Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:2444

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
19-03-2019
Datum publicatie
27-03-2019
Zaaknummer
200.206.804
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. De verhuurder eist een – forse nabetaling van stookkosten, over een periode van vier jaren. Daarmee is hij te laat. Vanwege de financiële problemen die een dergelijk forse naheffing voor een huurder kan veroorzaken en het feit dat huurder geen rekening heeft kunnen houden met een naheffing van die omvang, handelt verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt en geen aanspraak kan maken op bijbetaling.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2019/32
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.206.804

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 4826249)

arrest van 19 maart 2019

in de zaak van

1 [Appellant 1] ,

wonende te [Woonplaats] ,

2. [Appellant 2] ,

wonende te [Woonplaats] ,

appellanten, in eerste aanleg: gedaagden,

hierna in enkelvoud: Huurder,

advocaat: mr. J.E. Groenenberg,

tegen

[Geïntimeerde] ,

wonende te [Woonplaats] ,

geïntimeerde, in eerste aanleg: eiser,

hierna: Verhuurder,

advocaat: mr. E.M. Prins.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Hier neemt het hof de inhoud van het tussenarrest van 27 maart 2018 over.
Ingevolge het tussenarrest is op 20 februari 2019 een comparitie van partijen gehouden, waarvan het proces-verbaal is opgemaakt.
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de door Huurder overgelegde stukken.

2Samenvatting
Dit geschil gaat over de huur/verhuur van een woning. Verhuurder, een particulier, heeft zijn flatwoning verhuurd. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en Huurder veroordeeld om de woning te ontruimen en om een bedrag aan stookkosten bij te betalen. Volgens het vonnis van de kantonrechter pleegde Huurder wanprestatie door te stoppen met het afbetalen van extra stookkosten. Het hof beslist in hoger beroep anders. Verhuurder moet een forse naheffing aan ‘zijn’ Vereniging van Eigenaren hierna: de VvE betalen nadat de VvE op haar beurt aan de energieleverancier van het flatgebouw moest bijbetalen, dit omdat de VvE eerder te lage gebruikscijfers had opgegeven. Omdat dit laatste voor risico van Verhuurder komt, mag hij van het hof nu geen extra naheffing meer aan Huurder opleggen omdat Huurder geen rekening kon houden met een schuld van die omvang en een dergelijke hoge schuld huurders in grote financiële problemen kan brengen.

3 De vaststaande feiten

In de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.17 van het bestreden vonnis van 14 september 2016 zijn feiten vastgesteld. Ook het hof zal van die feiten uitgaan. Kort samengevat gaat het om het volgende.

3.1

Verhuurder heeft met ingang van 2 juli 2011 zijn flatwoning aan Huurder verhuurd. Huurder heeft zich bij die overeenkomst verplicht om € 580 per maand aan Verhuurder te betalen, waarvan € 466 aan kale huur en € 114 aan ‘servicekosten’. De kale huur is per 1 september 2015 verhoogd tot € 477 per maand.

3.2

Vanaf oktober 2013 tot en met december 2014 heeft Huurder bovendien extra bedragen aan servicekosten betaald tot een totaalbedrag van € 2.060 (circa € 150 per maand).

3.3

Partijen beschouwen in de procedure de door Huurder betaalde servicekosten als voorschotten op de stookkosten, die de Verhuurder aan de VvE moet betalen. De VvE zorgt namelijk voor verwarming van het flatgebouw. Nadat de VvE lange tijd te lage gebruikscijfers aan de energieleverancier had verstrekt heeft de VvE die leverancier achteraf moeten bijbetalen.

3.4

De VvE heeft de naheffing in augustus 2015 aan Verhuurder doorberekend. Daarbij heeft zij het aandeel van Verhuurder in de naheffing naar rato van het gebruik van warmte in de huurwoning becijferd. Dat gebruik werd met afzonderlijke, in de huurwoning geplaatste meters geregistreerd. Voor de periode 2011 tot en met 2014 heeft de VvE de kosten van dat gebruik op de volgende bedragen bepaald:
- 2011: € 2.550,09 (€ 212,50 per maand)
- 2012: € 3.436,77 (€ 286,39 per maand)
- 2013: € 3.527,30 (€ 293,94 per maand)
- 2014: € 2.573,85 (€ 214,00 per maand).
In totaal gaat het om een bedrag van € 12.088,01.

