Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:6383

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
10-07-2018
Datum publicatie
23-07-2018
Zaaknummer
16/00938
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNNE:2016:2926, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Een potentiële, meestbiedende gegadigde zal met de omstandigheid dat de woning is gelegen nabij een Forensisch Psychiatrische Kliniek rekening houden.

Het Hof acht , in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet zonder meer aannemelijk dat een koper deze omstandigheid niet in enige mate in negatieve zin zal verdisconteren in de te bieden prijs. Hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, is onvoldoende voor een ander oordeel.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Viditax (FutD), 23-07-2018
V-N Vandaag 2018/1584
FutD 2018-2075
Belastingblad 2018/325
V-N 2018/53.26.22
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer 16/00938

uitspraakdatum: 10 juli 2018

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 21 juni 2016, nummer LEE 14/4778, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 367.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelasting (OZB) en de rioolheffing voor het jaar 2014 opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 307.000, de opgelegde aanslagen dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 728.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2 Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1930, met een garage, berging en dakkapel. De inhoud is circa 498 m³ en de kaveloppervlakte is 2.125 m². De onroerende zaak is hemelsbreed op 400 meter afstand gelegen van een Forensisch Psychiatrische Kliniek.

2.2.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een matrix overgelegd, opgemaakt op 17 februari 2015 door taxateur [A] . In deze matrix is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 getaxeerd op € 307.830. De gehanteerde waardeopbouw is als volgt:

Woning

€ 104.580

Dakkapel

€ 5.000

Garage

€ 5.000

Berging

€ 2.000

Grond bij woning (2.125 m² x € 90)

€ 191.250

Taxatiewaarde

€ 307.830

Aan de waardebepaling zijn in de matrix de volgende marktgegevens van een drietal referentieobjecten, alle woonboerderijen, ten grondslag gelegd:

1. [b-straat] 10 te [B] , perceel 3.658 m², inhoud woning 490 m³, bouwjaar 1920, gerenoveerd in 2009, met 2 bergingen. Dit object is op 19 maart 2013 overgedragen voor € 534.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 536.226). Waardeopbouw: woning: € 176.400; bergingen: € 5.000; grond bij woning (3.658 m² x € 97): € 354.826;

2. [c-straat] 4 te [C] , perceel 10.425 m², inhoud woning 204 m³, bouwjaar 1900, met 2 bergingen, hobbykas en carport. Dit object is op 14 december 2012 overgedragen voor € 342.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 341.775). Waardeopbouw: woning: € 81.600; bergingen: € 6.000; hobbykas: € 1.000; carport: € 4.000; grond bij woning (€ 1.250 m² x € 192): € 240.000; bosgrond (9.175 m² x € 1): € 9.175; en

3. [d-straat] 35 te [D] , perceel 12.330 m², inhoud woning 253 m³, bouwjaar 1931, met deel en garage. Deze woning is op 4 juni 2012 overgedragen voor een bedrag van € 230.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 229.212). Waardeopbouw: woning: € 29.222; deel: € 7.000; garage: € 4.500; grond bij woning (1.500 m² x € 104): € 156.000; grasland (10.830 m² x € 3): € 32.490).

In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering (schaal 1 - 5) van voorzieningen, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling en ligging. Zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten scoren op ligging een 3 (voldoende). De garage bij de onroerende zaak scoort op kwaliteit en onderhoud eveneens een 3.

2.3.

Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een door [E] , als taxateur verbonden aan [F] , op 30 april 2014 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 278.000. [E] heeft blijkens de waardeopbouw aan de garage een waarde toegekend van € 10.000. In de beroepsfase heeft belanghebbende een ander taxatierapport overgelegd, dat op 30 april 2014 is opgesteld door taxateur [G] , eveneens verbonden aan [F] . [G] heeft de onroerende zaak getaxeerd op € 260.000. De in de bijbehorende matrix gehanteerde waardeopbouw is als volgt:

Woning

€ 100.098

Dakkapel

€ 5.000

Garage

€ 6.000

Berging

€ 3.000

Grond bij woning (1.000 m² x € 90)

€ 90.000

Extra grond (1.125 m² x € 50)

€ 56.250

Taxatiewaarde

€ 260.348

Aan deze waardebepaling zijn in de matrix de volgende marktgegevens van een drietal referentieobjecten ten grondslag gelegd:

1. [d-straat] 35 te [D] , [Hof: de navolgende objectkenmerken, bouwjaar en overdrachtsdatum wijken af van die van dit object in de matrix bij 2.2] perceel 11.000 m², inhoud woning 395 m³, bouwjaar 1933, met een garage. Deze woning is op 1 juni 2012 overgedragen voor een bedrag van € 230.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 225.320). Waardeopbouw: woning: € 85.320; garage: € 10.000; grond bij woning (1.000 m² x € 100): € 100.000; grasland (10.000 m² x € 3): € 30.000);

2. [e-straat] 25 te [H] , perceel 1.760 m², inhoud woning 525 m³, bouwjaar 1900, met dubbele garage. Dit object is op 28 juni 2013 overgedragen voor € 250.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 260.375). Waardeopbouw: woning: € 102.375; dubbele garage: € 20.000; grond bij woning (€ 1.000 m² x € 100): € 100.000; extra grond (760 m² x € 50): € 38.000; en

3. [f-straat] 4 te [I] , perceel 2.606 m², inhoud woning 500 m³, bouwjaar 2000, met een garage. Deze woning is op 1 juli 2013 overgedragen voor een bedrag van € 305.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 315.300). Waardeopbouw: woning: € 120.000; garage: € 10.000; berging: € 5.000; grond bij woning (1.000 m² x € 100): € 100.000; extra grond (1.606 m² x € 50): € 80.300).

