Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:2664

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
26-03-2019
Datum publicatie
28-03-2019
Zaaknummer
200.185.565/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst boerderij, rechtbank heeft vordering op twee zelfstandige gronden afgewezen, vordering is gericht op bij dagvaarding gevoegde concept-koopovereenkomst, stellingen in hoger beroep sluiten niet op vordering aan. Grief tegen 1 afwijzingsgrond faalt, zodat overige grieven buiten beschouwing blijven.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.185.565/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/19/98267)

arrest van 26 maart 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. J. Bolt, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. H.J. Berends, kantoorhoudend te Zwolle.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 mei 2018 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Ingevolge het vermelde tussenarrest is een comparitie van partijen bepaald op

10 januari 2019. Op de comparitie zijn partijen, vergezeld van hun advocaten, verschenen. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan het procesdossier is toegevoegd. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

1.2

De vordering van [appellant] luidt, samengevat, de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, (hierna: de rechtbank) van 28 mei 2014 (tussenvonnis) en

16 december 2015 (eindvonnis) te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellant] (zie 3.1) alsnog toe te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

2 De feiten

2.1

De rechtbank heeft onder de rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.7 van het tussenvonnis de feiten vastgesteld, waartegen geen grieven zijn gericht of overigens van

bezwaren is gebleken. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.

2.2

[geïntimeerde] is eigenaar van een boerenbedrijf, gelegen aan het [a-straat 1]

in [A] . In ieder geval in de periode vanaf 2003 t/m 2012 exploiteerde [geïntimeerde] een melkveebedrijf. Op een strook grond van 2,44 ha rustte een voorkeursrecht van de moeder van [geïntimeerde] .

2.3

[geïntimeerde] heeft op 18 maart 2003 aan Schelhaas Makelaardij B.V. opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van zijn boerenbedrijf. In 2012 was de aldaar werkzame [B] zijn contactpersoon.

2.4

Eind 2011/begin 2012 toonde [appellant] belangstelling het boerenbedrijf van [geïntimeerde] te kopen. Hij werd bijgestaan door makelaar [C] . [appellant] heeft via zijn makelaar meerdere keren een bod uitgebracht. Het derde bod betrof een bedrag van € 950.000,- en had betrekking op het boerenbedrijf zonder melkquotum en een (verpachtte) veldkavel van 14 ha.

2.5

De moeder van [geïntimeerde] heeft van haar voorkeursrecht gebruik gemaakt en de strook grond van 2,44 ha bij overeenkomst van 20 juli 2012 gekocht.

2.6

In juli 2012 heeft adviseur [B] een concept-koopovereenkomst opgesteld, inhoudende de verkoop aan [appellant] van het boerenbedrijf met een totaal oppervlakte van 19.91.01 ha tegen een koopprijs van € 905.000,-. In artikel 4.1 van de concept-koopovereenkomst is opgenomen dat [appellant] uiterlijk op 14 september 2012 een bankgarantie van € 905.000,- heeft te verstrekken. Voorts bevat artikel 16 van de concept-koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud. In artikel 18 van de concept-koopovereenkomst, getiteld ‘Schriftelijke vastlegging’, is in lid 1 opgenomen:

“Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze akte hebben ondertekend.”

2.7

Adviseur [B] heeft bij brief van 23 juli 2012 de concept-koopovereenkomst toegezonden aan makelaar [C] .

2.8

In de e-mail van 27 juli 2012 heeft makelaar [C] aan adviseur [B] enige vragen gesteld en opmerkingen gemaakt over de artikelen 4, 5, 16 en 17 van de concept-koopovereenkomst.

2.9

Op 1 augustus 2012 heeft op het boerenbedrijf een bespreking plaatsgevonden in aanwezigheid van [geïntimeerde] , zijn vriendin [D] , [appellant] , makelaar [C] en adviseur [B] . Aan het slot van de bespreking is een afspraak gemaakt voor de ondertekening van de koopovereenkomst op 2 augustus 2012 om 16.00 uur.

2.10

Vervolgens heeft adviseur [B] de concept-koopovereenkomst aangepast. Ook de aangepaste koopovereenkomst heeft betrekking op de verkoop van het boerenbedrijf van [geïntimeerde] met een totaal oppervlakte van 19.91.01 ha tegen een koopprijs van € 905.000,-. De akte van levering zou uiterlijk op 22 oktober 2012 worden verleden. Het bedrag aan bankgarantie is in artikel 4.1 van de aangepaste koopovereenkomst verlaagd naar € 400.000,- en de datum waarop die bankgarantie uiterlijk diende te worden verstrekt, is bepaald op

24 september 2012. Verder bevat de aangepaste koopovereenkomst een

financieringsvoorbehoud en was artikel 18 lid 1 van de aangepaste koopovereenkomst gelijkluidend aan artikel 18 lid 1 van de concept-koopovereenkomst.