3.5

Bij brief van 30 oktober 2015 (onderdeel van productie 8 bij inleidende dagvaarding) heeft de voormalige gemachtigde van Verhuurder aan Huurder geschreven dat in de jaren 2012, 2013 en 2014 de gemiddelde kosten per jaar van verwarming van de flatwoning € 3.148,08 bedragen. Bij ingebrekestelling van 6 november 2015 (onderdeel van dezelfde productie) heeft die gemachtigde aanspraak gemaakt op een nabetaling van € 3.832,74 over de jaren 2011 tot en met 2014. Daarin heeft hij de door Huurder betaalde voorschotten als volgt gespecificeerd:
- 2011: € 684
- 2012: € 1.368
- 2013: € 1.818
- 2014: € 2.978.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

De kantonrechter heeft, zoals hierboven al weergegeven, de huurovereenkomst ontbonden en heeft Huurder tot ontruiming van de woning veroordeeld, tot het bijbetalen van € 5.240 aan stookkosten en tot het vergoeden van proceskosten. Deze beslissingen berusten op het oordeel dat Huurder wanprestatie heeft gepleegd door na december 2014 geen extra voorschotbetalingen meer te doen.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

de strekking van het hoger beroep

5.1

Huurder heeft één grief aangevoerd en wil daarmee bereiken dat de vorderingen van Verhuurder alsnog worden afgewezen. Volgens hem gaat Verhuurder bij de berekening van de stookkosten van een te hoog gebruik uit, althans blijkt uit de NIBUD-cijfers dat een normaal warmtegebruik in een flatwoning een derde kost van wat Verhuurder in rekening brengt. De kantonrechter had daarom de afrekening niet als voldoende betrouwbaar mogen aanmerken. Huurder is pas in februari 2016 op de hoogte geraakt van het hoge gebruik en heeft daartegen toen direct geprotesteerd, aldus nog steeds de memorie van grieven. Bovendien heeft Verhuurder het Huurder onmogelijk gemaakt de onbetrouwbaarheid van de meters aan te tonen door deze te vervangen, zodat hij ten aanzien van het ondeugdelijk functioneren daarvan in bewijsnood is geraakt.
Huurder heeft met betrekking tot de hoge stookkosten in zijn conclusie van antwoord onder meer het volgende aangevoerd (het hof heeft in dit citaat steeds ‘gedaagde’ vervangen door Huurder, en ‘eiser’ door Verhuurder):

‘Tevens is van belang dat Verhuurder de nota’s nooit eerder met Huurder heeft besproken. Hiermee heeft Verhuurder Huurder niet enkel met de nota’s overvallen, tevens heeft Verhuurder Huurder de mogelijkheid ontnomen om onderzoek te kunnen verrichten naar de grote verschillen tussen het normale gebruik en het gestelde verbruik. Zulks dient niet voor rekening van Huurder te komen. In alle redelijkheid is niet in te zien waarom Huurder niet al in 202 [het hof leest: 2012] over de hoge nota over 2011 is geïnformeerd. Had Verhuurder Huurder tijdig geïnformeerd, zou Huurder de benodigde maatregelen hebben kunnen treffen. Door dit na te laten heeft Verhuurder zich niet gedragen zoals een goed verhuurder betaamt.

Volledigheidshalve wenst Huurder op te merken dat de betalingen welke hij heeft verricht, zien op 2012. … Huurder heeft hierbij echter altijd in gedachte gehouden dat indien vast zou komen te staan dat er van een onjuist gebruik is uitgegaan, dit geld gerestitueerd zou worden. Van erkenning van enige vordering van andere jaren is geen sprake.’

5.2

Huurder heeft aan zijn argumenten de conclusie verbonden dat de vorderingen van Verhuurder moeten worden afgewezen. Hieruit blijkt dat hij een beroep heeft gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW).

5.3

Huurder heeft bovendien, voor het eerst op de comparitie in hoger beroep, om matiging verzocht. Na het indienen van de memorie van grieven mocht dit verweer uitsluitend onder bijkomende voorwaarden in de discussie worden betrokken, bijvoorbeeld indien Verhuurder daarmee zou hebben ingestemd (de zogenaamde twee conclusieregel). Die voorwaarden zijn niet vervuld, zodat het hof het beroep op matiging, als te laat gedaan, niet inhoudelijk zal beoordelen.