In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering (schaal 1 - 10) van kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging. De onroerende zaak scoort op ligging een 6, de referentieobjecten een 7. De garage bij de onroerende zaak scoort op de factoren kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe, doelmatigheid en uitstraling een 5.

2.4.

In de bezwaarfase is namens de heffingsambtenaar door taxateur [J] een opnameformulier ter zake van de inpandige opname van de onroerende zaak op 28 mei 2014 opgesteld. In dit opnameformulier is omtrent de ligging van de onroerende zaak opgemerkt dat deze is gelegen aan een drukke weg met fietspad voor de deur en nabij een TBS-kliniek.

2.5.

Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank ingediende hogerberoepschrift is door het Hof op 29 juli 2016 ontvangen.

3 Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2013 te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd verklaard dat het geschil omtrent de waarde zich beperkt tot de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak terecht een waarde van € 5.000 heeft toegekend aan de garage en voor de grond terecht een waarde van € 191.250 in aanmerking heeft genomen. Belanghebbende staat een waarde van de onroerende zaak voor van € 254.000, te weten de door [G] getaxeerde waarde van € 260.000, verminderd met de door [G] – volgens belanghebbende ten onrechte – in aanmerking genomen waarde voor de garage van € 6.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde, zoals deze luidt na uitspraak op bezwaar, van € 307.000 niet te hoog is.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 254.000. Belanghebbende verzoekt tevens om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in (uitsluitend) de hoger beroepsfase.

3.4.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4 Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1.

Ter zitting van het Hof heeft mr. [K] desgevraagd verklaard namens belanghebbende op te treden. Aangezien in het dossier een rechtsgeldige machtiging daartoe ontbrak, is na afloop van de zitting, op verzoek van het Hof, door hem een schriftelijke machtiging overgelegd waaruit volgt dat belanghebbende mr. [K] heeft gemachtigd namens hem bezwaar te maken en beroep en hoger beroep in te stellen met betrekking tot de onderhavige WOZ-beschikking. Hoewel mr. [K] in zijn geschriften heeft geschreven namens de echtgenote van belanghebbende te handelen, houdt het Hof het er, gelet op het voorgaande, voor dat mr. [K] in alle fasen van de procedure namens belanghebbende heeft gehandeld, althans dat de door hem verrichte proceshandelingen door belanghebbende zijn bekrachtigd.

Ten gronde

4.2.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.3.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.4.

Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat de garage zowel op de waardepeildatum 1 januari 2013 als het begin van het kalenderjaar (1 januari 2014) aanwezig was en aldus onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak.

4.5.

Belanghebbende is van mening dat de garage op de toestandsdatum een bouwval was, waaraan geen waarde kan worden toegekend. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof betwist dat sprake was van een bouwval en gesteld dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de toestand van de garage door een afwaardering van 50% toe te passen op de modelmatig voor een garage berekende waarde van € 10.000. Het Hof acht, mede in het licht van de door belanghebbende zelf in het geding gebrachte taxatierapporten (zie 2.3), waarin de desbetreffende taxateurs de garage hebben gewaardeerd op respectievelijk € 10.000 en € 6.000, aannemelijk dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde niet een te hoge waarde voor de garage in aanmerking heeft genomen. Deze grief treft geen doel.

4.6.

Belanghebbende stelt voorts dat de grondwaarde te hoog is vastgesteld. Belanghebbende verwijst daarvoor naar de in het taxatierapport van [G] berekende grondwaarde. Daarbij stelt belanghebbende dat bij het vaststellen van de waarde te weinig rekening is gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg en de nabije aanwezigheid van een Forensisch Psychiatrische Kliniek. De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof verklaard dat het waardedrukkende effect van de aanwezigheid van de Forensisch Psychiatrische Kliniek, gelet op in de jurisprudentie gehanteerde percentages, 10% van de grondwaarde bedraagt. De ligging brengt een zeker risico met zich, gelet ook op een recente gebeurtenis in het midden van het land, aldus belanghebbende.

4.7.

