Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:10183

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
26-11-2019
Datum publicatie
03-12-2019
Zaaknummer
200.242.861
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Hoger beroep tegen de beslissing van de kantonrechter omtrent uitspraak van de Huurcommissie (verzoek van huurder tot huurprijsvermindering wegens onderhoudsgebreken).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

Afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.242.861

(zaaknummer rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht,

zittingsplaats Arnhem: 5698219\CV EXPL 17-2324\28195\636)

arrest van 26 november 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. M.J. Wagemans,

tegen:

Stichting Vivare,

gevestigd te Arnhem,

geïntimeerde

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Vivare,

advocaat: mr. J.E. Brands.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 5 april 2017 en 4 april 2018 die de kantonrechter te Arnhem (rechtbank Gelderland) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 3 juli 2018 met producties;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord met producties;

- de akte van [appellante] ;

- de antwoordakte van Vivare.

2.2

Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

In de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.16 van het eindvonnis van 4 april 2018 heeft de kantonrechter de feiten vastgesteld. Met uitzondering van de laatste rechtsoverweging (2.16, waarover hierna meer) vormen die feiten ook voor het hof het uitgangspunt. Het gaat in dit geding om het volgende.

3.1.

Vivare verhuurt met ingang van 1 augustus 2013 aan [appellante] de woning aan [adres]

. Het gehuurde betreft een appartement gelegen op de eerste bouwlaag van vier. Sinds 1 juni 2016 bedraagt de (kale) huurprijs € 471,86 per maand.

3.2.

Op 24 mei 2016 heeft [appellante] bij Vivare melding gemaakt van vochtplekken op de

muur van haar slaapkamer. Zij heeft hierbij onder meer het volgende geschreven:

"Reden is behoorlijke vochtplekken (mogelijk door lekkage) op de muur in de slaapkamer. Het vocht loopt over de gehele plint van de slaapkamer. Het stukwerk van de muur laat los. Het vloerzeil is ook aangetast en vertoont donkere plekken. (...) Ik stel u aansprakelijk voor de schade (...)"

3.3.

Vivare heeft de schade opgenomen (op 13 juni 2016 is een schaderapport opgemaakt), onderzoek laten doen en op 16 juni 2016 herstelwerkzaamheden laten verrichten, waaronder het vervangen van beschadigde wandtegels en vloertegels in de badkamer.

3.4.

Bij brief van 12 juli 2016 heeft de gemachtigde van [appellante] (onder meer) geschreven dat opnieuw schimmel is aangetroffen in de badkamer.

3.5.

Vervolgens heeft DPA [DPA] (hierna: DPA) in opdracht van Vivare op 15 juli 2016 de vochthinder in de woning nogmaals onderzocht en daarvan een rapport opgemaakt, gedateerd 25 juli 2016 (productie 4 bij inleidende dagvaarding).

3.6.

[appellante] heeft op 12 augustus 2016 op de voet van artikel 7:257 lid 2 BW bij de Huurcommissie een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ingediend wegens vermindering van haar woongenot als gevolg van onderhoudsgebreken, en wel met ingang van 24 mei 2016 (de datum waarop [appellante] het gebrek heeft gemeld).

3.7.

Op 6 oktober 2016 heeft Polygon Nederland BV (hierna: Polygon) in opdracht van Vivare de woning en de daarboven gelegen woning bezocht en daarvan een verslag opgemaakt (productie 10 bij inleidende dagvaarding), waarin is vermeld dat het schadebeeld niet komt door een lekkage van de daarboven gelegen woning.

Op 20 oktober 2016 heeft Polygon een vervolgonderzoek uitgevoerd in de woning (productie 12 bij inleidende dagvaarding).

3.8.

Bij uitspraak van 21 november 2016, verzonden op 5 december 2016, heeft de Huurcommissie de volgende beslissing genomen (productie 20 bij inleidende dagvaarding):

"De woonruimte had gedurende de periode van 1 augustus 2016 tot 1 oktober 2016 het volgende ernstige gebrek:

In de slaapkamer is sprake van vocht en schimmel veroorzaakt door scheurvorming van de vloer in de aangrenzende doucheruimte. Daardoor vond watertoetreding plaats naar de afwerkvloer. Water drong door naar de aangrenzende slaapkamer waardoor de vinyl vloerbedekking werd aangetast door schimmels. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CNb2).

