Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:9671

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
06-11-2018
Datum publicatie
08-11-2018
Zaaknummer
200.226.705/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Het hof volgt appellanten niet in het betoog dat zij de huurovereenkomst met geïntimeerde al jaren geleden hebben opgezegd. Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur tegen appellanten ook in hoger beroep toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2018/33 met annotatie van Gardenbroek, T.
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.226.705/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5742202 / MC EXPL 17-2204)

arrest van 6 november 2018

in de zaak van

1 [appellant1] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellant1],

2. [appellante2] ,

wonende te [B] ,

hierna: [appellante2],

3. [appellante3] ,

wonende te [B] ,

hierna: [appellante3] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. E.G. Gosselink, kantoorhoudend te Almere,

tegen

Altera Vastgoed N.V.,

gevestigd te Amstelveen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Altera,

advocaat: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard, kantoorhoudend te Rosmalen.


Het hof neemt het tussenarrest van 12 december 2017 hier over.

1 De verdere procedure in hoger beroep

1.1

In genoemd tussenarrest is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft op 30 januari 2018 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken.

1.2

Vervolgens hebben [appellanten] c.s. een memorie van grieven (met producties) genomen en heeft Altera een memorie van antwoord (met producties) genomen.

1.3

Ten slotte hebben partijen de processtukken ingediend, waarna arrest is bepaald.

1.4

[appellanten] c.s. hebben niet op de door Altera in de memorie van antwoord overgelegde producties kunnen reageren. Het hof zal deze producties om die reden buiten beschouwing laten. Uit wat hierna volgt, zal blijken dat Altera daardoor niet in haar belangen wordt geschaad.

1.5

De vordering van [appellanten] c.s. in hoger beroep strekt tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter te Almere van 26 juli 2017, met afwijzing van de oorspronkelijke vorderingen van Altera en veroordeling van haar in de kosten in beide instanties.

2 De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

2.2

[appellant1] is de vader van [appellante3] en de schoonvader van [appellante2] . [appellante3] heeft een zoon, [C] (hierna: [C] ).

2.3

[appellanten] c.s. zijn op 16 juli 2006 een schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst aangegaan met het Pensioenfonds Detailhandel, de rechtsvoorganger van Altera, betreffende de woning aan de [a-straat 1] te [B] (hierna: de huurwoning). In de huurovereenkomst worden de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van

30 juli 2003” (hierna: algemene huurvoorwaarden) op de overeenkomst van toepassing verklaard en verklaren [appellanten] c.s. een exemplaar van deze algemene huurvoorwaarden te hebben ontvangen.

2.4

Uit een uittreksel uit de basisadministratie personen van de gemeente Hilversum blijkt dat [appellant1] vanaf 15 april 2009 ingeschreven heeft gestaan op het adres [b-straat 2] te [D] en nadien is ingeschreven op het adres [c-straat 3] te [A] .

2.5

Op 21 november 2016 is door de politie een in werking zijnde hennepkwekerij c.q. hennepdrogerij geconstateerd in de huurwoning.

2.6

Eind 2016, begin 2017 is een huurachterstand ontstaan. Tot en met februari 2017 bedroeg de achterstand € 3.554,28, vier maanden huur.

2.7

In correspondentie tussen (de gemachtigde van) [appellanten] c.s. en Verwey Vastgoed, de door Altera aangestelde beheerder, begin 2017, hebben [appellanten] c.s. zich op het standpunt gesteld dat zij al geruime tijd geen huurders meer zijn van de huurwoning en dat zij de huurovereenkomst al jaren geleden hebben opgezegd en zich ook al jaren geleden hebben uitgeschreven van het adres van de huurwoning.

2.8

In een brief van 26 januari 2017 aan [appellanten] c.s. heeft de advocaat van (de beheerder van) Altera aangegeven dat Altera de huurovereenkomst wil ontbinden vanwege de aangetroffen hennepkwekerij en heeft zij hen in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen.

