Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:3502

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
17-04-2018
Datum publicatie
26-04-2018
Zaaknummer
200.082.009
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

7:376 BW. Verpachter wenst de pachtovereenkomsten te ontbinden wegens handelen in strijd met goed pachterschap en stelselmatige wanbetaling. Het hof oordeelt over de verschillende verwijten en bepaalt een comparitie van partijen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem


afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.082.009/02

(zaaknummer rechtbank Maastricht 362862)

arrest van de pachtkamer van 17 april 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. J.E. Brands,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.M.F. Starmans.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
29 september 2010 en 15 december 2010 die de pachtkamer (rechtbank Maastricht) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:
in de zaak met zaaknummer 200.082.009/01

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 17 januari 2011,
- het ambtshalve royement op roldatum 2 oktober 2012,
in de zaak met zaaknummer 200.082.009/02
- de memorie van grieven van 16 mei 2017,

- de memorie van antwoord,

- een akte van [appellante] en een antwoordakte.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellante] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - te vernietigen de vonnissen van 29 september 2010 en 15 december 2010 en alsnog de vorderingen van [appellante] toe te wijzen en subsidiair te bepalen dat het gepachte afgesplitst dient te worden van het woongedeelte en de huurwoning met erven en toebehoren van [appellante] en dat [geïntimeerde] de huisverkoopschuur wisselt met de garage van [appellante] , althans de garage toegankelijk maakt voor [appellante] , en dat hij het fietsenhok ontruimt, met zijn veroordeling in de kosten, waaronder die van de procedure bij het hof Den Bosch met zaaknummer 200.080.010.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1

[appellante] heeft met haar zwager en [geïntimeerde] een maatschapsovereenkomst gesloten met als doel de exploitatie van een fruitteeltbedrijf. Bij pachtovereenkomsten van 28 augustus 1996 hebben [appellante] en haar zwager met ingang van 1 januari 1996 aan de maatschap percelen los land verpacht. De pachtovereenkomsten zijn goedgekeurd op 31 januari 1997.

3.2

In 1999 is de zwager overleden. [geïntimeerde] heeft de exploitatie van het fruitteeltbedrijf overgenomen en partijen hebben daartoe een schriftelijke verklaring opgemaakt.

3.3

Tussen partijen zijn vanaf 2004 conflicten ontstaan. Bij brief van 12 november 2007 heeft [appellante] onder meer de pachtovereenkomsten opgezegd. Vervolgens zijn partijen verwikkeld geraakt in een aantal procedures.

3.4

Bij vonnis van 8 oktober 2008 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) heeft de pachtkamer voor recht verklaard dat het erf, de loods links, de loods rechts en de voormalige fruitverkoopruimte deel uitmaken van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Verder is [appellante] in dat vonnis onder meer verboden het erf te betreden en te gebruiken of te laten betreden en gebruiken door gasten, met uitzondering van het parkeren van auto’s door gasten achter de ijzeren toegangspoort en het gebruik ten behoeve van het halen en brengen van haar eigen personenauto uit het garagegedeelte, waarbij [appellante] gebruik dient te maken van de inrit via de [straat] .

3.5

[geïntimeerde] bewoonde een woning op het erf van [appellante] . De huurovereenkomst met betrekking tot deze woning is gerechtelijk ontbonden. De woning is op 4 augustus 2014 ontruimd en op 4 maart 2016 door [geïntimeerde] opgeleverd.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellante] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd – kort samengevat – de pachtovereenkomsten te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van achterstallige pachtsommen, vermeerderd met rente en kosten. [geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd dwangsommen te verhogen en [appellante] te veroordelen om € 25.000 te betalen en de parkeergelegenheid voor [appellante] op te heffen.

4.2

De pachtkamer heeft bij vonnis van 29 september 2010 in conventie [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld achterstallige pachtsommen uiterlijk 29 oktober 2010 te voldoen en in reconventie de vordering ter zake van de dwangsommen aangehouden en de overige vorderingen afgewezen. Bij vonnis van 15 december 2010 heeft de pachtkamer de vorderingen in conventie afgewezen en in reconventie [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering tot verhoging van de dwangsommen. De proceskosten heeft de pachtkamer gecompenseerd.

