Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:1600

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
19-02-2019
Datum publicatie
22-02-2019
Zaaknummer
200.220.185
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Gebruikersvergoeding

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.220.185/01

(zaaknummer rechtbank Gelderland 5087053\CV EXPL 16-2953

arrest van 19 februari 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[Appellant] ,

gevestigd te [Woonplaats] ,

appellante in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [Appellant] ,

advocaat: mr. R.J. Verweij,

tegen:

1 [Geïntimeerde 1]

wonende te [Woonplaats] ,

2 [Geïntimeerde 2]

wonende te [Woonplaats] ,

3 [Geïntimeerde 3]

wonende te [Woonplaats] ,

geïntimeerden,

in hun hoedanigheid van erfgenamen van [Erflater] in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [Geïntimeerden c.s.] ,

advocaat: mr. A.L.E. Ritsema.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 20 mei 2016 en 12 mei 2017 die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Nijmegen heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 11 juli 2017,

- de memorie van grieven met producties,

- de memorie van antwoord, met producties,

- de akte houdende uitlating wijzing (vermeerdering) van eis in hoger beroep, van [Appellant] ,

- de antwoordakte van [Geïntimeerden c.s.] .

2.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat uit van de volgende feiten:

3.2.

[Erflater] (hierna: [Erflater] ) woonde in de haar in eigendom toebehorende woning in [Woonplaats] op het adres [Adres] (hierna: de woning). De heer [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] (hierna: [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] ) was haar achterbuurman. [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] was directeur-grootaandeelhouder van [Appellant] .

3.3.

In 2011 heeft [Erflater] de onverdeelde helft van haar woning verkocht en geleverd aan [Appellant] .

3.4.

Bij brief van 14 september 2011 schreef [Broer erflater] (de broer van [Erflater] ) aan [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] :

“[…] Als bijlage stuur ik u een voorbeeld van een huurcontract. Enkele zaken heb ik al ingevuld, maar u kunt dat uiteraard desgewenst wijzigen.

Het voorstellen van een huurprijs heeft mij iets meer hoofdbrekens gekost. Het probleem voor mij zat in het feit dat ik ü niet tekort wil doen, maar tevens mijn zus niet teveel wil laten betalen. Uiteindelijk heb ik een bedrag op het huurcontract ingevuld.

Dit bedrag is tot stand gekomen naar aanleiding van de volgende ovenweging. Uitgaande van 3,2% rente zou mijn zus ongeveer € 700,00 per maand moeten betalen. Met belastingvoordeel is dat ongeveer hetzelfde bedrag dat ze voorheem kwijt was, terwijl ze dan eigenaar van het gehele pand was.

Het bedrag is echter niet reëel, omdat er op geen enkele manier rekening wordt gehouden met de inflatie.

Bij een jaarlijkse inflatie van 2% (hetgeen absoluut niet te hoog is), zou uw geld in 10 jaar tijd 20% minder waard zijn geworden. Het is echter ondenkbaar dat in diezelfde periode het onroerend goed met 20% zou zijn gedaald. Hoewel de huizenmarkt op dit moment instabiel is, mag toch worden verwacht dat de stijging van onroerend goed voor de komende 10 jaren tenminste met de inflatie mee zal stijgen. Dit houdt dan weer in dat uw kapitaal nominaal in ieder geval zal stijgen.

Voor het rendement van uw geïnvesteerd vermogen zou een rente van 1,7% in werkelijk meer bedragen dan een kale rente van 3,2% op een spaarrekening.

Een huurprijs van € 375,00 per maand lijkt mij dan ook redelijk.

Uiteraard is dit een geheel vrijblijvend advies.[…]”

In de brief en het bijgevoegde huurcontract is het bedrag van € 375,00 met de hand doorgehaald en vervangen door het bedrag van € 575,00.

3.5.

De bijgevoegde schriftelijke (concept)huurovereenkomst is door [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] , in de hoedanigheid van directeur van [Appellant] , getekend, maar niet door [Erflater] .

3.6.