2.9

De huur van de huurwoning is gedurende een aantal jaren door [C] betaald, die ook op het adres van de huurwoning staat ingeschreven.

2.10

Begin 2017 stonden [appellante2] en [appellante3] niet ingeschreven op het adres van de huurwoning.

3 De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Altera heeft ontbinding van de huurovereenkomst met [appellanten] c.s. en ontruiming van de huurwoning door hen gevorderd en betaling van de achterstallige huur tot en met

februari 2017, te vermeerderen met € 888,57 per maand vanaf 1 maart 2017 tot aan de ontruiming en met buitengerechtelijke kosten, een en ander met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.

3.2

Nadat een door [appellanten] c.s. ingestelde vordering tot vrijwaring door [C] door de kantonrechter was afgewezen, hebben [appellanten] c.s. verweer gevoerd, inhoudende dat de huurovereenkomst met hen al geruime tijd geleden is geëindigd. Volgens [appellanten] c.s. hebben zij de huurovereenkomst opgezegd. Ook heeft Altera [C] in hun plaats als huurder geaccepteerd.

3.3

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen gelast, waar [appellanten] c.s. niet zijn verschenen. Vervolgens heeft de kantonrechter de vorderingen van Altera in het eindvonnis van 26 juli 2017 toegewezen. Volgens de kantonrechter hebben [appellanten] c.s. hun stelling dat zij de huurovereenkomst hebben opgezegd onvoldoende onderbouwd. Ook hebben zij volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat [C] de huurovereenkomst met instemming van Altera in de plaats van [appellanten] c.s. heeft voortgezet. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat zij huurders zijn gebleven. De exploitatie van een hennepkwekerij in de huurwoning levert een toerekenbare tekortkoming op, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus de kantonrechter.

4 De bespreking van de grieven

4.1

Voor zover [appellanten] c.s. met grief I opkomen tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter, hebben zij geen belang bij de bespreking van deze grief, omdat het hof de feiten zelfstandig heeft vastgesteld.

4.2

Met de toelichting op grief I en de grieven II en III komen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij huurders zijn gebleven van de huurwoning. De grieven hangen met elkaar samen. Het hof zal ze dan ook tezamen behandelen.

4.3

[appellanten] c.s. stellen allereerst dat zij de huurovereenkomst schriftelijk hebben opgezegd. Zij verwijzen naar een door hen voor het eerst in hoger beroep overgelegde, handgeschreven brief van [appellant1] van 13 maart 2009, aan Aclys Wonen, de toenmalige beheerder. De brief luidt aldus:
“Volgens afspraak deel ik u mede dat ondergetekende [appellant1] , [a-straat 1] , [B] zijn huur opzegt. De reden is dat ondergetekende binnenkort een huis krijgt aangeboden. (…)”
Altera heeft de ontvangst van deze brief door Aclys Wonen gemotiveerd betwist.

Volgens haar bevindt deze brief zich niet in het dossier betreffende de woning dat Altera in 2012 van haar rechtsvoorganger heeft ontvangen. Zij wijst erop dat [appellanten] c.s. geen bevestiging van de opzegging hebben overgelegd en ook geen uitnodiging voor de voor- en eindoplevering. Deze stukken worden en werden bij een huuropzegging verstuurd, aldus Altera.