5.4

Het hof is het met Huurder eens dat Verhuurder over de jaren 2011 tot en met 2014 te laat met een afrekening is gekomen en dat dit tot gevolg heeft dat Verhuurder nu geen aanspraak meer kan maken op bijbetaling aan die stookkosten. Het hof zal daarom niet onderzoeken of de VvE en Verhuurder de stookkosten in de huurwoning correct hebben berekend: ook indien zou blijken dat Huurder de stookkosten heeft gemaakt waarvan Verhuurder in de onderhavige procedure betaling heeft gevorderd moeten de vorderingen van Verhuurder worden afgewezen. Hieronder wordt uitgelegd hoe het hof tot deze conclusie komt.

Verhuurder heeft Huurder te laat op de hoogte gesteld

5.5

Huurder heeft – duidelijk belang bij het tijdig kennis kunnen nemen van de omvang van zijn energiegebruik, dit om in staat gesteld te worden om desgewenst en zo nodig maatregelen te nemen. Een huurder kan dan nog goed controleren of de afrekening klopt, hij kan zijn energiegebruik tijdig beperken en kan geld reserveren om met zijn verhuurder te kunnen afrekenen. Het hof is het daarom met Huurder eens dat Verhuurder, mede gelet op artikel 6:248 lid 1 BW (de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid), verplicht was om tijdig het energiegebruik van Huurder met hem af te rekenen. Daarbij is een termijn van zes maanden na afloop van het kalenderjaar waarover afgerekend wordt kennelijk redelijk: in artikel 7:259 lid 2 BW staat sinds 1 juli 2014 de verplichting voor verhuurders van woonruimte om (onder andere) stookkosten binnen zes maanden na het kalenderjaar waarin deze zijn gemaakt met hun huurders af te rekenen.
Uit het voorgaande blijkt dat in dit geval Verhuurder met betrekking tot elk van de jaren 2011 tot en met 2014 te laat met Huurder heeft afgerekend door dit pas eind oktober 2015 te doen.

5.6

Verhuurder heeft gesteld dat hij met Huurder heeft gesproken over de (hoge) afrekening, maar heeft niet duidelijk gemaakt wanneer hij daarvoor heeft gewaarschuwd. De tekst van § 8 van de dagvaarding in eerste aanleg is daarover dubbelzinnig:

Eiser ontving zoals gezegd over de gehele periode een forse naheffing van de VvE. Over de jaren 2011 tot en met 2014 betrof dit de som van de onder punt 8 genoemde bedragen (€ 12.088,01) …. Voor het deel van de naheffing dat de huurperiode van gedaagden betreft (vanaf 2 juli 2011), heeft hij gedaagden aangesproken. De meting in hun woning liet een zorgelijk meerverbruik zien. Gedaagden schrokken van het openstaande bedrag dat zij niet ineens konden betalen. Als oorzaak voor het meerverbruik gaven zij aan dat met name – mevrouw erg kouwelijk is en zodoende de verwarming altijd maximaal openstond. Eiser heeft zijn huurders aangeraden om liever een extra trui aan te trekken dan de verwarming zo hoog aan te zetten als zij dit niet kunnen betalen. Omdat de schuld meerdere jaren betrof en gedaagden door het uitblijven van de juiste cijfers over hun verbruik geen idee hadden dat de schuld zo hoog was opgelopen en daarop niet waren voorbereid, vond eiser het niet meer dan normaal dat huurders de schuld over een periode van enkele jaren mochten afbetalen. Overeengekomen werd dat maandelijks naast de gewone huur en servicekosten € 150,-- extra zou worden afgelost.

