Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:7931

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-09-2018
Datum publicatie
06-09-2018
Zaaknummer
200.205.408/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding van huurovereenkomst wegens ontoelaatbaar gedrag tegenover medewerkers van verhuurder, onevenredige belasting van de organisatie van verhuurder, hardnekkig en structureel verzamelgedrag en betalingsachterstand houdt in hoger beroep stand. Geen verzuim bij verhuurder betreffende een toezegging in een vaststellingsovereenkomst uit 2010 over het eenmalig aanbieden van specifieke woonruimte. Geen aanspraak op verhuiskostenvergoeding en geen aanspraak op vergoeding van betaalde huur voor garageboxen, gebruikt voor de opslag van de uit de in 2010 verlaten woning verwijderde voorwerpen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JIN 2018/189 met annotatie van E.E. van der Kamp
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.205.408/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4597289 \ CV EXPL 15-15505)

arrest van 4 september 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. P.T. Bakker, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

Stichting Nijestee,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna: Nijestee,

advocaat: mr. C.E. van der Wijk, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 3 februari 2016, 20 juli 2016 en 25 oktober 2016 die kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna ook: de kantonrechter) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 2 december 2016 en het daarop uitgebrachte herstelexploot van 8 december 2016,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord, met producties.

2.2

[appellant] is in de gelegenheid gesteld om zich over de bij memorie van antwoord overgelegde producties uit te laten, maar heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.

2.3

Partijen zijn tevens in de gelegenheid gesteld verhinderdata op te geven voor een meervoudige comparitie van partijen, welke data niet zijn opgegeven. De toenmalige advocaat van [appellant] heeft zich onttrokken, waarna [appellant] vergeefs de gelegenheid is geboden een procesvertegenwoordiger te stellen.

2.4

Vervolgens heeft Nijestee de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Daarna heeft mr. Bakker zich als advocaat voor [appellant] gesteld.

2.5

[appellant] vordert in het hoger beroep de vernietiging van het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 25 oktober 2016 en opnieuw rechtdoende alsnog de toewijzing van zijn vordering en alsnog de afwijzing van de vordering van Nijestee, onder veroordeling van Nijestee in de kosten van beide instanties.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.5 van het vonnis van 20 juli 2016. Geen van partijen heeft hiertegen een grief gericht of anderszins bezwaar gemaakt. Deze feiten zijn aangevuld met wat in hoger beroep verder is gesteld en onbestreden is gebleven alsmede met de onbetwiste inhoud van de overgelegde producties. In hoger beroep staat dan het volgende vast.

3.1

Sedert de jaren 80 van de vorige eeuw huurt [appellant] een woning van (rechtsvoorgangers van) Nijestee. Gedurende deze periode hebben partijen meerdere procedures zowel bij de huurcommissie, bij de kantonrechter en de voorzieningenrechter tegen elkaar gevoerd. De woning aan de [a-straat] 180A is aan [appellant] in huur gegeven als uitkomst van een dading die partijen hebben getroffen in het kader van een ontruimingsprocedure in 2010. [appellant] weigerde toentertijd de woning aan de [b-straat] 27A te [A] te ontruimen die in het kader van een wijkvernieuwingsoperatie gesloopt moest worden. Onder grote tijdsdruk heeft Nijestee destijds met [appellant] een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin onder meer het volgende is overeengekomen:

“3. Nijestee zal per 21 april 2010 de woning aan de [a-straat] 180a te [A] gestoffeerd (vloerbedekking en gordijnen) aan [appellant] opleveren. Het gaat daarbij om tijdelijke woonruimte.

4. Nijestee zal terzake van de herinrichting van voornoemde tijdelijke woning 600 euro aan [appellant] betalen.

5. Voorts zal Nijestee terzake van verhuiskosten 600,00 euro aan [appellant] betalen. Nijestee heeft zich daarnaast bereid verklaard de verhuizing naar die tijdelijke woning zelf te organiseren. Nijestee zal terzake van de herinrichting van voornoemde tijdelijke woning € 600 aan [appellant] betalen. Indien daarmee meer kosten zijn gemoeid dan eerder genoemde verhuiskosten van 600,00 euro zal het meerdere in mindering worden gebracht op de hierna te noemen verhuiskostenvergoeding. [....]

