Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:3298

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
10-04-2018
Datum publicatie
19-04-2018
Zaaknummer
200.190.985
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van gehuurde standplaats, wegens niet-nakoming van de contractuele verplichting tot bewoning. Uitvoerbaarheid bij voorraad. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid noch de tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW staat in casu aan ontbinding in de weg. Er is onder meer niet gebleken dat de gemeente hiermee in strijd handelde met het verbod op discriminatie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.190.985

(zaaknummer rechtbank Overijssel: 4439042)

arrest van 10 april 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [plaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. S.J.M. Jaasma,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon [gemeente],

zetelend te [plaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: gemeente,

advocaat: mr. G.J. Hollema.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 5 april 2016, dat de kantonrechter (rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, locatie Almelo) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep d.d. 4 mei 2016,

  • -

    de memorie van grieven met producties,

  • -

    de memorie van antwoord,

  • -

    het proces-verbaal van de pleitzitting van 21 maart 2018.
    Ter zitting is akte verleend van de stukken die namens [appellant] bij bericht van 9 maart 2018 van mr. Jaarsma zijn ingebracht.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier. Beide partijen hebben vervolgens op verzoek van het hof nog de daarin ontbrekende productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegd.

3 De vaststaande feiten

Het hof stelt de volgende feiten vast:

3.1

Bij overeenkomst van 20 januari 2000 heeft gemeente voor onbepaalde tijd de woonwagenstandplaats [straat, X] in [plaats] aan [appellant] verhuurd, met daarop een woonwagen. In 2003 heeft [appellant] met toestemming van de gemeente deze standplaats geruild tegen de standplaats [Straat, XV] , die zijn vader in 1988 van de gemeente had gehuurd (hierna: [Straat, XV] ). De beide schriftelijke huurovereenkomsten met betrekking tot de twee standplaatsen bevatten de tekst:

Het is huurder, tenzij met schriftelijke toestemming van verhuurder of tengevolge van ziekte, niet toegestaan de woonwagen langer dan 6 weken onbewoond te laten; indien huurder wat dit betreft in gebreke is, eindigt de huurovereenkomst één week nadat huurder schriftelijk door of vanwege verhuurder in gebreke is gesteld en zal de woonwagen voor zijn risico en rekening elders worden opgeslagen.

(Deze clausule zal verder in dit arrest de bewoningsverplichting worden genoemd.)

3.2

De gemeente heeft [appellant] bij brief van 3 juli 2013 geschreven te hebben geconstateerd dat hij naar [Straat I] is verhuisd, heeft hem daarbij op de bewoningsverplichting gewezen en heeft hem een week de tijd gegeven om terug te verhuizen.
Op 12 juli 2013 heeft de gemeente aan [appellant] geschreven dat zij hem tot 15 oktober 2013 gelegenheid geeft om een (complete) aanvraag in te dienen voor een vergunning tot de bouw van een woonwagen voor plaatsing daarvan op [Straat, XV] , met een termijn van zes maanden vanaf het onherroepelijk worden van de aanvraag (hiermee zal de vergunning zijn bedoeld) om de bouw en de plaatsing uit te voeren en in de woonwagen te gaan wonen.

3.3

Bij brief van 30 juli 2014 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente (hierna: B&W) [appellant] op de hoogte gesteld van zijn besluit om [appellant] ambtshalve per 2 juli 2014 in te schrijven op het (woon)adres [Straat I] in [plaats] . Dit besluit is inmiddels onherroepelijk.

3.4

Op 27 november 2014 heeft [appellant] bij de gemeente een bouwvergunning aangevraagd. Op deze aanvraag heeft de gemeente niet beslist. [appellant] heeft op 23 maart 2015 de gemeente verzocht om hem te bevestigen dat hij, indien hij een nieuwe woonwagen zal bouwen, deze op [Straat, XV] zal mogen plaatsen en daarin zal mogen wonen. Hij heeft daarbij toegelicht dat hij en zijn gezin op dat moment op het adres [Straat I] woonden omdat bij zijn zoontje astma was vastgesteld en de (oude) woonwagen te vochtig was.