Vervolgens heeft [Erflater] aan [Appellant] de volgende bedragen betaald:

in november 2011 € 1.150,00

in januari 2012 € 575,00

in maart 2012 € 1.150,00

in mei 2012: € 1.150,00

in juli 2012 € 575,00

in december 2012 € 4.025,00

Bij het in december 2012 betaalde bedrag van € 4.025,00 staat op het rekeningafschrift van [Appellant] als omschrijving:

[Adres]

[Postcode + woonplaats]

DIV HUUR

3.7.

Bij brief van 10 september 2015 schreef [X] , namens [Erflater] aan [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] :

In 2011 is een akte gepasseerd […] waarbij een mondelinge overeenkomst tot verkoop en levering van de onverdeelde helft van het registergoed […] werd bestendigd.

[Erflater] heeft mij medegedeeld dat het destijds tussen partijen de bedoeling was dat zij tot de datum van overlijden in het pand zou kunnen blijven wonen, alsmede dat zij tot die datum geen huur zou betalen.

Uit de akte komt echter noch het een noch het ander naar voren. In de akte is met name op generlei wijze neergelegd dat [Erflater] kosteloos in de woning zou mogen verblijven tot de datum van haar overlijden.

Aangezien de intentie van u beiden gericht lijkt te zijn geweest op de omstandigheid dat [Erflater] tot haar overlijden kosteloos aan de [Adres] zou wonen, en dat in de huidige constructie – indien u zou vooroverlijden of de BV zou overdragen – niet gerealiseerd zal worden, heb ik [Erflater] aangeraden samen met u en de notaris naar wegen te zoeken om het beoogde doel alsnog te realiseren.

Hierbij valt te denken aan het alsnog vestigen van een recht van vruchtgebruik / gebruik en bewoning of het alsnog opmaken van een huurovereenkomst, waarbij [Erflater] niet zozeer zal worden verplicht tot het betalen van een in Euro’s uitgedrukte huurprijs, maar diensten (bijvoorbeeld in de vorm van bewakingsdiensten en onderhoudsdiensten). Hierdoor zou [Erflater] in ieder geval huurbescherming verkrijgen.

[Erflater] heeft tegenover mij aangegeven dat deze zaak haar, met het oog op de toekomst, danig bezighoudt.

Ik hoop derhalve dat u met haar en de notaris hier een gesprek over aan zal gaan.

3.8.

Op 28 november 2015 hebben [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] en [Erflater] een verklaring getekend, met daarin de volgende tekst:

"Ondergetekende, professor [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] , wonende te [Postcode + woonplaats] , [Adres] , geboren te [Geboorteplaats] op [Geboortedatum] ,

verklaart,

te dezen handelend in zijn hoedanigheid als zelfstandig bevoegd bestuurder van de statutair te [Vestigingsplaats] gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Appellant] , ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Centraal Gelderland onder dossiernummer [Dossiernummer] en als zodanig deze rechtspersoon rechtsgeldig vertegenwoordigend,

dat [Erflater] , wonende te [Postcode + woonplaats] , [Adres] , paspoort, nummer [paspoortnummer] , uitgegeven te [Woonplaats] op [Datum] , niet getrouwd en niet geregistreerd als partner,

het volledig vruchtgebruik krijgt op de woning, staande en gelegen te [Woonplaats] , plaatselijk bekend [Adres] , Kadastraal bekend gemeente [Woonplaats] , sectie B nummer [XXXX] , groot 3 aren en 15 centiaren. De woning is onverdeeld bezit van zowel [Appellant] als [Erflater] .

Het vruchtgebruik wordt onvoorwaardelijk geschonken en eindigt bij overlijden van-

[Erflater] .

Aldus opgemaakt te [Woonplaats] , datum [Datum]"

Er is geen notariële akte gepasseerd om het bedoelde vruchtgebruik te vestigen

3.9.

Op 15 februari 2016 heeft [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] bij een notariële akte (een levenstestament) volmacht verleend aan [Kind 1] , [Kind 2] en [Kind 3] (hierna: [Kinderen v.d. directeur-grootaandeelhouder] ), om zijn vermogensrechtelijke belangen te behartigen. Op dezelfde dag zijn [Kinderen v.d. directeur-grootaandeelhouder] de bestuurders geworden van [Appellant] .

