Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:7691

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
28-08-2018
Datum publicatie
30-08-2018
Zaaknummer
200.210.749/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg koopovereenkomst onroerende zaak. Het terrein is verontreinigd met huisbrandolie. Gedeputeerde staten hebben geoordeeld dat de verontreinigging ernstig is en urgent en moet worden gesaneerd. In de koopovereenkomst hebben partijen bepaald dat de verkoper de verontreiniging binnen 10 jaren na de koop moet saneren als op dat moment nog de verplichting tot sanering bestaat. Tot zekerheid van de nakoming van de saneringsverplichting heeft de verkoper een bankgarantie afgegeven. Gedeputeerde staten hebben naderhand een nieuwe beschikking afgegeven waarin is geoordeeld dat de verontreiniging ernstig is, maar niet urgent. Bij ongewijzigd gebruik van het terrein behoeft niet te worden gesaneerd. Wijzigingen in de bestemming moeten worden gemeld bij gedeputeerde staten. Koper heeft de bankgarantie ingeroepen, omdat niet binnen tien jaren aan de saneringsverplichting heeft voldaan. Hof onderschrijft de opvatting van de verkoper dat tegen de achtergrond van het overeengekomen gebruik van het terrein de saneringsverplichting is komen te vervallen. Koper heeft ten onrechte een beroep gedaan op de bankgarantie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2018/536
RCR 2018/95
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.210.749/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/387995 / HL ZA 15-75)

arrest van 28 augustus 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. P.C. Seghers, kantoorhoudend te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. C. Hofmans, kantoorhoudend te Amsterdam.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 mei 2018 hier over.

1.2

Ingevolge het vermelde tussenarrest heeft op 2 augustus 2018 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op grond van het ten behoeve van de comparitie overgelegde dossier.

2 De verdere beoordeling van de grieven en de vordering

Vaststaande feiten

2.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het vonnis van het vonnis van 11 november 2015 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, aangevuld met enkele feiten die in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken zijn komen vast te staan.

2.2

[appellante] is de weduwe van de [in] 2013 overleden [C] (hierna [C] ).

2.3

[C] heeft in het verleden een garagebedrijf geëxploiteerd aan de [a-straat] 242 te [B] .

2.4

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland (hierna Gedeputeerde Staten) hebben bij beschikking van 26 augustus 2002 vastgesteld dat op de locatie [a-straat] 242 te [B] sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dat de sanering van de locatie als urgent moet worden beschouwd. Zij hebben besloten dat vóór

1 januari 2015 met de uitvoering van de sanering van de locatie dient te worden begonnen.

2.5

In een in opdracht van [C] door het milieu-onderzoeksbureau Groundwater Technology B.V. opgesteld "Projectvoorstel voor monitoring op de locatie Garage [C] , [a-straat] 242 te [B] " van 20 december 2002, staat onder meer:

" 1. Inleiding

(…) Aanleiding voor de bodemsanering is de aangetroffen verontreiniging in de bodem met

minerale olie ter plaatse van een ondergrondse opslagtank voor HBO. (…) De locatie zal verkocht worden. De bodemsanering wordt in overleg met de potentiële kopers voorbereid.

(…)

Als eerste stap om te komen tot de bodemsanering hebben wij telefonisch contact gehad met [D] , de behandelend ambtenaar van de provincie Noord-Holland. Wij hebben de mogelijkheid besproken om een saneringsvariant uit te voeren, waarbij de verspreiding wordt beheerst door natuurlijke afbraak en wordt gecontroleerd door monitoring. Uit het telefonisch overleg is gebleken dat - indien gekozen wordt voor alleen monitoring van natuurlijke afbraak - er saneringsonderzoek noodzakelijk is en er geen saneringsplan ingediend hoeft te worden. Indien uit de monitoring de komende jaren blijkt dat de verontreiniging zich niet verspreidt, hoeft geen sanering meer uitgevoerd te worden en zal de provincie een nieuwe beschikking vaststellen in het kader van de Wet bodembescherming, waarin vastgesteld wordt dat sanering niet urgent is. Dit houdt in dat bij het

huidige gebruik van de locatie geen sanering noodzakelijk is. (…)"

2.6

[C] en [geïntimeerde] hebben op 23 april 2003 een overeenkomst gesloten waarbij

[C] zijn onderneming "Garagebedrijf [C] " aan [geïntimeerde] heeft verkocht (hierna de koopovereenkomst). De koopovereenkomst betreft naast het garagebedrijf, twee woningen, een garage, een werkplaats, met ondergrond en erf, gelegen aan de [a-straat] te [B] . De feitelijke levering heeft plaatsgevonden op 2 januari 2004 en de eigendom is overgedragen op 6 mei 2004 door inschrijving van de notariële akte van levering van 5 mei 2004 in de openbare registers van het Kadaster.

2.7

De tekst van de koopovereenkomst is in overleg met partijen opgesteld door [E] (hierna: [E] ) die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst medewerker was van het door [geïntimeerde] gekozen notariskantoor Davina & Partners. In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

" Artikel 5. Feitelijke levering, staat van het verkochte

1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)

2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.

