Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:7934

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-09-2018
Datum publicatie
06-09-2018
Zaaknummer
200.215.869/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurgeschil. Artikel 7:215 BW. Toestemming aanbrengen zonwering (markies) op voorgevel rijtjeswoning. Huurkorting wegens gebrekkige ventilatie?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2018/164 met annotatie van J.K. Six-Hummel, P.G.A. van der Sanden
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.215.869/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4422402 CV EXPL 15-9265)

arrest van 4 september 2018

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [A] ,

2. [appellante] ,

wonende te [A]

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. D. van der Wal, kantoorhoudend te Drachten,

tegen

Stichting Wonen Zuidwest Friesland,

gevestigd te Balk,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Stichting Wonen,

advocaat: mr. P. van Eijk, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

13 april 2016 en 21 februari 2017, die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 mei 2017;

- de memorie van grieven (met productie) d.d. 5 september 2017;

- de memorie van antwoord d.d. 17 oktober 2017.

2.2

Vervolgens hebben partijen op 14 november 2017 de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellanten] c.s. vorderen in het hoger beroep - kort samengevat - dat het hof het vonnis van 21 maart 2017 (hetgeen het hof lees als 21 februari 2017) vernietigt, de vorderingen van [appellanten] c.s. in eerste aanleg alsnog toewijst en Stichting Wonen veroordeelt tot terugbetaling van de door [appellanten] c.s. voldane proceskostenveroordeling in eerste aanleg.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverweging 2.3 van het bestreden eindvonnisvonnis van 21 februari 2017. Het hof zal die feiten hierna herhalen, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.

3.1

[appellanten] en Jonkers huren van Stichting Wonen sedert 1 oktober 2008 een woning aan het adres [a-straat] 36 te [A] . De aanvangshuur bedroeg € 366,68 per maand. Deze woning maakt deel uit van een rijtje van drie rijtjeswoningen. De voorgevels van deze woningen bevinden zich op het westen. Zuidelijk van dit rijtje bevinden zich nog enige soortgelijke rijtjes van 3 woningen. Van de betreffende blokjes is een drietal woningen door Stichting Wonen aan huurders – onder wie [appellant] en [appellante] – verhuurd; de woningen uit de overige blokjes zijn inmiddels verkocht.

De woningen zijn in de jaren zestig van de vorige eeuw gebouwd.

3.2

Al deze rijtjes woningen zijn bij een renovatieproject betrokken geweest. Bij die renovatie is – afgezien van individuele wensen van huurders – onder meer de begane grondvloer vervangen, zijn verdere isolerende voorzieningen aangebracht en is een zogeheten CO2-systeem aangebracht voor de noodzakelijke ventilatie in de woning in verband met de extra isolerende voorziening. Bij het aanbrengen van dit CO2-systeem en de daarmee samenhangende ventilatievoorziening zijn boven de ruiten in de kozijnen van in ieder geval de woonkamer en de slaapkamers luchtroosters aangebracht, die qua luchttoevoer verstelbaar zijn. De roosters kunnen niet geheel worden gesloten.

Het CO2-systeem zuigt lucht uit de woningen af via daartoe bestemde afvoerkanalen in de keuken en de badkamer.

3.3

[appellanten] c.s. hebben de roosters in de woonkamer met tape afgeplakt.

3.4

Voorafgaand aan de renovatie bevond zich in de woonkamer van [appellanten] c.s. onder het daar aanwezige raamkozijn in de noordgevel een vochtplek. Deze plek is na de renovatie blijven bestaan.

3.5

Stichting Wonen heeft op enig moment in 2015 onderzoek doen verrichten naar (de herkomst van) de vochtplek, maar dit onderzoek heeft uiteindelijk niet geleid tot het verdwijnen van de plek.

3.6

[appellanten] c.s. hadden enige tijd voorafgaand aan de renovatie op eigen initiatief een zonwering – te weten een markies, bestaande uit een houten frame met doek – aan de westgevel bevestigd. De aanschafprijs van die markies bedroeg € 840,-. Op aanwijzing van Stichting Wonen hebben zij in verband met de uit te voeren renovatie die zonwering verwijderd. Stichting Wonen heeft geen toestemming verleend om deze markies na de renovatie terug te plaatsen.

3.7

De op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte 1994 bepalen in artikel 11, eerste lid, het volgende:

“Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen, die zonder noemenswaardige kosten en zonder beschadiging van het gehuurde weer ongedaan kunnen worden gemaakt, aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.”

