Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:1995

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
05-03-2019
Datum publicatie
12-03-2019
Zaaknummer
200.197.834
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurprijsverhoging na woningverbetering en huurprijsverlaging vanwege gebreken

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.197.834/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 4242698 UC EXPL 15-9741 FFCC/14562)

arrest van 5 maart 2019

in de zaak van

[Appellant] ,

wonende te [Woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna ook te noemen: [Appellant],

advocaat: mr. A.A. Kammer-Nieuwenhuizen, kantoorhoudend te Gorinchem,

tegen

Stichting Mitros,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna ook te noemen: Mitros,

advocaat: mr. F.S.P. van der Wal, kantoorhoudend te Utrecht.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 2 september 2015 (comparitievonnis), 4 mei 2016 (eindvonnis in conventie, tussenvonnis in reconventie) en 6 juli 2016 (eindvonnis in reconventie), gewezen door de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 3 augustus 2016;

- het herstelexploot van 19 augustus 2016;

- de memorie van grieven, met producties;

- de memorie van antwoord;

- de schriftelijke pleitnota van de zijde van [Appellant] ;

- de schriftelijke pleitnota van de zijde van Mitros, met producties.

2.2.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en

heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de niet bestreden feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het vonnis van 4 mei 2016. Aangevuld met hetgeen in dit hoger beroep verder nog als onweersproken vaststaat, gaat het, samengevat, om het volgende.

3.2.

[Appellant] huurt sinds 2003 van Mitros een woning in [Woonplaats] (hierna: de woning). De woning is ongeveer honderd jaar oud. De woning maakt onderdeel uit van een complex van 358 woningen die alle door Mitros worden verhuurd.

3.3.

In de eerste helft van 2007 hebben werkzaamheden aan de woning plaatsgevonden.

In dat kader heeft Mitros aan [Appellant] een specificatie van de uit te voeren werkzaamheden en, voor zover betrekking hebbend op het aanbrengen van verbeteringen, van de bijbehorende huurprijsverhoging van in totaal € 62,14 per maand doen toekomen. De werkzaamheden zijn op 30 mei 2007 afgerond.

3.4.

Vanaf juni 2007 heeft [Appellant] de huurverhoging in verband met de renovatie van aanvankelijk € 62,14 per maand niet betaald.

3.5.

Bij brief van 11 september 2007 (productie 15 bij memorie van grieven) heeft [Appellant] aan Mitros onder meer medegedeeld: “(…) Nadat ik u al meerdere malen op het achterstallig onderhoud en gebreken van mijn huurwoning heb gewezen diverse malen telefonisch, mails en middels brieven, zijn de gebreken (incl. schades en klachten) nog steeds niet verholpen. (...)

Ik accepteer niet langer dat u uw verplichtingen niet nakomt, temeer nu het gaat om problemen die al sinds de renovatie periode bestaan. Deze gebreken beperken ons woongenot in aanzienlijke mate en moeten hoe dan ook verholpen worden. (…)”.

Bij deze brief zijn een Bijlage: Totaal gebrekenlijst achterstalling onderhoud en een “Bijlage 2B Samengevat gebrekenlijst” gevoegd.

3.6.

Op 20 september 2007 heeft de huurcommissie van [Appellant] een verzoek om uitspraak ontvangen met betrekking tot de door Mitros voorgestelde huurprijsverhoging na woningverbetering als bedoeld in artikel 7:255 BW.

3.7.

Bij op 24 januari 2008 door de huurcommissie ontvangen brief, heeft [Appellant] aan de huurcommissie ook uitspraak gevraagd over huurverlaging in verband met gebreken als bedoeld in artikel 7:257 BW. In de ontvangstbevestiging van de huurcommissie van 29

januari 2008 - waarin uitdrukkelijk wordt gerefereerd aan artikel 7:257 BW - staat vermeld:

“(…) Ten aanzien van uw huurgeschil moet er (…) nog een onderzoek ter plaatse worden ingesteld.

Vooropgesteld dat er voor het overige niets onvoorziens gebeurt (zoals: afzegging van het onderzoek, (…), etc.), kunt u de uiteindelijke afhandeling van uw huurgeschil verwachten uiterlijk binnen een termijn van 18 weken. (…)”.

3.8.

Nadat de woning op 8 april 2014 is onderzocht, heeft het secretariaat van de huurcommissie een RAPPORT VAN NADER ONDERZOEK opgesteld. Op de eerste pagina van het rapport, rechtsboven, staat vermeld: “Artikel: 255 BW huurverhoging na woningverbetering”. Verder staat in het rapport onder meer vermeld: “(…) Dit rapport is opgesteld door het secretariaat van de huurcommissie. Het is uitgebracht aan de huurcommissie en aan de partijen toegezonden. (…)

Tussen partijen is geen overeenstemming bereikt over de huurverhoging na het aanbrengen van de

verbeteringen. (…)

Geriefverbetering waarvoor een huurverhoging doorberekend mag worden zijn:

1. Ventifol aanbrengen;

2. Extra bedrag voor inbraakwerend hang- en sluitwerk. Dubbele beglazing in alle lichtopeningen;

3. Isolatie rond de dakkappellen;

4. Ventilatieroosters in de kozijnen en een suskast in de voorslaapkamer; (…)

Uitgaande van de werkelijk gemaakte kosten is het bedrag voor de extra maandelijkse

huurverhoging t.g.v. te stellen op € 55,46

Algemene opmerkingen:

De woonkamervloer loopt gering af. Niet zodanig dat hierdoor de bewoonbaarheid van het pand wordt geschaad. Huurster merkt op de er nog "'opbouw "' wandcontactdozen en schakelaars (…) aanwezig zijn. Mogelijk staat er op enkele contactdozen volgens haar geen spanning. (...)”.

3.9.

Nadat op 8 oktober 2014 een zitting was gehouden voor de huurcommissie, heeft de huurcommissie bij uitspraak van 27 maart 2015 op het Verzoek huurprijs na woningverbetering (artikel 7:255 Burgerlijk Wetboek)”, geoordeeld dat de voorgestelde huurverhoging redelijk is. In de uitspraak staat, voor zover thans van belang, vermeld: “(…) Verzoek

De Huurcommissie ontving op 20 september 2007 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder (…) om een voorstel tot huurverhoging te beoordelen. De verhuurder heeft de huurverhoging voorgesteld in verband met woningverbetering. (…)

Uitgevoerde werkzaamheden

De rapporteur is van oordeel dat de uitgevoerde werkzaamheden, verbeteringen zijn. Een

huurverhoging van € 55,46 per maand is volgens het rapport redelijk.

De huurder en verhuurder hebben bezwaren geuit tegen het rapport.(...)

Onderhoud

De kwaliteit van de aangebrachte verbeteringen is in deze procedure niet aan de orde, doch slechts de redelijkheid van de huurverhoging.

De commissie hecht er nog waarde aan op te merken dat tijdens de zitting door verhuurder is aangegeven dat er opdracht zal worden verstrekt om de nog aanwezige gebreken direct te herstellen. De commissie vertrouwt er op dat de verhuurder er op toeziet dat dit op korte termijn ten uitvoer wordt gebracht. (...)