(…)

6. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als woonruimte met garagebedrijf.

Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper mede dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan."

Artikel 14. Bodemverontreiniging/bankgarantie

Het verkochte is verontreinigd met milieuonvriendelijke stoffen in verband waarmede een

verplichting bestaat tot sanering. (...) De kosten van sanering zijn thans begroot op zestigduizend euro (€ 60.000,00). Verkoper en koper zijn overeengekomen dat het verkochte uiterlijk op één januari tweeduizend en veertien door en voor rekening van verkoper dient te worden gesaneerd overeenkomstig de (alsdan) geldende regels en voorschriften, doch uitsluitend en alleen voorzover alsdan nog een van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering bestaat. Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de verplichting tot sanering van het verkochte zal door verkoper uiterlijk bij de juridische levering van het verkochte aan koper een bankgarantie door een in Nederland gevestigde bankinstelling worden afgegeven ten bedrage van zestigduizend euro (€ 60.000.00), welke bankgarantie door koper opeisbaar dient te zijn wanneer verkoper bedoelde sanering niet uiterlijk op 1 januari 2014 heeft verricht De bankgarantie zal een looptijd moeten hebben die eindigt op één februari 2014. (...)"

2.8

In opdracht en ten laste van [C] is door ABN AMRO Bank ten gunste van [geïntimeerde] een onvoorwaardelijke en onherroepelijke bankgarantie verstrekt, gedateerd

7 mei 2004 en geldig tot en met 1 februari 2014, tot meerdere zekerheid voor de stipte nakoming door [C] van zijn financiële verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst.

2.9

In een door Groundwater Technology, naar aanleiding van een in opdracht van [C] uitgevoerd aanvullend bodemonderzoek, opgesteld rapport van 24 januari 2005 staat, voor zover hier van belang:

" 1. Inleiding

De heer [C] heeft Groundwater Technology B.V. opgedragen een aanvullend

bodemonderzoek uit te voeren op de locatie [a-straat] 242 te [B] . Aanleiding

daarvoor is de aangetroffen verontreiniging met minerale olie in de bodem ter plaatse van

een ondergrondse opslagtank voor HBO. De heer [C] heeft de locatie verkocht en is als

voormalig eigenaar verantwoordelijk voor de eventuele sanering van de verontreiniging. De

locatie heeft een oppervlakte van ca. 660 m2 en is bebouwd met twee woonhuizen, een

kantoor en een garagewerkplaats. (...)

De provincie heeft in een Wbb-beschikking vastgesteld, dat sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging, waarvoor sanering urgent is. De sanering moet voor 1 januari 2015 gestart zijn. De overweging van de provincie om vast te stellen dat de sanering urgent is, is het feit dat sprake is van een mobiele verontreiniging met aantoonbaar transport in de onverzadigde zone. In de toekomst zou zonder sanerende maatregelen het grondwater verontreinigd kunnen raken.

Momenteel is onbekend of daadwerkelijk verspreiding van de verontreiniging plaatsvindt in

de bodem. Ook is onbekend in hoeverre verspreiding tot in het grondwater heeft

plaatsgevonden. Daardoor is onduidelijk in hoeverre saneringsmaatregelen daadwerkelijk

nodig zijn. Indien sanering noodzakelijk is, wordt vooralsnog uitgegaan van de implementatie van een saneringsvariant waarin de verspreiding van de verontreiniging

wordt beheerst door natuurlijke afbraak. Indien uit aanvullend bodemonderzoek blijkt dat

de verontreiniging zich niet verspreidt, is geen sprake van een urgent saneringsgeval. Er

hoeft in dat geval geen sanering uitgevoerd te worden. De provincie kan dan een nieuwe

beschikking vaststellen in het kader van de Wet bodembescherming, waarin vastgesteld

wordt dat sanering niet urgent is. Dit houdt in dat bij het huidige gebruik van de locatie

geen sanering noodzakelijk is.

Doelstelling

Het doel van het aanvullend bodem onderzoek is vast te stellen of er sprake van verticale

verspreiding van de verontreiniging in de onverzadigde bodem en/of ontoelaatbare verspreiding tot in het grondwater. Hiermee wordt tevens vastgesteld in hoeverre er sprake is van een urgent saneringsgeval. Aanvullend wordt onderzocht of de HBO-tank nog aanwezig is.

(…)

2 Historische gegevens en resultaten voorgaande bodemonderzoeken.

Uit een inventarisatie van de beschikbare rapporten blijkt het volgende:

(…)

- Tussen de werkplaats en het kantoor is een ondergrondse huisbrandolietank aanwezig

(2.000 liter). Voorheen was hier een autowasplaats aanwezig. De tank is volgens informatie van de heer [C] reeds verwijderd. Er is geen rapportage waaruit blijkt dat de tank destijds verwijderd is.

3 Verrichte werkzaamheden

Op 20 december 2004 en op 5 januari 2005 is veldwerk op de locatie uitgevoerd.