Herstelwerkzaamheden: de verhuurder heeft tegelwerk in de doucheruimte vervangen. Laatstelijk heeft de verhuurder een dorpel bij het douchegedeelte aangebracht. De verhuurder heeft na de werkzaamheden een bouwdroger geplaatst. Verder zijn klimaatmetingen uitgevoerd in de slaapkamer en is het vochtgehalte in de afwerkvloer gemeten. Gemeten werd dat een normaal binnenklimaat was bereikt en dat het vochtgehalte in de afwerkvloer niet meer extreem hoog was. Rapporteur heeft op diverse plaatsen in de slaapkamer op de wand die grenst aan de doucheruimte en op de afwerkvloer metingen verricht met de vochtmeter (Testo 616). Daarbij is gebleken dat de inwendige constructie van wand en vloer overal droog is.

De geldende huurprijs van € 490,96 per maand wordt vanaf 1 augustus 2016 tot 1 oktober 2016 tijdelijk verlaagd tot € 196,38 per maand" [40%].

3.9.

Vervolgens heeft [appellante] nader onderzoek laten doen naar de oorzaak van de vochtschade in haar woning door Bouwkundig en Bouwfysisch Onderzoeksbureau Trition B.V. (hierna: Trition). In haar rapport van 10 januari 2017 (productie 29 bij inleidende dagvaarding) heeft Trition geadviseerd de tegels en alle leidingen in de vloer te vernieuwen.

3.10.

Vivare heeft de in het rapport van Trition geadviseerde werkzaamheden in de badkamer laten uitvoeren en de badkamer geheel laten vernieuwen. De werkzaamheden zijn gestart op 16 januari 2017. De nieuwe doucheruimte was op 10 februari 2017 gereed.

3.11.

Op verzoek en voor rekening van Vivare heeft Trition nogmaals een onderzoek gedaan in de woning van [appellante] . In haar rapportage van 16 juni 2017 (productie 11 bij de akte van Vivare van 16 augustus 2017) concludeert Trition:

"Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat op de gemeten plaatsen geen verhoogde vochtwaardes zijn gemeten. Daar waar de vochtwaarde vergeleken kunnen worden met metingen tijdens eerdere onderzoeken zijn de vochtwaardes hetzelfde gebleven of gedaald. (…) Uit de visuele inspectie en het thermografische onderzoek zijn daarnaast geen aspecten naar voren gekomen die wijzen op een bestaand of nieuw gebrek in de constructie, bouwkundig noch leidingtechnisch.

Wij adviseren derhalve geen vervolgwerkzaamheden."

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[appellante] heeft bij dagvaarding van 27 januari 2017 op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW een beslissing van de kantonrechter gevorderd omtrent de onder 3.8 bedoelde uitspraak van Huurcommissie van 16 november 2016. Na vermeerderingen van eis luiden de (primaire) vorderingen van [appellante] als volgt:

a. de kale huurprijs vanaf 22 juli 2013 (de datum waarop de huurovereenkomst is ondertekend) tot 24 mei 2016 (de datum waarop [appellante] het gebrek heeft gemeld) te verminderen tot 40%;

b. de kale huurprijs vanaf 24 mei 2016 tot aan de herstelpoging op 16 januari 2017

te verlagen tot 30%;

c. de kale huurprijs vanaf de aanvang van de herstelpoging tot aan het definitieve

herstel te verlagen tot nihil;

d. veroordeling van Vivare tot terugbetaling van de in de hiervoor bedoelde perioden te veel betaalde huur;

e. veroordeling van Vivare om door middel van onafhankelijke onderzoeksresultaten na al het uit te voeren herstel inzichtelijk te maken dat het gebrek definitief is opgelost, waaruit onder meer blijkt dat er geen verhoogde vochtwaardes meer in de woning aanwezig zijn;

f. veroordeling van Vivare om alle aanbevelingen als opgenomen in het rapport van

Trition van 10 januari 2017 aantoonbaar na te leven;

g. veroordeling van Vivare om per direct passende, en gelet op de mantelzorg voor de

moeder van [appellante] en de chronische aandoening van [appellante] dichtbij zijnde, vervangende woonruimte ter beschikking te stellen totdat de gebreken definitief zijn hersteld en de slaapkamer en badkamer weer in gebruik kunnen worden genomen;

h. veroordeling van Vivare te veroordelen om aan haar de gevolgschade te vergoeden, begroot op in hoofdsom € 25.217,61 plus kosten.

