Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:1029

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
05-02-2019
Datum publicatie
07-02-2019
Zaaknummer
200.230.802/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur. Ontruiming. Woningbouwvereniging wil noodzakelijk groot onderhoud en renovatie plegen. Huurder moet daartoe eerst opruimwerkzaamheden verrichten. Dat laat hij na. Deze tekortkoming samen met andere (niet tijdige betaling huur, niet melden van lekkage, geen tuinonderhoud) rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst en bevel ontruiming. Huurder voldoet niet vrijwillig aan dit bevel. Executiekosten komen voor zijn rekening. Huurder vordert schadevergoeding omdat door ontruimende deurwaarder goederen vernield/beschadigd zijn. Vordering onvoldoende onderbouwd en daarom afgewezen. Huurder vraagt ook intrekking “verhuurderverklaring”. Die verklaring is echter inhoudelijk (grotendeels) juist. Vordering afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.230.802/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4721625)

arrest van 5 februari 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. H.C. Post, kantoorhoudend te Assen,

tegen

Stichting Actium,

gevestigd te Assen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: Actium,

advocaat: mr. S. Bosma, kantoorhoudend te Heerenveen.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

6 april 2016, 8 november 2016, 16 mei 2017 en 24 oktober 2017 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 11 december 2017,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord tevens akte wijziging van eis in conventie (met producties),

- de akte uitlating producties en bezwaar eiswijziging in conventie tevens wijziging van eis in reconventie van [appellant] (met producties),

- de antwoordakte van Actium (met productie).

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellant] vordert in het hoger beroep, na wijzigingen van eis:

"1. Te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Noord Nederland, locatie Leeuwarden gewezen tussen partijen op 24 oktober 2017 onder zaaknummer 4721625/ CV EXPL 16-66 en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover de wet dat toe laat uitvoerbaar bij voorraad, de ingestelde vorderingen van geïntimeerde in conventie alsnog af te wijzen en de gewijzigde vorderingen van appellant in reconventie (zo nodig met verbetering van gronden) alsnog toe te wijzen, althans ten faveure van appellant zodanig recht te doen als uw Gerechtshof in goede justitie zou vermenen te behoren met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente.

2. [appellant] vordert ter zake van schadevergoeding veroordeling van Actium tot betaling aan [appellant] van een bedrag ter hoogte van € 230.336,63, althans een door uw Gerechtshof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid vast te stellen bedrag, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 december 2017, althans vanaf de datum van deze memorie van grieven tot de dag der algehele voldoening.

3. Geïntimeerde te veroordelen dan wel te gelasten de verhuurdersverklaring van 5 februari 2018 met onmiddellijke ingang in te trekken en indien mogelijk te vervangen door een neutrale verhuurdersverklaring."

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.9 van het tussenvonnis van 8 november 2016, voor zover van belang, nu daartegen in hoger beroep geen bezwaren zijn geuit, aangevuld met wat overigens nog als onvoldoende weersproken dan wel erkend is komen vast te staan.

3.2

Op 12 juni 2002 heeft (de rechtsvoorganger van) Actium een huurovereenkomst gesloten met [appellant] voor de woning staande en gelegen aan de [a-straat] 32 te [A] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden d.d. 13 oktober 1993 van Actium van toepassing verklaard.

3.3

Op 4 september 2012 heeft Actium de toen geldende algemene huurvoorwaarden gewijzigd, hetgeen heeft geresulteerd in de algemene huurvoorwaarden

d.d. 4 september 2012. Bij brief d.d. 24 september 2012 heeft Actium haar nieuwe algemene huurvoorwaarden aan al haar huurders toegezonden en aangegeven dat de tot dat moment tussen partijen geldende algemene huurvoorwaarden per 1 januari 2013 zullen wijzigen en dat alsdan de daarbij als bijlage meegezonden algemene huurvoorwaarden van toepassing worden.

3.4

In 2013 is Actium gestart met het uitvoeren van planmatig onderhoud c.q. de renovatie van de huurwoningen aan de [a-straat] in [A] . Ook de door [appellant] gehuurde woning kwam in beginsel voor onderhoud c.q. renovatie in aanmerking. De geplande werkzaamheden bestonden uit het vervangen van het keukenblok en de cv-ketel, het herstellen dan wel vervangen van het plafond en het herstellen c.q. vervangen van het voegwerk van de woning.

3.5

Op 27 maart 2013 zijn een medewerker Wijkbeheer van Actium, mevrouw [B] , en een aannemer van Nijhuis Bouw B.V. die de werkzaamheden zou gaan uitvoeren, bij [appellant] langs geweest voor een vooropname van de woning van [appellant] . Tijdens deze afspraak is door mevrouw [B] van Actium vastgesteld dat de woning van [appellant] in zeer slechte staat van onderhoud verkeerde. Verder was de woning overvol met spullen en was niet opgeruimd of schoongemaakt. Tevens was er lekkage aan het dak.

3.6

Op 17 september 2013 is er een inspectie geweest. Doordat de woning van [appellant] overvol met spullen stond en daardoor moeilijk toegankelijk was, vond de aannemer het niet verantwoord om de voorgenomen onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uit te voeren.