(…)

6 Conclusies en aanbevelingen

Conclusies

Op basis van de beschikbare gegevens concluderen we het volgende;

- Er worden geen vluchtige aromaten aangetoond in de grond;

- Er worden sterk verhoogde gehalten minerale olie aangetoond in de grond tot 6,5 m‑mv.;

- Er worden licht verhoogde gehalten minerale olie aangetoond in de grond van 6,5 tot

16,0 m-mv.;

- Er wordt geen minerale olie aangetoond in het grondwater;

- Er worden licht verhoogde gehalten vluchtige aromaten aangetoond in het grondwater.

Deze worden beschouwd als achtergrondwaarden voor het betreffende gebied;

- Er treedt geen (verdere) verticale verspreiding van de verontreiniging op in de bodem;

- De HBO-tank is niet aangetroffen tijdens het veldwerk en is dus daadwerkelijk verwijderd.

Aanbevelingen

GT adviseert om bij het bevoegd gezag een revisiebeschikking aan te vragen op basis van dit

aanvullend onderzoek. Wij verwachten dat in de nieuwe beschikking de bodemverontreiniging op de locatie als ernstig maar niet urgent zal worden beschouwd. Dit betekent in de praktijk dat er niet gesaneerd hoeft te worden, tenzij het gebruik van de locatie ooit in de toekomst zal veranderen. Ook verder monitoring om aan te tonen dat geen verdere verspreiding optreedt achten wij niet zinvol."

2.10

Bij beschikking van 20 juni 2005 hebben Gedeputeerde Staten het volgende besluit genomen:

"Procedure

1. (…)

2. Deze beschikking vervangt onze beschikking van 26 augustus 2002 (…)

Ernst

3. Met betrekking tot voornoemde locatie, is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Urgentie

4. De sanering van voornoemde locatie wordt als niet-urgent beschouwd.

Wijzigingen van het bodemgebruik

5. Als na de sanering een wijziging optreedt in het gebruik van de bodem moet dit aan ons worden gemeld, tenzij wij op grond van een evaluatierapport hebben geoordeeld dat de locatie volledig (multifunctioneel) is gesaneerd.

De volgende wijzigingen van het bodemgebruik moeten aan ons worden gemeld:

- het inrichten als natuur-of recreatiegebied;

- het slopen van bebouwing;

- het realiseren van woningen met tuinen;

- het herinrichten van de locatie ten behoeve van moestuinen landbouwactiviteiten.

(…)"

Verder staat in de beschikking als overweging het volgende vermeld:

"Er is geen ontoelaatbaar verspreidingsrisico aanwezig, omdat geen transport door de onverzadigde zone plaatsvindt, waardoor er geen grondwater verontreinigd kan raken met minerale olie.

Omdat er geen actuele risico's zijn te verwachten, wordt de sanering als niet-urgent beschouwd.

Bij gewijzigd bodemgebruik kan de urgentie om het geval te saneren veranderen en kan een

aanvullende sanering nodig zijn. Daarom geven wij aan, welke wijzigingen van het gebruik van de bodem aan ons moeten worden gemeld. Wij beoordelen dan of een aanvullende sanering noodzakelijk is. Indien dat het geval is. zal de initiatiefnemer van het gewijzigde bodemgebruik een (aanvullend) saneringsplan moeten indienen."

2.11

Bij brief van 21 augustus 2007 hebben Gedeputeerde Staten aan [C] geschreven:

"In uw brief verzoekt u ons te bemiddelen en het laten opheffen van een bankgarantie voor de

eventuele sanering van bovengenoemde locatie.

Op 20 juni 2005 hebben wij een beschikking (…) afgegeven. In deze beschikking hebben wij

vastgesteld dat er op de locatie een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is en dat de sanering als niet-urgent wordt beschouwd.

Dat betekent dat bij het bodemgebruik, ten tijde van het aanvragen van de bovengenoemde

beschikking, het saneren van de verontreiniging op de locatie niet kan worden verplicht.

(…)

Als (in de toekomst) het bodemgebruik wijzigt, kan er mogelijk wel sprake zijn van ontoelaatbare risico's. In dat geval dient daarvan bij ons een melding te worden gedaan, zodat wij opnieuw de ernst, spoedeisendheid en saneringsnoodzaak kunnen vaststellen.

(…)"

2.12

[E] heeft bij brief van 5 april 2011 aan [appellante] en [C] geschreven:

"Ik heb de stukken betreffende bovengemeld perceel bekeken en bericht u als volgt.

In de met de heer [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst staat in artikel 14, dat u verplicht bent de aanwezige bodemverontreiniging uiterlijk op 1 januari 2014 te saneren, met daarbij de toevoeging: "doch uitsluitend en alleen voorzover alsdan nog een van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering bestaat."

In de brief van de Provincie Noord-Holland de dato 23 augustus 2007 staat letterlijk: "dat bij het bodemgebruik, ten tijde van het aanvragen van de bovengenoemde beschikking, het saneren van de verontreiniging op de locatie niet kan worden verplicht."

Enige voorbehoud is een (voorgenomen) gewijzigd gebruik van het terrein waardoor mogelijk ontoelaatbare risico's ontstaan.

