woonborg hebben voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over het terug te betalen bedrag vanaf de dag van betaling tot en met de dag van de terugbetaling;

verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordeling tot terugbetaling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. W.F. Boele en is in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2019 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.