Conclusie

De Huurcommissie komt alles overwegende tot de conclusie dat de verhuurder in voldoende mate heeft aangetoond dat de door haar voorgestelde huurverhoging redelijk is. (...)

IV Beslissing

- Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 119.

- De voorgestelde verhoging van de huurprijs van € 186,32 per maand met € 62,14 tot € 248,46 per maand met ingang van l juni 2007 is redelijk.

Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. (…)”.

3.10.

Bij inleidende dagvaarding van 21 mei 2015 heeft [Appellant] onderhavige zaak - waarin zij opkomt tegen de huurverhoging na woningverbetering en tevens om een huurprijsverlaging wegens gebreken verzoekt - aanhangig gemaakt bij kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht.

3.11.

Bij e-mail van 29 oktober 2015 heeft de huurcommissie aan de advocaat van Mitros bericht dat zij alleen bekend is met een procedure als bedoeld in artikel 7:255 BW, waarin inmiddels uitspraak is gedaan en dat er bij haar geen procedure als bedoeld in artikel 7:257 BW bekend is. De onder 3.7 bedoelde brief van de huurcommissie van 29 januari 2008 waarin de ontvangst van een verzoek als bedoeld in artikel 7:257 BW wordt bevestigd, zou kort gezegd berusten op een misverstand.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[Appellant] heeft in eerste aanleg in conventie, kort gezegd, gevorderd de voorgestelde huurprijsverhoging af te wijzen en te bepalen dat de huurprijs wordt verminderd met een aan de vermindering van het huurgenot van [Appellant] ten gevolge van de gebreken aan de woning evenredig bedrag van € 100,00, althans een zodanig ander bedrag, ingaande 1 augustus 2007 tot aan de dag waarop de gebreken zijn verholpen.

4.2.

Mitros heeft in eerste aanleg in reconventie, kort gezegd, gevorderd de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden en [Appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van € 7.055,37 aan huurachterstand, berekend tot en met augustus 2015, te vermeerderen met de verstreken wettelijke rente ten bedrage van

maximaal € 600,00 en met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 26 augustus 2015 (datum van instellen van de eis in reconventie) tot de dag van de algehele voldoening alsook tot betaling van de huurprijs van € 297,31, te vermeerderen met het overeengekomen voorschot servicekosten, vanaf september 2015 tot en met de maand van de ontruiming, met veroordeling van [Appellant] in de proceskosten en in de nakosten.

4.3.

Na een comparitie van partijen, heeft de kantonrechter bij eindvonnis in conventie en tussenvonnis in reconventie van 4 mei 2016 in conventie vastgesteld dat de huurprijs van de woning € 248,46 per maand bedraagt met ingang van 1 juni 2007 en het meer of anders gevorderde afgewezen, met veroordeling van [Appellant] in de proceskosten en de nakosten. In reconventie heeft de kantonrechter, onder aanhouding van iedere verdere beslissing, [Appellant] veroordeeld om aan Mitros te betalen i) € 7.055,37 ter zake achterstallige huur tot en met augustus 2015, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 augustus 2015 tot de dag van voldoening, ii) € 600,00 ter zake van rente, berekend tot 26 augustus 2015, en iii) € 297,31 per maand, te vermeerderen met het overeengekomen voorschot servicekosten, vanaf september 2015 tot en met mei 2016, met inachtneming van debet- en creditmutaties. De kantonrechter heeft daarbij aan [Appellant] een termijn van één maand gegund om aan haar betalingsverplichtingen jegens Mitros te voldoen.

Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard eindvonnis in reconventie van 6 juli 2016 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [Appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Ook heeft de kantonrechter [Appellant] veroordeeld tot betaling van het hiervoor onder

i) tot en met iii) bepaalde en tot betaling van € 297,31, te vermeerderen met het overeengekomen voorschot servicekosten, voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf juni 2016 tot en met de daadwerkelijke ontruiming. Een en ander met veroordeling van [Appellant] in de proceskosten en de nakosten en onder afwijzing van het meer of anders gevorderde.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

Memorie van grieven, memorie van antwoord

5.1.

[Appellant] is bij dagvaarding in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 2 september 2015, 4 mei 2016 en 6 juli 2016. Bij memorie van grieven heeft [Appellant] , na wijziging van eis, in hoger beroep - onder aanvoering van twaalf grieven - gevorderd het vonnis van 6 juli 2016 te vernietigen en, opnieuw recht doende:

i) Mitros niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering in reconventie, althans deze af te wijzen, ii) de ontbinding van de huurovereenkomst te vernietigen, iii) een huurverlaging toe te wijzen vanaf 1 juni 2007 van 40% van de huurprijs ad € 248,46 tot de dag waarop de gebreken zijn opgelost, Mitros te veroordelen tot betaling van iv) € 12.076,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 juli 2007 als gevolg van de huurverlaging vanwege de gebreken, v) € 3.425,99, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2008 als gevolg van de onrechtmatige jaarlijks huurverhoging, vi) € 5.000,00 aan immateriële schadevergoeding, althans verstoord woongenot, vii) Mitros te bevelen de gebreken zoals genoemd in de memorie van grieven te verhelpen, op straffe van een dwangsom van

€ 750,00 per dag, viii) Mitros te veroordelen tot vergoeding van de door [Appellant] als gevolg van de gebreken in de woning geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, ix) Mitros te veroordelen in de proceskosten in beide instanties.

5.2.

Mitros heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd en geconcludeerd primair [Appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in haar hoger beroep en subsidiair het vonnis te bekrachtigen en [Appellant] in de vermeerdering van eis in hoger beroep niet-ontvankelijk te verklaren dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van [Appellant] in de kosten van het hoger beroep.

5.3.

Het hof stelt allereerst vast dat tegen het comparitievonnis van 2 september 2015 geen grieven zijn aangevoerd. Voor zover het hoger beroep mede gericht is tegen dit vonnis, zal het hof [Appellant] dan ook niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep. Het hof stelt verder vast dat [Appellant] noch in de appeldagvaarding noch bij memorie van grieven heeft gevorderd het vonnis van 4 mei 2016 te vernietigen, maar daartegen wel grieven heeft gericht, zodat het hof begrijpt dat het hoger beroep gericht is tegen zowel het vonnis van 4 mei 2016 als het vonnis van 6 juli 2016.

5.4.

Alvorens over te gaan tot behandeling van de grieven tegen de vonnissen van 4 mei 2016 en 6 juli 2016 overweegt het hof als volgt.

Voor zover Mitros in haar memorie van antwoord heeft betoogd dat [Appellant] geen grieven heeft gericht tegen bepaalde - in de memorie van antwoord nader aangeduide - overwegingen en beslissingen van de kantonrechter in de vonnissen van 4 mei 2016 en 6 juli 2016, zodat deze als niet bestreden zouden vaststaan, geldt het volgende. Mitros ziet over het hoofd dat [Appellant] in de memorie van grieven wel degelijk opkomt tegen bedoelde overwegingen en beslissingen van de kantonrechter. Dat zij haar bezwaren tegen deze overwegingen en beslissingen niet telkens als aparte en als zodanig aangemerkte grieven heeft aangeduid, doet daaraan niet af.

