Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:6573

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
17-07-2018
Datum publicatie
24-07-2018
Zaaknummer
200.199.928/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Net als de kantonrechter, acht het hof huurder geslaagd in het bewijs van haar stelling dat zij met de verhuurder de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst is overeengekomen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.199.928/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3895930 / 15-2382)

arrest van 17 juli 2018

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. S.M. Wolfert, kantoorhoudend te Leek,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen.

Het hof neemt het tussenarrest van 29 november 2016 hier over.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie is op 1 maart 2017 gehouden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken.

1.2

Na de comparitie zijn de volgende stukken gewisseld:
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord.

1.3

Ten slotte heeft [geïntimeerde] stukken gefourneerd en heeft het hof arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten

2.1

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.4) van het tussenvonnis van 11 augustus 2015 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof gaat dan uit van de door de kantonrechter vastgestelde feiten, die aangevuld met enkele andere vaststaande feiten, op het volgende neerkomen.

2.2

Tussen [appellant] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurster is een schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst gesloten betreffende de onzelfstandige woonruimte op de eerste etage van de woning aan de [a-straat 1] te [A] . In het huurcontract is bepaald dat de huurovereenkomst wordt aangegaan met ingang van 1 september 2013 voor de duur van 12 maanden, dat de huurprijs € 360,- per maand bedraagt en het voorschot servicekosten € 100,- per maand en dat een waarborgsom van € 460,- verschuldigd is. Ook is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte voor eigen bewoning door maximaal één persoon. [geïntimeerde] heeft de waarborgsom voldaan.

2.3

[geïntimeerde] heeft op 6 februari 2014 de huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen.

2.4

De huurcommissie heeft in een uitspraak van 7 mei 2014 het gehuurde op 137 punten gewaardeerd. Bij dit puntenaantal hoort een maximum huurprijs van € 269,12 per maand.

2.5

Partijen hebben geen beslissing van de rechter gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

2.6

[geïntimeerde] heeft het gehuurde per 1 april 2014 verlaten. De huur en servicekosten tot en met maart 2014, in totaal € 460,- per maand, heeft zij voldaan.

3
3. De vorderingen en de beslissingen in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter te Groningen. Zij heeft gevorderd dat [appellant] veroordeeld wordt aan haar te betalen een bedrag van € 1.096,16, te vermeerderen met rente en kosten. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat zij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst teveel huur (€ 360,- in plaats van
€ 269,12) aan huur heeft betaald en dat [appellant] haar ten onrechte de waarborgsom niet heeft terugbetaald. [appellant] heeft verweer gevoerd. Volgens hem is de huurovereenkomst niet per 1 april 2014 geëindigd omdat [geïntimeerde] de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd en ook geen sprake is geweest van beëindiging met wederzijds goedvinden. Bovendien heeft zij schade aan het gehuurde toegebracht en er in strijd met de huurovereenkomst samengewoond. In reconventie heeft [appellant] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 1.345,60 (vijf maanden huur), te vermeerderen met rente en kosten gevorderd.

3.2

In het tussenvonnis van 11 augustus 2015 heeft de kantonrechter vastgesteld dat uitgegaan kan worden van een huurprijs van € 269,12. Daarvan uitgaande heeft [geïntimeerde] over de maanden september 2013 tot en met maart 2014 € 636,16 teveel aan huur betaald. [geïntimeerde] heeft voorts aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom, nu [appellant] zijn verrekeningsverweer in het licht van de betwisting daarvan door [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter liet [geïntimeerde] toe te bewijzen dat zij met [appellant] is overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 april 2014 is geëindigd.
Nadat getuigen waren gehoord, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 26 juli 2016 overwogen dat [geïntimeerde] erin is geslaagd te bewijzen dat op 31 maart 2014 een einde is gekomen aan de huurovereenkomst tussen partijen. De kantonrechter wees de vordering in conventie toe, de vordering in reconventie af en veroordeelde [appellant] in de proceskosten in conventie en in reconventie.

4 De bespreking van de grieven

4.1

Met grief I komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis dat [appellant] de waarborgsom niet mag verrekenen met de schade die door [geïntimeerde] is veroorzaakt en evenmin met de navordering met betrekking tot de servicekosten. [geïntimeerde] heeft een flatscreentelevisie in het gehuurde beschadigd. Doordat zij in het gehuurde samenwoonde, waren de servicekosten veel hoger dan het in rekening gebrachte voorschot, aldus [appellant] .

4.2

De grief faalt. [geïntimeerde] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep bestreden dat zij schade heeft veroorzaakt aan een flatscreentelevisie. Ook heeft zij bestreden dat zij in het gehuurde heeft samengewoond. [appellant] heeft geen bewijs bijgebracht voor deze gemotiveerd betwiste stellingen noch heeft hij in hoger beroep daarvan bewijs aangeboden, zodat het hof daaraan voorbij kan gaan. Het hof laat dan nog daar dat gesteld noch gebleken is dat ten aanzien van de servicekosten een afrekening heeft plaats gevonden, laat staan dat uit die afrekening is gebleken dat het in rekening gebrachte voorschotbedrag niet kostendekkend was.