4.2.

Bij het eindvonnis van 4 april 2018 heeft de kantonrechter Vivare veroordeeld om aan [appellante] in totaal € 1.486,56 te betalen wegens huurprijsvermindering. Van dat bedrag heeft € 1.132,60 betrekking op de periode van 1 juni (24 mei) 2016 tot 1 oktober 2016. De kantonrechter heeft in dat verband overwogen dat Vivare heeft erkend dat er in die periode sprake was van een gebrek en dat [appellante] gedurende die vier maanden recht heeft op verlaging van de huurprijs tot 40%. Het resterende bedrag van € 353,90 heeft betrekking op de periode van 1 oktober 2016 tot 1 maart 2017. Volgens de kantonrechter heeft Vivare erkend dat [appellante] ook in die periode overlast heeft ondervonden van vochtproblemen. De kantonrechter heeft daarvoor een huurprijsvermindering van 15% gerechtvaardigd geacht. Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.1.

[appellante] , die achttien grieven heeft aangevoerd, concludeert tot vernietiging van het eindvonnis van 4 april 2018 en tot het alsnog geheel toewijzen van haar (vermeerderde) vorderingen.

5.1.2.

Vivare heeft primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellante] in het door haar ingestelde hoger beroep. Vivare heeft daartoe aangevoerd dat tegen het bestreden vonnis, gezien artikel 7:262 lid 2 BW, geen hogere voorziening openstaat. Subsidiair heeft Vivare de grieven bestreden.

5.2.1.

Ter beoordeling van het niet-ontvankelijkheidsverweer van Vivare overweegt het hof als volgt. [appellante] heeft de Huurcommissie verzocht de huurprijs tijdelijk te verlagen vanaf 24 mei 2016 tot het moment waarop de gebreken zullen zijn verholpen, waarna de Huurcommissie daarover uitspraak heeft gedaan. Voor zover het vonnis van de kantonrechter betrekking heeft op de uitspraak van de Huurcommissie staat op grond van artikel 7:262 lid 2 BW daartegen geen hogere voorziening open.

De uitspraak van de Huurcommissie ziet echter níet op de huurprijsverlaging voor de periode van 22 juli 2015 tot 24 mei 2016 en de vordering tot vergoeding van gevolgschade. Omdat de kantonrechter - nadat er vermeerderingen van eis waren toegestaan - daarover ook heeft geoordeeld, staat daartegen wel hoger beroep open.

5.2.2.

Volgens vaste rechtspraak kan het rechtsmiddelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW worden doorbroken indien de rechter (a) buiten het toepassingsgebied van kort gezegd de wettelijke huurprijsregeling is getreden, (b) deze regeling ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten of (c) bij de behandeling van de zaak een zo fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat niet meer kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. De laatste categorie (c) betreft met name schendingen van het beginsel van hoor en wederhoor.

5.2.3.

Nu [appellante] heeft gesteld dat er sprake is van een doorbrekingsgrond, en wel die hiervoor met c aangeduid, moet beoordeeld worden of [appellante] het beroep op de doorbrekingsgrond terecht heeft gedaan.

5.2.4.

Vivare heeft in eerste aanleg bij (haar laatste) antwoordakte van 10 januari 2018 geciteerd uit een rapportage van Lekrecherche Nederland, die op 18 augustus 2017 een (vervolg)onderzoek had verricht. De rapportage van Lekrecherche was niet eerder in de procedure ter sprake gekomen en is evenmin in eerste aanleg in het geding gebracht.