5.7

De afspraak op basis waarvan Huurder extra voorschotbetalingen van € 150 per maand heeft betaald is in de periode oktober 2013 tot en met december 2014 uitgevoerd, zodat bij het maken van die afspraak onbekend was welke omvang de in de eerste regel van het citaat bedoelde forse naheffing over 2011 tot en met 2014 was. Wat daarover vóór 30 oktober 2015 wel bij partijen bekend was, heeft Verhuurder niet toegelicht, ook niet nadat Huurder in zijn conclusie van antwoord had aangevoerd dat de betalingen (over 2012) misschien wel terugbetaald zouden worden. Daarom is onvoldoende weersproken dat Huurder vóór ontvangst van de brief van 30 oktober 2015 geen rekening hoefde te houden met een naheffing met een omvang als genoemd de ingebrekestelling van 6 november 2015 (bijna € 4.000) en in de dagvaarding in eerste aanleg (€ 5.240), en evenmin met stookkosten die gemiddeld meer dan € 3.000 per jaar zouden bedragen. Huurder hoefde tot de ontvangst van de brief van 30 oktober 2015 hoogstens te rekenen op stookkosten ter hoogte van ongeveer de in het contract opgenomen servicekosten van € 114 per maand. Zelfs indien Huurder in de afspraak tot het betalen van extra bedragen van € 150 per maand (over 2012) een zekere waarschuwing had moeten lezen en zelfs indien Verhuurder vóór 30 oktober 2015 Huurder ‘herhaaldelijk heeft aangesproken op hun stookgedrag’ is niet feitelijk toegelicht dat Huurder in die waarschuwingen reden had moeten zien om rekening te houden met een energierekening die drie keer zo hoog was als gemiddeld voor flatwoningen. Het gaat om een forse naheffing die, te meer doordat zij onverwacht kwam, een huurder in (zeer) ernstige financiële problemen kon brengen.

de consequentie van het te laat informeren

5.8

Huurder kan als gevolg van het tijdsverloop en de vervanging van de meters niet goed meer nagaan of de afrekening van de stookkosten klopt, te minder nu de VvE een derde de energiekosten over de flatwoningen liet verdelen en in de loop van de periode waarover Verhuurder wil afrekenen is overgestapt van één bedrijf (Techem) naar een ander (Ista). Dit heeft de bewijsmogelijkheden van beide partijen verslechterd.

5.9

Verhuurder was niet in staat om veel eerder duidelijkheid te geven over de hoogte van de stookkosten doordat hij daarvoor afhankelijk was van de VvE. Hij heeft dus niet kunnen voorkomen dat Huurder te laat daarover werd geïnformeerd. Van verwijtbaarheid is naar het oordeel van het hof geen sprake. Het gaat hier daarentegen om omstandigheden die in de relatie tussen partijen aan Verhuurder behoren te worden toegerekend, omdat hij eigenaar van de verhuurde flatwoning was en hij door een bedrag van € 114 per maand vooruit te laten betalen als voorschot op (onder andere) de stookkosten, een te gunstig beeld van die kosten heeft gegeven. Zoals hierboven duidelijk is gemaakt, is niet voldoende uitgewerkt dat dit beeld bij Huurder is bijgesteld door wat partijen in de loop van de tijd met elkaar over stookkosten hebben besproken. Dat Verhuurder evenals Huurder een particulier is, leidt niet tot een ander oordeel.

5.10

Gelet op de geschetste omstandigheden, de hoogte van de navordering en de aard van de overeenkomst (huur/verhuur van woonruimte), heeft Huurder er naar het oordeel van het hof terecht een beroep op gedaan dat Verhuurder eerder had moeten afrekenen en in oktober 2015 geen aanspraak meer kon maken op aanvullende betalingen van stookkosten over de periode 2011 tot en met 2014. Door dit toch te doen handelde Verhuurder in strijd met artikel 6:248 lid 2 BW. .
De grief slaagt: de vordering tot bijbetaling van € 5.240 zal worden afgewezen.

de overige vorderingen

5.11

In het bestreden vonnis is Huurder niet alleen veroordeeld om € 5.240 bij te betalen, maar is ook de huurovereenkomst ontbonden en is Huurder veroordeeld tot ontruiming van de woning. Deze beslissing is gebaseerd op het oordeel dat Huurder wanprestatie pleegde door te stoppen met de betaling van de extra voorschotten.