3.7

Actium heeft [appellant] daarnaast aangeschreven met betrekking tot (stank-)overlast, achterstallig tuinonderhoud, een 'illegale' tuinschuur, overlast door vliegen en hondengeblaf, en containers in de brandgang. Bij Actium zijn in dat verband meldingen of klachten binnengekomen over overlast van de zijde van (het perceel van) [appellant] . Bij brief van 17 maart 2014 aan Actium houdt [appellant] Actium aansprakelijk voor verminderd woongenot en schade aan enkele goederen.

3.8

Nadien zijn er diverse uitnodigingen aan [appellant] geweest, afspraken met [appellant] gemaakt en bezoeken van Actium aan het gehuurde geweest. Ook is er over en weer gecorrespondeerd tussen (de gemachtigden van) [appellant] en Actium. Dit alles heeft uiteindelijk niet tot overeenstemming tussen partijen geleid over de voorgenomen renovatie of met betrekking tot de klachten of het onderhoud aan de woning en tuin.

3.9

Bij brief van 12 mei 2015 van de gemachtigde van Actium is [appellant] gesommeerd uiterlijk 29 mei 2015 de woning schoon en ontruimd te hebben van de grote hoeveelheid goederen en materialen, tuinonderhoud te hebben gepleegd met verwijdering van de grote hoeveelheid goederen en materialen en om de huurachterstand van € 883,16 te voldoen.

3.10

Op 13 december 2017 heeft Actium de woning op basis van het vonnis van

24 oktober 2017 doen ontruimen.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Actium heeft in eerste aanleg (in conventie), samengevat, na wijziging van eis gevorderd:

primair:

de huurovereenkomst met [appellant] te ontbinden, hem te veroordelen het gehuurde te ontruimen en hem te veroordelen tot betaling van achterstallige huur (€ 456,52), deurwaarderskosten (€ 321,68) en proceskosten;

subsidiair:

[appellant] te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst, daarbij een gedragsaanwijzing aan hem op te leggen, Actium te machtigen de aanwijzingen zelf uit te voeren indien [appellant] daarmee in gebreke blijft onder verplichting van [appellant] de dan noodzakelijke werkzaamheden te gedogen en met diens veroordeling de daaraan verbonden kosten aan Actium te voldoen en tot betaling van de proceskosten.

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg (in reconventie), samengevat, gevorderd te verklaren voor recht dat Actium toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat Actium aansprakelijk is voor alle schade die [appellant] daardoor lijdt en heeft geleden, met veroordeling van Actium om over te gaan tot de renovatie- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde en het betalen van € 2.500,00 en € 1.062,80 als schadevergoeding.

4.3

De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 24 oktober 2017:

in conventie: de huurovereenkomst ontbonden, [appellant] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van achterstallige huur ad € 456,52 alsmede de proceskosten;

in reconventie: de vordering van [appellant] afgewezen met diens veroordeling in de proceskosten.

Aan deze beslissing heeft de kantonrechter in conventie als zijn oordeel ten grondslag gelegd dat aan de zijde van [appellant] sprake was van meerdere tekortkomingen. Zo betaalde hij de huur niet tijdig en heeft hij daarin een achterstand laten ontstaan van € 456,52, heeft hij niet tijdig melding gemaakt van lekkage, heeft hij niet meegewerkt aan noodzakelijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan de woning, heeft hij geen uitvoering gegeven aan door de kantonrechter bij tussenvonnis bevolen werkzaamheden aan de tuin en heeft hij (door het houden van konijnen) stank- en vliegenoverlast in het leven geroepen voor zijn buren.

In reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat van een tekortkoming aan de kant van Actium geen sprake is. Weliswaar is sprake van achterstallig onderhoud en is Actium gehouden dat onderhoud te plegen, maar de uitvoering van dat herstel is door [appellant] zelf verhinderd. Dat sprake is van door Actium veroorzaakte schade heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

Inleiding

5.1

Het gaat in deze zaak om het volgende. [appellant] huurde een woning van Actium. Op grond van de stelling dat [appellant] zich, kort gezegd, niet als een goed huurder gedroeg en overlast in de buurt veroorzaakte heeft Actium op zeker moment ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft het gehuurde bezichtigd op 22 juni 2016. Aansluitend is een comparitie van partijen gehouden. Bij tussenvonnis van 8 november 2016 heeft de kantonrechter een aantal bevelen gegeven aan [appellant] . Die bevelen betroffen werkzaamheden ter beteugeling van brandgevaar en het opruimen van de woning om renovatie daarvan mogelijk te maken. Omdat aan dit vonnis niet was voldaan door [appellant] heeft de kantonrechter bij vonnis van 16 mei 2017 de bevelen herhaald én Actium gemachtigd de werkzaamheden zelf uit te voeren. Ook is [appellant] daarbij bevolen onderhoud aan tuin en konijnenhokken te plegen. In zijn eindvonnis van

24 oktober 2017 heeft de kantonrechter vastgesteld dat aan deze bevelen niet of onvoldoende was voldaan door [appellant] . Vervolgens is de ontruiming bevolen. [appellant] heeft aan het ontruimingsvonnis niet vrijwillig voldaan. Op 13 december 2017 heeft, in opdracht van Actium, ontruiming plaats gevonden door de deurwaarder. Volgens [appellant] is daarbij schade veroorzaakt aan zijn eigendommen.