Nadat deze antwoordakte was genomen heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

In rechtsoverweging 2.16 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter als vaststaand feit aangenomen dat [appellante] Lekrecherche heeft ingeschakeld voor een lekdetectie-onderzoek. De kantonrechter vervolgt in die overweging:

"De conclusie/het advies van Lekrecherche in haar rapport van 18 augustus 2017 luidt - volgens het citaat daaruit van Vivare - (onder meer) als volgt:

"Geen gebreken in de douche zijn vastgesteld aan waterkerende afdichtingen van details in de vloer of rondom mengkraan. Geen afwijkingen waargenomen rondom leidingkoker en is een afvoerzijdige lekkage niet aanwezig. CV ketel vertoond geen drukverlies. Op basis van meetresultaten tijdens het onderzoek met een minimaal drukverlies waterleiding, hogere vochtwaarden en thermische afwijkingen is er te verwachten sprake van een mogelijk warmtelek. Drukverlies is minimaal in koude toestand voor nadere traceergasdetectie.

Zoals besproken met aanwezige tijdens inspectie adviseren wij waterleidingen, koppelingen en mantelbuizen in badkamer vloer destructief te controleren op lekkage. (ook in warme toestand en aansluitend koelende situatie). Afhankelijk van mantelbuizen en waarneming leidingverloop slaapkamer destructief controleren. Bij openen tevens controle inspectie op beschermingen leidingen t.a.v. condensatie bij strakke ligging koud en warm"."

5.2.5.

In het kader van de beoordeling van de stelling van [appellante] dat zij ook in de periode vanaf 1 maart 2017 recht heeft op huurprijsvermindering, is de kantonrechter, na bespreking van de rapporten van Trition in de rechtsoverwegingen 4.15 en 4.16 van het bestreden vonnis, tot het oordeel gekomen dat [appellante] tegenover het verweer van Vivare onvoldoende heeft onderbouwd en dat onvoldoende is gebleken dat er na genoemde datum nog sprake is geweest van te hoge vochtwaardes, terwijl het wel op de weg van [appellante] lag om dat bewijzen. "Nu ook niet is gebleken dat [appellante] een rapport van de Lekrecherche aan Vivare ter hand heeft gesteld, waaruit zou blijken dat wel sprake is van een zodanige lekkage dat het huurgenot daardoor wordt beperkt, is er onvoldoende grondslag tot toewijzing van de gevorderde huurprijsvermindering", aldus de kantonrechter in rechtsoverweging 4.17 van het bestreden vonnis.

5.2.6.

[appellante] heeft in hoger beroep aangevoerd dat zij door de kantonrechter ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld te reageren op de door Vivare in haar antwoordakte voor het eerst aangevoerde feiten en omstandigheden. Nu de kantonrechter haar oordeel (mede) heeft gebaseerd op de conclusie van Lekrecherche, wier rapport niet in het geding was gebracht en door Vivare onvolledig is geciteerd, is het beginsel van hoor en wederhoor geschonden. Indien [appellante] wel in de gelegenheid was gesteld een nadere (antwoord)akte te nemen, zou zij de nieuw aangevoerde feiten en omstandigheden eenvoudig hebben kunnen weerleggen en de kantonrechter juist en volledig hebben kunnen informeren. Volgens [appellante] blijkt uit de rapportage van Lekrecherche, die [appellante] bij appeldagvaarding (alsnog) in het geding heeft gebracht, dat er nog steeds sprake is van vochtproblemen.

5.2.7.

Op grond van artikel 19 lid 1 Rv moet de rechter, tenzij uit de wet anders voortvloeit, partijen over en weer in de gelegenheid stellen zich uit te laten over elkaars standpunten en over alle bescheiden en andere gegevens die in de procedure ter kennis van de rechter zijn gebracht. Bij zijn beslissing baseert de rechter zijn oordeel, ten nadele van een der partijen, niet op bescheiden of andere gegevens waarover die partij zich niet voldoende heeft kunnen uitlaten.

5.2.8.