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg, kort samengevat, gevorderd dat Stichting Wonen moet gehengen en gedogen dat zij de markies aanbrengen op de voorgevel van de door hen gehuurde woning. Daarnaast vorderden zij een verklaring voor recht dat zij met ingang van 1 januari 2015 aanspraak hebben op een huurprijsvermindering met 20% totdat de vochtdoorslag en een niet goed werkend CO2-systeem zijn verholpen.

3.2.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 13 april 2016 een descente met aansluitend een comparitie gelast en heef bij eindvonnis van 21 februari 2017 de vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft overwogen dat er in contractuele zin een verbod bestond op het plaatsen van zonwering door de huurder, tenzij er sprake was van uitdrukkelijke instemming met plaatsing zijdens de verhuurder. Dat Stichting Wonen het door [appellanten] c.s. plaatsen van de zonwering in het verleden (vóór de renovatie van de woning) blijkbaar heeft gedoogd impliceert niet dat Stichting Wonen ook na de renovatie gehouden zou zijn de zonwering opnieuw te gedogen.

3.3.

De kantonrechter heeft tijdens de descente geconstateerd dat [appellanten] c.s. het CO2-systeem niet op de door Stichting Wonen voorgeschreven wijze gebruiken. Zij hebben immers enkele ventilatieroosters met tape afgeplakt. Dit afplakken kan tot gevolg hebben dat het CO2-systeem vanwege het niet kunnen aanzuigen van voldoende verse lucht niet naar behoren werkt en (overtollig) vocht daardoor niet kan worden afgezogen. Dat de vochtplek onder het raamkozijn daardoor in stand wordt gehouden acht de kantonrechter bepaald niet ondenkbaar.

4 De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

[appellanten] c.s. hebben drie grieven voorgedragen.

4.2

Grief I heeft betrekking op de afwijzing van hun vordering tot huurverlaging. In de toelichting op grief II wordt, in het verlengde daarvan, betoogd dat de kantonrechter ten onrechte geen deskundige heeft ingeschakeld om rapport uit te brengen over de uitvoering van de renovatie. [appellanten] c.s. stellen dat hun woongenot ernstig is aangetast doordat het CO2-ventilatiesysteem niet naar behoren werkt en er sprake is van vochtophoping in de woning.

4.3

Het hof stelt vast dat [appellanten] c.s. geen stukken hebben overgelegd die hun stelling dat het CO2-systeem niet werkt ondersteunen. In appel hebben zij uitsluitend nog een korte verklaring van bewoners van buurwoningen overgelegd waaruit blijkt dat een aantal buren klagen over vocht in de kelder. Enige ondersteuning voor de stelling dat het CO2-ventilatiesysteem niet zou werken, kan het hof daarin niet lezen.

4.4

De kantonrechter heeft ter comparitie vastgesteld dat [appellanten] c.s. de ventilatieopeningen van het CO2-ventilatiesysteem met tape hadden afgeplakt. Ook is vastgesteld dat [appellanten] c.s. het systeem niet op de geadviseerde stand hebben gebruikt en hoogstens de laagste stand (30% van de capaciteit) hebben ingeschakeld, waardoor de woning onvoldoende is geventileerd. Ten aanzien van de tochtklachten die [appellanten] c.s. stellen te hebben ervaren bij gebruik van het CO2-ventilatiesysteem zijn ter descente voorstellen van de zijde van Stichting Wonen gedaan hoe die voorkomen kunnen worden. In de memorie van grieven wordt niet aangegeven dat [appellanten] c.s. deze voorstellen hebben opgevolgd. Evenmin blijkt dat [appellanten] c.s. na de comparitie het CO2-systeem op de voorgeschreven wijze hebben gebruikt. Uit de toelichting op grief II leidt het hof af dat zelfs de tape niet van de roosters is verwijderd.

4.5

Het hof oordeelt dat de stellingen van [appellanten] c.s. dan ook onvoldoende aangrijpingspunten bevatten om vast te stellen dat het CO2-systeem niet naar behoren functioneert. Dat [appellanten] c.s. vochtproblemen ondervinden in hun woning staat op zich niet ter discussie, maar dat daarvoor een andere oorzaak valt aan te wijzen dan het slechte ventilatiegedrag van [appellanten] c.s. acht het hof op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Aan het horen van [appellanten] c.s. zelf of de buren als getuigen komt het hof dan ook niet toe. De kantonrechter was niet gehouden om een deskundigenbericht te gelasten teneinde een mogelijke andere oorzaak voor het vochtprobleem dan slecht ventilatiegedrag te onderzoeken en ook het hof acht daarvoor onvoldoende grond aanwezig gelet op de summiere stellingen van [appellanten] c.s.