Met de in het citaat vermelde beschikking wordt overigens bedoeld de beschikking van 20 juni 2005 (kenmerk 2005-17941), waaruit blijkt, dat de sanering als niet-urgent wordt beschouwd.

In 2005 (na de overdracht aan de heer [geïntimeerde] derhalve) is dus gebleken, dat er geen van

gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering bestaat.

Op basis daarvan kan naar mijn mening geconcludeerd worden, dat de ter afscherming van

dat risico gestelde bankgarantie mag komen te vervallen.

Uiteraard kan vrijgave/opheffing van de bankgarantie slechts plaatsvinden, indien de heer

[geïntimeerde] daarvoor zijn toestemming geeft.

Indien de heer [geïntimeerde] die toestemming niet geeft dan lijkt mij dat gezien het bovenstaande

onrechtmatig.

Immers, het object van de bankgarantie (het nakomen van de saneringsplicht) bestaat niet

meer.

(…)"

2.13

[geïntimeerde] heeft op 23 januari 2014 de bankgarantie ingeroepen, waarna de ABN AMRO Bank op 30 januari 2014 het maximale garantiebedrag van € 60.000,00 aan [geïntimeerde] heeft betaald. Dit bedrag is door [geïntimeerde] in depot gezet op de rekening derdengelden van zijn advocaat.

2.14

Op 29 januari 2014 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en [E] . [geïntimeerde] heeft dit telefoongesprek opgenomen en schriftelijk uitgewerkt. Een

USB-stick met geluidsopnamen van het telefoongesprek is door de advocaat van [geïntimeerde] in eerste aanleg ter griffie gedeponeerd. [E] heeft tijdens het telefoongesprek verklaard:

-"Voor in de toekomst gevrijwaard worden, daar was het artikel voor bedoeld. Dan denk ik; Nou ja daar heb je gelijk in. Want zo was het gesprek inderdaad destijds. Dat jij in ieder geval niet met die verontreiniging te maken zou hebben."

- "De clausule was bedoeld dat jij daar nooit schade van zou hebben. Dat kan ik gewoon getuigen. Dat is besproken."

- "Als het de bedoeling is geweest van dat artikel om jou te … want uit alles blijkt dat dat zo is natuurlijk. Anders neem je ook geen 10 jaar en anders neem je ook niet zo'n hoge boete op. De bedoeling van dat artikel is geweest om jou in de toekomst nooit met enige saneringsplicht op te zadelen. Nou, en het is niet zo dat ik het hier niet zeg."

- "Als je me oproept als getuige dan hebben we het er inderdaad over gehad. Dat jij inderdaad nooit met die vervuiling te maken zou krijgen. Nou dat kan ik verklaren."

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg.

3.1

[appellante] heeft in conventie, na vermeerdering van eis, gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat:

  1. geen verplichting voor haar bestaat jegens [geïntimeerde] tot saneren van het door [geïntimeerde] van [C] gekochte perceel aan de [a-straat] te [B] en dat zij ook verder niets aan [geïntimeerde] verschuldigd is uit hoofde van de tussen [geïntimeerde] en [C] gesloten overeenkomsten aangaande het onderhavige perceel aan de [a-straat] ;

  2. [geïntimeerde] ten onrechte de door [C] te zijner gunste gestelde bankgarantie van ABN AMRO Bank van 7 mei 2004 heeft ingeroepen;

en verder [geïntimeerde] te veroordelen om

3. binnen vijf dagen na dagtekening van het vonnis, aan haar te voldoen € 60.000,-, zijnde de hoofdsom van de door [geïntimeerde] ten laste van haar ingeroepen bankgarantie;

4. aan haar te voldoen de schade die zij heeft geleden en zal lijden als gevolg van het ten onrechte inroepen van de bankgarantie door [geïntimeerde] , zijnde € 2.955,72 voor de periode tot en met 31 januari 2015 en nadien € 250,= per maand of gedeelte van een maand tot de dag der algehele voldoening, subsidiair de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 februari 2015;

5. aan haar als schade te vergoeden de werkelijke kosten van de procedure en de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten, nader op te maken bij staat, met inbegrip van de nakosten ten belope van € 131,- en de kosten van betekening van € 68,-;

6. aan haar bij wijze van voorschot op de schadevergoeding te betalen € 7.700,- binnen twee weken na dagtekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.

3.2

[geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd dat:

1. voor recht wordt verklaard dat [appellante] de verplichting heeft het perceel aan de

[a-straat] te [B] te saneren op eerste afroep daartoe door hem, doch uiterlijk binnen zes maanden na het in dezen te wijzen vonnis, alsmede dat voor recht wordt verklaard dat de kosten van sanering voor rekening komen van [appellante] en deze kosten worden gemaximeerd op een bedrag van € 60.000,-;

2. [appellante] wordt veroordeeld in de proceskosten, daaronder mede begrepen de nakosten, de eventuele kosten van betekening en de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis zijn voldaan.