Huurprijsverhoging na woningverbetering

5.5.

Het hof ziet aanleiding grief 7, waarin [Appellant] klaagt dat de kantonrechter ten onrechte de huurverhoging heeft toegewezen, als eerste te behandelen.

5.6.

Voor zover [Appellant] met deze grief het geschilpunt ten aanzien van de huurprijsverhoging na woningverbetering (artikel 7:255 BW) aan het hof voorlegt, dient zij daarin niet-ontvankelijk te worden verklaard.

5.7.

Vaststaat dat de huurcommissie op 20 september 2007 van [Appellant] een verzoek om uitspraak over de door Mitros voorgestelde huurprijsverhoging na woningverbetering heeft ontvangen. Daarop heeft de huurcommissie bij uitspraak van 27 maart 2015 geoordeeld dat de voorgestelde huurverhoging redelijk is. [Appellant] heeft deze kwestie vervolgens aan de kantonrechter voorgelegd, die bij vonnis van 4 mei 2016 in conventie de huurprijsverhoging redelijk heeft geacht en heeft vastgesteld dat de huurprijs van de woning met ingang van 1 juni 2007 € 248,46 per maand bedraagt.

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen, wanneer de huurcommissie, zoals hier, uitspraak heeft gedaan over een huurprijsverhoging na woningverbetering, geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen, zoals hier, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In artikel 7:262 lid 2 BW is bepaald dat tegen een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie als hiervoor weergegeven geen hoger beroep openstaat. Het gesloten stelsel van rechtsmiddelen verzet zich ertegen dat het hof zich in de onderhavige procedure buigt over de kwestie van de huurprijsverhoging na woningverbetering, nu dat zou neerkomen op een (verkapt) hoger beroep tegen de beslissing van de kantonrechter daarover.

5.8.

Voor zover [Appellant] zich met deze grief richt tegen (jaarlijkse) huurprijswijzigingen ná vaststelling van de huurprijs van de woning op € 248,46 per maand met ingang van 1 juni 2007 faalt deze grief eveneens.

5.9.

[Appellant] beroept zich in dit verband op artikel 7:250 lid 2 BW. Artikel 7:250 BW bevat de regeling voor wettelijke huurverhoging. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:250 lid 2 BW is een huurprijsverhoging op verzoek van de verhuurder niet mogelijk, zolang de geldende huurprijs krachtens uitspraak van de huurcommissie is verlaagd vanwege gebreken (bijvoorbeeld ex artikel 7:257 BW juncto artikel 16 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). Een huurprijsverhoging is dan pas weer mogelijk nadat de door de huurcommissie geconstateerde gebreken voldoende zijn verholpen.

Niet in geschil is dat van een verlaging van de door [Appellant] te betalen huurprijs krachtens uitspraak van de huurcommissie geen sprake is. Reeds daarom mist artikel 7:250 BW toepassing.

5.10.

De grieven 9, 10 en 11 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van woningverbetering, tegen de overweging dat [Appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat geen sprake is van woningverbetering en tegen de vaststelling dat [Appellant] de (berekening van de) huurprijsverhoging niet heeft betwist.

Daarmee hebben ook deze grieven betrekking op de huurprijsverhoging na woningverbetering, zodat [Appellant] ingevolge het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in deze grieven.

Voor zover [Appellant] in de toelichting op de grieven 9 en 10 ingaat op de door haar gestelde gebreken aan de woning, zal het hof dit meenemen bij de behandeling van de daarop betrekking hebbende grieven.

Huurprijsverlaging vanwege gebreken, herstel van gebreken

5.11.

Het hof stelt voorop dat een huurder bij aanwezigheid van gebreken in het gehuurde op grond van artikel 7:207 juncto artikel 7:257 lid 1 BW bij de kantonrechter een vordering tot huurprijsvermindering kan instellen. Indien sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:241 BW heeft de huurder op de voet van artikel 7:252 lid 2 BW de bevoegdheid om, in plaats van het instellen van een vordering bij de kantonrechter, de huurcommissie te verzoeken om over de huurprijsvermindering uitspraak te doen. Is de huurder een procedure gestart bij ofwel de kantonrechter ofwel de huurcommissie, dan kan hij met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de ene procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. En ook hier heeft ingevolge het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW te gelden dat tegen een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie als vorenbedoeld geen hoger beroep openstaat.

5.12.

De kantonrechter heeft in het vonnis van 4 mei 2016 overwogen dat de huurcommissie “klaarblijkelijk in haar uitspraak ook de gestelde gebreken” heeft “meegenomen, althans deze” heeft “willen beoordelen”. Mede gelet daarop, heeft de kantonrechter “ingevolge artikel 7:262, eerste lid BW” ook geoordeeld over de gevorderde huurprijsverlaging als gevolg van gestelde gebreken.

Naar het oordeel van het hof blijkt echter uit niets dat de huurcommissie inhoudelijk uitspraak heeft gedaan op het verzoek tot huurprijsverlaging als gevolg van gebreken. Weliswaar blijkt uit de brief van de huurcommissie van 29 januari 2008 dat zij een verzoek van [Appellant] tot huurprijsverlaging als gevolg van gebreken als bedoeld in artikel 7:257 BW heeft ontvangen, maar bij e-mail van 29 oktober 2015 heeft de huurcommissie aangegeven dat bij haar “verder geen 257-procedure bekend” is. Ook de tekst van de uitspraak van de huurcommissie biedt geen aanknopingspunten voor de conclusie dat door de huurcommissie inhoudelijk uitspraak is gedaan op het verzoek tot huurprijsverlaging als gevolg van gebreken. De enkele vermelding dat “De commissie (…) er nog waarde aan” hecht om “op te merken dat tijdens de zitting door verhuurder is aangegeven dat er opdracht zal worden verstrekt om de nog aanwezige gebreken direct te herstellen.” en dat de commissie erop “vertrouwt (…) dat de verhuurder er op toeziet dat dit op korte termijn ten uitvoer wordt gebracht.” is daartoe niet toereikend. In deze passage wordt weliswaar melding gemaakt van gebreken, maar uit niets blijkt dat de huurcommissie zich hierbij baseert op het verzoek van [Appellant] op de voet van artikel 7:257 BW.

Bedoelde beslissing van de kantonrechter kan dan ook niet worden aangemerkt als een beslissing na voorafgaande uitspraak van de huurcommissie, maar dient te worden aangemerkt als een procedure gebaseerd op artikel 7:257 lid 1 BW. Dit brengt met zich dat het rechtsmiddelverbod als bedoeld in artikel 7:262 lid 2 BW geen rol speelt ten aanzien van de gevorderde huurprijsverlaging als gevolg van gebreken.

5.13.

Daarmee komt het hof toe aan behandeling van de grieven betrekking hebbend op de gevorderde huurprijsverlaging wegens gebreken. Grief 1 heeft betrekking op de huurprijsverlaging vanwege gebreken (en is daarenboven gericht op herstel door Mitros van de door [Appellant] gestelde gebreken). [Appellant] somt in de toelichting op deze grief de “Thans” bestaande gebreken op en voert aan dat een huurprijsverlaging van - minimaal - 40% moet worden toegepast. Met grief 2 klaagt [Appellant] erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij niet is geslaagd in haar stel- en bewijsplicht wat betreft de gevorderde huurprijsverlaging als gevolg van de gebreken aan de woning.