De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde voor het gehele perceel (2.125 m²) op € 90 per m² gewaardeerd. Ter bepaling van de waarde is geen vaste grondstaffel gehanteerd, maar is de grondwaarde bepaald door de waarde van de opstal, waarbij per type en per bouwperiode wordt uitgegaan van vaste m³-prijzen, die vervolgens worden bijgesteld voor de specifieke kenmerken, te elimineren uit de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden. Aldus wordt residueel, na aftrek van de waarde van de eventuele bijgebouwen, een waarde van de grond verkregen. De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van ligging aan een drukke weg. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat het door [J] opgestelde opnameformulier (zie 2.4) weliswaar een dergelijke ligging vermeldt, maar dat hij het daarmee oneens is, daarbij benadrukkend ter plaatse bekend te zijn. Volgens de heffingsambtenaar gaat voorts geen waardeverminderende invloed uit van de nabije aanwezigheid van de Forensisch Psychiatrische Kliniek. Er is geen sprake van een onveilige situatie en er hebben zich de afgelopen jaren geen onregelmatigheden voorgedaan. De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de waarde dan ook geen rekening gehouden met de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden.

4.8.

Vaststaat dat de onroerende zaak is gelegen in de nabije aanwezigheid van een Forensisch Psychiatrische Kliniek. Een potentiële, meestbiedende gegadigde zal met deze omstandigheid rekening houden. Het Hof acht, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet zonder meer aannemelijk dat deze gegadigde deze omstandigheid niet in enige mate in negatieve zin zal verdisconteren in de te bieden prijs. Hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, is onvoldoende voor een ander oordeel. Ook overigens heeft de heffingsambtenaar zijn stelling dat geen sprake is van een waardeverminderende invloed niet met objectieve, voor het Hof controleerbare, gegevens onderbouwd.

4.9.

Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar voorts onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten een m²-prijs van € 90 voor belanghebbendes onroerende zaak kan worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot de waarde (van de grond) van de referentieobjecten, waarbij rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is. Het referentieobject [b-straat] 10 is gelegen in [B] , een dorp dat, zo stelde de heffingsambtenaar ter zitting, in tegenstelling tot [Z] beschikt over alle voorzieningen en waar, naar niet in geschil is, de huizenprijzen hoger zijn, maar in de matrix scoort dit object voor ligging niet beter (3) dan belanghebbendes onroerende zaak en wordt voor dit object slechts een iets hogere (€ 97) m²-prijs gehanteerd. Door de aanzienlijke verschillen in kavelgrootte van de onroerende zaak en de drie referentieobjecten en het ontbreken van enige herleiding in de matrix, is niet inzichtelijk of voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen en de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft desgevraagd ook ter zitting van het Hof dit inzicht niet kunnen geven. De verklaring dat het bedrag van € 90 per m² is gebaseerd op zijn specifieke kennis als taxateur, is daartoe niet voldoende. De enkele betwisting dat de onroerende zaak is gelegen aan een drukke weg in dit geval evenmin.

4.10.

Op grond van het bovenstaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.11.

Dit betekent niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard. Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende, gelet op het overwogene in 4.5 en in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 254.000 niet te laag is. In het daartoe overgelegde taxatierapport van [G] , waarin blijkens de daarin opgenomen matrix voor de onroerende zaak m²-prijzen van € 90 voor grond bij de woning (1.000 m²) en € 50 voor extra grond (1.125 m²) zijn gehanteerd, is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe deze m²-prijzen vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten kunnen worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat deze in vergelijking tot de waarde (van de grond) van de referentieobjecten niet te laag zijn. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar de vergelijkbaarheid van de in de matrix gehanteerde referentieobjecten en de juistheid van de daarbij vermelde objectkenmerken en factoren gemotiveerd heeft betwist en belanghebbende hier niets, althans onvoldoende, tegenin heeft gebracht. Belanghebbendes stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet in lijn ligt met die van de daarop volgende belastingjaren kan hem evenmin baten. Daargelaten dat de waardevaststelling van een later jaar niet relevant is, onderbouwen de door belanghebbende in dit verband aangevoerde indexcijfers cijfermatig op geen enkele wijze de door belanghebbende voorgestane waarde.

4.12.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 290.000.

Vergoeding immateriële schade

4.13.

Belanghebbende heeft in hoger beroep verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de onderhavige zaak in de hogerberoepfase. Het hoger beroep is ingesteld op 29 juli 2016. Het Hof heeft heden uitspraak gedaan. Aangezien voor de berechting van een belastingzaak in hoger beroep als uitgangspunt heeft te gelden dat het gerechtshof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld, is de redelijke termijn van twee jaar in hoger beroep niet overschreden (vgl. HR 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252; HR 13 april 2018, nr. 17/02100, ECLI:NL:HR:2018:565). Belanghebbende heeft derhalve geen recht op een vergoeding van immateriële schade. Het Hof wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5 Griffierecht en proceskosten

5.1.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond acht, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

5.2.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.002 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501) en € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501), ofwel in totaal op € 2.004.

6 Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar, behoudens de beslissing inzake de kostenvergoeding;

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 290.000,

– vermindert de aanslagen in de OZB en rioolheffing voor het jaar 2014 dienovereenkomstig,

– wijst het verzoek om schadevergoeding af,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.004,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 10 juli 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong) (G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 juli 2018

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.