3.5

Op 25 maart 2015 heeft [appellant] opnieuw om een vergunning voor de bouw van een woonwagen verzocht. De gemeente heeft op deze vergunningsaanvraag evenmin beslist, maar heeft op 10 juli 2015 aan [appellant] geschreven dat zij de huurovereenkomst wilde beëindigen.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

De gemeente heeft, kort samengevat en na een eiswijziging bij repliek, gevorderd om de tussen partijen met betrekking tot [Straat, XV] geldende huurovereenkomst te ontbinden wegens overtreding van de bewoningsverplichting, om [appellant] daarbij te veroordelen tot ontruiming van die standplaats en tot vergoeding van proceskosten en om de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd, waarin hij onder meer heeft aangevoerd:

- dat er tussen partijen een mondelinge huurovereenkomst geldt en hij niet gebonden is aan de bewoningsverplichting,

- dat hij na een kort verblijf op [Straat I] weer op [Straat, XV] is teruggekeerd,

- dat de gemeente een discriminerend beleid uitvoert, gericht op opheffing van woonwagenstandplaatsen en

- dat zijn stenen berging op [Straat, XV] en zijn woonwagen niet binnen drie dagen kunnen worden verwijderd.

4.3

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen van de gemeente toegewezen, onder vaststelling van de ontruimingstermijn op een maand, en heeft dat vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

was [appellant] verplicht om de woonwagen te blijven bewonen?

5.1

Volgens het bestreden vonnis zijn partijen en de vader van [appellant] in 2003 bij de ruil kennelijk stilzwijgend met elkaar overeengekomen dat [Straat, XV] voortaan tegen dezelfde prijs en ook overigens onder dezelfde voorwaarden aan [appellant] zou worden verhuurd. In hoger beroep bestrijdt [appellant] dit oordeel met grief 1. [appellant] wijst erop dat de huurovereenkomst met betrekking tot [Straat, XV] mondeling is gesloten en dat de wet aan een mondelinge huurovereenkomst geen bewoningsverplichting koppelt.

5.2

[appellant] miskent naar het oordeel van het hof dat hij door de ruil en de instemming daarmee van de gemeente in de plaats van zijn vader is getreden als huurder van [Straat, XV] . Hij heeft met andere woorden het huurcontract van zijn vader overgenomen, van welk contract de bewoningsverplichting deel uitmaakt. Ook indien [appellant] ten tijde van de ruil niet wist dat zijn vader aan eenzelfde bewoningsverplichting was gebonden als hij, is hij daaraan gebonden. Dat de woonwagen die hij in 2000 van de gemeente heeft (mee)gehuurd inmiddels niet meer bestaat, staat aan deze overname van het contract van zijn vader niet in de weg.

is [appellant] ter zake van die verplichting tekortgeschoten?

5.3

[appellant] heeft aangevoerd dat hij zijn hoofdverblijf in/op [Straat, XV] nooit heeft opgegeven, maar nu de gemeente hem juli 2013 heeft geschreven te hebben geconstateerd dat hij zes maanden daarvóór was verhuisd naar [Straat I] en hij in zijn verzoek van 23 maart 2015 aan de gemeente heeft geschreven dat hij toen met zijn gezin op [Straat I] woonde, is gebleken dat [appellant] de [Straat, XV] gedurende op zijn minst 20 maanden zonder onderbreking onbewoond heeft gelaten. Indien hij voor bedrijfsactiviteiten gebruik maakte van die standplaats, zoals Van Hees heeft aangevoerd, betekent dat niet dat hij daar woonde. [appellant] heeft dus zijn bewoningsverplichting verzaakt.

mocht de gemeente de overeenkomst op grond daarvan ontbinden?

5.4

In beginsel geeft deze tekortkoming de gemeente de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Op dit beginsel bestaan uitzonderingen: indien de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt (artikel 6:248 lid 2 BW) door een beroep te doen op de tekortkoming, mag zij haar ontbindingsbevoegdheid niet gebruiken en de vordering tot ontbinding zal ook worden afgewezen indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding en de gevolgen van die ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Volgens [appellant] doen deze uitzonderingen zich hier voor.

