Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:1487

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
26-02-2019
Datum publicatie
08-03-2019
Zaaknummer
18/00133
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOVE:2018:101, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

belasting

Locatie Arnhem

nummer 18/00133

uitspraakdatum: 26 februari 2019

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 16 januari 2018, nummer AWB 17/1562, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT; gemeente Zwolle) (hierna: de heffingsambtenaar)

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 134A te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 358.000. Tegelijk met deze beschikking zijn door de heffingsambtenaar aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren 2017 opgelegd.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 336.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 285.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd alsmede gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt een proceskostenvergoeding vastgesteld op € 501 en het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 46.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 17 januari 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede – namens de heffingsambtenaar – [B] , bijgestaan door ing. [C] (taxateur).

1.6.

Ter zitting van het Hof is gelijktijdig het hoger beroep bekend onder zaaknummer 18/00132 behandeld inzake de WOZ-beschikking van [a-straat] 134 te [Z] .

1.7.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.

2 Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 134A te [Z] . De onroerende zaak is een in 1936 gebouwde twee-onder-een-kap-woonboerderij met een garage (oppervlakte 90 m²), een aanbouw (oppervlakte 146 m²), carport (oppervlakte 39 m²) en een dakkapel. De perceeloppervlakte bedraagt 1.105 m2 en de inhoud 344 m3. De onroerende zaak is gelegen in het buitengebied, nabij de snelweg A28 (500 meter afstand) en een spoorlijn (1.100 meter afstand) alsmede windturbines. Door de ligging is de bewoner van de onroerende zaak voor wat betreft de directe voorzieningen afhankelijk van [D] en niet van [Z] .

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 358.000.

2.3.

Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 336.000. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep een waarde van € 285.000 bepleit vanwege de slechtere ligging van de onroerende zaak dan waarvan eerder was uitgegaan.

2.4.

Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is een door ing. [C] RT RDMW op 24 augustus 2017 opgemaakte taxatiematrix overgelegd en drie zogenoemde referentieobjecten aangedragen, te weten:

De onroerende zaak [a-straat] 59 te [D] . Deze onroerende zaak is een in 1930 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 350 m³ plus een deel en schuren. De oppervlakte van het perceel bedraagt 7.926 m². De ligging wordt door de taxateur gewaardeerd op ‘3’ zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 24 maart 2015 verkocht voor € 299.630.

De onroerende zaak [a-straat] 115 te [D] . Deze onroerende zaak is een in 1960 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 350 m³ alsmede een garage, een berging, een dierenverblijf en een tuinhuisje. De oppervlakte van het perceel bedraagt 2.027 m². De ligging wordt door de taxateur gewaardeerd op ‘3’ zijnde een gemiddelde ligging. Zij het dat deze woning praktisch naast een spoorlijn en in de directe nabijheid van windturbines is gelegen. De woning is op 24 juli 2015 verkocht voor € 315.000.

De onroerende zaak [a-straat] 63 te [D] . Deze onroerende zaak is een in 1900 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 549 m³ alsmede een garage, een berging en een tuinhuisje. De oppervlakte van het perceel bedraagt 3.662 m². De ligging wordt door de taxateur gewaardeerd op ‘3’ zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 8 mei 2017 verkocht voor € 367.500.

2.5.

Voorts heeft de taxateur de grondstaffels van de wijk [D] VI vrijstaande woonboerderij overgelegd alsmede de grondstaffels van de wijk [D] VI 2 onder 1 kap woonboerderij:

2 onder 1 kap woonboerderij oppervlakte tot 350 m² € 140, vanaf 350 tot 500 m² € 105, vanaf 500 tot 750 m² € 70, vanaf 750 tot 1.000 m² € 14 en meer dan 1.000 m² € 6.

vrijstaande woonboerderij oppervlakte tot 500 m² € 160, vanaf 500 tot 750 m² € 120, vanaf 750 tot 1.000 m² € 80, vanaf 1.000 tot 1.500 m² € 16 en meer dan 1.500 m² € 6.

2.6.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep een herziene waardematrix overgelegd. Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde voor de onroerende zaak van € 238.830 en zijn dezelfde referentieobjecten gebruikt als de heffingsambtenaar in zijn in 2.4 vermelde taxatiematrix

3 Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 238.000 en subsidiair op € 255.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 285.000.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.2.

Naar het oordeel van het Hof is hij daarin geslaagd. Beide partijen hebben ter verdediging van de door hen voorgestane waarde een taxatiematrix c.q. waardematrix overgelegd. In beide door hen gehanteerde stukken zijn de in 2.4 genoemde referentieobjecten gelegen te [D] opgenomen. In aanmerking genomen de voor deze objecten – niet al te ver van de waardepeildatum – gerealiseerde verkoopprijzen, acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep bepleite waarde van € 285.000 niet te hoog is. Van belang hierbij is dat het Hof aannemelijk acht dat het aspect van de ligging is verdisconteerd in de voor deze referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen nu de referentieobjecten in dit verband een met de onroerende zaak van belanghebbende vergelijkbare ligging hebben, namelijk dichtbij een snelweg dan wel praktisch naast een spoorlijn en in de buurt van windturbines en ver gelegen van directe voorzieningen. Het waardeverschil tussen de onderhavige, voor de onroerende zaak in hoger beroep bepleite WOZ-waarde en de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen, vloeit met name voort uit de omstandigheid dat de kavel van belanghebbende substantieel kleiner is dan de kavels van genoemde referentieobjecten (verschil van respectievelijk 6.821 ( [a-straat] 59), 922 ( [a-straat] 115) en 2.557 m² ( [a-straat] 63)) alsmede de omstandigheid dat de taxateur van de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van de door de gemeente gehanteerde grondstaffels voor twee onder een kap woonboerderijen terwijl voor de referentieobjecten een grondstaffel voor vrijstaande woonboerderijen wordt gehanteerd. Laatst genoemde grondstaffel leidt – naar tussen partijen niet in geschil is – tot een grondwaarde die circa 10% hoger is dan de grondwaarde die met de grondstaffel van twee onder een kap woonboerderijen is bepaald. Voornoemde verschillen rechtvaardigen naar het oordeel van het Hof de in hoger beroep door de heffingsambtenaar bepleite waarde van de onroerende zaak van belanghebbende ten opzichte van genoemde verkoopcijfers.