2.11

Op 2 augustus 2012 heeft [geïntimeerde] te kennen gegeven de aangepaste koopovereenkomst niet te ondertekenen en van verkoop van zijn boerenbedrijf af te zien. [geïntimeerde] heeft de aan Schelhaas Makelaardij B.V. gegeven bemiddelingsopdracht ingetrokken.

2.12

Op 13 december 2013 heeft [appellant] op een aantal onroerende zaken van [geïntimeerde] conservatoir beslag tot levering doen leggen.

2.13

[geïntimeerde] heeft het melkveebedrijf inmiddels omgeschakeld naar een akkerbouwbedrijf.

3 De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft na wijziging van zijn primaire eis gevorderd primair:

  • -

    dat voor recht wordt verklaard dat de aangepaste koopovereenkomst, overgelegd als productie 2 bij dagvaarding, de weergave is van de tussen partijen gesloten mondelinge koopovereenkomst met dien verstande dat de daarin vermelde termijnen door de rechtbank nader worden ingevuld;

  • -

    [geïntimeerde] wordt veroordeeld, op straffe van een dwangsom, medewerking te verlenen aan de levering van het verkochte en bij weigering van die medewerking te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring van [geïntimeerde] ;

  • -

    [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de schade die hij ten gevolge van de uitgestelde levering lijdt, nader op te maken bij staat.

Subsidiair heeft [appellant] gevorderd ontbinding van de koopovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de daaruit voortvloeiende schade, nader op te maken bij staat.

Primair en subsidiair heeft [appellant] gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke- en proceskosten.

3.2

Bij vonnis in het incident van 3 juli 2013 heeft de rechtbank toegelaten dat [geïntimeerde] Schelhaas Makelaardij B.V. in vrijwaring oproept, hetgeen [geïntimeerde] bij dagvaarding van

2 augustus 2013 heeft gedaan. Vervolgens heeft de rechtbank bij vonnis van

20 november 2013 in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak een comparitie van partijen gelast, welke op 6 maart 2014 is gehouden.

3.3

In het daarop gevolgde tussenvonnis heeft de rechtbank in de hoofdzaak [appellant] opgedragen te bewijzen dat partijen op 1 augustus 2012 mondeling de koop/verkoop van het boerenbedrijf met bijbehorend perceel van [geïntimeerde] zijn overeengekomen, zoals is neergelegd in de bij dagvaarding als productie 2 overgelegde aangepaste koopovereenkomst. In het eindvonnis heeft de rechtbank in de hoofdzaak geoordeeld dat [appellant] niet in de bewijslevering is geslaagd, zodat de rechtbank de vorderingen van [appellant] heeft afgewezen en hem in de proceskosten heeft veroordeeld. In de vrijwaringszaak is iedere beslissing aangehouden.

4 De beoordeling in hoger beroep

4.1

[appellant] heeft acht grieven ontwikkeld. Met grief 7 bestrijdt [appellant] dat artikel 18 van de aangepaste koopovereenkomst is overeengekomen. De grieven 1 t/m 6 hebben betrekking op de vraag of de aangepaste koopovereenkomst is overeengekomen, waarbij grief 1 ziet op een door de rechtbank in rechtsoverweging 4.1 neergelegd feit, grief 2 de in het tussenvonnis aan [appellant] gegeven bewijsopdracht bestrijdt en de grieven 3 t/m 6 betrekking hebben op de bewijswaardering. Grief 8 is een veeggrief en bestrijdt de beslissing van de rechtbank de vordering van [appellant] af te wijzen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.2

[appellant] heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] aan [geïntimeerde] een aantal biedingen heeft gedaan, dat op basis van die biedingen vervolgens adviseur [B] in juli 2012 een concept-koopovereenkomst aan [appellant] en makelaar [C] heeft toegezonden welke concept-koopovereenkomst op 1 augustus 2012 op het boerenbedrijf van [geïntimeerde] is besproken, waarna [B] de overeengekomen wijzigingen in de aangepaste koopovereenkomst heeft verwerkt, welke aangepaste koopovereenkomst in de loop van de middag van 2 augustus 2012 door beide partijen zou worden ondertekend. Op deze grondslag heeft [appellant] primair gevorderd voor recht te verklaren dat de aangepaste koopovereenkomst, als productie 2 aan de dagvaarding gehecht, de weergave is van de tussen partijen gesloten mondelinge koopovereenkomst en subsidiair de koopovereenkomst te ontbinden onder toekenning van schadevergoeding nader op te maken bij staat.