3.10.

Bij brief van 4 maart 2016 schreef [Vastgoedmanagement] Vastgoedmanagement aan [Erflater] :

Namens de gevolmachtigde van de eigenaar, delen wij u mede dat ons bedrijf per direct belast is met het beheer van het door u gehuurde object.

[…]

Uit de administratie van de gevolmachtigde is gebleken dat uw huurbetalingen vanaf 1 januari 2013 nooit ontvangen zijn.

[…]

Totale huurachterstand: € 22.425,00

3.11.

Namens [Erflater] is op die brief door [Broer erflater] gereageerd. Hij schreef:

“[…] Als eerste lijkt het mij onwaarschijnlijk dat u belast bent met het beheer van het object.

[Erflater] is voor 50% eigenaar van dit object en niet, zoals u stelt, huurder. Gezien het feit dat zij u geen toestemming heeft verleend om u met dit beheer te belasten, kan dus gesteld worden dat u niet belast bent met dit beheer.

In geval van huur zou er een huurovereenkomst moeten bestaan. Aangezien deze niet bestaat kan er dus ook geen achterstand bestaan in hel betalen van huurpenningen,

Van een gevolmachtigde is noch [Erflater] , noch mij iets bekend. […]”

3.12.

Op 4 april 2017 is [Erflater] overleden. De woning is 2 januari 2018 geleverd aan derden. Door [Appellant] is onder de betrokken notaris ten laste van [Geïntimeerden c.s.] beslag gelegd.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[Appellant] heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd:

- de achterstallige huur vanaf 1 januari 2013 tot en met maart 2016 ten bedrage van € 22.425,00;

- een veroordeling tot betaling van de huur, voor de periode vanaf 1 april 2016 ten bedrage van € 575,00 per maand;

- veroordeling tot betaling van € 1.209,09 aan buitengerechtelijke incassokosten plus rente;

- primair verdeling van de gemeenschap door toedeling aan [Erflater] (onder betaling van € 265.000,00, subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst en medewerking aan spoedige verkoop van de woning op straffe van een dwangsom

-veroordeling van [Erflater] in de proceskosten.

4.2.

[Appellant] legt aan haar vordering – kort gezegd – een overeenkomst van huur ten grondslag. Dat er een huurovereenkomst was, blijkt, volgens [Appellant] , uit het feit dat een jaar lang huur betaald is. Van [Appellant] kan niet gevergd worden dat zij gezamenlijk eigenaar van de woning blijft, maar totdat de woning verkocht of verdeeld is, moet de huurovereenkomst worden nagekomen.

4.3.

De kantonrechter heeft bij het vonnis van 12 mei 2017 [Erflater] veroordeeld tot – kort gezegd – verdeling van de woning door middel van verkoop op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daartoe oordeelde zij dat [Appellant] onvoldoende had gesteld om te kunnen vaststellen dat er sprake was van een huurovereenkomst, omdat de betalingen ook een andere grondslag (zoals een gebruiksvergoeding) kunnen hebben gehad. De kantonrechter overwoog dat [Appellant] alleen de huurovereenkomst aan de geldvordering ten grondslag heeft gelegd en heeft daarom de vordering tot betaling van (achterstallige) huur afgewezen.

5 Het geschil in hoger beroep.

5.1.

[Appellant] vordert in hoger beroep (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad):

5.1.1.

vernietiging van het vonnis waarvan beroep;

5.1.2.

primair veroordeling van [Geïntimeerden c.s.] tot betaling aan [Appellant] van de achterstallige huur over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2017 van € 31.050,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf iedere vervaldatum van enige huurtermijn tot aan de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met een schadevergoeding over de periode 1 juli 2017 tot en met 31 januari 2018 van € 4.025,00, en veroordeling van [Geïntimeerden c.s.] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.209,09 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;

5.1.3.

subsidiair veroordeling van [Geïntimeerden c.s.] tot betaling aan [Appellant] van een gebruiksvergoeding over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 januari 2018 van €56.043,75,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf iedere vervaldatum van enige termijn tot aan de dag der algehele voldoening, en voorts veroordeling van [Geïntimeerden c.s.] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.209,09 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;

5.1.4.

met veroordeling van [Geïntimeerden c.s.] in de kosten van beide instanties.