5 Debeoordelingvandegrievenendevordering

5.1

Het hoger beroep richt zich tegen de afwijzing van de vorderingen in conventie. [appellante] wenst de pachtovereenkomsten met [geïntimeerde] te ontbinden en voert daartoe handelen in strijd met goed pachterschap en stelselmatige wanbetaling aan. Het hof ontleent aan de memorie van grieven dat [appellante] [geïntimeerde] de volgende verwijten maakt in het kader van goed pachterschap:
a. de door [geïntimeerde] voorheen bewoonde woning is niet correct opgeleverd. Er zijn beschadigingen, ontbrekende elementen en [geïntimeerde] heeft zonder toestemming wijzigingen aan de woning aangebracht.
b. [geïntimeerde] plaatst hoge stapels kratten tegen de gevel en voor de ramen van de woning zodat deze woning onverhuurbaar wordt. Er zijn ook beschadigingen aan het dak ontstaan door de kratten (producties 56 – 58 memorie van grieven).
c. [geïntimeerde] verhindert het gebruik van de garage van [appellante] door [appellante] (producties 53 – 55 memorie van grieven).
d. Er is sprake van pesterijen, grievende uitlatingen, geweld en bedreiging en er is geen (goed) overleg mogelijk (producties 51 en 52 memorie van grieven).
e. [geïntimeerde] heeft jarenlang de huurpenningen en zijn verplichtingen in het kader van het vruchtgebruik niet (tijdig) voldaan uit onwil.
f. [geïntimeerde] maakt gebruik van de oprit van [appellante] terwijl hij eigen toegangen heeft tot de gepachte percelen en hij jaagt bezoekers van [appellante] van het erf af.
g. [geïntimeerde] blokkeert de toegang tot het transformatorhuis (productie 59 memorie van grieven).
h. [geïntimeerde] heeft zonder toestemming de poorten van de loodsen gewijzigd en gebruikt een fietsenhok/berghok dat niet tot het gepachte behoort (respectievelijk producties 60 en 61 memorie van grieven).

5.2

De tussen partijen voorheen bestaande huurverhouding met betrekking tot de woning en de vraag of daaruit nog verplichtingen van [geïntimeerde] voortvloeien, laat het hof buiten beschouwing voor de vraag of [geïntimeerde] zich (niet) als goed pachter heeft gedragen. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat hij niet correct zou hebben opgeleverd en het antwoord op de vraag of dat zo is, behoort niet tot de competentie van de pachtrechter. Dit geldt ook voor de vraag of er in dat kader sprake is geweest van onwil de huurbetalingen te voldoen dan wel dat [geïntimeerde] gerechtigd was in de huurverhouding dwangsommen te verrekenen die de pachtrechter in een eerder geding aan [appellante] had opgelegd. Andere gestelde maar betwiste betalingsachterstanden ter zake van vruchtgebruik en leningen, die evenmin betrekkelijk zijn tot pacht, laat het hof eveneens buiten beschouwing.

5.3

Dan resteren verwijten die in strijd zouden kunnen zijn met goed pachterschap binnen de pachtverhouding, namelijk het gebruik van het erf van [appellante] door [geïntimeerde] en de onenigheden tussen partijen (de verwijten onder b, c, d, f, g en h). [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat hij zich hieraan schuldig maakt, althans aangevoerd dat [appellante] zich niet als goed verpachtster gedraagt waardoor spanningen tussen partijen zijn ontstaan. Het hof oordeelt als volgt.

Verwijt b, kratten tegen huurwoning en schade

5.4

[appellante] heeft voldoende toegelicht dat fruitkisten van [geïntimeerde] vlak bij de gevel staan van de huurwoning. Gelet op de overgelegde foto’s (producties 39 en 56) is voldoende aannemelijk dat de aantrekkelijkheid van de woning voor verhuur aan een derde wordt belemmerd door de aanwezigheid van de kratten. [geïntimeerde] voert aan dat de kratten er al een tijd staan en dat deze plaats voor de opslag van kratten praktisch is voor zijn logistiek. Hij heeft onder overlegging van een luchtfoto (productie 11 bij memorie van antwoord) ook een voorstel om een andere inrit te maken, waardoor, zo begrijpt het hof, de kratten verwijderd kunnen worden. Het hof wenst nadere inlichtingen van partijen op dit punt waarbij een inrichtingsschets van het erf dienstig kan zijn. Het hof zal daartoe een comparitie bepalen.

5.5

Als producties 40 en 58 heeft [appellante] een factuur van dak- en bouwservice [A] overgelegd ter hoogte van € 242,97. Zij stelt dat deze factuur ziet op herstel van schade aan het dak van de huurwoning die veroorzaakt is door de gestapelde kratten. [geïntimeerde] betwist dat de schade is ontstaan en wijst erop dat de nota van 2 mei 2015 is en dat hij niet eerder is aangesproken op die schade. Het hof acht de stelling dat [geïntimeerde] schade heeft veroorzaakt aan het dak van de huurwoning onvoldoende concreet - de foto’s en de factuur bieden geen inzicht en overigens is de stelling niet concreet toegelicht - en passeert de stelling dan ook.