Grieven

5.2

[appellant] heeft geen grieven gericht tegen de gewezen tussenvonnissen. Wel heeft hij 13 grieven geformuleerd tegen het eindvonnis van 24 oktober 2017. Die grieven betreffen de volgende thema's:

- processuele aspecten (grieven 2, 9)

- toepasselijkheid Huurvoorwaarden 1993 (grief 1)

- huurbetaling en huurachterstand (grief 3)

- niet melden van lekkage door [appellant] (grief 4)

- onderhouds- en renovatiewerkzaamheden woning (grief 5)

- onderhoud tuin (grief 6)

- stank- en/of vliegenoverlast (grief 7)

- terme de grâce (grief 8);

- de reconventionele vordering van [appellant] (grieven 10 tot en met 13).

De grieven zullen hierna in deze volgorde worden behandeld.

5.3

Actium heeft erop gewezen dat [appellant] in de memorie van grieven vernietiging heeft gevorderd van het vonnis van 24 oktober 2017 van de kantonrechter van rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, maar dat een dergelijk vonnis niet bestaat. Bij zijn akte van 24 juli 2018 heeft [appellant] laten weten dat per vergissing Leeuwarden is genoemd waar Assen was bedoeld. Uit alle in hoger beroep genomen processtukken blijkt dat deze procedure betreft het eindvonnis van de kantonrechter in Assen. Uit die stukken blijkt ook dat Actium dat goed begrepen heeft: zij heeft zich immers materieel in haar verweer op dat vonnis gericht. Actium wordt dan ook in geen enkel rechtens te respecteren processueel belang geschaad indien het hof, zoals het zal doen, de vordering van [appellant] aldus leest dat gevorderd wordt vernietiging van het eindvonnis van de kantonrechter in Assen.

Wijziging van eis in conventie en reconventie

5.4

Actium heeft haar in eerste aanleg (in conventie) ingestelde vordering vermeerderd met de door haar gemaakte kosten van tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis ad € 11.850,47 met wettelijke rente. [appellant] heeft zich tegen deze wijziging van eis verzet. Hij stelt dat daardoor een geheel nieuw geschilpunt aan het partijdebat wordt toegevoegd, dat de procedure daardoor onredelijk wordt vertraagd en hem een instantie wordt ontnomen indien de eiswijziging wordt toegestaan.

5.5

[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis in reconventie gewijzigd. De wijziging betreft schade die [appellant] stelt te hebben geleden als gevolg van de ontruiming (€ 230.336,63). Ook betreft deze de door Actium afgegeven "Verhuurderverklaring". Actium heeft zich tegen deze wijziging van eis verzet. Daartoe is aangevoerd dat sprake is van een ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat omdat deze is gebaseerd op gestelde onrechtmatige ontruiming, de procedure daardoor onredelijk wordt vertraagd en aan Actium feitelijk een instantie wordt ontnomen.

5.6

Zowel het verzet van [appellant] (in conventie) als dat van Actium (in reconventie) wordt gepasseerd. Beide partijen hebben de wijziging van eis bij het eerste processtuk in hoger beroep van hun kant en dus tijdig kenbaar gemaakt. De regels van een goede procesorde verzetten zich voorts en ook overigens niet tegen het toelaten van deze wijzigingen van eis omdat het onderwerp ervan nauw verband houdt met de door Actium gevorderde ontruiming, sprake is van een overzichtelijke uitbreiding van het partijdebat (waaraan de omvang van de in dit verband in het bijzonder door [appellant] overgelegde producties niet afdoet) en partijen over en weer daarom inhoudelijk hebben kunnen reageren en feitelijk ook hebben gereageerd op de respectievelijke wijzigingen van eis. Van onredelijke vertraging van de procedure is dan ook geen sprake. Weliswaar is het zo dat de kwestie van de ontruimingsschade, de ontruimingskosten en de verhuurderverklaring niet aan de orde zijn geweest in eerste aanleg en partijen door genoemde wijzigingen van eis in het debat over de ontruimingskosten een instantie wordt ontnomen, maar dat is inherent aan het feit dat de wet toestaat dat een eis ook in hoger beroep kan worden gewijzigd. Slechts onder bijkomende omstandigheden kan dit feit het oordeel rechtvaardigen dat sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. Dergelijke omstandigheden zijn echter niet gesteld of gebleken. Bovendien geldt dat het recht, in het bijzonder ook artikel 6 EVRM, niet een onvoorwaardelijk recht op behandeling van alle geschilpunten in twee instanties kent.

Processuele aspecten

5.7

In grief 2 beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter bij zijn beoordeling van de zaak een andere volgorde van de onderscheiden geschilpunten heeft aangehouden dan in de inleidende dagvaarding door Actium was gedaan. Noch enige rechtsregel noch de eisen van een goede procesorde dwingen de rechter echter bij zijn beoordeling van het geschil een in de dagvaarding aangehouden volgorde van geschilpunten te volgen. Grief 2 faalt.

5.8

In grief 9 beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter geen melding heeft gemaakt van het feit dat [appellant] in zijn processtuk van 18 augustus 2017 de door hem geleden schade had berekend op € 13.263,95. Bij die grief heeft [appellant] , wat daarvan ook overigens zij, geen belang omdat het hof in dit arrest zal oordelen over de volledige vordering van [appellant] , zoals deze in hoger beroep na wijziging van eis is voorgelegd.

Toepasselijkheid Huurvoorwaarden

5.9

Actium heeft bij inleidende dagvaarding gesteld dat op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing waren de Huurvoorwaarden 1993, dat deze in 2012 zijn gewijzigd en dat de huurovereenkomst sedertdien mede beheerst wordt door de (nieuwe) Algemene huurvoorwaarden. De kantonrechter heeft de Huurvoorwaarden 1993 toepasselijk geacht.

