Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:2636

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
26-03-2019
Datum publicatie
29-03-2019
Zaaknummer
200.221.890
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht, ontbinding

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.221.890/02

(zaaknummer rechtbank 5459429 CV EXPL 16-16387)

arrest van 26 maart 2019

in de zaak van

[Appellant] ,

wonende te [Woonplaats] ,

appellante in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: [Appellant] ,

advocaat: mr. J. Werle,

tegen:

1. de vennootschap onder firma

[Geïntimeerde 1] ,

gevestigd te [Vestigingsplaats] ,

en haar vennoten

2. [Geïntimeerde 2] ,

3. [Geïntimeerde 3] ,

wonende te [Woonplaats] ,

geïntimeerden in het hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna: [Geïntimeerden] ,

advocaat: mr. B.W.G. Orth.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 28 december 2016 en 14 juni 2017 (deelvonnis) die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, sector kanton, zittingsplaats Arnhem) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 14 augustus 2017, tevens houdende memorie van grieven en wijziging van eis en/of grondslag,

- de memorie van antwoord.

2.2.

Op 19 december 2017 is de zaak (met zaaknummer 200.221.890/01) ambtshalve geroyeerd.

2.3.

Op 23 januari 2018 is de zaak (met zaaknummer 200.221.890/02) door partijen opgebracht.

2.4.

Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Producties 1 tot en met 16 zoals genoemd in de appel dagvaarding zijn door het hof opgevraagd en op 12 maart 2019 ontvangen.

3 De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2.

Sinds 1 april 2002 huurt [Geïntimeerden] van (thans) [Appellant] een restaurant met bovenwoning, gelegen aan de [Adres] te [Stad] .

3.3.

Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt:

De huurprijs zal bij vooruitbetaling uiterlijk op iedere laatste dag van de maand moeten zijn voldaan zonder enige korting of beroep of compensatie in maandelijkse termijn groot elk € 3.290,-- […].

3.4.

Artikel 5 van de huurovereenkomst luidt:

Indien de huurder na aanneming gedurende tien dagen in verzuim blijft met de betaling van de verschuldigde huurpenningen, verbeurd hij een dadelijk opeisbare boete […] ten belope twee procent van de betreffende huurtermijn voor elke maand of gedeelte daarvan dat het verzuim voortduurt […].

3.5.

Volgens een door [Appellant] opgesteld overzicht zijn door [Geïntimeerden] de maandelijkse huurbedragen te laat betaald, als volgt:

2004: 12 maal

2005: 10 maal

2006: 0 maal

2007: 1 maal

2008: 7 maal

2009: 11 maal

2010: 10 maal

2011: 8 maal

2012: 2 maal

2013: 7 maal

2014: 11 maal

2015: 8 maal

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[Appellant] heeft in eerste aanleg in conventie – na wijziging van eis en samengevat – gevorderd dat de tussen [Appellant] en [Geïntimeerden] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het restaurant wordt ontbonden op grond van aan [Geïntimeerden] toerekenbare tekortkomingen, met veroordeling van [Geïntimeerden] om het restaurant te ontruimen. Verder vordert zij de veroordeling van [Geïntimeerden] tot betaling van (primair) de boete ex artikel 23 van de huurovereenkomst ad € 74.312,27, subsidiair zodanig gematigd bedrag als de rechtbank in goede justitie juist en billijk zal achten, (meer) subsidiair de boetes ex artikel 5 van de huurovereenkomst, gerekend over de periode vanaf oktober 2011, met veroordeling van [Geïntimeerden] in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

In reconventie heeft [Geïntimeerden] verzocht om de benoeming van een deskundige die de huurprijs moet vaststellen.

4.2.

De kantonrechter heeft bij deelvonnis van 14 juni 2017 in het dictum de vorderingen van [Appellant] in conventie afgewezen en in de reconventie een deskundige benoemd omtrent de nadere vaststelling van de huur van het horecabedrijfspand met bovenwoning en iedere verdere beslissing aangehouden. De vordering en de beslissing in reconventie maakt geen deel uit van dit hoger beroep.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

In hoger beroep vordert [Appellant] onder aanvoering van zes grieven dat het hof het bestreden vonnis van 14 juni 2017 zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [Appellant] zal toewijzen, waarbij zij haar eis aldus heeft gewijzigd:

"dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden resp. ontbonden verklaard wegens voornoemde toerekenbare tekortkomingen van [Geïntimeerden] , met veroordeling van [Geïntimeerden] om het gehuurde binnen twee weken na betekening van het te dezer zake te wijzen arrest geheel te ontruimen en bezemschoon, in de oorspronkelijke en goede staat, aan [Appellant] op te leveren en aan de laatste ter algehele vrije beschikking te stellen, met overhandiging van de sleutels, alsmede met veroordeling van [Geïntimeerden] om aan [Appellant] te betalen de boetes ex art, 5 van de huurovereenkomst gerekend over de periode vanaf oktober 2011, alsmede de door [Appellant] (eventueel, zulks met het oog op in redelijkheid door [Appellant] te nemen schadebeperkende maatregelen) als gevolg van deze ontbinding te lijden schade, in het bijzonder die ter zake van gederfde huurpenningen, vorenbedoelde boetes en schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

voorts vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten ad € 2.943,57 (inclusief 6% kantoorkosten en BTW) en ten slotte met veroordeling van [Geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, alsook in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente."

5.2.

Tegen deze eiswijziging is geen bezwaar gemaakt en het hof ziet geen grond om de eiswijzigingen ambtshalve buiten beschouwing te laten. Het hof zal daarom op de gewijzigde eis beslissen.

5.3.

Met grief I wordt geklaagd over de feitenvaststelling door de kantonrechter. Bij de klacht heeft [Appellant] geen belang, want het hof heeft de zijns inziens voor de hier te maken beoordeling relevante feiten hiervóór zelf vastgesteld. De grieven II tot en met IV stellen in de kern aan de orde de vraag of door [Geïntimeerden] de contractuele boete op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst verbeurd is en of de tekortkomingen van [Geïntimeerden] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

5.4.

Om vast te stellen of [Geïntimeerden] toerekenbaar tekortgeschoten is en een boete verschuldigd is geworden, moeten de desbetreffende bepalingen uit de overeenkomst worden uitgelegd. Voor beantwoording van de vraag wat partijen op dit punt zijn overeengekomen komt het dan aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

5.5.

Artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt wanneer de huur betaald moet zijn: iedere maand voor de eerste dag van die maand. Dat geeft enerzijds aan wanneer de betreffende vordering opeisbaar is en het is anderzijds een voor “voldoening bepaalde termijn”, in de zin van artikel 6:83 sub a BW (een fatale termijn), nu niet gebleken is dat die termijn een andere strekking heeft. Dat wil zeggen dat iedere keer dat de huur niet volledig en voor de eerste dag van de maand is betaald, [Geïntimeerden] op dat punt tekortschiet en in verzuim is komen te verkeren. Grief II is in zoverre terecht voorgesteld.

5.6.

Dat betekent echter nog dat nog niet dat [Geïntimeerden] daarmee ook – zonder meer – de contractuele boete van artikel 5 van de huurovereenkomst verschuldigd is. Artikel 5 van de huurovereenkomst bepaalt dat de boete verschuldigd is, als [Geïntimeerden] “na aanneming” tien dagen in verzuim blijft met de betaling. Met partijen en de kantonrechter leest het hof dat als “na aanmaning”. [Appellant] lijkt te betogen dat zij kan volstaan met één enkele aanmaning, dat de huur vanaf dat moment tijdig moet zijn betaald en dat daarna de boete zonder meer verschuldigd is als [Geïntimeerden] niet tijdig, of tenminste niet binnen tien dagen na de eerste van de desbetreffende maand, de huur voldoet. Door [Appellant] is echter niet toegelicht waarop zij die uitleg baseert. Het hof is van oordeel dat de bewoordingen van artikel 5 van de huurovereenkomst inhouden dat de contractuele boete pas verschuldigd is als voor de desbetreffende maand [Geïntimeerden] is aangemaand tot betaling en daarna tien dagen in verzuim is gebleven met betaling van de huur van die maand. Uit de stellingen van [Appellant] is niet af te leiden dat hiermee iets heel anders is bedoeld, zodat ook [Geïntimeerden] van die uitleg mochten uitgaan. Daaruit volgt dat het op de weg van [Appellant] ligt om niet alleen te stellen dat de huur van een bepaalde maand te laat is betaald, maar ook dat [Geïntimeerden] tot betaling is aangemaand als bedoeld in artikel 5 voormeld en na ontvangst van die aanmaning tien dagen in verzuim is gebleven.

5.7.