5.14.

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW dient een huurder binnen zes maanden nadat hij de verhuurder in kennis heeft gesteld van het gebrek een vordering in stellen bij de rechter of een verzoek in te dienen bij huurcommissie. Wanneer een huurder deze termijn laat verstrijken, heeft de huurder uitsluitend recht op een huurprijsvermindering vanaf de datum die zes maanden ligt voor het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek.

Bij brief van 11 september 2007 heeft [Appellant] aan Mitros kennis gegeven van de gebreken als vermeld op de bij die brief gevoegde lijsten. Vaststaat dat [Appellant] vervolgens een verzoek tot huurverlaging als bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW aan de huurcommissie heeft gericht. Dit verzoek heeft de huurcommissie op 20 september 2007 - indien [Appellant] gevolgd zou moeten worden in haar betoog dat zij dit verzoek tegelijk met het verzoek ex artikel 7:255 BW heeft ingediend - dan wel op 24 januari 2008 - als vermeld in de brief van de huurcommissie van 29 januari 2008 - ontvangen. Daarmee heeft [Appellant] haar verzoek tot huurverlaging binnen de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 juncto lid 2 BW aan de huurcommissie voorgelegd.

De omstandigheid dat [Appellant] een verzoek tot huurverlaging aan de huurcommissie heeft voorgelegd, maar hierop door de huurcommissie geen uitspraak is gedaan in aanmerking nemend, ziet het hof aanleiding voor wat betreft de periode waarover een vermindering van de huurprijs in verband met de gestelde gebreken kan worden verkregen uit te gaan van een termijn ingaand zes maanden voorafgaand aan het indienen van het verzoek tot huurverlaging bij de huurcommissie. Het kan immers [Appellant] niet worden tegengeworpen dat de huurcommissie geen uitspraak heeft gedaan op haar verzoek tot verlaging van de huurprijs, terwijl [Appellant] wél ten aanzien van de daaraan ten grondslag gelegde gebreken daaraan voorafgaand Mitros (bij brief van 11 september 2007) in gebreke heeft gesteld.

5.15.

Dit brengt met zich dat het hof zowel de gebreken die [Appellant] heeft voorgelegd aan de huurcommissie - waarbij het hof ervan uitgaat dat de in de bijlagen bij de brief van 11 september 2007 opgesomde gebreken, tevens de aan de huurcommissie voorgelegde gebreken betreffen - alsook de gebreken die [Appellant] verder heeft voorgelegd aan de kantonrechter in de beoordeling van de vordering tot huurverlaging wegens gebreken zal betrekken.

Voor zover [Appellant] aan de huurcommissie en/of de kantonrechter gebreken heeft voorgelegd,

die niet voorkomen in de toelichting op grief 1 in de memorie van grieven, dient het hof het

er - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - voor te houden dat dit betekent dat die gebreken inmiddels zijn verholpen. Naar het oordeel van het hof heeft [Appellant] nagelaten de aard, ernst en bovenal de duur van die gebreken voldoende concreet te onderbouwen, zodat deze gebreken reeds daarom niet tot huurvermindering kunnen leiden. Voor zover [Appellant] in hoger beroep gebreken heeft aangevoerd die niet al aan de huurcommissie en/of de kantonrechter waren voorgelegd, zal het hof deze gebreken in de beoordeling betrekken, met dien verstande dat de periode waarover deze kunnen leiden tot een vermindering van de huurprijs niet eerder kan ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering in hoger beroep.

5.16.

Uitgangspunt bij de beoordeling van de gestelde gebreken is het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW, waarin ‘een gebrek’ wordt gedefinieerd als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De vraag of er sprake is geweest van beperking van het huurgenot die tot huurprijsvermindering aanleiding kan geven, moet in beginsel beoordeeld worden naar objectieve maatstaven. Bij de beoordeling moet met name worden gelet op de aard en de omvang van de voor rekening van de verhuurder komende gebreken en op de voortvarendheid waarmee de gebreken zijn verholpen. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot de beweerdelijke beperking van het huurgenot berusten bij de huurder.

5.17.

Het hof betrekt de navolgende door [Appellant] reeds aan de huurcommissie en/of de kantonrechter voorgelegde gebreken in zijn beoordeling.

Anti-inbraakstrip

5.18.

Volgens [Appellant] heeft Mitros, ondanks aankondiging daarvan bij brief van 10 december 2014 (productie 5 bij memorie van grieven), verzuimd een anti-inbraakstrip te plaatsen in de woning. [Appellant] maakt daarbij gewag van een eerdere poging tot inbraak in de woning.

Mitros betwist gehouden te zijn een anti-inbraakstrip te plaatsen in de woning van [Appellant] . Deze strips dienden, zo blijkt uit de brief van 10 december 2014, slechts op bepaalde typen ramen in door Mitros verhuurde woningen te worden aangebracht. De woning van [Appellant] is niet voorzien van een dergelijk type raam, zodat de brief van 10 december 2014 geen betrekking heeft op haar woning. Bovendien is bij huisbezoek op 14 oktober 2015 gebleken dat [Appellant] plaatsing van de anti-inbraakstrip op een raam aan de achterzijde van de woning wenste, terwijl de achterzijde van de woning niet bereikbaar is voor inbrekers.

5.19.

Het hof stelt voorop dat [Appellant] , anders dan Mitros lijkt te betogen, in elk geval bij conclusie van antwoord in reconventie heeft geklaagd over het niet plaatsen van de anti-inbraakstrip.

Naar het oordeel van het hof kan, reeds gelet op de gemotiveerde betwisting door Mitros betreffende het type raam waarop deze strips geplaatst dienden te worden en bij gebreke van een nadere onderbouwing van het gestelde gebrek door [Appellant] , niet worden geconcludeerd dat hier sprake is van een voor rekening van Mitros komend gebrek, laat staan van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt.

Verzakking vloer

5.20.

Volgens [Appellant] is de vloer (in - zo begrijpt het hof - de woonkamer en/of keuken)

verzakt. Dit is duidelijk geworden tijdens de renovatie en in de loop der jaren is dit

verergerd. Als gevolg hiervan is het vinyl op de vloer bobbelig geworden en dient dit vervangen te worden (productie 6 bij memorie van grieven - foto’s -). De verzakking is weliswaar in 2015 gerepareerd, maar ten tijde van het nemen van de memorie van grieven was de vloer weer ongelijk.

Mitros betwist dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Zij wijst daarbij op het rapport naar aanleiding van het onderzoek van 8 april 2014, waarin staat dat de woonkamervloer gering afloopt. Zij voert aan dat enige afloop/verzakking normaal is bij soortgelijke woningen die ongeveer honderd jaar oud zijn. Ten aanzien van de bobbeling/vouwen in het zeil merkt Mitros op dat dit/deze veroorzaakt wordt/worden doordat het zeil losligt.

5.21.

Het hof stelt vast dat niet in geschil is dat in 2015 reparatiewerkzaamheden aan de vloer hebben plaatsgevonden.