4.3.

De verklaring van de heffingsambtenaar ter zake van de totstandkoming van de kubieke meterprijzen waarbij de gerealiseerde verkoopprijzen zijn afgezet tegen de wijze waarop de verkopen van de referentieobjecten tot stand gekomen zijn en waarbij rekening is gehouden met de invloed van de verschillen in de factoren kwaliteit, uitstraling, staat van onderhoud, doelmatigheid etc. en hoe dit zich verhoudt tot de onroerende zaak, acht het Hof toereikend voor de conclusie dat de heffingsambtenaar in voldoende mate inzicht heeft verschaft in de door hem voorgestane waarde van de (opstal van de) onroerende zaak.

4.4.

Belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de door hem gebezigde grondstaffels, faalt nu de verklaring van de heffingsambtenaar, inhoudende dat de vorenbedoelde staffels zijn gebaseerd op de gemiddelde prijzen van de bij de gemeente bekende transactiegegevens van gronduitgiften, naar ´s Hofs oordeel het gebruik van de grondstaffels rechtvaardigt.

4.5.

De gerealiseerde verkoopprijzen van de drie genoemde referentieobjecten bevestigen, zoals gezegd, het standpunt van de heffingsambtenaar dat de in hoger beroep bepleite WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende per 1 januari 2016 te hoog is.

4.6.

Hetgeen belanghebbende daartegenover overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af, te meer nu de door de taxateur van belanghebbende aangedragen objecten vraagprijzen en geen verkoopprijzen betreffen dan wel dat de wel gerealiseerde verkoopprijs (object [a-straat] 124) te ver van de waardepeildatum verwijderd is (transportakte dateert van oktober 2018) om als onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde te kunnen dienen. De door belanghebbende in het geding gebrachte herziene waardematrix kan evenmin aan voormelde oordelen afdoen, reeds omdat de daarin opgenomen afgeleide prijs per m² op geen enkele wijze is verklaard dan wel onderbouwd. Daar waar belanghebbende verwijst naar verkopen van twee onder een kapwoningen in het centrum van [D] wordt daar door het Hof aan voorbij gegaan omdat deze woningen qua ligging teveel verschillen van de onroerende zaak die in het buitengebied is gelegen.

4.7.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbende recht heeft op een proceskostenvergoeding van 0,5 x 2 punten x € 501 (beroepschrift en aanwezigheid ter zitting) = € 501 wegens de kosten van rechtsbijstand, rekening houdend met de gelijktijdig behandelde zaak bekend onder rechtbanknummer AWB 17/1561 betreffende [a-straat] 134 te [Z] . De Rechtbank heeft, zoals belanghebbende terecht heeft aangevoerd, evenwel nagelaten de door belanghebbende verzochte kostenvergoeding ter zake van de door hem ingeschakelde deskundige ten bedrage van € 121 inclusief BTW te vergoeden. Dat het taxatierapport van belanghebbende geen bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechter over het geschilpunt ter zake waarvan het is overgelegd, doet niet af aan de toekenning van een vergoeding van die kosten (vergelijk HR 16 november 2012, nr. 11/02517, ECLI:NL:HR:2012:BY2770). Gelet op de omstandigheid dat de taxatiekosten zowel de onroerende zaak alsmede de [a-straat] 134 te [Z] betrof, zal het Hof doen wat de Rechtbank had behoren te doen en de heffingsambtenaar veroordelen in de vergoeding van 0,5 x € 121 = € 60,50 ter zake van de door belanghebbende betaalde taxatiekosten.

Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.

5 Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet aanleiding voor vergoeding van het griffierecht ad € 126 te betalen door de griffier van het Hof als bedoeld in artikel 8:114, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht alsmede voor een veroordeling in de proceskosten wegens beroepsmatige verleende rechtsbijstand in hoger beroep te betalen door de heffingsambtenaar en stelt deze vast op 1 (gewicht van de zaak) x 2 punten (aantal proceshandelingen) x € 512= € 1.024. Gelet op de samenhang met de gelijktijdig behandelde zaak bekend onder hofnummer 18/00132 zal het Hof het toegekende bedrag voor de helft toekennen aan belanghebbende, derhalve € 512.

6 Beslissing

Het Hof

  • -

    vernietigt de uitspraak van de Rechtbank docht uitsluitend voor zover deze betrekking heeft op het ontbreken van een proceskostenveroordeling voor de kosten van de deskundige,

  • -

    bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar in de vergoeding van de door belanghebbende in beroep gemaakte proceskosten ter zake van de door hem aangestelde deskundige, vastgesteld op € 60,50,

  • -

    gelast dat de griffier van het Hof aan belanghebbende vergoedt het door hem in hoger beroep betaalde griffierecht ad € 126 en

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar in vergoeding van de door belanghebbende in hoger beroep betaalde proceskosten ten bedrage van € 512.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2019

De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen en is in zijn plaats ondertekend door mr. Den Ouden,

(C.E. te Brake) (R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 februari 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.