3.3

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 11 november 2015 [geïntimeerde] een bewijsopdracht gegeven met betrekking tot de uitleg van artikel 14 van de koopovereenkomst. Bij eindvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerde] is geslaagd in het opgedragen bewijs. Vervolgens heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] in conventie afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie toegewezen. [appellante] is verder veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in conventie, als in reconventie.

4 De beoordeling van het hoger beroep

4.1

[appellante] heeft in hoger beroep het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd, zonder afzonderlijke grieven te formuleren.

4.2

Kern van het geschil vormt het antwoord op de vraag hoe artikel 14 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd en of er op 1 januari 2014 een verplichting van overheidswege bestond tot sanering van het verkochte perceel aan de [a-straat] 242.

4.3

[appellante] heeft aangevoerd dat de door Gedeputeerde Staten bij beschikking van 26 augustus 2002 met betrekking tot het verkochte perceel opgelegde saneringsverplichting door de beschikking van Gedeputeerde Staten van 20 juni 2005 is komen te vervallen. [geïntimeerde] diende daarom volgens [appellante] de bankgarantie vrij te geven. Door daarentegen de garantie uit te winnen heeft [geïntimeerde] naar haar mening onrechtmatig gehandeld ten opzichte van haar.

4.4

[geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat artikel 14 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat hij nooit met de nadelige gevolgen van de in de bodem van het verkochte aanwezige verontreiniging zou worden geconfronteerd. Uit de beschikking van Gedeputeerde Staten van 20 juni 2005 blijkt volgens hem dat bij een wijziging van de bestemming van het perceel nog steeds een saneringsverplichting kan worden opgelegd. Verder moet hij bij een eventuele verkoop van het perceel aan een potentiële koper melden dat er sprake is van een ernstige verontreiniging van de bodem en dat bij een wijziging van de bestemming er mogelijk een saneringsverplichting wordt opgelegd. Dat heeft volgens hem een drukkend effect op de waarde van het perceel, terwijl hij, gezien het bepaalde in artikel 14 van de koopovereenkomst, de reguliere prijs voor het perceel heeft betaald. Naar zijn mening heeft hij dan ook terecht een beroep gedaan op de bankgarantie.

4.5

Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178).

4.6

Naar het oordeel van het hof kan artikel 14 niet los worden gezien van de overige bepalingen van de koopovereenkomst en komt in dat verband met name betekenis toe aan artikel 5. Het perceel is verkocht, onderscheidenlijk gekocht ten behoeve van de uitoefening van het garagebedrijf met een woonfunctie voor de bijbehorende woningen. Bij de uitleg van artikel 14 hoeft met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestemming van het perceel om die reden dan ook geen rekening te worden gehouden.

4.7

Daarnaast kan er niet aan voorbij worden gegaan dat [C] en [geïntimeerde] bij het opstellen van de koopovereenkomst werden bijgestaan door een ter zake deskundige in de persoon van [E] , medewerker bij het notariskantoor waar de notariële akte van levering zou worden gepasseerd en ook is gepasseerd. Van een dergelijke deskundige mag worden verwacht dat hij de bedoelingen van partijen zo nauwkeurig mogelijk in de koopovereenkomst heeft verwoord. Daarom komt in dit geval groot gewicht toe aan de letterlijke uitleg van artikel 14. In artikel 14 is vooropgesteld dat er een verplichting tot sanering bestaat op grond van de beschikking van Gedeputeerde Staten van 26 augustus 2002. Vervolgens is bepaald dat de verkoper voor 1 januari 2014 voor zijn rekening de sanering dient uit te voeren, doch uitsluitend en alleen voorzover alsdan nog een van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering bestaat. Naar het oordeel van het hof volgt uit de opbouw van deze bepaling en uit het gebruik van de woorden "voorzover alsdan nog" dat [appellante] slechts dan behoefde te saneren als op

1 januari 2014 de op 26 augustus 2002 opgelegde saneringsverplichting, dan wel een daarvoor in de plaats gestelde saneringsverplichting nog zou bestaan. Wanneer zou zijn beoogd elk mogelijk nadeel voor [geïntimeerde] als gevolg van de bodemverontreiniging uit te sluiten, zou een andere formulering van deze bepaling in de rede hebben gelegen.

4.8

Voor de stelling van [geïntimeerde] dat hij met [C] heeft afgesproken dat hij nooit met de nadelige gevolgen van de aanwezigheid van de verontreiniging van de bodem van het perceel zou worden geconfronteerd biedt de tekst van artikel 14 naar het oordeel van het hof dan ook geen aanknopingspunten.

4.9

Op grond van het transcript van het telefoongesprek dat [geïntimeerde] op 29 januari 2014 met [E] heeft gevoerd heeft de rechtbank [geïntimeerde] niettemin bewijs opgedragen van feiten en omstandigheden waarop kan worden gebaseerd dat artikel 14 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [appellante] , in de zich hier voordoende situatie waarin op 1 januari 2014 geen van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering meer bestond, toch na 1 februari 2014 gehouden is om de kosten van sanering van de locatie tot een maximumbedrag van € 60.000,00 voor haar rekening te nemen.