Naar het oordeel van het hof heeft [Appellant] , zeker gelet op de melding in het rapport naar aanleiding van het onderzoek van 8 april 2014 dat “De woonkamervloer (…) gering af” loopt, maar “Niet zodanig dat hierdoor de bewoonbaarheid van het pand wordt geschaad.”, onvoldoende onderbouwd dat in de periode tot aan de reparatie in 2015 sprake is geweest van een beperking van het huurgenot, laat staan van een zodanige beperking van het huurgenot dat die tot huurprijsvermindering aanleiding zou dienen te geven. De door haar in het geding gebrachte foto’s zijn daartoe niet toereikend. Evenmin heeft [Appellant] , gelet op de betwisting van Mitros, onvoldoende onderbouwd dat vanaf de reparatie in 2015 opnieuw sprake is geweest van het verzakken van de vloer, laat staan van zodanig verzakken dat sprake is van een beperking van het huurgenot die tot huurprijsvermindering zou moeten leiden.

Inham slaapkamer, ventilatierooster

5.22.

[Appellant] stelt zich op het standpunt dat door plaatsing van een ventilatierooster in het kader van de renovatie een flinke inham in een van de slaapkamers is ontstaan, waardoor er minder gebruiksruimte is overgebleven (productie 7 bij memorie van grieven - foto’s -). Ook werkt het ventilatierooster niet goed en is de afwerking volgens [Appellant] ondeugdelijk.

Mitros voert aan dat [Appellant] , net als de andere huurders, heeft ingestemd met het aanbrengen van een door de renovatie noodzakelijk geworden inwendige hoek in het dak van de slaapkamer. Volgens Mitros betreft het een schuin gedeelte, waardoor het vloeroppervlak in het geheel niet is afgenomen en de omvang van de gebruiksruimte slechts in zeer beperkte mate is afgenomen, waardoor geen sprake is van gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW, laat staan van een zodanig ernstige aantasting van het huurgenot dat deze een huurverlaging rechtvaardigt. Ten aanzien van de (af)werking van het ventilatierooster voert Mitros aan dat dit in het geheel niet door [Appellant] is onderbouwd.

5.23.

Naar het oordeel van het hof heeft [Appellant] , gelet op de betwisting van Mitros, onvoldoende onderbouwd dat de inham een beperking van het huurgenot oplevert, laat staan een zodanige beperking van het huurgenot dat die tot huurprijsvermindering aanleiding zou dienen te geven. De door haar in het geding gebrachte foto’s zijn daartoe onvoldoende.

Weliswaar heeft [Appellant] , anders dan Mitros lijkt te betogen, reeds op de lijsten bij de brief van 11 september 2007 melding gemaakt van haar klacht ter zake de afwerking van het ventilatierooster, maar zij heeft in het geheel niet onderbouwd dat het ventilatierooster niet zou werken en dat de afwerking hiervan ondeugdelijk zou zijn.

Bel

5.24.

[Appellant] voert aan dat de bel kapot is sinds de renovatie en dat er waarschijnlijk een

fout of gebrek in de elektra zit, zodat zij dit zelf niet kan repareren.

Mitros stelt zich op het standpunt dat, voor zover de bel nog niet gerepareerd is, dit een gebrek betreft dat de huurder ex artikel 7:217 BW zelf dient te verhelpen, zodat dit niet aan een vordering tot huurvermindering ten grondslag kan worden gelegd (artikel 7:207 lid 2 BW), terwijl een kapotte bel volgens Mitros ook niet een zodanig substantieel verminderd huurgenot oplevert dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Bovendien voert Mitros aan bij het huisbezoek in oktober 2015 te hebben aangegeven dat de aannemer van Mitros deze reparatie mee zou willen nemen bij de werkzaamheden aan de keuken, maar dat zij noch de aannemer vervolgens nog van [Appellant] hebben vernomen ter zake deze klacht.

5.25.

Naar het oordeel van het hof betreft de reparatie van een bel, ook als er sprake is van een fout of gebrek in de elektra, een ‘kleine herstelling’ als bedoeld in artikel 7:217 BW, zodat het aan [Appellant] is om deze voor haar kosten te (doen) verrichten.

Geluidsoverlast

5.26.

Volgens [Appellant] is er in de slaapkamer aan de raamkant sprake van veel geluidsoverlast. Zij vermoedt dat er geen of te weinig isolatiemateriaal tussen de muren zit. In het verleden zijn er veel lekkages geweest en was er sprake van tocht tussen het kozijn en de muur. De kozijnen zijn vervangen tijdens de renovatie, maar deze zijn ondeugdelijk gezet. De lekkages zijn opgelost, maar er is nog veel geluidsoverlast.

Mitros stelt zich op het standpunt dat van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW geen sprake is. Volgens haar wordt de geluidsoverlast niet veroorzaakt door gebrekkig isolatiemateriaal, maar door de beperkte isolerende werking van het glas van de ruiten en het feit dat de woning gelegen is aan een drukke straat. Verder voert zij aan dat de klacht over ondeugdelijk gezette kozijnen haar niet bekend is en dat [Appellant] geen verminderd huurgenot dientengevolge heeft gesteld.

5.27.

Het hof overweegt als volgt. [Appellant] heeft, hoewel dat wel op haar weg had gelegen, niet weersproken dat de door haar ervaren geluidsoverlast wordt veroorzaakt door de beperkte isolerende werking van het glas en de ligging van de woning aan een drukke straat. [Appellant] heeft echter niet onderbouwd - bijvoorbeeld met meetgegevens - dat de geluidsoverlast van de straat zodanig hoog is dat isolerende maatregelen in de slaapkamer zijn aangewezen. Daarmee staat niet vast dat de geluidsoverlast daadwerkelijk een beperking van het huurgenot oplevert, laat staan dat deze een zodanige beperking van het huurgenot oplevert dat die tot huurprijsvermindering aanleiding zou dienen te geven.

Hoewel [Appellant] , anders dan Mitros lijkt te betogen, reeds op de lijsten bij de brief van 11 september 2007 - onder het kopje:Opgeloste gebreken en/of in behandeling door Mitros” - melding heeft gemaakt van het niet goed ingezet zijn van de nieuwe voeg tussen de kozijnen en de muur van de voorslaapkamer, heeft zij nagelaten deze stelling op enigerlei wijze te onderbouwen.

Stank wc

5.28.

[Appellant] klaagt dat er, vooral tijdens regenperiodes, veel (vocht)stank vanuit de vloer

van de wc komt.

Mitros voert aan dat deze klacht tijdens het huisbezoek in oktober 2015 is onderzocht en dat de riolering geen gebreken bleek te vertonen. Ook werd tijdens het huisbezoek - het regende niet - geen stank waargenomen. Mitros sluit niet uit dat de stank veroorzaakt wordt door een vol straatriool en dat er mogelijk rioollucht door de stankafsluiters wordt geblazen. Mitros voert voorts aan dat met [Appellant] is afgesproken dat zij, zodra zij weer stank ruikt, contact opneemt met Mitros, zodat Mitros dan langs kan komen en onderzoek kan doen, maar dat [Appellant] niet meer van zich heeft laten horen.

5.29.