Verwijt c, garage [appellante]

5.6

stelt dat [geïntimeerde] het deel van de loods dat [appellante] als privégarage mag gebruiken ontoegankelijk heeft gemaakt door een stenen tuintafel te plaatsen. Spullen van [appellante] heeft [geïntimeerde] uit de garage gehaald. [appellante] heeft nadien zelf spullen van de wijnclub verwijderd omdat zij geen toegang meer kon krijgen tot de garage. Volgens [geïntimeerde] is het [appellante] verboden om zich op het gepachte te begeven zodat zij niet naar de garage mag. [geïntimeerde] heeft dit naar zijn zeggen evenwel toegestaan maar [appellante] heeft daarvan misbruik gemaakt door via het gepachte niet slechts naar de inpandige garage te gaan, maar ook gebruik te maken van de gepachte terreinen. [appellante] parkeert haar auto nu elders.

5.7

[geïntimeerde] heeft niet betwist dat hij een tuintafel heeft geplaatst waardoor [appellante] haar privégarage niet meer kan gebruiken, waartoe zij op basis van het vonnis van 8 oktober 2008 wel gerechtigd is (mits zij gebruik maakt van de [straat] ). Over het (gewenste) gebruik van de privégarage en de (on)mogelijkheden van toegang wenst het hof verder met partijen de debatteren tijdens de te bepalen comparitie.

Verwijt d, pesterijen c.a.

5.8

Het hof oordeelt dat in de gespannen verhoudingen tussen partijen aannemelijk is dat er over en weer nare dingen zijn gezegd of geschreven en dat men over een weer ervan overtuigd is dat met de ander niet valt te praten. Een eenzijdig voldoende zwaarwegend verwijt aan de kant van [geïntimeerde] levert dat niet op. Dit geldt ook voor de brief en e-mail van
6 augustus 2014 en de kennelijk moeizaam verlopende communicatie (producties 50-52). Dit wordt anders indien [geïntimeerde] zou zijn overgegaan tot bedreigingen of geweld. [appellante] heeft dat weliswaar gesteld (‘ [appellante] is meermaals fysiek aangevallen door [geïntimeerde] en zijn vrouw. Dit heeft geleid tot blauwe plekken en bloedingen’) maar [geïntimeerde] heeft dat weersproken. Omdat een concrete toelichting en onderbouwing ontbreekt die bij een stelling als deze had mogen worden verwacht, passeert het hof de stelling.

Verwijt f, gebruik oprit en verjagen gasten

5.9

Het hof begrijpt dit verwijt aldus dat [geïntimeerde] de oprit van [appellante] intensiever gebruikt dan voorheen en iedereen van het erf van [appellante] afjaagt, onder wie de leden van de wijnclub. [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd betwist. Het hof acht de stelling van [appellante] onvoldoende concreet toegelicht dan wel onvoldoende zwaarwegend in het kader van de vraag of [geïntimeerde] zich als goed pachter gedraagt zodat het voorbijgaat aan deze stelling.

Verwijt g, blokkade toegang transformatorhuis

5.10

Nutsbedrijven moeten toegang hebben tot het transformatorhuis op het perceel van [appellante] en [appellante] is als eigenaar verantwoordelijk voor een onbelemmerde toegang. Uit de bij productie 59 overgelegde foto’s valt echter niet op te maken dat [geïntimeerde] het transformatorhuis heeft geblokkeerd. Dat huis lijkt overigens in de tuin van [appellante] te staan. Op de bij akte van 19 september 2017 overlegde foto 72 is verder niet te zien dat [geïntimeerde] met kratten de tuinpoort van [appellante] (duurzaam) heeft geblokkeerd. Als onvoldoende toegelicht gaat het hof aan deze stelling voorbij.

Verwijt h, poorten van de loodsen gewijzigd en gebruik van een fietsenhok/berghok

5.11

[geïntimeerde] heeft stalen balken horizontaal op de loodsdeuren gemonteerd, naar eigen zeggen wegens gebrek aan onderhoud van de poorten door [appellante] . De balken dienen ter versteviging en voorkoming van inbraak. [geïntimeerde] betwist daarbij dat er bij het aanbrengen van de balken iets is beschadigd. Het hof wenst nadere inlichtingen van partijen ter gelegenheid van de comparitie. Dat geldt ook voor het fietsenhok/berghok, waarover [geïntimeerde] slechts aanvoert dat hij dat niet ‘onrechtmatig’ gebruikt. Op welke gebruikstitel hij zich (dan) beroept, is niet duidelijk.

