Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:3114

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
03-04-2018
Datum publicatie
13-04-2018
Zaaknummer
200.189.793
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Toelaatbaarheid opbouwen reserve voor schilderskosten. Toetsing aan de hand van artikel 7:259, 7:237 BW en (analoge toepassing van) artikel 9 van het Besluit Servicekosten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2018/128
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.189.793

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, 3807232)

arrest van 3 april 2018

in de zaak van

1 [huurder 1] ,

wonende te [plaats] ,

2. [huurder 2],

wonende te [plaats] ,

3. [huurder 3],

wonende te [plaats] ,

4. [huurder 4],

wonende te [plaats] ,

5. [huurder 5],

wonende te [plaats] ,

6. [huurder 6] ,

wonende te [plaats] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers in conventie, [huurder 1] en [huurder 2] tevens verweerders in reconventie,

advocaat: mr. H.C.J. Oomen,

tegen:

de stichting

[verhuurster] ,

gevestigd te [plaats] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna: [verhuurster] ,

advocaat: mr. R.G.M. Sleutels,

Appellanten worden hierna [huurder 1 en 2] (appellanten sub 1 en sub 2), [huurder 3] (appellant sub 3), [huurder 4] (appellant sub 4), [huurder 5] (appellante sub 5) en [huurder 6] (appellante sub 6) genoemd. Appellanten gezamenlijk zullen [de huurders] worden genoemd.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 27 februari 2015 en 4 december 2015 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Nijmegen) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 2 maart 2016,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord tevens van incidenteel hoger beroep met één productie,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het vonnis van 4 december 2015.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[de huurders] hebben in eerste aanleg in conventie kort samengevat gevorderd:

I. vernietiging van de in artikel 6 van de tussen [verhuurster] enerzijds en de afzonderlijke eisers anderzijds gesloten huurovereenkomst opgenomen bepaling met betrekking tot het "Schilderwerk binnenkant gevelelementen",

II. terugbetaling van de door [de huurders] onverschuldigd betaalde bedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten,

III. een verklaring voor recht dat [huurder 1 en 2] (appellanten sub 1 en sub 2) de servicekosten voor de post "Schilderwerk" niet aan [verhuurster] verschuldigd is en deze terecht vanaf 1 januari 2013 niet heeft voldaan.

IV. veroordeling van [verhuurster] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2

[verhuurster] heeft in eerste aanleg in reconventie, kort samengevat, betaling van [huurder 1 en 2] en [huurder 2] gevorderd van een bedrag van € 619,-, bestaande uit huurachterstand 2014, administratiekosten 2014 en servicekosten januari en februari 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 4 december 2015, kort samengevat, in conventie [de huurders] niet ontvankelijk verklaard in hun vordering tot terugbetaling van de servicekosten tot en met het jaar 2011 en de vordering voor het overige afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter [huurder 1 en 2] veroordeeld om aan [verhuurster] te betalen een bedrag van € 494,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 januari 2015 tot aan de dag van volledige betaling.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

Het gaat in dit geding - kort gezegd - om het volgende. [de huurders] huren (of hebben gehuurd) van [verhuurster] een woning in een voormalig [verhuurster] aan de [straat] in [plaats] . In artikel 6 van de huurovereenkomst is bepaald dat het "schilderwerk binnenkant gevelelementen" een door de verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende levering, dan wel dienst is. Per object zal de bijdrage ten behoeve van deze levering/dienst worden bepaald. De bijdrage voor het "schilderwerk binnenkant gevelelementen" wordt door [verhuurster] met een vast bedrag per maand in rekening gebracht. In een brief van 1 maart 2012 heeft [verhuurster] aan [de huurders] laten weten dat conform de wettelijke regelingen binnenschilderwerk voor rekening van de huurder komt, maar dat het partijen vrij staat om daar andere afspraken over te maken, hetgeen bij het aangaan van het huurcontract is gebeurd. Vanwege het monumentale karakter van het [verhuurster] is het van belang dat het binnenschilderwerk van gevelelementen wordt uitgevoerd door een professioneel bedrijf. De ingehuurde schilder, [schilder] , gaat voor het berekenen van de voorschotten uit van een "bijwerkbeurt" per vijf jaar en een totale schilderbeurt per 10 jaar. [de huurders] hebben zich vervolgens primair op het standpunt gesteld dat artikel 6 van de huurovereenkomst vernietigbaar is (en subsidiair een beroep gedaan op dwaling), omdat dit artikel 6 in strijd is met de dwingendrechtelijke bepalingen van artikel 7:259 BW, waaruit onder meer volgt dat fondsvorming in dezen niet is toegestaan. Volgens [de huurders] is hiervan sprake, nu zij maandelijks een voorschot betalen voor het binnenschilderwerk, terwijl [verhuurster] de binnengevelelementen niet jaarlijks laat schilderen en niet jaarlijks rekening en verantwoording aflegt voor de ontvangsten en uitgaven.