5.12

Verhuurder heeft niet voldoende weersproken dat de afspraak met betrekking tot de extra voorschotten van € 150 per maand uitsluitend betrekking had op de stookkosten van 2012, zodat het hof ervan zal uitgaan dat Huurder op de afrekening over 2012 € 3.428 (12 x € 114 + € 2.060) vooruit heeft betaald. Zelfs indien berekening van de VvE over 2012 juist is – Huurder heeft dit bestreden moest Huurder daarvoor in totaal € 3.436,77 betalen. Gelet op het beperkte verschil (€ 8,77) tussen die twee bedragen en op het tekortschieten van Verhuurder inzake het tijdig afrekening over 2012, kon verhuurder bij het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg in redelijkheid geen ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de flatwoning vorderen uitsluitend omdat Huurder had moeten doorgaan met het overmaken van de voorschotten van € 150 per maand.

andere grondslagen voor de vorderingen

5.13

De vordering tot ontbinding is blijkens § 16 dagvaarding in eerste aanleg gebaseerd op de hoogte van de schuld, de betaalmoraal en de houding van Huurder. Ook in het bestreden vonnis is de beweerdelijk slechte houding van Huurder opgevat als zelfstandige grond voor de ontbinding en ontruiming.
De verwijten met betrekking tot de hoogte van de schuld en de betaalmoraal houden geen stand. Het enige andere verwijt dat in dit kader past, is dat Huurder een gedeelte van de galerij, waarvoor hij kennelijk verantwoordelijk was, niet heeft schoongehouden.
Over dit verwijt heeft Huurder in zijn conclusie van antwoord aangevoerd:

  • -

    Verhuurder stelt dat Huurders hun gedeelte van de galerij niet zouden schoonhouden. Los van de vraag of dit voldoende reden zou kunnen zijn de huurovereenkomst te ontbinden, heeft Verhuurder geen stukken overgelegd waaruit zulks zou blijken. Een enkele brief van Verhuurder aan Huurder (van 7 maanden geleden) waarop nadien geen enkele actie is ondernomen, is uiteraard volstrekt onvoldoende om de gedane stelling te onderbouwen.

  • -

    Huurder betwist dat hij zich als een dusdanig slechte huurder gedraagt, dat dit ontbinding van de huurovereenkomst zou vorderen.

Het laatste woord (vorderen) moet op een vergissing berusten. In plaats daarvan is duidelijk bedoeld: rechtvaardigen. Huurder heeft daarmee een beroep gedaan op de uitzonderingsbepaling van artikel 6:265 lid 1 BW: indien al zou blijken dat hij ‘zijn deel’ van de galerij niet heeft schoongehouden, gaat het om een tekortkoming met een zodanig beperkte betekenis dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met de gevolgen daarvan (ontruiming van de woning door Huurder en zijn gezin) niet rechtvaardigt. Uit de aan het hof overgelegde processtukken – er zijn geen stukken overgelegd van de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen blijkt niet dat Verhuurder op dit punt heeft gereageerd nadat Huurder zich op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW had beroepen. Dit betekent dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming evenmin gegrond kunnen worden op de houding van Huurder. Die vorderingen blijken ten onrechte te zijn toegewezen.

5.14

Omdat Huurder en zijn gezin geen aanspraak maken op hervatting van het gebruik van de flatwoning, heeft Verhuurder geen belang meer bij zijn subsidiaire vordering tot verhoging van de servicekosten (van € 114 naar € 250). Die vordering moet eveneens afgewezen worden.
Verhuurder heeft voor zijn overige vorderingen onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe.

6 De slotsom

6.1

De grief slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van Verhuurder zullen alsnog worden afgewezen.

6.2

Verhuurder wordt in eerste aanleg en in hoger beroep in het ongelijk gesteld. Daarom veroordeeld het hof hem in de kosten van de beide instanties. Het hof bepaalt die kosten als volgt:

  • -

    in eerste aanleg voor salaris van de gemachtigde € 200;

  • -

    in hoger beroep € 98,51wegens betaalde explootkosten, € 313 wegens betaalde griffierechten (in totaal € 411,51 aan verschotten) en € 2.148 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten tarief II).

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van 14 september 2016 dat de kantonrechter van de rechtbank Gelderland tussen partijen heeft gewezen, en doet opnieuw recht:

wijst de vorderingen van Verhuurder alsnog af;

veroordeelt Verhuurder in de kosten van de beide instanties, aan de zijde van Huurder in eerste aanleg begroot op € 200 voor salaris van de gemachtigde en in hoger beroep op € 411,51 aan verschotten en op € 2.148 voor salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.F. Wiggers-Rust en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2019.