5.10

In grief 1 komt [appellant] op tegen dat oordeel. Volgens hem is de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen getreden omdat Actium zich slechts beroepen heeft op toepasselijkheid van de (nieuwe) Algemene huurvoorwaarden en niet (ook) de (oude) Huurvoorwaarden 1993.

5.11

Bij conclusie van repliek heeft Actium de grondslag van haar vordering gewijzigd. Zij heeft toen gesteld dat de (oude) Huurvoorwaarden 1993 toepasselijk waren op de contractuele relatie tussen partijen. Door in het eindvonnis van toepasselijkheid van die voorwaarden uit te gaan is de kantonrechter dus niet buiten de rechtsstrijd van partijen getreden. Grief 1 mist feitelijke grondslag en faalt daarom.

Huurbetaling en huurachterstand

5.12

De kantonrechter heeft geoordeeld dat sprake was van een achterstand in de huurbetaling van € 456,52 in verband met de huur over december 2015 (€ 8,-) en juli 2017 (€ 448,52). Ook is geoordeeld dat [appellant] in gebreke is gebleven de huur telkens vóór de eerste dag van de maand te voldoen. Dat heeft de kantonrechter aangemerkt als een tekortkoming bij de nakoming van de voor [appellant] uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

5.13

In grief 3 komt [appellant] op tegen deze oordelen. Het restant van de huur over december 2015 is volgens [appellant] met instemming van Actium verrekend met teveel betaalde garagehuur, de huur over juli 2017 is op 24 juli 2017 betaald. Per datum eindvonnis (24 oktober 2017) bestond de door de kantonrechter genoemde achterstand in huurbetaling dus niet. Het feit dat [appellant] de huur niet telkens vóór de eerste dag van de maand voldeed, is geen tekortkoming omdat [appellant] al gedurende zeven jaar de huur later betaalde en dit betalingsgedrag door Actium altijd is geaccepteerd.

5.14

Actium heeft in hoger beroep niet weersproken dat het restant van de huur over december 2015 ad € 8,- met haar instemming destijds is verrekend met teveel betaalde garagehuur. Zij heeft voorts erkend dat de huur over juli 2017 ad € 448,52 op 24 juli 2017 is voldaan. De veroordeling tot betaling van het bedrag van € 456,52 was dan ook ten onrechte. In zoverre slaagt grief 3.

5.15

In artikel 7 lid 1 van de Huurvoorwaarden 1993 is bepaald dat de huur bij vooruitbetaling verschuldigd is. De kantonrechter heeft [appellant] daarop gewezen ter comparitie van 22 juni 2016. Desondanks is [appellant] de huur te laat blijven betalen. Het enkele feit dat Actium niet steeds tegen die te late betaling heeft geprotesteerd maakt niet dat tussen partijen stilzwijgend een andere betaalvoorwaarde dan die van artikel 7 lid 1 Huurvoorwaarden 1993 is overeengekomen of dat Actium haar recht op betaling conform die voorwaarden heeft prijs gegeven. Het feit van de te late betalingen heeft de kantonrechter dan ook terecht als een tekortkoming aangemerkt.

Niet melden van lekkage door [appellant]

5.16

De kantonrechter heeft vastgesteld dat al lange tijd, vanaf 2008, sprake was van lekkage in de berging. Onder verwijzing naar de wettelijke meldingsplicht van artikel 7:222 BW heeft hij vervolgens vastgesteld dat [appellant] zich niet als goed huurder heeft gedragen door de lekkage niet te melden aan Actium.

5.17

[appellant] bestrijdt dit oordeel in grief 4. Hij voert aan dat hij de lekkage in 2008 al heeft gemeld. Op advies van Actium heeft hij toen de loden plaatjes op het dak omgebogen. Lekkage kwam daarna tot 2013 nog slechts sporadisch voor. Hernieuwde melding was dan ook niet noodzakelijk. Daarbij komt dat Actium zich niet heeft beroepen op de wettelijke meldingsplicht van artikel 7:222 BW zodat de kantonrechter ook op dit punt buiten de rechtsstrijd tussen partijen is getreden.

5.18

Ingevolge artikel 7:222 BW rustte op [appellant] de verplichting Actium onverwijld in kennis te stellen van door hem ontdekte gebreken. Actium heeft, gedocumenteerd, gesteld dat van een dergelijk gebrek sprake was en dat [appellant] had nagelaten dit te melden. Aldus zijn aan de vordering ten grondslag gelegd de feiten die voor de toepasselijke rechtsgrond (artikel 7:222 BW) van belang waren. Door die wettelijke rechtsgrond te benoemen, is de kantonrechter ook hier niet buiten de door Actium genoemde grondslag van de vordering en dus de rechtsstrijd van partijen getreden.

5.19

Actium heeft ook in hoger beroep gemotiveerd betwist dat [appellant] melding heeft gedaan van de lekkage. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv rust de bewijslast van de melding op [appellant] . Een specifiek bewijsaanbod van [appellant] ontbreekt echter. Grief 4 slaagt dan ook niet.