5.5

Het hof stelt in dit kader twee dingen voorop. Ten eerste: [appellant] draagt de stelplicht en de bewijslast ter zake van de feiten en omstandigheden waaruit volgens hem volgt dat de uitzonderingen van artikel 6:248 lid 2 BW en/of artikel 6:265 lid 1 BW zich hier voordoen. Deze bewijslastverdeling vloeit voort uit de hoofdregel van artikel 150 Rv, welke hoofdregel hier toepasselijk is. Ten tweede: uit de tekst van artikel 6:248 lid 2 BW blijkt dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid het gebruik van contractuele rechten pas opzij kunnen zetten wanneer de partij die zich daarop beroept daardoor (en wegens die maatstaven) onaanvaardbaar handelt. Dit betekent dat de rechter terughoudend moet zijn bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

5.6

[appellant] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende zwaarwegende argumenten aangevoerd voor zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. Voor dit oordeel is doorslaggevend dat [appellant] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid die de gemeente hem bij brief van 12 juli 2013 heeft geboden om weer op [Straat, XV] te gaan wonen. De gemeente heeft hem namelijk (om te beginnen) tot en met 15 oktober 2013 de tijd gegeven om een bouwvergunning aan te vragen, maar [appellant] heeft dat meer dan een jaar te laat gedaan en heeft bovendien onweersproken nagelaten om gegevens, die bij deze aanvraag hadden moeten worden verstrekt, alsnog aan te leveren. Dit heeft zich in het voorjaar van 2015 herhaald. Voordat de gemeente in juli 2015 heeft besloten om de overeenkomst te ontbinden had [appellant] dus de mogelijkheid om weer naar [Straat, XV] terug te verhuizen, waarbij hij zijn bezwaren tegen het wonen in de oude woonwagen had kunnen wegnemen door nieuwbouw (of herstel van de oude woonwagen).

5.7

[appellant] heeft opgeworpen dat van hem niet verlangd mocht worden om veel geld uit te geven aan een nieuwe woonwagen, zolang niet zeker was dat hij die op [Straat, XV] mocht plaatsen. Hij heeft echter niet gesteld dat er andere redenen waren om te twijfelen over zijn gebruiksrechten dan, zoals voor de hand ligt, het feit dat hij de in de brief van 12 juli 2013 van B&W gestelde termijnen ongebruikt heeft laten verstrijken. Dat die termijn ongebruikt is verstreken kan evenmin aan de gemeente worden toegerekend. Op de pleitzitting in hoger beroep heeft [appellant] gezegd dat hij de vergunningsaanvragen niet heeft doorgezet omdat de gemeenteambtenaren, die hem te woord stonden, zeiden dat hij geen kans had op een bouwvergunning. In § 16 van de dagvaarding in eerste aanleg heeft de gemeente echter al ontkend dat zij [appellant] heeft tegengewerkt bij de aanvragen van bouwvergunningen. Nu de gemeente [appellant] de tijd heeft gegeven om zijn bewoningsverplichting na te komen en daarbij rekening heeft gehouden met [appellant] bezwaren tegen terugkeer naar de oude woonwagen, kan niet zonder meer aangenomen worden dat zij [appellant] tegenwerkte (integendeel). Gelet hierop had [appellant] nader moeten toelichten waaruit de tegenwerking bestond. Dat het ging om mededelingen van ambtenaren is onvoldoende concreet, bij gebreke van een toelichting op de inhoud daarvan en het tijdstip waarop die mededelingen zouden zijn gedaan - daarvan hangt immers af of die mededelingen in deze zaak relevant kunnen zijn. Ook de stelling van [appellant] dat hij weer op de [Straat, XV] is gaan wonen is onvoldoende onbebouwd. De gemeente heeft onder meer tegengesproken dat de aangifte van verhuizing die [appellant] op 21 september 2015 deed op waarheid berust en [appellant] heeft in de processtukken niet nader onderbouwd wanneer hij zou zijn terugverhuisd. Hij heeft evenmin andere feitelijke gegevens over die verhuizing opgegeven.