Het hof is van oordeel dat [Appellant] op dit punt heeft nagelaten te onderbouwen dat sprake is van een beperking van het huurgenot, laat staan van een zodanige beperking dat die tot huurprijsvermindering aanleiding zou dienen te geven.

Isolatie

5.30.

Volgens [Appellant] dient er in de muur van de slaapkamer isolatie tegen de tocht te komen en ligt er daartoe sinds 2009 een opdracht bij de aannemer, maar moet Mitros nog goedkeuring geven voor het aanbrengen van isolatie. Er is wel goedkeuring voor het plaatsen van een plank, maar deze is hol, waardoor isolatie nodig is om tocht te voorkomen.

Mitros betwist het vorenstaande. Haar is niet bekend dat er een opdracht bij de aannemer zou liggen tot het verhelpen van tocht in een van de slaapkamers. Ook de stelling van [Appellant] over het plaatsen van een (holle) plank is Mitros onbekend en komt haar uitermate onaannemelijk voor. [Appellant] verliest - aldus Mitros - uit het oog dat het om honderd jaar oude woningen gaat, zonder centrale verwarming, met minder comfort dan bij nieuwbouwwoningen.

5.31.

Het hof is van oordeel dat [Appellant] ook op dit punt heeft nagelaten te onderbouwen dat sprake is van een beperking van het huurgenot, laat staan een zodanige beperking dat die tot huurprijsvermindering aanleiding zou dienen te geven.

Ventilatierooster

5.32.

[Appellant] klaagt bij memorie van grieven dat er geen ventilatierooster in de keuken aanwezig is en dat er een ventilatierooster aangebracht moet worden, om vocht en schimmel te voorkomen.

Mitros voert bij memorie van antwoord aan dat bij het huisbezoek in oktober 2015 is gebleken dat er geen ventilatierooster in de keuken aanwezig is en dat zij opdracht heeft gegeven een dergelijk rooster aan te brengen in het keukenraam. Bij schriftelijke pleitnota voert Mitros vervolgens aan dat er bij nader inzien wel degelijk een ventilatierooster in de keuken aanwezig is, ter onderbouwing waarvan zij een foto in het geding heeft gebracht (productie 2 bij pleitnota zijdens Mitros). [Appellant] weerspreekt in haar pleitnota niet dat zich in de keuken van haar woning een ventilatierooster bevindt. Zij betoogt dat de andere huurwoningen van Mitros beschikken over twee ventilatieroosters in de keuken.

5.33.

Het hof overweegt als volgt. Nu zich in de keuken van [Appellant] een ventilatierooster bevindt, is naar het oordeel van het hof van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW geen sprake. Zelfs als de andere huurwoningen van Mitros beschikken over twee ventilatieroosters in de keuken, betekent dit niet zonder meer dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW indien dit bij de woning van [Appellant] niet het geval zou zijn.

Keuken(blok)

5.34.

Volgens [Appellant] moet het keukenblok worden vervangen en zij klaagt erover dat Mitros weigert opdracht te geven voor het behandelen van schimmel in de keuken en weigert de schade aan vloer en muren te vergoeden (productie 8 bij memorie van grieven - foto’s -).

Mitros voert aan opdracht te hebben gegeven aan de aannemer het keukenblok en de vloer te verwijderen, onderzoek te doen naar de oorzaak van het vochtprobleem, deze oorzaak weg te nemen en een nieuwe vloer en een nieuw keukenblok aan te brengen. Volgens Mitros heeft [Appellant] het onderzoek naar de oorzaak van het vochtprobleem tegengehouden. Dit brengt met zich dat (het voortduren van) het gebrek aan [Appellant] is toe te rekenen, respectievelijk dit een aan [Appellant] toe te rekenen omstandigheid betreft, waardoor van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW geen sprake kan zijn. Bovendien is - aldus Mitros - gesteld noch gebleken dat het vochtprobleem al vanaf 2007 aan de orde was en heeft [Appellant] niet aangegeven wanneer zij Mitros - anders dan bij het huisbezoek in oktober 2015 - van de vochtoverlast in de keuken op de hoogte heeft gesteld.

5.35.

Het hof overweegt als volgt. Bij vonnis van 4 mei 2016 is de kantonrechter, mede aan de hand van “Bijlage 2B Samengevat gebrekenlijst”, tot de conclusie gekomen dat door [Appellant] niet of onvoldoende is gesteld en ook anderszins niet is gebleken dat vanaf 2007 een vochtprobleem in de keuken aan de orde was en Mitros daarvan op de hoogte was.

Het hof daarentegen komt op grond van de eveneens bij de brief van 11 september 2007 gevoegde Bijlage: Totaal gebrekenlijst achterstallig onderhoud tot het oordeel dat [Appellant] wel degelijk reeds in 2007 aan Mitros melding heeft gemaakt van “Keukenblok vervangen”, “Roestschade aan koelkast door vocht in de keuken”, “Roestschade aan gasfornuis door vocht in de keuken” en “Vochtschade in de keuken apparaaturen en overige keuken spullen”.

Uit de schriftelijke pleitnota’s van partijen maakt het hof op dat het keukenblok inmiddels is vervangen en dat dit - aldus [Appellant] - “Voorlopig (…) een voldoende oplossing” lijkt te zijn, ook al is “niet duidelijk (…) of” de schimmel “volledig weg is”. Dit neemt echter niet weg dat naar het oordeel van het hof in beginsel sprake is van een beperking van het huurgenot en wel in zodanige mate dat deze in beginsel aanleiding geeft tot huurprijsvermindering.

Mitros voert in dat verband aan dat de vocht- en schimmeloverlast echter niet door een constructief gebrek veroorzaakt blijkt te zijn, maar door gebrek aan ventilatie door [Appellant] , terwijl er wel voldoende ventilatiemogelijkheden zijn. Zij wijst daarbij op een e-mail van 21 maart 2017 van haar aannemer (productie 1 bij pleitnota zijdens Mitros).

[Appellant] weerspreekt dit slechts door te stellen dat de problemen in de keuken een opeenstapeling zijn van verschillende factoren, waaronder het feit dat de woning van [Appellant] slechts één ventilatierooster heeft, waar andere woningen van Mitros twee ventilatieroosters hebben, en dat Mitros niet kan volstaan met de mededeling dat [Appellant] beter moet ventileren.

Daarmee heeft [Appellant] onvoldoende weersproken dat het hier een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW betreft, zodat het gebrek niet door de verhuurder, Mitros, verholpen behoeft te worden. Hierbij betrekt het hof de omstandigheid dat [Appellant] , zoals Mitros aanvoert, een eigen cateringbedrijf heeft en daardoor vermoedelijk in haar keuken meer wordt gekookt dan in de overige door Mitros verhuurde woningen.

Tochtstrip/Schuifrooster

5.36.

[Appellant] stelt zich op het standpunt dat, ondanks dat zij zich conform brief van Mitros van 13 oktober 2008 via een antwoordformulier heeft aangemeld voor het laten aanbrengen van een tochtstrip in de woonkamer (productie 10 bij memorie van grieven), Mitros heeft verzuimd deze tochtstrip aan te brengen in de woning.