4.4

Indien de door [appellanten] c.s. overgelegde brief van 13 maart 2009 verzonden is, dient deze brief om werking te hebben de geadresseerde hebben bereikt. Dat is alleen anders wanneer het niet bereiken het gevolg is van de eigen handelingen van de geadresseerde, van handelingen waarvoor hij aansprakelijk is of van omstandigheden die - kort gezegd - voor zijn risico komen (artikel 3:37 lid 3 BW). Op [appellanten] c.s. rusten stelplicht en bewijslast dat de brief Aclys Wonen heeft bereikt dan wel dat de brief Aclys Wonen niet heeft bereikt vanwege een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt. [appellanten] c.s. hebben dat bewijs niet geleverd. Zij hebben weliswaar een algemeen aanbod tot het leveren van getuigenbewijs gedaan, maar dat aanbod heeft niet specifiek betrekking op haar stelling dat de brief Aclys Wonen ook heeft bereikt. Ook is niet aangegeven welke getuigen over dit onderwerp een verklaring zouden kunnen afleggen. Het hof gaat dan ook aan dit bewijsaanbod voorbij. Dat betekent dat er niet van kan worden uitgegaan dat de overgelegde opzeggingsbrief Aclys Wonen heeft bereikt. Alleen al om die reden heeft de brief niet het door [appellanten] c.s. gestelde effect, te weten de beëindiging van de huur. Daar komt bij dat gesteld noch gebleken is dat de brief aangetekend is verstuurd. Ook indien Altera zich niet op de algemene huurvoorwaarden kan beroepen, zoals [appellanten] c.s. betogen, geldt dat een opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 lid 3 BW bij aangetekende brief of bij exploot moet plaatsvinden. Een beroep op deze bepaling kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn indien vaststaat dat de brief ondanks de niet aangetekende verzending is ontvangen, maar dat staat in dit geval nu juist niet vast, zodat ook de niet inachtneming van dit vormvoorschrift eraan in de weg staat dat de brief werking heeft gehad.

4.5

Gezien het bovenstaande ten overvloede wijst het hof erop dat de overgelegde brief alleen de naam van [appellant1] bevat en dat in de brief alleen wordt aangegeven dat [appellant1] de huur opzegt. Over de positie van [appellante2] en [appellante3] wordt in de brief niets vermeld. Uit de brief volgt in elk geval niet dat ook zij de huur opzeggen. Dat ook zij een andere woning aangeboden hebben gekregen wordt evenmin in de brief gemeld. Uit de stellingen van [appellanten] c.s. volgt verder niet dat [appellante2] en [appellante3] met [appellant1] zijn meeverhuist naar [D] . Waar [appellante2] en [appellante3] naartoe zijn gegaan toen zij uit de huurwoning vertrokken, hebben zij niet duidelijk gemaakt. Het staat alleen vast dat zij ten tijde van de inleidende dagvaarding op een ander adres stonden ingeschreven dan [appellant1] , maar sinds wanneer zij op dat adres ingeschreven staan en of zij na hun vertrek uit de huurwoning eerst nog op een ander adres ingeschreven hebben gestaan hebben zij niet duidelijk gemaakt.
Hoe dan ook, nu uit de brief niet volgt dat [appellant1] de huur mede namens [appellante2] en [appellante3] opzegt en [appellant1] enerzijds en [appellante2] en [appellante3] anderzijds geen medehuurders in de zin van artikel 7:266 BW maar contractuele medehuurders waren, konden zij alleen gezamenlijk en niet afzonderlijk opzeggen (vgl. Hof Arnhem 19 juli 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR2336 en AG Wissink, ECLI:NL:PHR:2017:1430, onder 3.8.2). Ook om deze reden heeft de opzeggingsbrief geen effect gehad.

4.6

[appellanten] c.s. voeren verder aan dat Altera ermee heeft ingestemd dat de huurovereenkomst met hen is geëindigd en voortgezet met [C] . Ook dit betoog hebben [appellanten] c.s. onvoldoende onderbouwd. Dat [C] de huurwoning vanaf