5.2.

Bij akte wijzigt [Appellant] – in verband met de verkoop en levering van de woning en het gelegde beslag – de onder 5.1.3 en 5.1.4 geformuleerde eis als volgt:

5.2.1.

subsidiair veroordeling van [Geïntimeerden c.s.] tot betaling aan [Appellant] van een gebruiksvergoeding over de periode 1 januari 2013 tot en met 2 januari 2018 van €55.125,00, of een door het gerechtshof in redelijkheid vast te stellen gebruiksvergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf iedere vervaldatum van enige termijn tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [Geïntimeerden c.s.] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.209,09 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;

5.2.2.

met veroordeling van [Geïntimeerden c.s.] in de beslagkosten en de kosten van beide instanties.

5.3.

Het hof overweegt als volgt. Het hof acht deze verandering en vermeerdering van eis na het tijdstip van de memorie van grieven of antwoord toelaatbaar, omdat daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden (de verkoop en levering van de woning aan een derde en het gelegde beslag). Het hof zal op de grondslag van de vermeerderde eis beslissen.

6 De motivering van de beslissing in hoger beroep

6.1.

Het hof overweegt als volgt. Het geschil in hoger beroep beperkt zich tot de vraag of [Erflater] (en thans haar erfgenamen) een vergoeding verschuldigd was voor het gebruik van de woning in de periode van 1 januari 2013 tot en met de levering van de woning op 2 januari 2018.

6.2.

[Appellant] stelt dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen dan wel (subsidiair) dat [Erflater] een gebruiksvergoeding verschuldigd is, omdat zij de woning exclusief gebruikte (zie ECLI:NL:HR:2000: AA9143) en mede-eigenaar [Appellant] niet.

6.3.

[Geïntimeerden c.s.] betwisten dat [Erflater] huur dan wel een gebruiksvergoeding verschuldigd was. Zij voeren ook aan dat in januari 2013 [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] tegen [Erflater] heeft gezegd dat zij niet langer hoefde te betalen. Als een (of meer) van de grieven tegen het oordeel van de kantonrechter zou(den) slagen, komt het hof toe aan dat (bevrijdende) verweer. Het hof ziet aanleiding om dat verweer eerst te behandelen. Daaromtrent wordt als volgt overwogen.

6.4.

[Erflater] stelde in eerste aanleg dat [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] (namens [Appellant] ) eind 2012 ter zake van de betaling voorstelde “dat er maar helemaal mee gestopt moest worden”. Al de tijd dat [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] de bestuurder was van [Appellant] , heeft [Appellant] geen aanspraak gemaakt op betaling van die niet betaalde termijnen. In 2015 heeft [Erflater] een brief geschreven aan [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] , waarin expliciet stond dat het de bedoeling van partijen was dat [Erflater] gratis in de woning zou blijven wonen. Niet betwist is dat die brief [Appellant] heeft bereikt. [Appellant] heeft daarop niet (afwijzend) gereageerd. Vervolgens is de onder 3.8 geciteerde verklaring opgesteld, inhoudende dat [Erflater] (gratis) het vruchtgebruik van de woning zou verkrijgen. Die verklaring is door [Directeur-grootaandeelhouder van appellant] getekend. Het vruchtgebruik is niet gevestigd, omdat dat bij notariële akte moest gebeuren, maar aan die schriftelijke akte kan wel een aanknopingspunt worden ontleend voor de bedoeling van [Appellant] daarbij. Uiteindelijk komt het immers aan op de zin die partijen, [Erflater] en [Appellant] , over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (artt. 3:33-3:35 BW). Het hof stelt vast dat [Erflater] in januari 2013 is gestopt met betalen van het bedrag van € 575,00 per maand. De hiervoor genoemde omstandigheden bieden allemaal steun aan het verweer van [Erflater] dat partijen na 2013 de bedoeling hebben gehad [Erflater] zonder betaling het woongenot of het gebruik van de onverdeelde helft van de woning te verschaffen, althans dat zij er gegeven deze feiten en omstandigheden redelijkerwijs van heeft mogen uitgaan dat dit het geval was en dat en dat zij daarom is opgehouden met betalen. Het hof stelt vast dat hiertegenover door [Appellant] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden zijn ingebracht die bij toepassing van de hiervoor genoemde maatstaf op een andere, afwijkende, partijbedoeling kunnen duiden.