Mitros betwist dat [Appellant] een verzoek heeft ingediend tot het plaatsen van een schuifrooster in het voorraam van de woonkamer als bedoeld in de brief van 13 oktober 2008. Het antwoordformulier is door Mitros niet (tijdig) ontvangen. Ook heeft [Appellant] nooit geklaagd over tocht in de woonkamer. Bovendien kan het ontbreken van een schuifrooster niet als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW worden aangemerkt, laat staan als een zodanig substantieel gebrek dat dit grond kan zijn voor een huurvermindering.

5.37.

Het hof stelt vast dat [Appellant] reeds op de lijsten bij de brief van 11 september 2007 melding heeft gemaakt van onder meer “Tocht woonkamer & slaapkamers” en “Tocht veel vanuit de muren en ramen”. Maar ook als het hof in verband hiermee veronderstellenderwijs ervan uit zou gaan dat [Appellant] tijdig heeft aangegeven een tochtstrip/schuifrooster te willen laten aanbrengen in haar woning, heeft te gelden dat [Appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat het verzuim van Mitros ter zake een beperking van het huurgenot oplevert, laat staan een zodanige beperking van het huurgenot dat deze tot huurprijsvermindering aanleiding zou dienen te geven.

Schoorsteen

5.38.

[Appellant] voert aan dat de woning twee schoorstenen heeft, maar dat sinds de renovatie nog maar één schoorsteen functioneert, waardoor de woning volgens [Appellant] niet goed te verwarmen is.

Mitros erkent dat de woning twee schoorstenen heeft, maar zij voert aan dat een van de twee schoorstenen al afgesloten was bij aanvang van het huurcontract, dat de renovatie daarin geen verandering heeft gebracht en dat de gaskachel die is aangesloten op de andere schoorsteen de gehele kamer goed kan verwarmen.

5.39.

Naar het oordeel van het hof heeft [Appellant] , gelet op de betwisting van Mitros, onvoldoende onderbouwd sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, laat staan van een gebrek dat tot huurprijsvermindering zou kunnen leiden.

Ventilatierooster douche, schimmelvorming douche

5.40.

[Appellant] stelt dat het ventilatierooster in de douche beschadigd is en vervangen moet worden. Volgens haar moet dit rooster professioneel gereinigd worden en op de juiste manier worden vastgezet. Als gevolg van het ontbreken van een deugdelijk ventilatierooster is er veel schimmelvorming (productie 11 bij memorie van grieven - foto -). Om de douche schimmelvrij te krijgen, dient de douche behandeld te worden.

Mitros kan zich hierin niet vinden en voert aan bij het huisbezoek in oktober 2015 te hebben geconstateerd dat het rooster goed vastzit en naar behoren functioneert. Wel is de plafondafwerking rondom het rooster (enigszins) beschadigd, maar dit komt voor rekening van de huurder (artikel 7:217 BW). Er is derhalve geen noodzaak tot professionele reiniging. Voor wat betreft de schimmelvorming stelt Mitros zich op het standpunt dat de douche na gebruik, zeker gelet op de ouderdom van de woning, goed geventileerd en gedroogd moet worden en voert zij aan dat andere huurders geen klachten hebben. Mitros betoogt dat [Appellant] verzuimd moet hebben de douche goed te ventileren en te drogen.

5.41.

Het hof is van oordeel dat [Appellant] , gelet op de betwisting van Mitros, onvoldoende heeft onderbouwd dat ter zake het ventilatierooster sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. [Appellant] heeft niet althans onvoldoende weersproken dat de schimmeloverlast niet een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dat door de verhuurder opgelost dient te worden, niet meer gesproken kan worden, laat staan van een gebrek dat tot huurprijsvermindering zou kunnen leiden.

Scheuren

5.42.

Volgens [Appellant] zijn er ten gevolge van de renovatie diverse scheuren ontstaan in de

muren van de woning (productie 13 bij memorie van grieven - foto’s -).

Mitros voert aan dat [Appellant] haar bij het huisbezoek in oktober 2015 heeft gewezen op diverse scheuren/scheurtjes in de woning en dat Mitros deze heeft onderzocht en heeft vastgesteld dat het krimpscheurtjes betreft of scheurtjes ten gevolge van de werking van het materiaal.

5.43.

Naar het oordeel van het hof heeft [Appellant] op dit punt nagelaten te onderbouwen dat dit een beperking van het huurgenot oplevert, laat staan een zodanige beperking dat die tot huurprijsvermindering aanleiding zou dienen te geven.

Schimmelvorming

5.44.

Het hof betrekt ook de door [Appellant] eerst bij memorie van grieven opgevoerde klacht over schimmelvorming in diverse delen van de woning, waaronder - zo begrijpt het hof - een van de slaapkamers (productie 12 bij memorie van grieven - foto’s -), in zijn beoordeling.

Mitros voert aan dat schimmelvorming anders dan in de douche en keuken haar niet bekend is en dat bij het huisbezoek in oktober 2015 geen schimmel in de slaapkamer is aangetroffen.

Het hof is van oordeel dat [Appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat en zo ja, vanaf wanneer en in welke mate sprake is van schimmelvorming, anders dan in de keuken en douche.

Zoemend geluid

5.45.

Daarenboven betrekt het hof de door [Appellant] reeds op de lijsten bij de brief van 11 september 2007 opgevoerde klacht over “Zoemend geluid in de meterkast verhelpen” en “Zoemende meterkast” in zijn beoordeling. Weliswaar komt deze klacht niet voor in de toelichting op grief 1 in de memorie van grieven, maar deze is wel opgevoerd in de schriftelijke pleitnota van [Appellant] . Volgens [Appellant] is dit geluid het gevolg van het slechts aangesloten zijn van twee elektriciteitsgroepen, waar er vijf groepen beschikbaar zijn.

5.46.

Het hof is van oordeel dat [Appellant] op dit punt heeft nagelaten te onderbouwen dat sprake is van een beperking van het huurgenot, laat staan van een zodanige beperking dat die tot huurprijsvermindering aanleiding zou dienen te geven.

5.47.

Uit het voorgaande volgt dat voor huurprijsverlaging vanwege gebreken naar het

oordeel van het hof geen grond bestaat. Ook voor een veroordeling van Mitros tot herstel van de vermeende gebreken (eveneens grief 1) bestaat geen grond. Daarbij kan ook in het midden blijven op welk moment Mitros met de door [Appellant] gestelde gebreken is geconfronteerd.

5.48.

Met grief 6 klaagt [Appellant] dat de kantonrechter het door haar ter comparitie gedane aanbod te bewijzen dat Mitros al in 2007/2008 op de hoogte was, respectievelijk behoorde te zijn van het vochtprobleem in de (keuken van de) woning ten onrechte heeft verworpen.

Wat hier ook van zij, uit hetgeen het hof hiervoor onder 5.35 heeft overwogen ter zake het gestelde vochtprobleem in de keuken van de woning, volgt dat het door [Appellant] gedane bewijsaanbod niet meer ter zake dienend is, zodat dit zal worden gepasseerd.

Achterstallige huur

5.49.