6. Nijestee verplicht zich om eenmaal een aanbod te doen aan [appellant] met betrekking tot een door hem te huren bovenwoning aan de [c-straat] . Indien [appellant] verhuist naar die bovenwoning zal aan hem een verhuiskostenvergoeding worden betaald van 5350,00 euro, zulks onder verrekening van de meerkosten als bedoeld in artikel 5.”

3.2

Er zijn moeilijkheden tussen partijen ontstaan in de uitvoering van de getroffen

regeling, onder meer omdat de door Nijestee te ontruimen woning van [appellant] ''tjok- en

tjokvol" bleek te zijn: er zijn 30 verhuisdozen afgeleverd bij de nieuwe woning van [appellant] , 780 verhuisdozen (120 m3) met inboedel werd destijds opgeslagen in Leek en

40 m3 ernstig vervuilde zaken zonder enige waarde -waaronder ook huisvuil- heeft Nijestee

laten afvoeren naar de vuilstort. Omdat partijen geen overeenstemming wisten te bereiken

wat er met de opgeslagen inboedel moest gebeuren, heeft [appellant] om uit de ontstane

impasse van toen te geraken, een kort geding tegen Nijestee gevoerd. De voorzieningenrechter heeft op 15 november 2010 tussen partijen een vonnis gewezen. In zijn

vonnis geeft de voorzieningenrechter aan dat naar zijn oordeel beide partijen schuld hebben

aan de ontstane situatie en boter op het hoofd hebben. Hij heeft Nijestee veroordeeld

om binnen 14 dagen na betekening van dat vonnis de zaken van [appellant] , die zich in opslag

in Leek bevonden voor rekening van Nijestee over te brengen naar een door [appellant]

aangewezen plaats van opslag in Groningen en een aantal nevenvoorzieningen toegewezen.

3.3

[appellant] huurt een viertal garageboxen aan de [d-straat] 8 te [A]

sedert 15 december 2010. De opgeslagen inboedel uit Leek is door Nijestee overgebracht

naar deze garageboxen.

3.4

Nijestee heeft nimmer een woning aan de [c-straat] aan [appellant] aangeboden. Zij

heeft in 2011 een woning aan de [c-straat] aan een derde verkocht.

3.5

[appellant] heeft bij brief van 5 mei 2014 (voor het eerst) aan Nijestee verzocht om de

redenen op te geven waarom aan hem geen woning aan de [c-straat] werd gegeven bij het vrijkomen ervan.

3.6

Een uitvoerder van Nijestee heeft in verband met een door [appellant] bij Nijestee gemelde lekkage op 15 februari 2016 een huisbezoek afgelegd aan de woning van [appellant] . In het daarvan opgemaakte verslag is onder meer vermeld:

“Het stinkt heel erg in de woning. De hele woning staat vol. Heel veel beeldjes en meubeltjes en kastjes. Woning is een pakhuis. Bij brand groot probleem. Mede gezien de leeftijd van [appellant] . Bij brand kan hij nooit op tijd wegkomen.

(…)

De woning was vies, er staan veel spullen, het stinkt. Er kan net bij het aanrecht gelopen worden, het balkon is niet bereikbaar. Alle kamers staan erg vol.”

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie - samengevat - gevorderd Nijestee te veroordelen tot:

  • -

    vergoeding van de door hem betaalde huur van garageboxen, een tot 9 november 2015 berekend bedrag van € 24.222,- daaronder begrepen, te vermeerderen met wettelijke rente,

  • -

    het aanbieden aan [appellant] met voorrang van een sociale huurwoning met een maximale huurprijs van 30% boven de huurprijs die hij voor een woning aan de [c-straat] te [A] zou hebben betaald, op straffe van een dwangsom van € 500,- per keer dat Nijestee dat gebod niet nakomt;

  • -

    betaling van een bedrag van € 5.857,- aan door [appellant] te maken verhuiskosten;

met veroordeling van Nijestee in de proceskosten.

4.2

Nijestee heeft in eerste aanleg in reconventie - na wijziging van eis en samengevat - gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst met [appellant] en de ontruiming van de woning te [A] aan de [a-straat] 180A alsmede de betaling van € 1.179,16 aan huurachterstand en een gebruiksvergoeding van € 440,64 per maand voor elke maand dat [appellant] de woning na 30 juni 2016 nog in gebruik heeft, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 oktober 2016 de vorderingen in conventie van [appellant] afgewezen, onder zijn veroordeling in de proceskosten. De door Nijestee in reconventie gevorderde ontbinding en ontruiming zijn toegewezen, alsmede de gevorderde betaling van € 1.179,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 januari 2016, onder afwijzing van wat meer of anders is gevorderd.

Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat de door Nijestee gestelde huurachterstand onvoldoende gemotiveerd is betwist, dat sprake is van ontoelaatbaar gedrag van [appellant] jegens medewerkers van Nijestee die zij niet hoeft te dulden, en voorts van een onevenredige belasting door [appellant] sinds jaar en dag van de organisatie van Nijestee met een stroom brieven, klachten en eisen en van het volledig volstapelen van zijn woning. Op basis daarvan is de kantonrechter tot het oordeel gekomen dat er sprake is van zodanige tekortkomingen in de nakoming door [appellant] van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat de contractuele relatie tussen partijen beëindigd moet worden, ondanks de voor [appellant] , mede gelet op zijn hoge leeftijd, verstrekkende gevolgen.

Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat niet kan worden gezegd dat Nijestee jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door hem geen woning aan de [c-straat] aan te bieden, dat Nijestee niet in gebreke is gesteld en daardoor geen sprake is van verzuim zodat de vorderingen van [appellant] - wat daar verder ook van zij - niet kunnen worden toegewezen.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

[appellant] is met vier grieven in hoger beroep gekomen. Zijn grieven zien op de afwijzing van zijn vordering in conventie (grieven I, II en IV) en op het oordeel in reconventie dat sprake is van zodanige tekortkomingen in de nakoming door [appellant] van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat de contractuele relatie tussen partijen beëindigd moet worden (grief III). Het hof ziet aanleiding deze grief het eerst te behandelen.

5.2

Met zijn grief III bestrijdt [appellant] dat er voldoende grond bestond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Ter onderbouwing daartoe heeft [appellant] aangevoerd dat er geen sprake is van hardnekkig en structureel verzamelgedrag, dat hij altijd een goed huurder is geweest, dat de problemen met Nijestee zijn ontstaan toen deze andere plannen kreeg voor de woning aan het [b-straat] en dat die problemen hem niet toe te rekenen zijn. Tot slot heeft [appellant] gesteld dat het niet betalen van de huurpenningen geen reden kan zijn de huurovereenkomst te ontbinden.

5.3

Aan haar oordeel dat de contractuele relatie tussen partijen beëindigd moet worden, heeft de kantonrechter vier afzonderlijke redenen ten grondslag gelegd.

Dat sprake is geweest van ontoelaatbaar gedrag van [appellant] , onder meer bestaande uit het meermalen (schriftelijk) bedreigen van medewerkers van Nijestee, althans zich (schriftelijk) het recht voorbehouden om medewerkers van Nijestee die, bij uitvoering van werkzaamheden aan of in de woning, niet (onmiddellijk) voldoen aan zijn wensen zo nodig met behulp van een honkbalknuppel of een gevulde fles wijn verjagen uit zijn woning, zoals door de kantonrechter is aangenomen, heeft [appellant] in hoger beroep niet (meer) bestreden. [appellant] is in hoger beroep evenmin ingegaan op de door de kantonrechter gegeven kwalificatie van de stroom van brieven, klachten en eisen die [appellant] sinds jaar en dag bij Nijestee neerlegt als een "onevenredige belasting van de organisatie van Nijestee".

Wat betreft de ontkenning van [appellant] dat hij een hardnekkig en structureel verzamelgedrag vertoont, geldt dat hij niet heeft weersproken wat is opgenomen in het verslag van het huisbezoek dat een uitvoerder van Nijestee op 15 februari 2016 heeft afgelegd. Tegen die achtergrond en mede gelet op wat in de vonnissen van 23 december 1998 en 15 november 2010 is weergegeven over het ‘van boven tot onder gevuld zijn met voorwerpen’ en het ‘tjok- en tjokvol zijn’ van de woning, kon hij naar het oordeel van het hof niet volstaan met zijn blote ontkenning. Het hof neemt daarom tot uitgangspunt dat eveneens sprake is van een volgestapelde woning. Dat zo’n woning een verhoogd brandgevaar heeft en voor de brandweer veel moeilijker is om te blussen, is evenmin betwist.