[Appellant] vordert de boetes vanaf oktober 2011. In de toelichting op grief I verwijst [Appellant] naar brieven van 5 april 2012, 14 oktober 2014, een e-mail van 6 maart 2015, brieven van 8 april 2015, 6 mei 2015 en 20 mei 2015. Dat [Geïntimeerden] verder is aangemaand tot de betaling van huur op de in artikel 5 bedoelde wijze is door [Appellant] niet gesteld. Uit het door [Appellant] zelf overgelegde overzicht blijkt dat de huur van april 2012 tijdig is voldaan, zodat daar geen boete verschuldigd kan zijn. De huur van oktober 2014 is in termijnen betaald en de laatste termijn is op 17 oktober 2014 ontvangen. Wat daar ook verder van zij, kan de termijn van 10 dagen na ontvangst van de brief niet verstreken zijn, omdat de aanmaning kennelijk pas op 14 oktober 2014 is verstuurd. De laatste deelbetaling van de huur van maart 2015 is ontvangen op 9 maart 2015, de laatste deelbetaling (€ 500,00) voor de maand april op 14 april 2015, en de laatste deelbetaling voor de maand mei is op 4 mei 2015 ontvangen. Ook al die bedragen zijn dus ontvangen binnen 10 dagen na verzending van de betreffende aanmaningsbrief. Ook voor die maanden kan [Geïntimeerden] geen boete verschuldigd zijn geworden.

5.8.

Dat wil zeggen dat de gevorderde boetes terecht afgewezen zijn, omdat uit het hetgeen door [Appellant] is gesteld – bij de door het hof geoordeelde uitleg – niet kan volgen dat [Geïntimeerden] de in artikel 5 bedoelde boetes is verschuldigd geworden. Grief III faalt daarom.

5.9.

Met grief IV komt [Appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat in dit geval de wanprestatie van [Geïntimeerden] niet voldoende ernstig is om de ontbinding van de huur en de ontruiming te rechtvaardigen. Het feit dat de huur te laat betaald is, levert (steeds) een tekortkoming op aan de zijde van [Geïntimeerden] en iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden (artikel 6:265 BW), tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [Geïntimeerden] heeft zich erop beroepen dat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen. Het hof volgt [Geïntimeerden] daarin. De tekortkomingen bestaande uit niet tijdige huurbetalingen zelf zijn – ook samen genomen – niet van zodanig gewicht dat deze de ontbinding en haar gevolgen kunnen rechtvaardigen. De huur werd altijd betaald, weliswaar structureel te laat, maar meestal in de eerste week van de desbetreffende maand en altijd voor het einde van die maand. In voorkomend geval werden ook de incassokosten voldaan. Anders dan [Appellant] kennelijk meent, kan een betaling door een derde in het licht van artikel 6:30 BW niet zonder meer worden beschouwd als een tekortkoming van [Geïntimeerden] . Artikel 6:29 BW bepaalt dat een schuldenaar, zoals [Geïntimeerden] , zonder toestemming van de schuldeiser ( [Appellant] ) niet bevoegd is het verschuldigde in delen te voldoen. Die toestemming neemt het hof aan, omdat [Appellant] nooit een concrete deelbetaling geweigerd heeft. Voor zover een deelbetaling te laat is voldaan, levert dat een (gedeeltelijke) tekortkoming op, voor zover de betaling vóór de overeengekomen vervaltermijn volledig is gedaan, niet. [Geïntimeerden] voert wat betreft de gevolgen voor hem van een eventuele ontbinding aan dat de onderneming (met acht werknemers) afhankelijk is van deze locatie, dat er investeringen zijn gedaan in het pand die nog niet zijn terugverdiend en dat de huurovereenkomst ook ziet op de bovenwoning, waar [Geïntimeerden] met zijn gezin woont. Die omstandigheden zijn door [Appellant] niet gemotiveerd weersproken. Gelet daarop is het hof van oordeel dat de geringe ernst van de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaruit voor [Geïntimeerden] voortvloeiende gevolgen niet rechtvaardigen. Aldus faalt ook Grief IV.

5.10.

Grief V faalt, omdat door [Appellant] onvoldoende onderbouwt dat hij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, die verband hielden met het innen van achterstallige huurpenningen.

6 De slotsom

6.1.

Grief I faalt bij gebrek aan belang. Grief II slaagt gedeeltelijk, maar dat leidt niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. Ook de grieven III, IV en V falen. Grief VI faalt omdat nu [Appellant] in eerste aanleg terecht in de proceskosten in conventie is veroordeeld.

6.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [Geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 716,00

- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt × tarief II)

6.3.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

7.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem) van 14 juni 2017 voor zover in conventie gewezen;

7.2.

verwijst de zaak naar de kantonrechter (rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem) om op de hoofdzaak (in reconventie) te worden beslist;

7.3.

veroordeelt [Appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Geïntimeerden] vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

7.4.

veroordeelt [Appellant] in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval [Appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

7.5.

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

7.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, M.A.M. Vaessen en R.F. Groos, en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2019.

griffier rolraadsheer