5.8

Op grond van het vorenstaande moet het hof ervan uitgaan dat [appellant] , ondanks de uitdrukkelijk daartoe geboden gelegenheid, geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheden die hij in 2013/2014 heeft gekregen om weer op [Straat, XV] te (kunnen) gaan wonen. De gemeente heeft tegengesproken dat de oude woonwagen te vochtig was voor bewoning door [appellant] gezin, waaronder zijn astmatische zoontje, maar ook indien zou blijken dat de woonwagen daarvoor ongeschikt was, dan had [appellant] kunnen zorgen voor renovatie van de huisvesting op [Straat, XV] . [appellant] kan daardoor ook de breuk met zijn familieleden, die het gevolg is van de beëindiging van de huur, kunnen voorkomen. De verwijten die hij in dit verband aan de gemeente maakt, zijn daarom niet gegrond.

5.9

Bij de beoordeling van het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW moet ook met algemene beginselen van behoorlijk bestuur en publieke belangen rekening worden gehouden (zie HR 9 januari 1998, NJ 1998/363 - Kinderdagverblijf Snoopy). Het huidige beleid van de gemeente met betrekking tot standplaatsen voor woonwagenbewoners is ter zitting niet duidelijk geworden. Volgens [appellant] voert de gemeente nog steeds, in strijd met het discriminatieverbod, een ‘uitsterfbeleid’, dat erop is gericht dat vrijkomende standplaatsen niet meer voor het plaatsen van woonwagens worden gebruikt. De gemeente spreekt dit tegen en zegt op zoek te zijn naar nieuwe locaties, dit echter dit is niet weersproken buiten het grondgebied van de gemeente. Hier komt bij dat [Straat, XV] na de ontruiming niet meer zal worden verhuurd, zodat in elk geval die standplaats verloren gaat terwijl er geen concreet uitzicht bestaat op vervanging, en indien die vervanging zal komen, onzeker is wanneer dat zal gebeuren.

5.10

Gelet op het vorenstaande vindt het hof de keuze van de gemeente om gebruik te maken van haar bevoegdheid tot ontbinding, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Indien namelijk de gemeente de overeenkomst heeft ontbonden ter uitvoering van een uitsterfbeleid, zoals [appellant] heeft gesteld, dan had niet voor de hand gelegen dat zij aan [appellant] na een periode waarin deze de standplaats gedurende een aanmerkelijk lange periode onbewoond had gelaten, een termijn gunde om zijn woonwagen te renoveren. Zij heeft [appellant] echter wel de mogelijkheid geboden om terug te verhuizen. Daarom had [appellant] nader moeten toelichten dat de gemeente haar contractuele bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft gebruikt om beleid uit te voeren dat in strijd is met algemene beginselen van behoorlijk bestuur of met het verbod op discriminatie. Of de gemeente een dergelijk beleid (nog steeds) uitvoert wat pas na nader onderzoek zou kunnen worden vastgesteld zal daarom in deze procedure onbeantwoord blijven.

5.11

Van een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming niet zouden worden gerechtvaardigd zoals bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW, is evenmin gebleken. Het gaat om een relatief lange periode van niet-nakoming van de bewoningsverplichting, en nakoming volgde ook al niet op de aanmaning om weer op de standplaats te gaan wonen.

5.12

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ook de grieven 2, 4 en 5 falen.

uitvoerbaarheid bij voorraad

5.13

Grief 3 is ongegrond: de gemeente heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, maar heeft de ontbinding daarvan ingeroepen. Dit betekent dat artikel 7:272 lid 1 BW niet van toepassing is. Hieraan doet niet af dat de gemeente heeft afgewacht of [appellant] zou instemmen met de ontbinding.
Uitvoerbaarheid bij voorraad is anderszins evenmin uitgesloten (zie artikel 233 Rv).

6 De slotsom

6.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd.

6.2

[appellant] wordt in hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de kosten van dat beroep. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op het betaalde griffierecht (€ 718) en een vergoeding voor het salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (3 punten van tarief II, dat is € 2.682). Als niet weersproken zal het hof de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almelo van 5 april 2016;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 718 voor verschotten en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, M.F.J.N. van Osch en J.L. Smeehuijzen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 april 2018.