Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:2625

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
26-03-2019
Datum publicatie
04-04-2019
Zaaknummer
200.204.152
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst sportterreinen. Rechtsverwerking, stilzwijgende overeenkomst tot het laten vervallen van een ontbindende voorwaarde.

De huurovereenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarden dat uiterlijk op 31 december 2000 zou worden gestart met bouwactiviteiten. Die activiteiten worden pas (veel) later gestart, maar partijen gaan desondanks door met de uitvoering van de overige verplichtingen uit de overeenkomst tot in 2015. Huurder kan dan niet meer een beroep doen op de ontbindende voorwaarde: de aanspraken die daaruit voor haar voortvloeien zijn verwerkt. Indien er geen sprake van rechtsverwerking zou zijn, zouden partijen het vervallen van de ontbindende voorwaarde stilzwijgend zijn overeengekomen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
TvPP 2019, afl. 5, p. 156
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.204.152

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, 4678502)

arrest van 26 maart 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

David Lloyd Health & Fitness B.V.,

gevestigd te Veldhoven,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: David Lloyd,

advocaat: mr. H.H. van Steijn,

tegen

de stichting Stichting De Vechtsebanen,

kantoorhoudend te Utrecht,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Vechtsebanen,

advocaat: mr. P.C.J. Twaalfhoven.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 27 februari 2018 hier over.

1.2

In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is gehouden op 12 december 2018; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.

1.3

Met instemming van partijen is ter zitting bepaald dat arrest zal worden gewezen.

2 De vaststaande feiten

2.1

De volgende gebeurtenissen staan in deze zaak vast en worden daarom als uitgangspunten genomen bij de beoordeling:

  • -

    Op 21 augustus 2000 is tussen partijen een overeenkomst gesloten (‘Huurovereenkomst nr. 1’) waarbij Vechtsebanen tot 31 januari 2045 grond met daarop gebouwde tennishallen heeft verhuurd aan David Lloyd (die toen nog Cannons heette). Daarbij heeft David Lloyd zich verplicht tot betaling van een huurprijs, die jaarlijkse met 2,5% werd verhoogd, van een omzet gerelateerde vergoeding (de ‘Kicker’) en van een eenmalige startvergoeding van f 3.000.000. De Huurovereenkomst nr. 1 houdt in dat zij niet tussentijds kan worden opgezegd.

  • -

    Artikel 12.1 van de Huurovereenkomst nr 1. houdt in:

“Deze overeenkomst is van rechtswege ontbonden, tenzij partijen alsnog anders overeenkomen, indien:


3. niet uiterlijk in december 2000 kan worden gestart met de bouw van project Cannons”.

  • -

    In april 2001 is begonnen met de bouw van het in artikel 12.1 onder 3. bedoelde project (aanleg van een fitnessclub). De overheidsvergunningen die daarvoor nodig waren zijn pas in februari 2001 verleend en met de bouw is (ruim) na december 2000 begonnen.

  • -

    David Lloyd heeft de huurovereenkomst tegen 1 december 2016 opgezegd, dit bij brief van 24 november 2015.

2.2

Er zijn meer vaststaande feiten opgenomen in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.19 van het bestreden vonnis van 17 augustus 2016. Vechtsebanen heeft terecht opgemerkt dat daarbij (op blad 5, 5e regel van onderen van het bestreden vonnis) een datum staat, ‘27/8/2000’, die onjuist is: dit had ‘21/08/2000’ moeten zijn. Vechtsebanen wil bovendien meer van de onweersproken gebleven stellingen vermeld hebben dan de kantonrechter heeft gedaan. Hieronder zal het hof motiveren welke van die feiten en omstandigheden relevant zijn. De grote hoeveelheid citaten uit de correspondentie tussen partijen doet afbreuk aan de leesbaarheid van dit arrest, zodat hieronder zal worden vermeld welke van de vaststaande feiten en omstandigheden verder nog betekenis hebben bij de beoordeling van het geschil.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Samengevat heeft David Lloyd zich op het standpunt gesteld dat zij na 31 december 2000 de huurobjecten heeft gebruikt op basis van een mondelinge overeenkomst, dan wel op basis van een overeenkomst zoals voorzien in artikel 7A:1609 (oud) BW voor gevallen waarin het gebruik van het gehuurde na afloop van de overeengekomen duur door de huurder wordt voortgezet. De inhoud van dergelijke overeenkomsten wordt geheel door regelend recht bepaald, zodat de opzegging geldig is en de huurovereenkomst is beëindigd. Zij heeft gevorderd om in het vonnis, in verklaringen voor recht, de door haar geschetste rechtsverhouding tussen partijen vast te leggen.