Tot slot geldt dat [appellant] in hoger beroep niet heeft bestreden dat hij de aan hem in rekening gebrachte huur niet (volledig) heeft betaald. Dat [appellant] de aan hem voorgelegde schriftelijke huurovereenkomst nimmer heeft ondertekend, zoals hij thans aanvoert, kan daarvoor geen rechtvaardiging vormen en het gegeven dat voor de woning aan de [a-straat] een hogere huur geldt dan voor de woning aan het [b-straat] evenmin. Uit de vaststellingsovereenkomst van 21 april 2010 blijkt immers dat de huurovereenkomst voor de woning aan het [b-straat] 27A met wederzijds goedvinden per die datum is beëindigd, zodat aan de voor die woning geldende huurprijs geen betekenis toekomt voor de voor de woning aan de [a-straat] geldende huurprijs.

Een en ander brengt naar het oordeel van het hof mee dat de kantonrechter terecht tot het oordeel is gekomen dat sprake is van zodanige tekortkomingen in de nakoming door [appellant] van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat deze beëindigd moest worden. De grief faalt.

5.4

Met grief I beoogt [appellant] , zo blijkt uit de op deze grief gegeven toelichting, dat Nijestee alsnog wordt verplicht, bij wege van vervangende schadevergoeding, aan hem een sociale huurwoning aan te bieden met een bepaalde maximale huurprijs. Ter onderbouwing heeft [appellant] aangevoerd dat de in de vaststellingsovereenkomst gemaakte afspraak dat hij de woning aan de [a-straat] zal bewonen totdat een bovenwoning aan de [c-straat] beschikbaar zal komen, niet meer door Nijestee nagekomen kan worden omdat die woningen inmiddels voor verkoop zijn bestemd. Vanwege blijvende onmogelijkheid als bedoeld in artikel 6:83 onder c BW is het verzuim van Nijestee ingetreden zonder dat [appellant] daarvoor een ingebrekestelling heeft verzonden, aldus [appellant] .

5.5

In punt 6 van de vaststellingsovereenkomst van 21 april 2010 heeft Nijestee zich tegenover [appellant] verplicht hem eenmalig een aanbod te doen voor een door hem te huren bovenwoning aan de [c-straat] . Aan die verplichting is geen nadere voorwaarde verbonden, ook niet dat dat aanbod binnen bepaalde tijd gedaan moest worden of dat Nijestee de eerste vrijkomende woning aan de [c-straat] had aan te bieden. Er is daardoor geen sprake van een in de vaststellingsovereenkomst zelf opgenomen omstandigheid dat een ingebrekestellende kracht heeft. Voor een verzuim van Nijestee was dan ook een ingebrekestelling vereist, zoals de kantonrechter ook tot uitgangspunt heeft genomen.

5.6

Tegen de vaststelling door de kantonrechter dat [appellant] Nijestee niet in gebreke heeft gesteld door hem in de afgelopen periode geen woning aan de [c-straat] aan te bieden, heeft [appellant] niet gegriefd. In hoger beroep doet hij een beroep op blijvende onmogelijkheid van Nijestee om haar prestatie te verrichten en voorts betoogt hij - zo begrijpt het hof - dat sprake is van verzuim op grond van artikel 6:83 onder c BW.

5.7

Dat een ingebrekestelling niet noodzakelijk was omdat Nijestee de woningen aan de [c-straat] inmiddels voor verkoop heeft bestemd, kan niet worden gevolgd. Nijestee heeft dat beleid immers gewijzigd en [appellant] heeft dat zelf aangetoond met zijn productie 11 bij de akte voor de rolzitting van 3 mei 2016, zoals de kantonrechter ook heeft overwogen in het tussenvonnis van 20 juli 2016. Maar zelfs als dat beleid nog niet zou zijn gewijzigd, zou die omstandigheid geen blijvende onmogelijkheid opleveren om de verplichting tegenover [appellant] na te komen. In dat geval kon juist een ingebrekestelling bewerkstelligen wat [appellant] beoogde, namelijk een aanbieding aan hem van zo’n vrijgekomen en beschikbare woning, waardoor Nijestee alsnog aan haar verbintenis kon voldoen zonder dat sprake zou zijn van blijvende schade.