Onderhouds- en renovatiewerkzaamheden woning

5.20

De kantonrechter heeft geoordeeld dat op geen enkele wijze is gebleken van de medewerking van [appellant] aan de uitvoering van noodzakelijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Ingevolge de artikelen 12.1 en 12.2 van de Huurvoorwaarden 1993 was [appellant] tot die medewerking echter wel gehouden. Door die medewerking niet te verlenen is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

5.21

In grief 5 komt [appellant] op tegen deze oordelen. Hij voert aan dat door Actium geen beroep is gedaan op de Huurvoorwaarden 1993. Ook voert hij aan dat hij wel degelijk zijn medewerking heeft verleend en dat het, integendeel, Actium is geweest die nalatig was in het nakomen van haar onderhoudsverplichtingen.

5.22

Voor de toepasselijkheid van de Huurvoorwaarden 1993 verwijst het hof naar rechtsoverweging 5.11 hiervoor. Wat daar staat, geldt ook hier.

5.23

Op 22 juni 2016 heeft de kantonrechter de woning bezichtigd. Afgesproken is toen dat de aannemer een opname van de woning zal maken en zal opschrijven welke opruimwerkzaamheden - binnen en buiten - [appellant] moet verrichten om de aannemer in staat te stellen de renovatiewerkzaamheden uit te voeren. De kantonrechter heeft toen ook meegedeeld dat [appellant] daaraan moet meewerken. Actium heeft vervolgens een tweetal rapporten laten opmaken:

- een Rapport woninginspectie van aannemer Nijhuis van 11 juli 2016 en

- een Rapportage meting installaties [a-straat] 32 te [A] van ITN d.d. 7 juli 2016.

Aanknopend bij deze beide rapporten en onder afweging van wat daartegen door [appellant] was ingebracht, heeft de kantonrechter in zijn vonnis van 8 november 2016 een reeks (opruim-) werkzaamheden en andere maatregelen geformuleerd die door [appellant] moesten worden uitgevoerd voordat aan renovatie van de woning kon worden toegekomen. In zijn vonnis van 16 mei 2017 heeft de kantonrechter vastgesteld dat [appellant] zijn medewerking niet heeft verleend en Actium gemachtigd de werkzaamheden zelf uit te voeren.

5.24

[appellant] stelt in hoger beroep wel dat hij zijn medewerking heeft verleend, maar hij onderbouwt dat onvoldoende. In het licht van de zojuist geschetste voorgeschiedenis had hij inzichtelijk dienen te maken wanneer en hoe hij de door de kantonrechter bevolen opruimwerkzaamheden heeft verricht. Dat geldt vooral ook omdat het hoger beroep van [appellant] zich niet richt tegen de vonnissen van de kantonrechter waarin die werkzaamheden worden gespecificeerd en opgedragen. Grief 5 slaagt niet.

Onderhoud tuin

5.25

In het tussenvonnis van 16 mei 2017 heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot het in nette en verzorgde staat brengen én houden van de voor- en achtertuin van het gehuurde waaronder in ieder geval moet worden verstaan:

- het rechtzetten van schuttingdelen en hagen;

- het snoeien of verwijderen van groene hagen;

- struiken en bomen snoeien of kappen zodat er vrij zicht is op de openbare weg.

In zijn eindvonnis van 24 oktober 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld dat deze werkzaamheden niet zijn uitgevoerd en [appellant] om die reden toerekenbaar tekortschiet in de uitvoering van de huurovereenkomst.

5.26

[appellant] bestrijdt dat oordeel in grief 6. Hij voert aan zijn tuin altijd en met regelmaat te hebben onderhouden. De bij vonnis van 16 mei 2017 opgedragen werkzaamheden heeft hij deels niet kunnen verrichten omdat hij daartoe door ziekte fysiek niet in staat was.

5.27

Ook hier geldt dat [appellant] zijn stellingen in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd. In het licht van de zojuist geschetste voorgeschiedenis had hij inzichtelijk dienen te maken wanneer en hoe hij de door de kantonrechter bevolen werkzaamheden heeft verricht. Dat geldt vooral ook omdat het hoger beroep van [appellant] zich niet richt tegen het vonnis van de kantonrechter waarin die werkzaamheden worden gespecificeerd en opgedragen. Een onderbouwing als bedoeld ontbreekt, ook voor de schutting. Weliswaar toont productie 57 bij memorie van grieven een rechte schutting, maar wanneer de schutting recht gezet is, wordt niet vermeld. Bovendien is de schutting maar één onderdeel van de opgedragen werkzaamheden. Grief 6 slaagt niet.

Stank- en/of vliegenoverlast

5.28

De kantonrechter heeft geoordeeld dat overlast van stank en vliegen voldoende is aangetoond en dat [appellant] ook in zoverre is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

5.29

[appellant] komt in grief 7 op tegen deze oordelen. Hij voert aan dat de kantonrechter zelf tijdens de bezichtiging van de woning op 22 juni 2016 geen stank- en/of vliegenoverlast heeft waargenomen. Onjuist is voorts dat [appellant] twintig konijnen hield; het waren er slechts acht. De klachten van buurtbewoners dateren bovendien van 2014 en zijn dus niet actueel. Dat van stank- en/of vliegenoverlast geen sprake was, onderbouwt [appellant] met een verklaring van die strekking van diverse buurtbewoners.