5.2

[de huurders] richten zich met de grieven I en II in het principaal hoger beroep tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet valt in te zien op welke grond artikel 6 van de huurovereenkomst in strijd is met de dwingendrechtelijke bepalingen van artikel 7:259 BW en dat artikel 6 van de huurovereenkomst niet vernietigbaar is, omdat uit de bewoordingen van het artikel niet blijkt dat sprake is van ongeoorloofde fondsvorming. [de huurders] handhaven hun standpunt dat [verhuurster] artikel 6 van de huurovereenkomst zodanig heeft uitgelegd en uitgevoerd dat wel sprake is van fondsvorming. Zij handhaven hun beroep op vernietiging van de onderhavige bepaling van de huurovereenkomst wat betreft het binnenschilderwerk.

5.3

[verhuurster] heeft zich met grief 1 in het incidenteel hoger beroep op het standpunt gesteld dat de kantonrechter ten onrechte in de eerste volzin van overweging 5.3 heeft overwogen dat uit artikel 7:259 BW volgt dat artikel 6 van de huurovereenkomst vernietigbaar is, voor zover met dit artikel tussen partijen ongeoorloofde fondsvorming wordt overeengekomen. Volgens [verhuurster] hebben partijen in artikel 6 van de huurovereenkomst slechts afgesproken dat in afwijking van artikel 7:240 BW (juncto artikel 7:237 lid 3) het binnenschilderwerk van de gevelelementen als bijkomende dienst wordt verzorgd door [verhuurster] . De verschuldigdheid van de kosten verband houdende met het binnenschilderwerk staat daarmee vast. Het stond partijen vervolgens vrij om afspraken te maken over de omvang van de betalingsverplichtingen van [de huurders] jegens [verhuurster] . [verhuurster] is met [de huurders] een afzonderlijke vergoeding overeengekomen ten aanzien van de kosten voor het binnenschilderwerk (artikel 4.1 en 4.3 van de huurovereenkomst). Volgens [verhuurster] zijn partijen vrij om de aard en de omvang van de te leveren zaken en diensten overeen te komen (artikel 7:237 lid 3 BW juncto artikel 1 Besluit Servicekosten juncto aantekening 4 en 7 van de bijlage behorende bij artikel 1 Besluit Servicekosten). Partijen mogen dus fondsvorming overeenkomen. De bescherming voor de huurder tegen ongeoorloofde fondsvorming is geregeld in de dwingendrechtelijke controlemogelijkheid als een huurder gebruik maakt van zijn inzagerecht dan wel om een toetsing van de in rekening gebrachte kosten verzoekt (artikel 7:260 BW), aldus [verhuurster] .

5.4

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het binnenschilderwerk van de gevelelementen op grond van artikel 7:240 BW in beginsel voor rekening komt van de huurders. [de huurders] en de overige huurders van [verhuurster] zijn daarbij in de huurovereenkomst overeengekomen dat het binnenschilderwerk van de gevelelementen als bijkomende dienst wordt verzorgd door [verhuurster] en dat daarvoor maandelijks servicekosten in rekening worden gebracht bij [de huurders]

5.5

De bepalingen van de huurovereenkomst luiden (voor zover relevant:) als volgt:

"Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

- de huurprijs

- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).

-

4.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

4.3

De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door de verhuurder aangegeven wijze".

(….)