maart 2007 alleen heeft bewoond, vanaf dat moment ook (alleen) ingeschreven heeft gestaan op het adres van de huurwoning en de huurprijs heeft voldaan, betekent nog niet dat hij in de plaats van [appellanten] c.s. huurder is geworden. Daartoe is ook vereist dat Altera (of haar rechtsvoorganger) ervan op de hoogte was dat [C] de facto de positie van [appellanten] c.s. - als degene die het genot van het gehuurde had en de verplichtingen uit de huurovereenkomst nakwam - had overgenomen en daarmee instemde. Altera heeft gemotiveerd bestreden dat dit het geval is geweest en [appellanten] c.s. hebben hun stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd. Zo hebben zij niets overgelegd dat onderbouwt dat Altera (en/of haar rechtsvoorganger) zich in kwesties betreffende de huurwoning tot [C] zou hebben gewend en niet tot [appellanten] (c.s.). Het hof wijst er in dit verband op dat Altera zich nog in een brief van 29 december 2016 betreffende een huurachterstand tot [appellant1] , en niet tot [C] , wendde en dat als adres van [appellant1] het adres van de huurwoning is vermeld.

4.7

Ook het betoog van [appellant1] , in de toelichting op grief I, dat [C] op grond van artikel 7:269 lid 1 BW huurder is geworden van de huurwoning, faalt. Als tussen [appellanten] c.s. en [C] al een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen - [appellanten] c.s. hebben dat onvoldoende onderbouwd door niet aan te geven wanneer de overeenkomst is gesloten en wat in het kader van die overeenkomst is afgesproken -, geldt dat op grond van artikel 7:269 lid 1 BW de onderhuurder van een zelfstandige woning alleen (hoofd)huurder wordt wanneer de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder wordt beëindigd. Zoals hiervoor is overwogen, hebben [appellanten] c.s. onvoldoende onderbouwd dat de huurovereenkomst met hen is beëindigd.

4.8

De grieven falen dan ook.

4.9

Grief IV betreft het oordeel van de kantonrechter dat op de huurovereenkomst de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn. [appellanten] c.s. stellen dat zij, anders dan in het huurcontract is vermeld, geen exemplaar van de algemene huurvoorwaarden hebben ontvangen. Om die reden zijn zij niet aan de inhoud van deze voorwaarden gebonden en heeft de kantonrechter dan ook ten onrechte met een beroep op de algemene voorwaarden overwogen dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, aldus [appellanten] c.s.

4.10

[appellanten] c.s. hebben geen belang bij bespreking van deze grief. [appellanten] c.s. hebben niet bestreden dat in de huurwoning een hennepkwekerij is ontdekt en hebben terecht niet betwist dat het exploiteren van een dergelijke kwekerij in de huurwoning in strijd is met de verplichting van de huurder zich als een goed huurder te gedragen, gelet op het risico van (brand)schade aan de woning en het gevaar voor omwonenden, zoals Altera in eerste aanleg heeft aangevoerd. Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW zijn [appellanten] c.s. aansprakelijk voor de gedragingen van [C] , die de hennepkwekerij kennelijk heeft geëxploiteerd (of daartoe derden de gelegenheid heeft geboden). Uit de eigen stellingen van [appellanten] c.s. volgt immers dat [C] zich met hun goedvinden in de woning bevond. Door de aanwezigheid van de hennepkwekerij zijn [appellanten] c.s. dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

4.11

Ook voor de overige vorderingen - achterstallige huur, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten - geldt dat deze zonder een beroep op de algemene huurvoorwaarden toewijsbaar zijn. De grief faalt dan ook.

4.12

Grief VI, waarmee [appellanten] c.s. zich keren tegen toewijzing van de vorderingen van Altera, heeft naast de al besproken grieven geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van die grieven. Dat geldt ook voor grief V over de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.

4.13

De slotsom is dat de vorderingen van Altera toewijsbaar zijn. Het hof zal het bestreden vonnis dan ook bekrachtigen. [appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief II), te vermeerderen met het nasalaris.

5 De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Altera gevallen, op € 716,- aan verschotten en op € 2.148,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met € 157,- voor nasalaris van de advocaat wanneer geen betekening plaatsvindt of van € 239,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan èn betekening heeft plaatsgevonden;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.E.L. Fikkers en mr. O.E. Mulder en is in het openbaar uitgesproken op 6 november 2018 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.