Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:7966

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-09-2018
Datum publicatie
18-09-2018
Zaaknummer
200.193.723
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Burenrecht. Vereniging van Eigenaars. Het vonnis wordt vernietigd, omdat artikel 5:50 lid 2 BW ten onrechte analoog is toegepast (dit omdat er maar gedeeltelijk uitzicht op het buurperceel was). De bouwer/vorige eigenaar en de VvE zijn niet bevoegd om de ramen en het balkon bouwkundig aan te passen om de verplichtingen van artikel 5:50 BW inzake beperking van het uitzicht na te komen. Zij zijn daarom niet jegens de buren aansprakelijk tot het uitvoeren van de werkzaamheden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.193.723

(zaaknummer rechtbank Gelderland: 287205)

arrest van 4 september 2018

in de zaak van

1 [appellanten] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk: de erfgenamen,

advocaat: mr. M.P.H. van Maanen Winters,

tegen:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [geïntimeerden 1],

gevestigd te [kantoorplaats] ,

2. de vereniging Vereniging van Eigenaars [adres] ,

gevestigd te [kantoorplaats] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: [geïntimeerden 1] ,

advocaat: mr. A.P.J. Blokland.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 25 oktober 2016 hier over. In dat arrest is een comparitie en descente bepaald die geen doorgang heeft gevonden.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

  • -

    de memorie van grieven,

  • -

    de memorie van antwoord met een productie.

1.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het eindvonnis van 23 maart 2016. Kort weergegeven gaat het om het volgende:

2.1

De erfgenamen zijn eigenaar van het perceel [adres] in [woonplaats] . [naam] is huurster van het perceel [adres] in [woonplaats] , van welk perceel de gemeente [gemeente] eigenaresse is.

2.2

Toen [geïntimeerden 1] nog eigenaresse was van een perceel dat grenst aan de achtertuinen van de percelen met nummers 2 en 4, heeft zij op haar perceel een appartementencomplex gebouwd. In de buitengevel daarvan bevinden zich aan de zijde van de achtertuinen van perceel 4 op elk van de drie verdiepingen ramen en op de eerste verdieping is een balkon gemaakt. In hoger beroep gaat het conflict tussen de buren alleen nog over het balkon en over de ramen op de verschillende verdiepingen die in de stukken A3 worden genoemd. Deze ramen kunnen worden geopend en zijn voorzien van doorzichtig glas.
De situatie wordt hieronder schetsmatig (niet op schaal) weergegeven, waarbij met B het balkon is bedoeld. (Op de plaats waar een X in een cirkel staat, heeft [geïntimeerden 1] de keerwand op en/of over de grens met perceel 2 gebouwd, waarover in de stukken is gediscussieerd.)

2.3

[geïntimeerden 1] heeft bij notariële akte van 30 december 2013 haar eigendom gesplitst in appartementsrechten en heeft die rechten (althans wat de appartementen met de ramen A3 en met het balkon betreft) aan derden verkocht. Bij de splitsingsakte is de VvE opgericht en is een reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d. BW vastgesteld, waarvan productie 2 bij dagvaarding in eerste aanleg een uittreksel is.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

De erfgenamen hebben in eerste aanleg, na eisvermindering, primair gevorderd om [geïntimeerden 1] te gebieden de ramen A3 te voorzien van een vast kozijn en van ondoorzichtig glas, om het balkon aan te passen zodat er daarvandaan geen uitzicht meer is op perceel 4, en voorts om VvE te gebieden om de uitvoering van deze werkzaamheden te gedogen, en voorwaardelijk/subsidiair om de VvE te gebieden de aanpassingen aan de ramen en het balkon te realiseren. Volgens de erfgenamen bevinden de ramen A3 en balkon B zich binnen twee meter van de erfgrens met perceel nummer 4 en geven zij uitzicht op dat perceel.

3.2

De rechtbank heeft de vorderingen bij het vonnis van 23 maart 2016 afgewezen omdat het uitzicht op perceel nummer 4 voor de eerste paar meter niet verder reikt dan tot het dak van een op dat perceel staande schuur, en alleen het tuingedeelte daarachter in zicht komt. Omdat de situatie lijkt op die van artikel 5:50 lid 2 BW heeft de rechtbank dat wetsartikellid toegepast.

4 De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

Ook in hoger beroep hebben de erfgenamen van [geïntimeerden 1] en de VvE bouwkundige aanpassingen aan de ramen A3 en aan het balkon geëist: in de ramen A3 zouden vaststaande en ondoorzichtige vensters moeten worden aangebracht en op het balkon zou een ondoorzichtig schot moeten worden geplaatst. Met hun twee grieven betogen zij dat de rechtbank zowel de letter als de strekking van artikel 5:50 lid 2 BW heeft miskend.

4.2

Nu personen die zich bevinden in de appartementen met de ramen A3 zicht hebben op een deel van de achtertuin van perceel 4, is het tweede lid van artikel 5:50 BW naar de letter niet van toepassing: de ramen en het balkon bieden uitzicht op een deel van de achtertuin van perceel 4, zodat de aanwezigheid daarvan de privacy van de bewoners van dat perceel aantast. Dat de rest van de achtertuin aan het zicht wordt onttrokken door de schuur, is onvoldoende om hun de aanspraken op aanpassingen te ontzeggen. Voor een uitbreiding van het toepassingsgebied van artikel 5:50 lid 2 BW of analogische toepassing daarvan ziet het hof onvoldoende reden.

4.3

Dit betekent dat het hof toekomt aan bespreking van de overige discussiepunten, die in het bestreden vonnis niet zijn beoordeeld. Eén daarvan is het verweer van [geïntimeerden 1] en de VvE dat geen van hen beiden bevoegd is om de door de erfgenamen verlangde bouwkundige veranderingen aan het balkon en de ramen van het gebouw aan te brengen, omdat de zeggenschap daarover bij de eigenaren van de desbetreffende appartementen berust. Dat verweer slaagt.
In de dagvaarding in eerste aanleg hebben de erfgenamen erop gewezen dat de VvE volgens de artikelen 16 en 17 van het Reglement van de splitsingsakte het beheer voert over en de zorg draagt voor het onderhoud van (onder meer) het balkon en de ramen, maar dat betekent nog niet dat zij tegen de wil van de eigenaren het balkon en/of de ramen mag veranderen. Zij vertegenwoordigt de gezamenlijke eigenaren, maar dat geeft haar evenmin het recht om in de appartementen van de eigenaren bouwkundige wijzigingen aan te brengen. De vorderingen tegen [geïntimeerden 1] zijn op deze grond evenmin toewijsbaar: sinds de splitsing en verkoop met levering van de appartementen mist ook zij de bevoegdheid om daarin nog wijzigingen aan te brengen.
Gelet hierop moeten de vorderingen worden afgewezen.

5 De slotsom

De grieven zijn gegrond, maar de vorderingen blijken nog steeds ongegrond. Het bestreden vonnis moet daarom worden bekrachtigd. De erfgenamen worden in de kosten van het hoger

beroep veroordeeld omdat zij in het ongelijk worden gesteld. De kosten aan de zijde van [geïntimeerden 1] en de VvE worden begroot op € 718 aan griffierecht en op € 1.074 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt van tarief II).

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van 23 maart 2016 dat de rechtbank Gelderland tussen partijen heeft gewezen;

veroordeelt de erfgenamen in de kosten van het hoger beroep, tot vandaag aan de zijde van [geïntimeerden 1] en de VvE begroot op € 718 aan griffierecht en € 1.074 voor salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en S.G.P. Giesen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 september 2018.