6.5.

De grieven die betrekking hebben op de titel van het gebruik door [Erflater] – huur of gebruik ex artikel 3:168 BW – behoeven dan geen bespreking meer omdat ook als zij zouden slagen uit het vorenoverwogene volgt dat het hof ervan uitgaat dat partijen na 2013 de bedoeling hebben gehad dat [Erflater] de woning zou gebruiken zonder betaling van enige vergoeding. Op die afspraak kan [Appellant] niet eenzijdig terugkomen. Dat betekent dat ook de gebruiksvergoeding waarop [Appellant] als mede-eigenaar in beginsel recht zou hebben (zie ECLI:NL:HR:2000:AA9143) in dit geval niet verschuldigd is, omdat er een andersluidende regeling was getroffen.

6.6.

[Appellant] vordert ten slotte ook een gebruiksvergoeding voor de periode vanaf twee maanden na het overlijden van [Erflater] tot aan de verkoop. [Appellant] legt aan haar vordering ten grondslag dat [Geïntimeerden c.s.] de woning niet per 1 juli 2017 leeg en ontruimd aan [Appellant] hebben opgeleverd en dat [Geïntimeerden c.s.] de verkopend makelaar hadden geïnstrueerd om [Appellant] geen toegang tot de woning te verschaffen. Dat laatste is niet betwist door [Geïntimeerden c.s.] . Na het overlijden van [Erflater] , althans na het einde van de gestelde huurovereenkomst waren [Appellant] en [Geïntimeerden c.s.] beiden voor de helft eigenaar van de woning, die – op basis van het op dit punt niet bestreden vonnis van de kantonrechter – verkocht is. Beide partijen gaan ervan uit dat de afspraken tussen [Erflater] en [Appellant] zo uitgelegd moeten worden dat de afspraken – na het overlijden of in ieder geval twee maanden na het overlijden van [Erflater] – geëindigd zijn. Na het einde van die overeenkomst mochten dus in beginsel beide partijen gebruik maken van de woning. Een deelgenoot die met uitsluiting van de ander het gemeenschappelijke goed exclusief gebruikt, is in beginsel een gebruiksvergoeding als schadeloosstelling verschuldigd. De intentie van beide partijen was op dat moment echter gericht op verkoop en de door beide partijen ingeschakelde makelaar had vrijelijk toegang tot het pand. Onder die omstandigheden is het feit dat vertegenwoordigers van [Appellant] niet de toegang hadden tot het pand, onvoldoende om aan te nemen dat deze handelwijze niet te verenigen was met het gebruiksrecht van [Appellant] . Tot ontruiming waren de erven niet – zonder meer – gehouden. Er is dan ook reeds daarom in de gegeven omstandigheden – mede in het licht van de daarvoor geldende afspraak met [Erflater] – geen grond voor een gebruiksvergoeding als schadeloosstelling. Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

6.7.

Aangezien de geldvorderingen van [Appellant] afgewezen worden, zijn ook de beslagkosten niet toewijsbaar.

6.8.

De grief tegen de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg is gebaseerd op de veronderstelling dat de geldvordering van [Appellant] ten onrechte is afgewezen. Die vordering is niet ten onrechte afgewezen en deze grief tegen dit deel van het vonnis van de kantonrechter kan daarom niet slagen.

7 De slotsom

7.1.

De grieven kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis, zodat dit zal worden bekrachtigd.

7.2.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [Geïntimeerden c.s.] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 716,00

- salaris advocaat € 2.086,50 (1,5 punten × tarief III)

8 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

8.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, van 12 mei 2017;

8.2.

veroordeelt [Appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Geïntimeerden c.s.] vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 2.086,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

8.3.

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

8.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2019.

griffier rolraadsheer