4.6

De grieven I en II treffen dan ook geen doel.

4.7

Grief III heeft betrekking op de markies. [appellanten] c.s. betogen dat Stichting Wonen ten onrechte geen toestemming heeft verleend om de markies wederom aan te brengen.

[appellanten] c.s. voeren aan dat Stichting Wonen op grond van artikel 7:215 lid 1 BW gehouden is om het aanbrengen van een markies als zonwering toe te staan.

4.8

Het hof overweegt dat artikel 7:215 lid 1 BW vooropstelt dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of het gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Vervolgens wordt een uitzondering gemaakt voor veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Lid 6 van dit artikel bepaalt vervolgens dat van deze regeling niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van de gehuurde woonruimte betreft.

4.9

Het hof legt met Stichting Wonen artikel 11 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden zo uit dat daaruit volgt dat voor wijzingen of toevoegingen aan de buitenzijde van de huurwoning altijd toestemming van de verhuurder nodig is en dat deze bepaling in zoverre een door lid 6 van artikel 7:215 BW toegestane uitzondering betreft op de bepaling van artikel 7:215 lid 1 BW. Dat Stichting Wonen geen toestemming heeft verleend voor het aanbrengen van de markies, wordt in appel niet meer door [appellanten] c.s. aangevochten. Wel zijn zij het niet eens met de beslissing van Stichting Wonen om deze toestemming niet te verlenen. Het hof merkt de grief in zoverre tevens aan als een vordering gebaseerd op artikel 7:215 lid 3 BW waarin is bepaalt dat de rechter de huurder kan machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen indien de verhuurder geen toestemming verleent. Dat het aanbrengen van een markies het woongenot verhoogt acht het hof voldoende aannemelijk. Het hof acht door Stichting Wonen niet aannemelijk gemaakt dat het aanbrengen van de markies de verhuurbaarheid van de woning schaadt of tot een waardedaling van het gehuurde leidt. De Stichting Wonen heeft als bezwaren naar voren gebracht dat het aanzicht van de straat in de huidige tijdsgeest het plaatsen van een markies niet toelaat en dat het aanbrengen van gaten in de vernieuwde gevel mogelijk koudebruggen veroorzaakt. Het hof acht geen van beide bezwaren voldoende zwaarwichtig. Stichting Wonen heeft ter descente niet betwist dat andere woningen in de straat - die niet door haar worden verhuurd - ook over markiezen beschikken, zodat het hof het argument dat markiezen in de huidig tijdsgewricht in de [a-straat] niet meer passend zouden zijn, niet kan plaatsen. Ook het argument dat de constructie van de woning wordt aangetast bij plaatsing van de markiezen, overtuigt niet. Tijdens de descente in eerste aanleg heeft de heer [B] , opzichter bij Stichting Wonen, verklaard dat wanneer er op de juiste plaatsen wordt geboord, de markies wel kan worden geplaatst.

4.10

Het hof zal derhalve het verzoek tot toestemming voor het plaatsen van de markies toewijzen, maar daaraan wel op grond van artikel 7:215 lid 5 BW de voorwaarden verbinden die Stichting Wonen subsidiair heeft gesteld, namelijk dat Stichting Wonen bepaalt waar de gaten worden geboord, dat [appellanten] c.s. bij het einde van de huurovereenkomst, uiterlijk op de dag van ontruiming, de markies verwijderen zonder dat er duidelijk zichtbare sporen op de gevel achterblijven en dat het onderhoud en herstel van de markies voor rekening van [appellanten] c.s. komt.

4.11

In zoverre slaagt grief III.

De slotsom

4.12

Het slagen van grief III heeft tot gevolg dat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven en dat het hof, opnieuw rechtdoende, [appellanten] c.s. zal machtigen om een markies op de voorgevel van de door hen gehuurde woning aan te brengen, onder de voorwaarden als verwoord onder rov. 4.10.

4.13

Het hof zal gelet op deze beslissing de kosten van de procedure in hoger beroep compenseren in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. Het hof zal de kostenveroordeling in eerste aanleg in stand laten.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden 21 februari 2017, behoudens de daarin opgenomen proceskostenveroordeling die wordt bekrachtigd, en in zoverre opnieuw rechtdoende,

machtigt [appellanten] c.s. tot het aanbrengen van een markies op de voorgevel van de gehuurde woning aan de [a-straat] 36 te [A] , onder de voorwaarden verwoord onder rov. 4.10;

bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten draagt van de procedure in hoger beroep;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, G. van Rijssen en I. Tubben en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

4 september 2018.