3.2

Vechtsebanen heeft zich tegen deze vorderingen verweerd. Volgens de tekst van artikel 12.1 mag die overeenkomst op 31 december 2000 zijn ontbonden, maar partijen hebben die overeenkomst gedurende vijftien jaar uitgevoerd waarbij zij noch vóór 31 december 2000 noch daarna enig voorbehoud hebben gemaakt. Hierdoor zijn partijen stilzwijgend overeengekomen dat de ontbindingsclausule is vervallen, althans heeft David Lloyd afstand gedaan van haar recht om zich op de ontbinding te beroepen, aldus het verweer van Vechtsebanen.

3.3

In het eindvonnis van 17 augustus 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van David Lloyd afgewezen op grond dat David Lloyd haar recht om zich op de ontbinding van Huurovereenkomst nr. 1 te beroepen had verwerkt. David Lloyd is veroordeeld in de proceskosten.

4 De motivering van de beslissing in het principaal hoger beroep

4.1

David Lloyd heeft in haar memorie van grieven het oordeel dat er sprake is van rechtsverwerking ter discussie gesteld. Zij heeft niet betwist dat partijen zich tot in het jaar 2015, toen partijen overleg met elkaar hebben gevoerd nadat financiële omstandigheden het David Lloyd moeilijk maakten om haar verplichtingen uit Huurovereenkomst nr. 1 volledig na te komen, steeds zonder het maken van enig voorbehoud hebben gedragen alsof Huurovereenkomst nr. 1 hun rechtsbetrekking beheerste. Voor zover in die overeenkomst is afgeweken van het regelend recht, deden partijen dat volgens haar onverplicht en kon dit gebeuren doordat partijen zich er niet van bewust waren dat de schriftelijk gesloten overeenkomst was ontbonden.

4.2

Rechtsverwerking is een toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Terzijde, want het hof past Nederlands recht toe, alleen al omdat beide partijen in Nederland zijn gevestigd: de rechters in de Common Law landen kennen dit leerstuk als estoppel. Rechtsverwerking zou tot gevolg hebben dat David Lloyd geen beroep meer kan doen op de met Vechtsebanen overeengekomen regel dat Huurovereenkomst nr. 1 is ontbonden doordat in december 2000 nog niet is begonnen met de bouw van het Cannons project. De bevoegdheid om een dergelijke inbreuk te maken op de contractuele verhoudingen tussen partijen mag uitsluitend terughoudend worden gebruikt. Of het beroep van David Lloyd op de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, hangt af van een waardering van alle in de procedure gebleken feiten en omstandigheden.

4.3

In de ogen van David Lloyd kan er in dit geval geen sprake zijn van rechtsverwerking omdat de ontbinding geen recht is, maar een door partijen bij overeenkomst aangewezen gebeurtenis met een constitutief gevolg. Dit argument gaat niet op. Het gaat om het verlies van een aanspraak die David Lloyd had kunnen ontlenen aan artikel 12.1 onder 3 van de Huurovereenkomst nr. 1. Dat rechtsverwerking niet bij voorbaat beperkt is tot rechten/ verplichtingen, blijkt overigens ook uit de tekst van artikel 6:2 lid 2 BW: daarin wordt niet gesproken over het buiten toepassing blijven van een recht, maar van een regel. De rechtsverwerking treft het beroep van David Lloyd op het ontbonden zijn van de Huurovereenkomst nr. 1. Uit dit laatste blijkt dat de klacht van grief II (op de ontbinding hoeft geen beroep te worden gedaan omdat zij van rechtswege heeft plaatsgevonden) op een onjuiste redenering berust. Grief II faalt.