5.30

De kantonrechter heeft (in rechtsoverweging 4.9.) het volgende overwogen:

"De overlastmeldingen zijn naar het oordeel van de kantonrechter voldoende geobjectiveerd door het verslag van 17 september 2014 van [C] aan de opbouwmedewerker van de gemeente Assen, [D] , die per e-mail van 29 september 2014 bevestigt dat de problemen bij iedereen bekend zijn en adviseert de verhuurder, het buurtteam en de gemeente Assen te informeren. Als feit van algemene bekendheid mag worden beschouwd dat urine van konijnen een penetrante geur heeft zodat alleszins aannemelijk is dat de urine van 20 konijnen aan naburige erven in een woonwijk - zeker in de zomermaanden wanneer het warm is en de ramen open staan - voor stankoverlast kan zorgen."

Overwogen is voorts dat bij de bezichtiging op 22 juni 2016 door de kantonrechter is geconstateerd en door [appellant] verklaard dat hij twintig konijnen hield.

5.31

Dat genoemd verslag van [C] de conclusie van overlast onderbouwt, bestrijdt [appellant] niet. Zijn enkele mededeling dat hij acht konijnen hield, wordt weerlegd door de constatering van de kantonrechter en de verklaring van [appellant] zelf dat het er twintig waren. Het door de kantonrechter genoemde feit van algemene bekendheid wordt door [appellant] niet bestreden. Dat een (beperkt) aantal buren op 5 december 2017 kennelijk heeft verklaard dat van overlast geen sprake was, doet aan de andersluidende verklaringen die ten grondslag liggen aan het bericht van [C] niet af. Dat geldt eveneens voor het gegeven dat de kantonrechter zelf op 22 juni 2016 geen overlast heeft geconstateerd. Die bezichtiging was een momentopname. Dat de klachten uit 2014 dateerden zou voorts slechts tot terughoudendheid aanleiding geven indien het verweer zou zijn dat de situatie nadien wezenlijk was gewijzigd. Dat is echter niet het geval. [appellant] stelt zich op het standpunt dat nimmer van overlast sprake is geweest. Grief 7 faalt.

Terme de grâce

5.32

De kantonrechter heeft het verzoek van [appellant] hem een termijn te gunnen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen afgewezen. In dat verband heeft hij overwogen de indruk te hebben dat [appellant] in geestelijk en sociaal opzicht ondersteuning kon gebruiken, maar dat [appellant] voldoende kansen heeft gekregen van Actium om zijn medewerking te verlenen.

5.33

Tegen die beslissing komt [appellant] op in zijn grief 8. Volgens hem is de opmerking dat [appellant] in geestelijk en sociaal opzicht ondersteuning kan gebruiken ongefundeerd. Ook had de kantonrechter moeten stilstaan bij het verweer van [appellant] dat Actium in gebreke bleef aan haar verplichtingen tot onderhoud en renovatie te voldoen. Actium verkeerde op dat punt in verzuim.

5.34

Aan de opmerking over het geestelijk en sociaal welbevinden van [appellant] heeft de kantonrechter geen gevolg ten nadele van [appellant] verbonden. Die opmerking draagt de beslissing dan ook niet en kan daarom verder onbesproken blijven. Hiervoor is met betrekking tot woning en tuin al overwogen dat [appellant] voldoende kansen heeft gekregen zijn medewerking te verlenen aan de voorbereiding van onderhouds- en renovatiewerkzaam-heden, maar desondanks in gebreke is gebleven die medewerking te verlenen. De kantonrechter heeft vervolgens overwogen dat van Actium, ook richting haar andere huurders en omwonenden, niet kan worden verlangd de situatie nog langer te laten voortduren. Daarbij speelde voor de kantonrechter mee dat de woning ernstig verwaarloosd was en er nog steeds een brandgevaarlijke situatie was. Dat oordeel is juist. Een feitelijk aanknopingspunt voor het gerechtvaardigd vertrouwen dat [appellant] binnen een te gunnen periode van één maand alsnog volledig zijn medewerking zou verlenen (door de bevelen van de kantonrechter integraal op te volgen) heeft [appellant] in hoger beroep niet verschaft. Zijn grief is dan ook onvoldoende onderbouwd. De stelling dat Actium zelf in verzuim was, is, wat daarvan overigens ook zij, eveneens onvoldoende onderbouwd. Grief 8 faalt.

De reconventionele vordering van [appellant]

5.35

heeft in reconventie gesteld dat Actium nalatig is gebleven achterstallig onderhoud aan woning en berging uit te voeren. Gevorderd is Actium alsnog tot het uitvoeren daarvan te veroordelen. Om Actium in de gelegenheid te stellen dat onderhoud aan de berging te plegen heeft [appellant] goederen (twee wasmachines, een stelling, kasten en geluidsboxen) in de tuin geplaatst en met een zeil afgedekt. Omdat het onderhoud desondanks uitbleef, zijn die goederen door de invloed van "weer en wind" verloren gegaan, met als gevolg een schade van € 2.500,-. Als gevolg van lekkage is de computer van [appellant] in de berging beschadigd geraakt. Het veilig stellen van de daarop aanwezige data heeft € 1.062,80 gekost. [appellant] vordert vergoeding van deze twee schadebedragen.