Levering en diensten

6 . De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

Kostensoort

Van toepassing

Verdeelsleutel woning/atelier

Verdeelsleutel gemeensch. ruimte

(…..)

Schilderwerk binnenkant gevelelementen

Ja

per object bepaald

(….) "

"

5.6

Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW dient de verhuurder de huurder elk jaar (binnen zes maanden) een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten te verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het opbouwen van een reserve (fondsvorming) kan strijd opleveren met de wettelijke verplichting van de verhuurder om jaarlijks een kostenoverzicht te verstrekken met betrekking tot het reeds verstreken boekjaar. Anders dan [verhuurster] betoogt, is het hof daarom van oordeel dat het partijen niet geheel vrij staat om fondsvorming overeen te komen. Grief 1 in het incidenteel hoger beroep faalt daarmee. In het onderhavige geval is het hof met de kantonrechter van oordeel dat uit de bewoordingen van artikel 6 van de huurovereenkomst als zodanig niet blijkt dat met dit artikel tussen partijen (ongeoorloofde) fondsvorming wordt overeengekomen. Artikel 6 van de huurovereenkomst houdt een algemene opsomming in welke leveringen en diensten door of vanwege de verhuurder voor de huurder worden verzorgd en op basis van welke verdeelsleutel de kosten daarvoor over de verschillende huurders worden omgeslagen. [verhuurster] merkt terecht op dat hiermee slechts de verschuldigdheid door [de huurders] van de kosten verband houdende met het binnenschilderwerk vast staat. De bepaling in artikel 6 van de huurovereenkomst levert op zichzelf geen strijd op met de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:259 BW. Ook indien artikel 6 wordt gelezen in samenhang met artikel 4.2 van de huurovereenkomst (waarvan [de huurders] overigens niet de vernietigbaarheid inroepen), waarin is geregeld dat op de vergoeding voor bijkomende leveringen een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening wordt toegepast, komt het hof niet tot het oordeel dat hiermee het opbouwen van een reserve (fondsvorming) is overeengekomen die strijd oplevert met de wettelijke verplichting van de verhuurder om jaarlijks een kostenoverzicht te verstrekken met betrekking tot het reeds verstreken boekjaar. Een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening laat onverlet dat de verhuurder de huurder elk jaar (binnen zes maanden) een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten kan verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. De grieven I en II in het principaal hoger beroep falen.

5.7

Het standpunt van [de huurders] dat zij bij het aangaan van de overeenkomst hebben gedwaald, omdat zij in de veronderstelling verkeerden dat artikel 6 van de huurovereenkomst in overeenstemming is met de te dezer zake relevante wettelijke bepalingen en dat zij er bij het aangaan van de huurovereenkomst van mochten uitgaan dat alle posten zouden worden afgewikkeld overeenkomstig de wet, slaagt evenmin. Uit het voorgaande volgt immers dat niet is gebleken dat artikel 6 van de huurovereenkomst niet in overeenstemming is met de relevante wettelijke bepalingen. Grief III in het principaal hoger beroep faalt.

5.8

Anders dan [verhuurster] in grief 2 van het incidenteel hoger beroep heeft betoogd, is het hof van oordeel dat vervolgens beoordeeld moet worden of de feitelijke uitvoering door [verhuurster] van artikel 6 (in samenhang met artikel 4.2 ) van de huurovereenkomst tot ongeoorloofde fondsvorming leidt en, zo ja, welke sanctie daarbij past. De feitelijke uitvoering speelt een rol bij de vraag of het opbouwen van een reserve (fondsvorming) strijd oplevert met de wettelijke verplichting van de verhuurder om jaarlijks een kostenoverzicht te verstrekken met betrekking tot het reeds verstreken boekjaar. Grief 2 in het incidenteel hoger beroep faalt dan ook.

5.9

[de huurders] hebben zich met de grieven IV en V in het principaal hoger beroep gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de toelaatbaarheid van de fondsvorming in deze procedure niet moet worden getoetst aan de beleidsregels van de huurcommissie, maar dient te worden beoordeeld in het wettelijk kader van de artikelen 7:259 BW, 7:237 BW en het in het derde lid van dit laatste artikel genoemde Besluit Servicekosten. Volgens [de huurders] zijn de Beleidsregels van de huurcommissie een nadere uitwerking van de artikelen 7:259 BW, 7:237 BW en artikel 9 van het Besluit Servicekosten.