4.10

Ter uitvoering van de bewijsopdracht heeft [geïntimeerde] naast zichzelf, [F] en [E] als getuigen doen horen. [appellante] heeft [G] in het tegengetuigenverhoor als getuige doen horen.

4.11

De verklaring van [geïntimeerde] heeft als de verklaring van een partij die als getuige is gehoord, een beperkte bewijskracht voor de feiten waarvan [geïntimeerde] de bewijslast draagt. Dit volgt uit art. 164 lid 2 Rv. Die beperkte bewijskracht houdt in dat de verklaring van [geïntimeerde] geen bewijs in zijn voordeel kan opleveren, tenzij er aanvullende bewijzen zijn. Die aanvullende bewijzen moeten dan wel zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat zij de verklaring van de partijgetuige voldoende geloofwaardig maken (HR 31 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1688).

4.12

[geïntimeerde] heeft als getuige verklaard dat bij de gesprekken met [C] niemand anders dan [E] aanwezig is geweest. In die gesprekken heeft hij gezegd dat hij wilde dat [E] een bepaling in de koopovereenkomst zou opnemen dat hij nooit iets met saneringskosten te maken zou krijgen. [C] was daar volgens de verklaring van [geïntimeerde] mee akkoord. Desgevraagd heeft hij nogmaals verklaard: "Ik heb met [C] en [E] besproken dat als er binnen tien jaar een brief zou komen dat er geen saneringsplicht meer zou bestaan en ik het ook niet zou hoeven te melden bij de notaris, de garantie dan zou kunnen komen te vervallen."

4.13

[E] heeft als getuige onder meer verklaard:

"Ik wist van de verontreiniging en de saneringsverplichting. Er is over gesproken dat dit voor [geïntimeerde] een probleem was. [C] heeft toegezegd dat hij voor sanering zou zorgdragen binnen tien jaar, tenzij er geen saneringsverplichting meer zou bestaan. Zonder saneringsplicht, zou sanering onzin zijn. (…) Ik heb de tekst van artikel 14 opgesteld. Het is gebruikelijk om de koopovereenkomst te bespreken en er zijn concepten naar partijen verzonden.

Ik weet nog dat ik op verzoek van de heer [C] in 2011 een brief aan hem en zijn echtgenote heb geschreven, nadat hij bij mij op kantoor is geweest. Hij kwam bij mij om uitleg te vragen over artikel 14. Hij zei mij dat er geen saneringsverplichting meer bestond. Ik heb hem toen bericht dat de bankgarantie zou kunnen komen te vervallen. Ongeveer een jaar geleden had ik contact met de heer [geïntimeerde] . Een telefoongesprek met [geïntimeerde] staat mij niet bij, volgens mij is hij twee keer bij mij op kantoor geweest. Wij hebben toen over de inhoud van artikel 14 gesproken en over de inhoud van mijn brief aan de heer [C] van 2011. Volgens hem klopte de inhoud van mijn brief niet omdat er geen sprake was van het volledig vervallen van de saneringsplicht. Ik was het met hem eens dat de situatie anders ligt als de saneringsplicht niet geheel is vervallen. De intentie van partijen was namelijk dat [geïntimeerde] in het geheel niet geconfronteerd zou worden met de kosten van een eventuele sanering.

(…)

De afspraak was dat er binnen tien jaar zou worden gesaneerd, tenzij de verplichting geheel zou komen te vervallen.

Op vragen van mr. Hofmans:

(…)

In het telefoongesprek heb ik gezegd dat de bedoeling van artikel 14 was dat [geïntimeerde] nooit geconfronteerd zou worden met enig nadeel. [C] zou binnen tien jaar zorgdragen voor de sanering, tenzij er geen plicht meer bestond. Daarom is de garantie opgenomen.

Op vragen van mr. Seghers:

Er is niet gesproken over een ander gebruik van de locatie en ook niet over eventuele schade die [geïntimeerde] zou kunnen lijden bij verkoop aan een derde. De bedoeling van artikel 14 was volgens mij dat [geïntimeerde] nooit enig nadeel zou ondervinden. U vraagt mij of de bedoeling was dat [geïntimeerde] nooit meer te maken zou krijgen met kosten van de verontreiniging. Dat klopt. U vraagt mij of dat een garantie van [C] aan [geïntimeerde] was. Ja. Dat klopt. U houdt mij voor dat de formulering van een garantie er in het algemeen anders uitziet dan de formulering in artikel 14. In mijn ogen was het een garantie. [C] zou de kosten voor de sanering voor zijn rekening nemen.

Na voorlezing merk ik op dat ik naar mijn idee niet gezegd heb dat het een garantie was, maar dat ik in de tekst heb opgenomen wat tussen partijen besproken is."