5.8

Wat betreft het beroep van [appellant] op het van rechtswege intreden van verzuim op grond van artikel 6:83 onder c BW geldt het volgende. Die bepaling ziet op het geval dat de schuldenaar aan de schuldeiser doet weten niet of niet zonder tekortkoming te zullen nakomen. [appellant] verwijst voor zijn beroep daarop naar de in eerste aanleg gedane mededeling van Nijestee dat de woningen aan de [c-straat] niet meer voor verhuur beschikbaar zijn, dat er een ander beleid voor deze woningen is en dat deze woningen voor de verkoop dienen, zonder dat hij zijn verwijzing concreet maakt. Welke aan hem gerichte mededeling [appellant] daarbij op het oog heeft, is daardoor onduidelijk gebleven. In de bij zijn dagvaarding van 9 november 2015 gevoegde brieven van Nijestee van mei, juli en oktober 2014 is zo’n mededeling niet te ontdekken. Die brieven houden slechts in dat er weinig mutaties zijn en dat er geen woning aan de [c-straat] beschikbaar is. Van enige aan [appellant] gerichte mededeling van Nijestee dat zij aan hem geen woning aan de [c-straat] (meer) zal aanbieden omdat die woningen inmiddels voor verkoop zijn bestemd, is dan ook niet gebleken. Een voldoende concreet en specifiek bewijsaanbod van deze stelling ontbreekt. Het algemene bewijsaanbod aan het eind van de memorie voldoet niet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen.

5.9

Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat sprake is van verzuim aan de zijde van Nijestee, zodat de daarop gebaseerde vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar zijn. De kantonrechter behoefde dan ook niet in te gaan op de eis van [appellant] om hem een andere woning aan te bieden in plaats van een woning aan de [c-straat] . De grief faalt.

5.10

Met grief II betoogt [appellant] dat hij aanspraak heeft op de in de vaststellings-overeenkomst opgenomen verhuiskostenvergoeding ad € 5.350,- omdat hij niet naar een woning aan de [c-straat] heeft mogen verhuizen. Zoals hiervoor is overwogen, is Nijestee niet in verzuim geraakt wat betreft het al dan niet verhuizen naar een bovenwoning aan de [c-straat] , terwijl de ontbinding van de huurovereenkomst, zoals eveneens hiervoor is overwogen, stand houdt. Van een door de vaststellingsovereenkomst bestreken verhuizing op grond waarvan [appellant] aanspraak heeft op de gestelde vergoeding, is dan ook geen sprake. De grief faalt.

5.11

Grief IV van [appellant] richt zich tegen de afwijzing van zijn vorderingen. Uit de toelichting op deze grief blijkt dat deze grief ziet op de afwijzing van de door hem gevorderde vergoeding van betaalde huur van garageboxen en op het verplicht aan hem aanbieden van een sociale huurwoning met een bepaalde maximale huurprijs.

5.12

Voor zover de grief betrekking heeft op het aanbieden van een andere sociale huurwoning deelt deze het lot van grief I.

5.13

De vordering tot vergoeding van voor garageboxen betaalde huur steunt op de stelling dat [appellant] deze boxen nimmer had hoeven huren indien hij in de woning aan het [b-straat] 27A had kunnen blijven wonen en dat hij een einde aan die huur zal kunnen maken wanneer hij naar de [c-straat] zou verhuizen. Daarbij handhaaft [appellant] kennelijk zijn in eerste aanleg ingenomen stelling dat Nijestee onrechtmatig heeft gehandeld. Onomstreden is echter dat de huurovereenkomst aangaande de woning aan het [b-straat] met wederzijds goedvinden is beëindigd en dat bij die minnelijke beëindiging tussen partijen geen afspraken zijn gemaakt over een vergoeding door Nijestee van de huur voor garageboxen. Voorts is hiervoor overwogen dat Nijestee aangaande het aanbieden van een woning aan de [c-straat] niet in verzuim is geraakt. Al om die redenen faalt ook in zoverre de grief. Of de circa 150 m3 uit de woning aan het [b-straat] verwijderde voorwerpen zouden (kunnen) passen in een bovenwoning aan de [c-straat] of in [appellant] woning aan de [a-straat] behoeft dan ook geen bespreking.

6 De slotsom

6.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

6.2

Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Nijestee zullen worden vastgesteld op € 716,- voor griffierecht en € 1.074,- aan salaris advocaat (1,0 punt x tarief II), in totaal € 1.790,-.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 25 oktober 2016;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Nijestee vastgesteld op € 716,- voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en D.H. de Witte en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 4 september 2018.