5.10

Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter dat feitelijk sprake is geweest van fondsvorming door [verhuurster] waar het de kosten voor binnenschilderwerk betreft. [verhuurster] heeft blijkens het overgelegde overzicht van ontvangsten en uitgaven (productie 3 bij de dagvaarding eerste aanleg en productie 1 bij de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie) gedurende de periode 2004 tot 2014 maandelijks servicekosten voor het binnenschilderwerk in rekening gebracht, maar deze kosten niet in al de betreffende jaren (geheel) aangewend voor het schilderen van de binnengevelelementen.

5.11

Het opbouwen van een reserve inzake de betrokken kosten kan onder omstandigheden toelaatbaar worden geacht. Voor het antwoord op de vraag of in het onderhavige geval het opbouwen van een reserve door [verhuurster] toelaatbaar moet worden geacht, knoopt het hof evenals de kantonrechter aan bij het wettelijk kader van de artikelen 7:259, 7:237 BW en bij artikel 9 van het Besluit Servicekosten (genoemd in het derde lid van artikel 7:237 BW). De beleidsregels van de huurcommissie zijn niet bedoeld om nieuwe toetsingscriteria te doen ontstaan die vallen buiten de kaders die al genoemd zijn in het BW (Memorie van Toelichting, Tweede Kamer, vergaderjaar 2008–2009, 31 903, nr. 3, p. 11). Op grond van (een analoge toepassing van) artikel 9 van het Besluit Servicekosten kan een fonds ten behoeve van de huurder worden gevormd, mits het vormen van het fonds een aanwijsbaar voordeel inhoudt voor de huurder, de gelden of opbrengsten uit het fonds slechts voor het doel van het fonds worden aangewend en er jaarlijks door de verhuurder rekening en verantwoording wordt afgelegd in het overzicht, bedoeld in artikel 259 lid 2 BW. De grieven IV en V van het principaal hoger beroep falen op grond van het voorgaande.

5.12

Naar het oordeel van het hof is het aanwijsbare voordeel voor de huurders van het vormen van het fonds gelegen in het feit dat - tegen de achtergrond van het belang dat het monumentale pand door een professionele schilder dient te worden geschilderd - de kosten voor het schilderen van de binnengevelelementen niet onaanzienlijk zijn en hierdoor over meerdere jaren kunnen worden verdeeld, zodat de maandelijkse lasten laag kunnen worden gehouden en de huurders niet ineens voor grote uitgaven worden gesteld. [verhuurster] heeft ook voldoende aangetoond dat de gelden of opbrengsten uit het fonds slechts voor het doel van het fonds zijn aangewend (zie hetgeen hierna nader onder 5.16 wordt overwogen, alsmede het opbrengsten- en uitgaven overzicht 2004-2014 zoals opgenomen in de conclusie van antwoord). [verhuurster] heeft daarnaast ieder jaar een servicekostenoverzicht verstrekt aan haar huurders zoals bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW, met daarin een post opgenomen van de gedane uitgaven voor het binnenschilderwerk, zodat in beginsel aan alle voorwaarden voor het toelaatbaar opbouwen van een reserve is voldaan.

5.13

Hoewel de post van de gedane uitgaven voor het binnenschilderwerk kan worden opgevat als een vorm van rekening en verantwoording in het servicekostenoverzicht, is het hof van oordeel dat dit in het onderhavige geval niet kan gelden als een afdoende rekening en verantwoording. De post uitgaven binnenschilderwerk komt overeen met de som van alle in dat jaar gedane voorschotbetalingen, zodat hieruit niet volgt wat de daadwerkelijke uitgaven in dat jaar zijn geweest. [verhuurster] heeft in de brief van 25 augustus 2014 aan haar huurders een totaaloverzicht van ontvangen bijdragen en gedane uitgaven over de jaren 2004-2014 voor het binnenschilderwerk gezonden. Daarnaast heeft [verhuurster] twee in februari 2012 door [schilder] opgestelde overzichten (kostenraming van het binnenschilderwerk van de gevelelementen en de voorschotbedragen per woning) in het geding gebracht. Dit is echter onvoldoende om te concluderen dat er jaarlijks afdoende rekening en verantwoording heeft plaatsgevonden.