4.3

Voor de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat het eindvonnis van de rechtbank aldus wordt verstaan dat de vordering van [appellant] op twee zelfstandige gronden is afgewezen. De eerste grond is dat [appellant] er niet gerechtvaardigd op heeft kunnen vertrouwen dat een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen (r.ov. 2.5). De tweede grond is dat voor zover er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, neergelegd in de aangepaste koopovereenkomst, volgens artikel 18 van die aangepaste koopovereenkomst pas verplichtingen uit die overeenkomst voortvloeien als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dat laatste is niet het geval, zodat ook op deze grond de vordering door de rechtbank wordt afgewezen (r.ov. 2.6).

4.4

Met grief 7 bestrijdt [appellant] de tweede afwijzingsgrond. [appellant] voert aan dat artikel 18 een standaardbepaling is waarover partijen niet hebben gesproken, niet over hebben onderhandeld en geen overeenstemming over hebben bereikt. Hierdoor maakt die bepaling volgens [appellant] geen deel uit van de mondelinge koopovereenkomst.

4.5

Aan zijn stelling in grief 7 dat partijen artikel 18 in de aangepaste koopovereenkomst niet zijn overeengekomen heeft [appellant] in zijn vorderingen geen consequenties verbonden. Zijn vorderingen zien (uitsluitend) op de aangepaste koopovereenkomst, waarvan artikel 18 deel uitmaakt, die als bijlage 2 aan de dagvaarding is gehecht. [appellant] heeft niet een vordering ingesteld die betrekking heeft op een (mondelinge) koopovereenkomst zonder artikel 18. Voor zover grief 7 al zou slagen, kan dat daarom niet tot toewijzing van een vordering leiden.

4.6

Ten overvloede voegt het hof hieraan toe dat [appellant] zijn stelling in grief 7 onvoldoende heeft onderbouwd. Na enige biedingen heeft adviseur [B] in juli 2012 een concept-koopovereenkomst in de onderhandelingen ingebracht. Op die concept-koopovereenkomst heeft makelaar [C] bij brief van 27 juli 2012 gereageerd met enige vragen en opmerkingen. Over artikel 18 van de concept-koopovereenkomst is geen opmerking gemaakt. Vervolgens heeft op 1 augustus 2012 een bespreking plaatsgevonden, waarbij de concept-koopovereenkomst is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat bij die gelegenheid [appellant] of zijn makelaar bezwaar tegen artikel 18 van de concept-koopovereenkomst hebben gemaakt. Vervolgens heeft adviseur [B] de volgens hem overeengekomen wijzigingen in de aangepaste koopovereenkomst verwerkt en aan partijen toegezonden. Onder deze omstandigheden is de enkele stelling van [appellant] dat partijen niet over artikel 18 van de aangepaste koopovereenkomst hebben gesproken onvoldoende onderbouwing dat partijen die bepaling niet zijn overeengekomen.

4.7

In hoger beroep heeft [appellant] nog aangevoerd dat voor zover artikel 18 tot de aangepaste koopovereenkomst behoort, [geïntimeerde] in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door een beroep te doen op die bepaling.

4.8

Op zichzelf is denkbaar dat onder uitzonderlijke omstandigheden het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een partij zich op een contractuele bepaling beroept. Bij de beoordeling van een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft de rechter de nodige terughoudendheid te betrachten. In dit geval heeft [appellant] geen feiten en omstandigheden gesteld die een dergelijk beroep kunnen dragen. In het licht van de onderhandelingen, waarbij ook [appellant] werd bijgestaan door een deskundige en die onderhandelingen vanaf 23 juli 2012 werden gevoerd aan de hand van een concept-koopovereenkomst, is de enkele omstandigheid dat artikel 18 van de concept-koopovereenkomst niet expliciet is besproken daartoe onvoldoende.

4.9

Het voorgaande leidt ertoe dat grief 7 faalt. Daarmee heeft [appellant] geen belang meer bij behandeling van de andere grieven, die betrekking hebben op de andere afwijzingsgrond van zijn vordering.

5 Slotsom

5.1

De vordering van [appellant] is in eerste aanleg op twee zelfstandige gronden afgewezen. Eén van die gronden is het beroep op artikel 18 van de aangepaste koopovereenkomst waartegen grief 7 is gericht. Grief 7 slaagt niet, zodat de met die grief bestreden zelfstandige afwijzingsgrond blijft bestaan. [appellant] heeft daardoor bij de behandeling van de overige grieven geen belang.

5.2

Bij deze uitkomst wordt [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, waarbij het hof het salaris van de advocaat zal bepalen op basis van tarief II (2 punten).

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] , tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 314,- voor griffierecht en op € 2.148, - voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. I.F. Clement en mr. C.S. Huizinga en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 26 maart 2019.