4.4

David Lloyd stelt dat zij zich al die tijd niet bewust was van de ontbinding uit hoofde van artikel 12.1 onder 3 van de Huurovereenkomst nr. 1. Zij legt daarbij ten onrechte de kantonrechter in de mond dat hij er in zijn vonnis vanuit is gegaan dat David Lloyd zich wel van de ontbinding per 31 december 2000 bewust was – dit blijkt niet uit het bestreden vonnis.
Het hof vindt het op grond van de hieronder beschreven gedragingen van David Lloyd evident dat zij en Vechtsebanen tot eind 2015 geen rekening hebben gehouden met een ontbinding, maar dat leidt niet tot een andere beslissing dan de kantonrechter heeft gegeven. Ook indien iemand zich niet bewust is van een regel, kan zijn bevoegdheid om zich op die regel te beroepen door rechtsverwerking worden aangetast.
Voor zover onbewustheid bij David Lloyd te wijten was aan onvoldoende juridisch inzicht, moet dat in de verhouding tussen partijen voor haar rekening blijven.

4.5

De Huurovereenkomst nr. 1 wijkt in meerdere opzichten af van Nederlands regelend recht. Dit geldt niet alleen voor de (ongebruikelijk) lange duur van de huurperiode, maar ook onder meer voor de al genoemde startvergoeding van f 3.000.000, voor de bouwactiviteiten (waaronder de aanleg van de parkeerplaatsen), voor de indexering van de huurprijs en voor het opnemen van een omzet gerelateerde component van de huurprijs (de Kicker). David Lloyd en Vechtsebanen hebben beiden, vóór en na 31 december 2000, steeds grotendeels gehandeld conform deze bijzondere verplichtingen van de Huurovereenkomst nr. 1 en de daaraan voorafgaande afspraken uit augustus 2000, en David Lloyd heeft daarbij forse investeringen gepleegd.
Anders dan aanvankelijk overeengekomen heeft David Lloyd de startvergoeding van f 3.000.000 niet ineens, maar in gedeeltes betaald, en heeft zij daarop ook vóór 31 december 2000 deelbetalingen verricht. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel en ondersteunt zelfs het beroep van Vechtsebanen op rechtsverwerking: David Lloyd heeft uit wat er besproken is op de bouwvergaderingen van 15 november 2000 en 31 januari 2001 moeten begrijpen dat de bouwvergunning pas na december 2000 zou worden afgegeven en zij heeft daarna toch zonder voorbehoud de startvergoeding afbetaald.

4.6

Er zijn meer gedragingen die bijdragen aan het oordeel dat David Lloyd zich niet meer op de ontbinding kon beroepen. David Lloyd heeft niet geprotesteerd tegen verwijzingen in de correspondentie van Vechtsebanen naar de inhoud van de Huurovereenkomst nr. 1. Vechtsebanen heeft de huur steeds conform de indexering van de Huurovereenkomst nr. 1 verhoogd en David Lloyd heeft de aldus verhoogde huur betaald.
David Lloyd heeft ook zelf in haar correspondentie met Vechtsebanen onmiskenbaar naar de Huurovereenkomst nr. 1 verwezen. Een voorbeeld hiervan is het mailbericht van 22 juni 2007 (productie 39 bij conclusie van antwoord), waarin [Financial manager David Lloyd] , financial manager Europe van David Lloyd, over de Kicker aan [Secretaris van Vechtsebanen] , secretaris van het bestuur van Vechtsebanen, schreef over bijlage 2 bij de huurovereenkomst. Ook schreef zij daarin: het huurcontract spreekt van kalenderjaren.
David Lloyd heeft bovendien een capital sum van € 70.667 aan Vechtsebanen betaald om de huurverplichtingen for the remainder of the lease period af te kopen, nadat zij meer parkeerplaatsen had laten aanleggen dan volgens artikel 1.1 van de Huurovereenkomst nr. 1 was toegestaan.

4.7

Aan de beschreven gedragingen van David Lloyd en de lange duur van de periode waarin deze plaatsvonden heeft Vechtsebanen het vertrouwen mogen ontlenen dat de Huurovereenkomst nr. 1, met de daarin opgenomen lange duur van de huurperiode tussen partijen, gold en zou blijven gelden, ook al was er niet vóór 1 januari 2001 met de bouw gestart. Hiermee is het beroep op de ontbinding van de overeenkomst onverenigbaar. Op grond hiervan falen ook de grieven I en III.