Stelselmatig wanbetaling

5.12

Wat de stelselmatige wanbetaling betreft, heeft [appellante] productie 44 overgelegd waarin alle betalingsachterstanden van [geïntimeerde] zijn opgenomen door de jaren heen. Volgens [appellante] is er een pachtachterstand van € 42.425 ontstaan (productie 45 bij memorie van grieven in combinatie met productie 34 eerste aanleg). Daarnaast is niet de volledige wettelijke rente betaald (productie 57 bij memorie van grieven). De achterstand is na het eindvonnis van de pachtkamer Maastricht weer opgelopen en in de maanden maart en april 2017 is telkens € 1.000 te weinig betaald (€ 1.208 in plaats van de verschuldigde € 2.208, producties 48 en 49 bij memorie van grieven).

5.13

Productie 44 bevat openstaande bedragen tot 31 december 2013. Alleen de hoofdstukjes pacht 3.31.08 ha en 4.43.70 ha zijn betrekkelijk tot pacht. Uit de overgelegde productie 44 blijkt dat [geïntimeerde] volgens [appellante] in de periode 2007 – 2013 structureel te weinig pacht heeft voldaan en niet de (wettelijke) verhogingen heeft betaald. Het gaat volgens het overzicht om een totaalbedrag over die jaren van respectievelijk € 3.580 en
€ 4.904.

5.14

Met de betaling van € 40.000 door [geïntimeerde] op 4 augustus 2014 zijn de achterstallige pachtsommen (ook) gedelgd, althans [appellante] heeft niet gesteld of becijferd dat er na die betaling nog een pachtachterstand was. Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] nu weer
€ 1.000 te weinig betaald in de maanden maart en april 2017. [geïntimeerde] voert ter rechtvaardiging aan dat partijen een betalingsregeling voor energiekosten zijn overeengekomen, waarop [appellante] € 1.000 per maand aflost door verrekening van [geïntimeerde] met de pacht. Over twee maanden heeft [geïntimeerde] daarom € 1.000 minder voldaan. Naar aanleiding van de memorie van grieven is [geïntimeerde] ertoe overgegaan het ingehouden bedrag van € 2.000 aan haar te voldoen.

5.15

Gelet op de geringe hoogte van de voormelde achterstallige bedragen, de (veronderstelde) achtergronden daarvan en de omstandigheid dat er thans geen betalingsachterstand is, acht het hof de gestelde stelselmatige wanbetaling voorshands van onvoldoende gewicht om de ontbinding zelfstandig te dragen. Het hof zal het betalingsgedrag van [geïntimeerde] in het na de comparitie te wijzen arrest opnieuw wegen in combinatie met de (alsdan) resterende verwijten.

Subsidiaire vordering tot splitsing eigendom en gepachte

5.16

Het hof verwacht van partijen ter zitting concrete toelichtingen over de mogelijkheden en onmogelijkheden het gepachte af te splitsen (zoals [appellante] voorstaat).

Slotsom

5.17

Het hof zal een comparitie gelasten voor een nadere bespreking van de verwijten onder b (rov. 5.4), c (rov. 5.7) en h (rov. 5.11) en de subsidiaire vordering van [appellante] (rov. 5.16). Het hof zal de zitting tevens benutten voor het beproeven van een schikking. Verder houdt het hof iedere beslissing aan.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bepaalt dat partijen in persoon tezamen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hof dat daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader door de voorzitter te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven over uitsluitend hetgeen onder 5.4, 5.7, 5.11 en 5.16 is vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bij deze comparitie bestaat geen gelegenheid om pleitnotities voor te dragen;

bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden oktober - december 2018 zullen opgeven op de roldatum 1 mei 2018, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de voorzitter zullen worden vastgesteld;

draagt [appellante] op om binnen vier weken na heden het volledige procesdossier in kopie in zesvoud aan het hof over te leggen;

bepaalt dat partijen de stukken als bedoeld in rov. 5.4 in het geding dienen te brengen en dat partijen ervoor dienen te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van die stukken hebben ontvangen, wat het hof betreft in zesvoud;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proces-handeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen, wat het hof betreft in zesvoud;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en H.L. Wattel en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 april 2018.