4.3

Grief II betreft de bewijswaardering door de kantonrechter. Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat [geïntimeerde] het door haar te leveren bewijs heeft geleverd. [geïntimeerde] zelf heeft als (partij)getuige verklaard dat zij begin maart 2014 aan [appellant] heeft laten weten dat zij de huurovereenkomst tussentijds wilde beëindigen. Nadat [appellant] daar aanvankelijk niet mee instemde, heeft [appellant] haar eind maart 2014 laten weten dat hij zijn besluit had heroverwogen en dat hij wilde dat zij op 1 april 2014 zou vertrekken. Op 31 maart 2014 zou [geïntimeerde] de sleutels bij [appellant] inleveren. Dat laatste heeft [geïntimeerde] ook gedaan. Haar schoonzus, [B] (hierna: [B] ), was daarbij aanwezig. [appellant] heeft die dag de sleutels in ontvangst genomen, zei onder meer tegen haar "get out of my house" en is nog met haar naar het gehuurde gegaan om haar de gelegenheid te geven een orchidee uit het gehuurde weg te halen, aldus [geïntimeerde] .
Deze verklaring van [geïntimeerde] wordt naar het oordeel van het hof op cruciale onderdelen ondersteund door de verklaring van getuige [B] . Zij verklaart dat zij op 31 maart 2014 aanwezig was toen [geïntimeerde] de sleutels inleverde. [geïntimeerde] had haar gezegd dat de overeenkomst die dag zou worden "ontbonden". Volgens [B] heeft [geïntimeerde] de sleutels ook ingeleverd en gaf [appellant] aan dat [geïntimeerde] per direct weg moest. Volgens [B] zei [appellant] dat hij er klaar mee was en dat [geïntimeerde] de woning moest verlaten.
Het hof volgt [appellant] niet in diens betoog dat de verklaringen van [geïntimeerde] en [B] uiteenlopen, in die zin dat volgens [geïntimeerde] al eerder was afgesproken dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd en volgens [B] deze afspraak pas op 31 maart 2014 is gemaakt. [B] verklaart over wat op 31 maart 2014 is voorgevallen, [geïntimeerde] ook over wat daaraan is voorafgegaan. [B] verklaart echter ook: "In mijn ogen wist dhr. [appellant] dat er sprake was van een afspraak voor dit gesprek". Dat sluit aan bij de verklaring van [geïntimeerde] dat de afspraak voor de tussentijdse beëindiging eerder is gemaakt en dat het gesprek op 31 maart 2014 de effectuering van die afspraak was. In dit verband is van belang dat zowel [B] als [geïntimeerde] verklaren dat [geïntimeerde] een schriftelijke beëindigingsovereenkomst bij zich, maar dat [appellant] die niet wilde tekenen.
heeft als getuige bevestigd dat hij op 31 maart 2014 de sleutels in ontvangst heeft genomen en tegen [geïntimeerde] heeft gezegd dat zij moest vertrekken ("wegwezen eruit"). Deze uitlatingen bieden veeleer steun voor de juistheid van de verklaring van [geïntimeerde] dat partijen een tussentijdse beëindiging waren overeengekomen. Niet valt in te zien waarom [appellant] de sleutels in ontvangst nam indien hij van mening was dat de huurovereenkomst nog voortduurde. [appellant] heeft ook niet verklaard dat hij bij het in ontvangst nemen van de sleutels kenbaar heeft gemaakt dat de huurovereenkomst volgens hem desondanks voortduurde. De verklaring van [appellant] biedt dan ook eerder steun aan de verklaring van [geïntimeerde] dan dat de verklaring van [geïntimeerde] erdoor wordt weersproken.

4.4

[appellant] beroept zich nog op een e-mailbericht van [geïntimeerde] van 17 maart 2014, waaruit volgens hem blijkt dat hij niet akkoord was met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. [appellant] ziet eraan voorbij dat [geïntimeerde] heeft verklaard dat [appellant] aanvankelijk niet instemde met een tussentijdse beëindiging, maar daar eind maart 2014, dus na het desbetreffende e-mailbericht, op terug is gekomen. Met het e-mailbericht wordt de verklaring van [geïntimeerde] dan ook niet weersproken. De grief faalt.

4.5

Grief III is gericht tegen toewijzing van de vordering in conventie en afwijzing van de vordering in reconventie. De grief bevat geen argumenten die ook niet in de al besproken grieven zijn verwerkt. Aan het betoog in de toelichting op grief III dat het oordeel van de huurcommissie onjuist is, verbindt [appellant] geen juridische consequenties, daargelaten of die er zouden kunnen zijn, gelet op het feit dat [appellant] geen beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd naar aanleiding van de beslissing van de Huurcommissie en hij in eerste aanleg heeft aangegeven dat de uitspraak van de Huurcommissie bindend is (CvD nr. 3) terwijl hij ook zijn reconventionele vordering uitdrukkelijk heeft gebaseerd op een huurprijs van € 269,12 per maand. De grief faalt dan ook.

4.6

De slotsom is dat de bestreden vonnissen bekrachtigd kunnen worden. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief I).

5 De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 314,- aan verschotten en op
€ 759,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.


Deze beslissing is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. W.F. Boele en is in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2018 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.