4.14

Naar het oordeel van het hof ondersteunt de verklaring van [E] de verklaring van [geïntimeerde] niet in voldoende mate om tot het oordeel te kunnen komen dat [geïntimeerde] is geslaagd in het bewijs. Uit de verklaring van [E] blijkt niet dat de door hem opgestelde tekst van artikel 14 van de koopovereenkomst de bedoeling van partijen niet juist weer zou geven. De verklaring van [E] hinkt te zeer op twee gedachten. Zo heeft hij verklaard dat [C] hem heeft verteld dat er geen saneringsverplichting meer bestond. Uit de door hem opgestelde aan [C] en [appellante] gerichte brief van 5 april 2011 blijkt echter dat [C] hem de relevante stukken ter beschikking heeft gesteld en dat hij na kennisneming van het besluit van Gedeputeerde Staten van 20 juni 2005 en de brief van Gedeputeerde Staten van 23 augustus 2007 zonder voorbehoud heeft geconcludeerd dat er geen van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering bestaat, zodat de bankgarantie kan komen te vervallen.

Uit zijn getuigenverklaring blijkt dat hij naar aanleiding van een gesprek met [geïntimeerde] in 2014, waarvan niet helder is geworden of dit een gesprek bij [E] op kantoor of een telefoongesprek was, heeft gezegd dat hij het met [geïntimeerde] eens is dat de situatie anders ligt als de saneringsplicht niet geheel is vervallen. De intentie van partijen was namelijk dat [geïntimeerde] in het geheel niet geconfronteerd zou worden met de kosten van een eventuele sanering. Het hof stelt vast dat [E] zijn brief van 5 april 2011 heeft gebaseerd op een aantal relevante stukken en zijn mededeling aan [geïntimeerde] alleen op de stelling van [geïntimeerde] dat de saneringsverplichting niet is vervallen. [E] heeft geen verklaring gegeven voor dit verschil in benadering van de standpunten van enerzijds [C] en [appellante] en anderzijds [geïntimeerde] .

Vervolgens heeft [E] nogmaals herhaald dat de afspraak was dat er binnen tien jaar zou worden gesaneerd, tenzij de verplichting geheel zou komen te vervallen. Ook daaruit blijkt naar het oordeel van het hof dat het ging om het vervallen van de bij besluit van Gedeputeerde Staten van 26 augustus 2002 opgelegde saneringsverplichting.

Ten slotte heeft [E] verklaard dat het de bedoeling was dat [geïntimeerde] nooit meer te maken zou krijgen met kosten van de verontreiniging en dat de afspraak een garantie van [C] aan [geïntimeerde] was, om uiteindelijk te verklaren dat het geen garantie betrof. Ook dit doet af aan de geloofwaardigheid van de getuigenverklaring van [E] voor zover die al steun biedt aan de stellingen van [geïntimeerde] .

4.15

Aan de verklaring van [F] zal het hof voorbij gaan, omdat hij niet bij de gesprekken tussen [geïntimeerde] , [C] en [E] aanwezig is geweest. Zijn verklaring is gebaseerd op wat [geïntimeerde] hem heeft verteld.

De verklaring van [G] in het tegengetuigenverhoor behoeft, gelet op wat hiervoor is overwogen, evenmin bespreking.

4.16

De conclusie moet daarom zijn dat [geïntimeerde] niet is geslaagd in het hem opgedragen bewijs. Daarom moet er vanuit worden gegaan dat de tekst van artikel 14 van de koopovereenkomst de bedoelingen van partijen juist weergeeft.

4.17

Aan de door [geïntimeerde] benadrukte omstandigheid dat [C] in de laatste periode van zijn leven hem een aantal keren heeft benaderd, dan wel heeft laten benaderen met het verzoek om de bankgarantie vrij te geven, kan niet de conclusie worden verbonden dat [C] er vanuit ging dat de saneringsverplichting nog bestond. Integendeel, het kan er even goed op duiden, zoals [appellante] heeft betoogd, dat [C] er vanuit gaande dat de saneringsverplichting was vervallen en de weigering van [geïntimeerde] de bankgarantie vrij te geven er met het oog op zijn naderende levenseinde alles aan was gelegen om een en ander zo goed mogelijk voor zijn nabestaanden te regelen en de bankgarantie die in zijn ogen geen betekenis meer had te laten vervallen.

4.18

Zoals [geïntimeerde] ter comparitie bij het hof op 2 augustus 2018 ook met zoveel woorden heeft erkend rust er als gevolg van de beschikking van Gedeputeerde Staten van 30 juni 2005 vanaf dat moment geen verplichting tot saneren op het perceel [a-straat] 242. Gelet op de het bepaalde in artikel 14 van de koopovereenkomst moet daarom worden geoordeeld dat [geïntimeerde] ten onrechte een beroep heeft gedaan op de door [C] verstrekte bankgarantie en zich zonder grond het bedrag van € 60.000,- heeft laten uitkeren. Daardoor heeft [geïntimeerde] onrechtmatig gehandeld tegenover [appellante] en is het bedrag van € 60.000,- onverschuldigd betaald.

4.19

De grief slaagt.

4.20

Het hof zal het bestreden vonnis van 30 november 2016 vernietigen en het in eerste aanleg onder 1 en 2 gevorderde (zie rechtsoverweging 3.1) toewijzen. Tevens zal worden bepaald dat [geïntimeerde] het aan hem uit hoofde van de bankgarantie betaalde bedrag van € 60.000,- aan [appellante] dient terug te betalen (het gevorderde onder 3) en wel binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest.