Het hof stelt vast dat [appellante] bekend was met het rapport van Lekrecherche van 18 augustus 2017. Uit het rapport blijkt dat het [appellante] was die opdracht heeft gegeven voor dit onderzoek en dat zowel [appellante] als een vertegenwoordiger van Vivare bij dat onderzoek aanwezig waren. Uit de brief van de gemachtigde van [appellante] aan de advocaat van Vivare van 25 augustus 2017 (productie 1 bij memorie van antwoord) blijkt dat [appellante] in ieder geval op die datum al over het rapport beschikte. [appellante] heeft er kennelijk voor gekozen om in eerste aanleg  ondanks de verplichting van 22 Rv inhoudende dat partijen verplicht zijn de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren  geen melding te maken van het in haar opdracht opgestelde rapport, daarover geen standpunt kenbaar te maken en het rapport ook niet in het geding te brengen.

Terwijl [appellante] het rapport heeft laten opstellen, heeft ook Vivare daar blijkbaar een exemplaar van ontvangen. Zij heeft daar vervolgens uit geciteerd in haar processtukken om daarmee haar standpunt kracht bij te zetten dat er na uitvoering van het onderzoek zoals door Lekrecherche aanbevolen, bleek dat er geen sprake was van lekkages in de woning. In haar antwoordakte van 10 januari 2018 heeft Vivare wat betreft dat rapport geen onjuistheden aangevoerd, zo kan worden vastgesteld. Weliswaar heeft Vivare niet het hele rapport geciteerd, maar zij heeft in haar antwoordakte wel de conclusie/het advies van Lekrecherche integraal en correct opgenomen.

Het hof stelt voorop dat Vivare in eerste aanleg als gedaagde partij recht had op het laatste woord. De rechter kan aan de in het laatste processtuk van een gedaagde partij ingenomen stellingen dan ook niet voorbijgaan; bij de beoordeling van de wederzijdse standpunten komt aan die stellingen gewicht toe. In deze zaak is de kantonrechter na bespreking van het wel in het geding gebrachte en door partijen becommentarieerde rapport van Trition van 16 juni 2017 tot de conclusie gekomen dat er geen aanwijzingen waren dat er na 1 maart 2017 nog sprake was van te hoge vochtgehaltes. Vervolgens heeft de kantonrechter in de gewraakte passage alleen maar geconstateerd dat er door [appellante] geen stukken waren overgelegd die die conclusie logenstraften. Of het rapport van Lekrecherche die conclusie onderuit kon halen, kan in het midden blijven. Feit blijft dat de kantonrechter haar oordeel niet heeft gebaseerd op het rapport van Lekrecherche. Dat [appellante] door de kantonrechter wordt tegengeworpen dat zij dit rapport niet heeft overgelegd, kan hooguit worden gezien als een verwijt dat de vordering onvoldoende is gestaafd met bewijsstukken. Waar de beslissing die ten nadele van [appellante] is uitgevallen, niet op het rapport van Lekrecherche is gebaseerd en het bovendien aan [appellante] zelf is te wijten dat dit voor haar mogelijk ontlastende rapport niet in eerste aanleg is overgelegd, kan er geen sprake zijn van een schending van het beginsel van hoor en wederhoor.

5.2.9.

Omdat het hof ook overigens niet is gebleken dat met de hiervoor omschreven gang van zaken het in artikel 6 van het EVRM gewaarborgde recht op een 'fair hearing' is geschonden, kan niet geoordeeld worden dat bij de behandeling van de zaak in eerste aanleg een zo fundamenteel rechtsbeginsel is veronachtzaamd dat niet meer kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak en dat het wettelijke appelverbod daarvoor moet wijken. Het hof verwerpt derhalve het beroep van [appellante] op de doorbrekingsgrond.

Daaruit volgt dat de grieven 1 tot en met 11, die alle betrekking hebben op het oordeel van het kantonrechter over de uitspraak van de Huurcommissie omtrent de huurverlaging in de periode vanaf 24 mei 2016, niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden.

5.3.

Geen grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (rechtsoverweging 4.6 van het bestreden vonnis) dat gesteld noch gebleken is dat in de periode van 22 juli 2013 tot 24 mei 2016 (dus de periode waarop de uitspraak van de Huurcommissie niet zag) reeds sprake is geweest van verminderd woongenot, zodat de vordering tot huurprijsverlaging voor die periode niet toewijsbaar is.