4.8

In haar toelichting op grief IV beklaagt David Lloyd zich over de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan het beroep dat Vechtsebanen in eerste aanleg heeft gedaan op rechtsverwerking. De kantonrechter heeft geoordeeld dat David Lloyd haar recht had verwerkt om zich te beroepen op de ontbinding van de overeenkomst, die het gevolg was van de vervulling van de voorwaarde van artikel 12.1 sub 3 van de Huurovereenkomst nr. 1, terwijl Vechtsebanen volgens David Lloyd het verweer had gevoerd dat de overeenkomst niet is ontbonden.
Of het oordeel van de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd in eerste aanleg gaat, kan in het midden blijven. In haar reactie op deze grief bij memorie van antwoord/ grieven heeft Vechtsebanen namelijk naar voren gebracht dat David Lloyd in de memorie van grieven haar verweer verkeerd heeft geïnterpreteerd. Vechtsebanen heeft zich daarmee aangesloten bij de uitleg die de kantonrechter aan dat verweer heeft gegeven. Voor zover die uitleg in eerste aanleg onjuist zou zijn geweest en/of David Lloyd door deze interpretatie is verrast, heeft Vechtsebanen in hoger beroep – tijdig alsnog het verweer gevoerd dat de kantonrechter in haar processtukken in eerste aanleg heeft gelezen en heeft David Lloyd daarop in elk geval in hoger beroep kunnen reageren. Ook indien de klacht gegrond zou zijn, kan zij niet tot een andere beslissing leiden. Grief IV kan alleen al daarom niet tot een andere beslissing leiden.

4.9

Indien één of meer van de grieven tóch gegrond zouden zijn en het beroep op rechtsverwerking ten onrechte zou zijn gehonoreerd, zou het bestreden vonnis eveneens moeten worden bekrachtigd. Uit de hierboven in rechtsoverweging 4.5 en 4.6 weergegeven gedragingen van partijen (kort gezegd: het onverkort uitvoeren van de afspraken, ook waar die afspraken niet uit regelend huurrecht konden zijn voortgevloeid) heeft Vechtsebanen afgeleid en ook redelijkerwijs mogen afleiden dat partijen stilzwijgend zijn overeengekomen om de ontbindende voorwaarde te laten vervallen, dit op basis van de in de artikelen 3:33 en 3:35 BW neergelegde wilsvertrouwensleer (vergelijk HR 11 maart 1977. NJ 1977/521 - ‘Kribbebijter’). Het in rechtsoverweging 4.6 van dit arrest beschreven gedrag van partijen dateert weliswaar van ruim ná 31 december 2000, maar is toch ook in dit verband van belang: het getuigt ervan dat beide partijen van het verval van de ontbindingsclausule uitgingen. Indien David Lloyd dit uit onwetendheid en/of vergeetachtigheid deed, kan dat niet aan Vechtsebanen worden tegengeworpen omdat feiten en omstandigheden, op grond waarvan Vechtsebanen daarmee rekening had kunnen houden, niet zijn gebleken.

4.10

Feiten en omstandigheden die tot een andere uitkomst kunnen leiden, zijn niet gesteld. Daarom zal het hof David Lloyd niet tot bewijslevering toelaten.

5 Slotsom

5.1

De grieven in het principaal hoger beroep falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Indien de grieven gegrond zouden zijn, zou het hoger beroep eveneens falen. Dit betekent dat de voorwaarde, waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld, niet is ingetreden. Wat in het incidenteel hoger beroep is aangevoerd, blijft daarom buiten behandeling.

5.2

David Lloyd wordt in het in het principaal hoger beroep in het ongelijk gesteld. Daarom zal het hof haar in de kosten van dat hoger beroep veroordelen. Aan de zijde van Vechtsebanen worden deze kosten vastgesteld op het door Vechtsebanen betaalde griffierecht ad € 718 aan verschotten, op een vergoeding voor advocaatkosten die conform het liquidatietarief op € 2.148 wordt begroot (2 punten tarief II) en op de vergoedingen voor nakosten, eveneens volgens het liquidatietarief.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in het principaal hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 17 augustus 2016,

veroordeelt David Lloyd in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vechtsebanen vastgesteld op € 718 voor verschotten en op € 2.148 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt David Lloyd in de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval David Lloyd niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

in het incidenteel hoger beroep:

stelt vast dat de voorwaarde waaronder het hoger beroep is ingesteld niet is vervuld.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, F.J. de Vries en L.F. Wiggers-Rust en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2019.