4.21

Nu niet is betwist dat ook is voldaan aan de overige criteria voor het bestaan van een onrechtmatige daad als bedoeld in artikel 6:162 BW, moet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] ten opzichte van [appellante] gehouden is tot het vergoeden van de schade die zij heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] .

4.22

De schade bestaat uit de kosten en de rente die zij aan ABN AMRO Bank heeft moeten betalen ter zake van het inroepen door [geïntimeerde] van de bankgarantie (het gevorderde onder 4). De eenmalige kosten bedragen onweersproken € 50,-. De rente bedraagt € 738,93 per kwartaal, oftewel per maand € 246,31 met ingang van 28 januari 2014 tot de dag der algehele terugbetaling van het bedrag van € 60.000,- aan [appellante] . Deze vordering zal eveneens worden toegewezen.

4.23

De vordering van [appellante] tot vergoeding aan haar van de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten (gevorderd onder 5) zal het hof afwijzen. Het hof stelt daarbij voorop dat waar de hoofvordering is gebaseerd op onrechtmatige daad het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet van toepassing is. Ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten geldt dat zij op de voet van artikel 6:96 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking komen, onder meer als het gaat om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, behoudens ingeval krachtens artikel 241 Rv de regels omtrent proceskosten van toepassing zijn. [appellante] heeft niet onderbouwd dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [appellante] vergoeding vordert moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te houden.

4.24

Het hof zal de vordering van [appellante] om aan haar als schade de werkelijke kosten van de procedure te vergoeden eveneens afwijzen (ook gevorderd onder 5). Zij heeft onvoldoende onderbouwd, waarom [geïntimeerde] in afwijking van het gebruikelijke liquidatietarief zou moeten worden veroordeeld tot vergoeding van de werkelijke kosten. Reeds daarmee ligt het onder 6 gevorderde voorschot ook voor afwijzing gereed.

4.25

De vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie zullen alsnog worden afgewezen.

5 Slotsom

5.1

De grief slaagt, zodat het bestreden vonnis van 30 november 2016 moet worden vernietigd. Het hof zal het in eerste aanleg door [appellante] onder 1, 2, 3 en 4 gevorderde toewijzen. Het door [appellante] onder 5 en 6 gevorderde zal worden afgewezen, evenals de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg.

5.2

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van beide instanties veroordelen.

5.3

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] in conventie en in reconventie zullen worden vastgesteld op € 1.416,15 aan verschotten (griffierecht) en € 3.576,- ( 4 punten, tarief IV zoals dat gold tot 1 mei 2018, € 894,- per punt) aan geliquideerd salaris voor de advocaat, te vermeerderen met wettelijke rente, zoals nader in het dictum zal worden bepaald. Het hof zal geen bedrag voor explootkosten toekennen, nu [appellante] dat bedrag niet heeft gespecificeerd.

5.4

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op € 815,24 aan verschotten (€ 99,24 explootkosten en € 716,- griffierecht) en € 3.918,- ( 2 punten, tarief IV zoals dat geldt vanaf 1 mei 2018, € 1.959,- per punt) aan geliquideerd salaris voor de advocaat te vermeerderen met de wettelijke rente en het nasalaris zoals nader in het dictum zal worden bepaald.

5.5

Het door [appellante] meer of anders gevorderde zal worden afgewezen, evenals de vorderingen in eerste aanleg van [geïntimeerde] .

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 30 november 2016 en doet opnieuw recht;

verklaart voor recht dat voor [appellante] geen verplichting bestaat tegenover [geïntimeerde] tot het saneren van het door [geïntimeerde] van [C] gekochte perceel aan de [a-straat] te [B] en dat zij ook verder niets aan [geïntimeerde] verschuldigd is uit hoofde van de tussen [geïntimeerde] en [C] gesloten overeenkomsten aangaande het onderhavige perceel aan de [a-straat] ;

verklaart voor recht dat [geïntimeerde] ten onrechte de door [C] te zijner gunste gestelde bankgarantie van ABN AMRO Bank van 7 mei 2004 heeft ingeroepen;

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, aan [appellante] € 60.000,- te voldoen, zijnde de hoofdsom van de door [geïntimeerde] ten laste van haar ingeroepen bankgarantie;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] te voldoen de schade die zij heeft geleden en zal lijden als gevolg van het ten onrechte inroepen van de bankgarantie door [geïntimeerde] , zijnde € 50,- aan eenmalige kosten en € 246,31 per maand aan rente met ingang van 28 januari 2014 tot de dag der algehele terugbetaling van het bedrag van € 60.000,- aan [appellante] ;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 3.576,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.416,15 voor verschotten, en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 3.918,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 815,24 voor verschotten, te vermeerderen met:

- € 157,- voor nasalaris van de advocaat,

- de wettelijke rente over voormelde bedragen vanaf 14 dagen na betekening van deze uitspraak tot de dag der algehele voldoening,

- € 82,- voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na

aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het betreft de hierin uitgesproken veroordelingen tot betaling van een geldsom uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. B.J.H. Hofstee, mr. I. Tubben en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2018.