5.4.1.

De grieven 12 tot en met 16 zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellante] tot vergoeding van haar gevolgschade. Volgens de kantonrechter is er geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van Vivare zodat Vivare daarom niet aansprakelijk is voor de door [appellante] gestelde schade.

5.4.2.

Op grond van artikel 7:208 BW is de verhuurder verplicht tot vergoeding van de schade die het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde,

a. indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede

b. indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst reeds aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had.

5.4.3.

Wat betreft de vraag of het gebrek al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst, heeft het volgende te gelden. [appellante] heeft verklaringen in het geding gebracht van eerdere huurders van de woning aan [adres] , namelijk [huurder 1] en [huurder 2] . Zij woonden respectievelijk van oktober 2008 tot oktober 2010 en van oktober 2010 tot 1 augustus 2013 in de woning.

[huurder 1] heeft verklaard (productie 4 bij memorie van grieven) dat toen hij in 2010 de kast weghaalde die in de slaapkamer tegen de muur tussen de slaapkamer en badkamer stond, er een grote zwarte plek op de muur zichtbaar was. Die kast had [huurder 1] overgenomen van de vorige huurder en stond er al tien tot vijftien jaar. In oktober 2010 heeft Vivare volgens [huurder 1] de muur laten verven.

[huurder 2] heeft verklaard (productie 6 bij memorie van grieven) dat toen hij de woning in 2010 betrok, er in de slaapkamer op de tussenmuur met de badkamer een schimmelplek in de linkerbovenhoek zichtbaar was. Vivare heeft de schimmelplek geconstateerd en de muur hersteld door het behang te verwijderen, de schimmel te verwijderen, de muur met een antischimmelmiddel te behandelen en een gat in de muur te boren teneinde vocht te kunnen laten ontsnappen.

Volgens [appellante] blijkt uit deze verklaringen dat de vochtproblemen reeds aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen en dat Vivare die problemen kende of tenminste had behoren te kennen. Vivare is daarom op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk voor de gevolgschade van het gebrek.

5.4.4.

Het hof stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen is ingegaan per 1 augustus 2013 en dat [appellante] pas op 24 mei 2016, bijna drie jaar later, haar klacht over vochtproblemen bij Vivare heeft gemeld. Gelet op dat tijdsverloop ligt het niet zonder meer voor de hand dat het gebrek dat tot de klacht van [appellante] heeft geleid reeds aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst. De eerdere huurders van de woning hebben in hun verklaringen alleen melding gemaakt van een zwarte (schimmel)plek in 2010 (in de periode dat [huurder 1] uit de woning vertrok en [huurder 2] deze betrok). Dat [huurder 2] na het herstel en de behandeling van de muur in 2010, gedurende de (bijna) drie jaar dat hij de woning huurde, nog vochtproblemen had en die bij Vivare heeft gemeld, blijkt niet uit zijn verklaring. Kennelijk is er dus in de periode van oktober 2010 tot 24 mei 2016 dus niet bij Vivare daarover geklaagd. Verder neemt het hof in aanmerking, zoals Vivare heeft aangevoerd, dat de klacht van [huurder 2] betrekking had op een schimmelplek in de linkerbovenhoek van de desbetreffende muur. De klacht van [appellante] had daarentegen met name betrekking op vocht dat vanuit de badkamervloer verscheen. Uit de enkele omstandigheid dat er na ongeveer vijfenhalf jaar weer over vochtproblemen in de woning is geklaagd, kan naar het oordeel van het hof niet de conclusie worden getrokken dat die problemen voortvloeien uit hetzelfde gebrek, temeer niet nu vaststaat dat Vivare in 2010 maatregelen heeft getroffen met het doel om dat gebrek te verhelpen.