5.14

De bescherming van de huurder tegen een dergelijke onvoldoende rekening en verantwoording (en daarmee tegen het risico dat het opbouwen van een reserve niet aan alle vereisten daarvoor voldoet), is - zoals door [verhuurster] terecht is opgemerkt - geregeld in de dwingendrechtelijke controle mogelijkheid als een huurder gebruik maakt van zijn inzagerecht (artikel 7:259 lid 4 BW), dan wel om een toetsing van de in rekening gebrachte kosten verzoekt (artikel 7:260 BW). Nu partijen zijn overeengekomen dat het binnenschilderwerk onder de servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 valt, zijn op de betalingsverplichtingen van die kosten en de geschillen daarover deze artikelen in dit geval van toepassing. Het bepaalde in artikel 7:260 BW is niet enkel van toepassing op geschillen tussen de verhuurder en huurder over de hoogte van bepaalde in het servicekostenoverzicht genoemde posten, maar op alle geschillen van partijen over de in rekening gebrachte servicekosten. Op grond van artikel 7:260 BW kunnen partijen een verzoek doen bij de huurcommissie, dan wel een vordering instellen bij de kantonrechter om een uitspraak te verkrijgen ten aan zien van de (betalingsverplichting met betrekking tot de) servicekosten. Dit verzoek, dan wel deze vordering kan worden gedaan of ingesteld tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 BW genoemde termijn (zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar) voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [de huurders] met betrekking tot de servicekosten over 2011 uiterlijk op 1 juli 2014 hun vorderingen tot terugbetaling van de servicekosten hadden moeten instellen. Zij hebben hun vorderingen op 20 januari 2015 ingesteld, hetgeen te laat is. Voor de jaren voorafgaand aan 2011 geldt dat deze vorderingen ook op 20 januari 2015 en dus te laat zijn ingesteld. Over de jaren voorafgaand aan 2012 kunnen zij daarom niet in hun vorderingen worden ontvangen. De grieven VI en VII in het principaal hoger beroep falen.

5.15

[de huurders] handhaven met de grieven VIII, IX en X in het principaal hoger beroep hun standpunt dat niet of nauwelijks binnenschilderwerk is verricht, althans niet in verhouding tot de betaalde voorschotten en dat de gelden uit het fonds ook zijn aangewend om herstellingen en onderhoud te verrichten aan het buitenschilderwerk. Volgens [de huurders] dient [verhuurster] zeer concreet te bewijzen dat binnenschilderwerk is verricht. De als productie 1 bij conclusie van antwoord door [verhuurster] overgelegde brief, kan geen bewijs zijn van de door haar gemaakte kosten voor binnenschilderwerk, omdat die brief niet meer is dan een eigen weergave van een eigen stelling van [verhuurster] . [verhuurster] heeft haar stelling niet met nadere bewijsmiddelen onderbouwd, aldus [de huurders]

5.16

Het hof heeft in overweging 5.4 reeds overwogen dat [de huurders] en de overige huurders van [verhuurster] in afwijking van artikel 7:240 BW in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat het binnenschilderwerk van de gevelelementen als bijkomende dienst wordt verzorgd door [verhuurster] en dat daarvoor maandelijks servicekosten in rekening worden gebracht. Het hof kan [de huurders] dan ook niet volgen in hun stelling (in de toelichting op grief IX) dat er geen reden is op de verplichting van de huurder om binnenschilderwerk te verrichten om te zetten in een verplichting van huurder om een voorschot te betalen voor het door de verhuurder (laten) verrichten van binnenschilderwerk. [verhuurster] heeft gemotiveerd aangevoerd dat zij over de jaren 2012-2014 binnenschilderwerk heeft verricht. [de huurders] hebben in punt 6 van de inleidende dagvaarding ook erkend dat er in 2012 aan de woningen met huisnummers [huisnummers] schilderwerkzaamheden zijn verricht, in 2013 aan de woningen met huisnummer [huisnummers] en in 2014 aan de woningen met huisnummers [huisnummers] . De uitgaven die hiervoor zijn gedaan heeft [verhuurster] onderbouwd met het in de brief van 25 augustus 2014 opgenomen overzicht, waaruit volgt dat in het jaar 2012 de uitgaven voor het schilderwerk de ontvangen voorschotten aanzienlijk hebben overschreden en dat in 2013 en 2014 de uitgaven ongeveer gelijk waren aan de ontvangen voorschotten. [verhuurster] heeft daarnaast twee offertes van [schilder] uit 2012 overgelegd, met daarin een inventarisatie van het binnenschilderwerk van de gevelelementen, alsmede een prijs per woning uitgaande van 1 bijwerkbeurt en 1 herstelbeurt per 10 jaar. Dat het hier gaat om onredelijke bedragen is door [de huurders] niet gesteld, dan wel onvoldoende onderbouwd.