5.36

De kantonrechter heeft overwogen dat [appellant] , ondanks daartoe strekkende sommatie van 12 mei 2015 en ondanks veroordeling daartoe bij vonnis van 8 november 2016, in gebreke is gebleven de noodzakelijke opruimwerkzaamheden te verrichten. [appellant] verkeerde daarom in schuldeisersverzuim en Actium kon niet aan het onderhoudswerk beginnen. Het niet renoveren van de woning is op zichzelf niet als een gebrek aangemerkt door de kantonrechter. De vordering tot uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden is op die grond afgewezen. De vorderingen tot schadevergoeding zijn afgewezen omdat onderhoud niet mogelijk was omdat [appellant] zelf verhinderde dat tot het uitvoeren van onderhoud kon worden overgegaan. Indien de goederen schade hebben opgelopen als gevolg van lekkage in de berging komt dat, om dezelfde reden en omdat [appellant] deze in een lekkende berging heeft geplaatst, voor rekening en risico van [appellant] .

5.37

Met zijn grieven 10 tot en met 13 komt [appellant] op tegen deze oordelen. Die grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellant] voert aan dat de brief van 12 mei 2015 niet is aan te merken als een ingebrekestelling. Het niet renoveren zelf merkt hij ook aan als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW. Ook is volgens hem sprake van de "omgekeerde wereld" indien aan [appellant] wordt toegerekend dat sprake is van achterstallig onderhoud. Als herstel van het dak van de berging niet op zijn beloop was gelaten, zou geen schade aan de wasmachines zijn opgetreden. Die schade dient daarom niet voor risico van [appellant] te komen.

5.38

Voorop staat dat [appellant] , op grond van de Huurvoorwaarden 1993, gehouden was opruimwerkzaamheden in de woning te verrichten voordat van Actium gevergd kon worden onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Wat hiervoor onder 5.20 tot en met 5.24 werd overwogen, geldt ook hier.

5.39

In haar brief van 12 mei 2015 heeft Actium, onder andere, het volgende geschreven aan [appellant] :

"Bij deze verzoek ik u, voor zover nodig sommeer ik u, uiterlijk 29 mei 2015 de woning schoon en ontruimd te hebben van de grote hoeveelheid goederen en materialen, zodat de woning toegankelijk is en er zonder problemen onderhoud aan de woning verricht kan worden."

Blijkens deze tekst is [appellant] in gebreke gesteld en is hem een redelijke termijn voor de nakoming gegeven. De woorden "in gebreke" komen niet voor in deze tekst, maar dat is van geen belang. Wat er wel staat, houdt een ingebrekestelling in.

5.40

Ook als, wat daar overigens van zij, het niet renoveren van de woning zelf als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW moet worden beschouwd, geldt dat dit niet afdoet aan het gegeven dat Actium niet in staat was dat gebrek te herstellen zolang [appellant] de woning niet opruimde. Daarmee is [appellant] in gebreke gebleven. Onvoldoende onderbouwd, ook in hoger beroep, is dat de goederen van [appellant] beschadigd zijn geraakt en, als dat toch het geval is, dat die beschadiging is ontstaan doordat deze aan weer en wind zijn blootgesteld. Indien niettemin van schade sprake is geldt dat die schade voor rekening en risico van [appellant] komt omdat hij zelf, zoals hiervoor overwogen (in de rechtsoverwegingen 5.16 tot en met 5.19) de lekkage in de berging te laat heeft gemeld en het tijdelijk ergens anders opslaan van goederen een eigen verantwoordelijkheid van [appellant] is. Voor de computer geldt dat [appellant] die kennelijk in een lekkende berging heeft opgeslagen en ook dat komt voor zijn rekening en risico. De grieven 10 tot en met 13 falen.

Ontruimingsschade [appellant]

5.41

heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd. Hij stelt dat op 13 december 2017 ontruiming van de woning heeft plaats gevonden door de deurwaarder. Die ontruiming was onrechtmatig doordat bruikbare goederen van [appellant] zijn weggegooid. De als gevolg van deze onrechtmatige ontruiming geleden schade bedraagt € 230.336,63.

5.42

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken kan van de volgende gang van zaken worden uitgegaan. Het vonnis van 24 oktober 2017 is op 30 oktober 2017 aan [appellant] betekend onder aanzegging van 13 december 2017 als ontruimingsdatum. [appellant] heeft niet vrijwillig aan het vonnis voldaan. Op 13 december 2017 heeft de deurwaarder (met zijn helpers) een aanvang gemaakt met de ontruiming. Deze heeft acht dagen geduurd en zag op 240 m³ aan goederen. De deurwaarder heeft de uit de woning verwijderde goederen aan de openbare weg geplaatst. Die goederen zijn vervolgens (al dan niet: deels) door de gemeente Assen afgevoerd.

5.43

Actium was op grond van het vonnis van 24 oktober 2017 gerechtigd de ontruiming te doen uitvoeren door de deurwaarder nu [appellant] in gebreke was gebleven vrijwillig aan het vonnis te voldoen. Van een onrechtmatige ontruiming was dus geen sprake. De deurwaarder en zijn helpers (handelend in opdracht van Actium) hebben zich voorts beperkt tot het aan de openbare weg plaatsen van de uit de woning komende goederen. Zij hebben niets weggegooid. De vordering van [appellant] is echter gebaseerd op het weggooien van goederen door de deurwaarder, maar die vordering mist dus in zoverre feitelijke grondslag. Voor zover [appellant] heeft bedoeld te stellen dat de goederen door de deurwaarder (en zijn helpers) hardhandig in containers zijn gegooid en daarbij kapot of onbruikbaar zijn gemaakt, geldt dat Actium die stelling gemotiveerd heeft weersproken. Een specifiek bewijsaanbod is niet gedaan. [appellant] merkt ook nog op dat goederen "met een stekker" zijn opgeslagen, maar dat deze beschadigd zijn teruggegeven aan hem. Dat de deurwaarder voor opslag en bewaring heeft gezorgd en daarvoor verantwoordelijk was, heeft [appellant] echter niet onderbouwd. Zijn vordering strandt op deze gronden.