Gelet op het voorgaande verwerpt het hof het standpunt van [appellante] dat het (onderhavige) vochtgebrek reeds aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst met [appellante] en dat Vivare daarvan toen op de hoogte was of moest zijn. Daarmee kan ook in het midden blijven of Vivare bij het aangaan van de huur uitlatingen heeft gedaan over het bestaan van een vochtprobleem, nog daargelaten dat [appellante] daarover ook niets heeft gesteld.

5.4.5.

Het gaat er dan alleen nog om of de verhuurder is toe te rekenen dat er na het aangaan van de overeenkomst vochtproblemen zijn ontstaan. Het gaat er daarbij kort gezegd om of de verhuurder enig verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van het gebrek, bijvoorbeeld doordat er onvoldoende of verkeerd onderhoud is gepleegd, er te lang is gewacht met noodzakelijke reparaties of dat er sprake is van een bouwkundig gebrek dat door toedoen van de verhuurder is ontstaan.

5.4.6.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat Vivare na de klacht van [appellante] op 24 mei 2016 voortvarend en voldoende inspanningen heeft verricht om het gebrek te verhelpen. Vivare heeft de schade opgenomen en op 13 juni 2016 een schaderapport laten opmaken. Op 16 juni 2016 zijn herstelwerkzaamheden verricht, waaronder het vervangen van beschadigde wandtegels en vloertegels in de badkamer. In opdracht van Vivare is ook door DPA onderzoek verricht, en wel in juli 2016. Daarna heeft Vivare (tweemaal) door Polygon onderzoek laten verrichten (oktober 2016). De vervolgens door Trition in haar eerste rapport geadviseerde werkzaamheden (10 januari 2017), welk rapport in opdracht van [appellante] is opgesteld, heeft Vivare geheel laten uitvoeren: de badkamer is geheel vernieuwd. Uit het laatste onderzoek van Trition (juni 2017) kwam het advies dat er geen vervolgwerkzaamheden nodig waren.

Indien en voor zover er na het aangaan van de huurovereenkomst sprake is geweest van gebreken, kunnen die, gelet op al deze maatregelen, Vivare daarom naar het oordeel van het hof niet worden toegerekend. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat uit geen van de in het geding gebrachte onderzoeksrapporten de conclusie kan worden getrokken dat de onderhavige vochtproblemen zijn te wijten aan structureel achterstallig onderhoud van de woning. De constatering van Trition in haar rapport van 10 januari 2017 dat de vochtproblemen al enige tijd hebben gespeeld en dat de oorzaak ervan is gelegen in eerdere problemen in de badkamer, is, mede gelet op het in rechtsoverweging 5.4.4 overwogene, onvoldoende voor de conclusie dat structureel achterstallig onderhoud van de woning de oorzaak van de vochtproblemen moet zijn geweest.

5.5.

Gelet op het voorgaande falen de grieven 12 tot en met 16. Hetzelfde geldt voor grief 17, waarmee [appellante] betoogt dat de kantonrechter de proceskosten ten onrechte tussen partijen heeft gecompenseerd, en grief 18, gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering voor het overige (afgezien van de veroordeling om aan [appellante] € 1.486,56 te betalen) niet toewijsbaar is.

5.6.

Het door [appellante] gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd omdat er geen feiten door [appellante] zijn gesteld die niet vaststaan en die  indien bewezen  tot een andere beslissing zouden kunnen leiden, dan de hiervoor vermelde beslissingen.

6 De slotsom

6.1.

De door [appellante] aangevoerde doorbrekingsgrond treft geen doel, zodat het hoger beroep moet worden verworpen voor zover dat is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter omtrent de uitspraak van de Huurcommissie.

Voor het overige falen de grieven, zodat het hof het bestreden vonnis in zoverre zal bekrachtigen.

6.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Die kosten worden aan de zijde van Vivare begroot op:

- griffierecht € 1.978,00

- salaris advocaat € 2.086,00 (1,5 punten x tarief III)

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwerpt het hoger beroep tegen het tussen partijen gewezen vonnis van 4 april 2018 voor zover in dat vonnis is geoordeeld omtrent de uitspraak van de Huurcommissie;

bekrachtigt dat vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vivare vastgesteld op € 1.978,00 voor griffierecht en € 2.086,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 november 2019.

griffier rolraadsheer