Met grief 12 betoogt [Appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij de achterstallige huur in totaliteit diende te betalen. Zij voert in dat verband aan dat er geen anti-inbraakstrip in haar woning is geplaatst, dat voor die inbraakstrip wel een keurmerk aan Mitros is toegekend en dat Mitros daarvoor een huurverhoging van € 5,73 per maand rekent. Zij voert in dat verband verder aan dat er ook geen tochtstrip is geplaatst in haar woning, maar dat daarvoor wel een huurverhoging van € 4,33 per maand wordt gerekend door Mitros.

Mitros betwist dat er een verband bestaat tussen de kosten van (het aanbrengen van) een anti-inbraakstrip en een tochtstrip/schuifrooster enerzijds en de huurprijsverhoging anderzijds. Naar het oordeel van het hof had het vervolgens op de weg van [Appellant] gelegen haar stellingen nader te onderbouwen, maar zij heeft dit nagelaten. Daarmee heeft [Appellant] haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd.

Schadevergoeding

5.50.

Met grief 4 klaagt [Appellant] dat de kantonrechter haar ten onrechte geen

schadevergoeding heeft toegewezen voor door haar geleden (en - zo begrijpt het hof - te lijden) materiële en immateriële schade door de beperking van haar woongenot zijdens Mitros.

5.51.

Mitros maakt bezwaar tegen deze vermeerdering van eis. Volgens Mitros heeft de onderhavige procedure betrekking op de uitspraak van de huurcommissie en/of de bestreden vonnissen van de kantonrechter, betreffende de huurverhoging, de huurverlaging, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning, en gaat het niet aan om daarnaast in hoger beroep voor het eerst een vordering tot schadevergoeding in te stellen vanwege het niet opheffen van gebreken, omdat dit een geheel ander soort debat vergt en dit pas aan de orde zal kunnen komen indien en voor zover geoordeeld zal worden dat Mitros tekort is geschoten in haar verplichting tot het opheffen van gebreken. Mitros stelt zich op het standpunt dat sprake is van strijd met een goede procesorde en dat [Appellant] voor deze vordering een aparte procedure aanhangig dient te maken.

5.52.

Het hof overweegt dat op grond van artikel 130 lid 1 Rv juncto artikel 353 lid 1 Rv aan [Appellant] de bevoegdheid toekomt haar eis te wijzigen. De toelaatbaarheid van een eiswijziging moet, zo nodig ambtshalve, mede worden beoordeeld in het licht van de herstelfunctie van het hoger beroep. De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen is in hoger beroep in die zin beperkt, dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. In alle gevallen geldt dat de eisverandering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde (HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959, HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771 en HR 23 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7064).

Het hof stelt vast dat de eiswijziging tijdig is ingesteld. Anders dan Mitros betoogt, valt niet in te zien dat het strijdig is met een goede procesorde om in hoger beroep voor het eerst een vordering tot schadevergoeding in te stellen vanwege het niet opheffen van eerder gestelde gebreken. Het hoger beroep biedt de appellerende partij immers mede de gelegenheid voor het verbeteren en aanvullen van hetgeen zij bij de procesvoering in eerste aanleg heeft gedaan of nagelaten. Dat de vordering tot betaling van schadevergoeding eerst aan de orde kan komen indien en voor zover geoordeeld zal worden dat Mitros tekort is geschoten in haar verplichting tot het opheffen van gebreken, maakt dit niet anders. Het hof verwerpt dan ook de bezwaren van Mitros tegen de eiswijziging, die ook niet in strijd met de goede procesorde wordt geacht. Het hof zal in hoger beroep recht doen op de gewijzigde eis van [Appellant] .

5.53.

Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen omtrent de gevorderde huurverlaging wegens gebreken volgt dat [Appellant] haar stelling dat Mitros haar woongenot heeft beperkt onvoldoende heeft onderbouwd. Reeds daarom kan van gehoudenheid tot betaling van enige schadevergoeding door Mitros aan [Appellant] geen sprake zijn.

5.54.

Voor zover grief 4 ook gericht is op herstel door Mitros van de door [Appellant] gestelde

gebreken, bestaat daartoe, gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, evenmin grond.

Ontbinding huurovereenkomst

5.55.

Met grief 3 komt [Appellant] op tegen de ontbinding van de huurovereenkomst bij vonnis

van 6 juli 2016.

Bij schriftelijke pleitnota voert Mitros aan dat zij heeft toegezegd de huurovereenkomst met [Appellant] voort te zetten, indien [Appellant] de huurachterstand binnen een bepaalde termijn betaalt en zij ook de lopende huur betaalt, dat [Appellant] de huurachterstand heeft voldaan en ook de lopende huur betaalt, zodat Mitros de huurovereenkomst zal voortzetten. [Appellant] heeft dit alles niet weersproken. Naar het oordeel van het hof heeft [Appellant] daarmee geen belang meer bij bespreking van deze grief.

Wettelijke rente

5.56.

Met grief 8 klaagt [Appellant] dat de wettelijke rente - over de door haar te betalen achterstallige huur - door de kantonrechter ten onrechte is toegewezen vanaf 2007.

[Appellant] voert aan dat zij in afwachting van een uitspraak van de huurcommissie geweigerd heeft de huurverhoging te betalen, dat Mitros in afwachting van bedoelde uitspraak haar reparatiewerkzaamheden heeft opgeschort en dat de huurcommissie veel te lang over deze uitspraak heeft gedaan, zodat het onredelijk is van [Appellant] de wettelijke rente vanaf 2007 te vorderen.

Naar het oordeel van het hof valt, zoals Mitros terecht betoogt, niet in te zien waarom de consequentie van de keuze van [Appellant] om de huurverhoging niet te betalen in afwachting van de uitspraak van de huurcommissie niet voor haar eigen rekening en risico zou dienen te komen. Immers de verschuldigdheid van de huurverhoging staat vanaf 2007 vast.

Descente

5.57.

Met grief 5 betoogt [Appellant] dat de kantonrechter ten onrechte geen descente heeft gelast om zo een gemotiveerde uitspraak te doen voor wat betreft de gebreken in de woning.

Het hof overweegt als volgt. Het al dan niet gelasten van een descente betreft een discretionaire bevoegdheid van de rechter, zodat deze grief reeds daarom faalt. Voor zover deze grief een verzoek tot het alsnog houden van een descente inhoudt, ziet het hof geen aanleiding dit verzoek in te willigen, nu de uiterst beperkte stellingen van [Appellant] het hof geen aanleiding geven een nader onderzoek in te stellen naar de feitelijke situatie ter plaatse.

6 De slotsom

6.1.

Slotsom is dat de grieven falen. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd en de vermeerderde eis van [Appellant] in hoger beroep zal worden afgewezen.

6.2.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [Appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

Deze kosten worden aan de zijde van Mitros vastgesteld op € 718,00 aan griffierecht en

€ 2.148,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (2 punten, tarief II in hoger beroep à € 1.074,00 per punt).

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [Appellant] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover dit is gericht tegen het door de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, tussen partijen gewezen vonnis van 2 september 2015;

bekrachtigt de bestreden vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 4 mei 2016 en 6 juli 2016;

veroordeelt [Appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de

zijde van Mitros vastgesteld op € 718,00 aan griffierecht en € 2.148,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, E.J. van Sandick en J.C. Toorman en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2019.