Verhuurderverklaring

5.44

[appellant] vordert in hoger beroep ook een bevel aan Actium de "Verhuurderverklaring" van 5 februari 2018 in te trekken en te vervangen door een neutrale. Grondslag van die vordering is dat Actium "voor de muziek uitloopt" nu van een onherroepelijke rechterlijke uitspraak geen sprake is en op deze wijze aan [appellant] onnodig schade wordt toegebracht. Die schade bestaat uit afwijzingen voor andere woonruimte op grond van die verhuurderverklaring.

5.45

Actium heeft een op 5 februari 2018 gedateerde verhuurderverklaring afgegeven aan [appellant] . Daarin is vermeld, kort weergegeven:

- dat op dit moment sprake is van een huurachterstand;

- dat er in de afgelopen twee jaar een huurachterstand is geweest omdat de huur te laat werd betaald;

- dat in de afgelopen twee jaar een vordering aan derden uit handen werd gegeven;

- dat in de afgelopen twee jaar sprake is geweest van overlast/ongewenst woongedrag.

Als toelichting is voorts opgenomen dat [appellant] op 13 december 2017 is ontruimd wegens ongewenst woongedrag en dat procedures met betrekking tot de ontruiming nog lopen.

5.46

Op 5 februari 2018 (datum verklaring) bestond geen huurachterstand meer. Dat is hiervoor vastgesteld. In zoverre is de verklaring onjuist. Voor het overige is deze juist. [appellant] heeft in de twee jaar voorafgaand aan de verklaring de huur telkens te laat betaald, de vordering op hem werd aan een derde uit handen gegeven, er was sprake van overlast/ongewenst woongedrag en [appellant] is op 13 december 2017 ontruimd. Waar de verklaring overwegend juist is bestaat dan ook geen grond om deze te doen intrekken en te vervangen door een "neutrale". Dat en waarom een dergelijke verklaring niet mag worden afgegeven zolang het vonnis van 24 oktober 2017 niet onherroepelijk is, heeft [appellant] niet onderbouwd. Ook deze vordering kan dan ook niet worden toegewezen.

Ontruimingsschade Actium

5.47

Actium stelt dat zij ten behoeve van de (gedwongen) ontruiming kosten heeft moeten maken tot een bedrag van € 11.850,47. De kosten waren noodzakelijk omdat [appellant] niet vrijwillig heeft ontruimd. De kosten zijn bovendien redelijk te achten.

5.48

[appellant] heeft als verweer gevoerd dat de kosten onredelijk hoog zijn en dat de vordering onvoldoende is onderbouwd en gespecificeerd. Zo ontbreekt de onderliggende factuur van Nivo Noord.

5.49

[appellant] heeft niet betwist aansprakelijk te zijn voor in redelijkheid gemaakte kosten van ontruiming. Die aansprakelijkheid vloeit bovendien voort uit de wet (artikel 434a Rv). De gevorderde kosten betreffen, zo heeft Actium gesteld, de kosten van "sjouwers" (van het door de deurwaarder ingeschakelde bedrijf Nivo Noord), de kosten van het proces-verbaal van ontruiming en de kosten van derdenbeslag. De kosten van de sjouwers ad € 11.045,76 blijken uit de door Actium (bij memorie van antwoord, producties 3) overgelegde nota met bijlagen van de deurwaarder. De kosten van het proces-verbaal van ontruiming ad € 538,68 blijken uit het (als productie 2 bij memorie van antwoord) overgelegde proces-verbaal. Dan resteert nog een bedrag van € 266,03. Dat bedrag is uit de overgelegde producties niet af te leiden en daarom onvoldoende onderbouwd. Van belang is voorts dat uit het proces-verbaal van de deurwaarder blijkt dat acht dagen nodig zijn geweest om de ontruiming te bewerkstelligen. Dat maakt inzichtelijke en onontkoombaar dat de kosten zijn opgelopen. Aldus is de vordering tot een bedrag van € 11.584,44 voldoende onderbouwd en toewijsbaar.

6 De slotsom

6.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, behoudens voor zover daarbij is toegewezen het bedrag van € 456,52.

6.2

De in hoger beroep (in conventie) vermeerderde vordering van Actium is voorts toewijsbaar tot een bedrag van € 11.584,44, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 13 december 2017.

6.3

De in hoger beroep (in reconventie) vermeerderde vordering van [appellant] wordt afgewezen.

6.4

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Actium zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 726,-

- salaris advocaat € 1.611,- (1,5 punt x tarief II)

6.5

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 24 oktober 2017 behoudens voor wat betreft de passage in het dictum

"veroordeelt [appellant] tot betaling van de achterstallige huurpenningen over juli 2017 en december 2015 van totaal € 456,52"

vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;

veroordeelt [appellant] tot betaling aan Actium van het bedrag van € 11.584,44, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 13 december 2017;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Actium vastgesteld op € 726,- voor verschotten en op € 1.611,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. M.E.L. Fikkers en mr. W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

5 februari 2019.