[verhuurster] heeft voorts onbetwist gesteld dat de huurders bij het aanvang van de huurovereenkomsten een woning hebben betrokken die was geschilderd en bijgewerkt (conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie, punt 3). Dat de voorschotbedragen ook zijn gebruikt voor buitenschilderwerk is door [de huurders] onvoldoende gemotiveerd gesteld. [verhuurster] heeft in de brief van 1 maart 2012 slechts aangegeven dat bij het schilderen van de buitenkant alvast een deel van de binnenkant wordt mee geschilderd (namelijk de zijkanten van de bewegende delen). Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat [de huurders] , gelet op de gemotiveerde betwisting door [verhuurster] , onvoldoende hebben onderbouwd dat niet of nauwelijks relevant schilderwerk is verricht en dat zij de betreffende voorschotbedragen over de jaren 2012-2014 onverschuldigd hebben betaald. De grieven VIII, IX en X falen.

5.17

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat [huurder 1 en 2] (appellanten sub 1 en sub 2) de overeengekomen servicekosten voor binnenschilderwerk ten onrechte niet hebben voldaan. De desbetreffende grief XI van [de huurders] faalt daarmee.

5.18

Nu [de huurders] onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld dat [verhuurster] niet of nauwelijks relevant binnenschilderwerk hebben verricht, komt het hof niet toe aan het desbetreffende bewijsaanbod van [de huurders] Het hof komt evenmin toe aan het bewijsaanbod van [de huurders] te bewijzen dat [verhuurster] welbewust een fonds vormt, waarmee het binnenschilderwerk wordt gefinancierd op een andere wijze dan volgens de gebruikelijke regeling van de servicekosten, aangezien dit - gelet op hetgeen hiervoor is overwogen - geen feiten betreft die kunnen leiden tot een ander oordeel.

6 De slotsom

6.1

De grieven I tot en met XI in het principaal hoger beroep falen. De grieven in het incidenteel hoger beroep falen eveneens. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de huurders] in de kosten van het principaal hoger veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [verhuurster] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 718,-

totaal verschotten € 718,-

- salaris advocaat € 632,- (1 punt x tarief I)

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6.4

Naar vaste jurisprudentie kan de omstandigheid dat de in eerste aanleg gevoerde verweren in de vorm van een incidenteel hoger beroep onder de aandacht van het hof worden gebracht niet ertoe leiden dat verwerping van die verweren - en dientengevolge de verwerping van het incidenteel hoger beroep - de incidenteel appellant op een kostenveroordeling komt te staan (HR 3 oktober 2008, NJ 2008, 530, LJN: BD7478). Geen der partijen zal derhalve in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep worden veroordeeld.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, van 4 december 2015;

veroordeelt [de huurders] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verhuurster] vastgesteld op € 718,- voor verschotten en op € 632,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [de huurders] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en stelt deze

kosten aan de zijde van [verhuurster] vast op:

- € 632,- voor geliquideerd salaris van de advocaat,

- € 718,- voor verschotten,

- € 131,00 voor nasalaris van de advocaat,

- te vermeerderen met de wettelijke rente over voormelde bedragen

vanaf 14 dagen na betekening van deze uitspraak tot de dag der algehele voldoening,

- € 68,00 voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na

aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. van Loo, W.C. Haasnoot en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 april 2018.