Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:2683

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
20-03-2018
Datum publicatie
21-03-2018
Zaaknummer
200.202.642/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur. De huurcommissie heeft de maandelijkse huur verlaagd totdat de vochtproblemen in de woning zijn opgelost. De verhuurder heeft op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW tijdig bij de kantonrechter de vaststelling van de huurprijs gevorderd. Die procedure is geëindigd nadat de verhuurder met verschillende van haar huurders, waaronder de betrokken huurder, een minnelijke regeling had bereikt over de vochtoverlast. Die regeling hield een minder vergaande verlaging in van de huurprijs en bovendien vanaf een latere datum dan de huurcommissie in het geval van de betrokken huurder had vastgesteld. De betrokken huurder stelt zich op het standpunt dat een redelijke wetsinterpretatie met zich brengt dat de beslissing van de huurcommissie niet is komen te vervallen, nu de kantonrechter niet tot een inhoudelijk oordeel is gekomen. Dat standpunt wordt verworpen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.202.642/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland locatie Groningen 4866145 \ CV EXPL 16-2980)

arrest van 20 maart 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. E.T. van Dalen,

tegen:

de stichting Woningstichting Wierden en Borgen,
voorheen Stichting Steelande Wonen,

gevestigd te Bedum,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: De Stichting,

advocaat: mr. J.V. van Ophem.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 6 september 2016 dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 26 oktober 2016,
- het comparitie arrest van 13 december 2016,

- de akte schorsing, tevens hervatting van het geding ex artikel 225 en 227 Rv.,

- het proces-verbaal van de op 18 januari 2017 gehouden comparitie na aanbrengen,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord (met producties),

- de akte van [appellant] ,
- de antwoordakte van De Stichting.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vorderingen van [appellant] in hoger beroep strekken tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 6 september 2016, met toewijzing van de oorspronkelijke vordering en veroordeling van De Stichting in de proceskosten in beide instanties.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.8. van het bestreden vonnis. Aangevuld met nog enkele feiten waar in hoger beroep eveneens kan worden uitgegaan zijn de feiten, voor zover van belang, als volgt.

3.2

[appellant] huurt sinds 1 augustus 2000 van De Stichting de woning aan de [a-straat 1] te [B] , gelegen in de zogenoemde Suikerbuurt. De huurders in deze buurt hebben al jarenlang te kampen (gehad) met vochtoverlast in de woningen.

3.3

In verband met die vochtproblematiek heeft [appellant] op 24 januari 2012 bij de huurcommissie een verzoek als bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW gedaan, strekkende tot

(tijdelijke) vermindering van de huurprijs wegens een gebrek.

3.4

De huurcommissie heeft op 25 juni 2012 uitspraak gedaan op dit

verzoek. De huurprijs, die op dat moment € 375,78 per maand bedroeg, is door de huurcommissie met ingang van 1 augustus 2011 tijdelijk, totdat het door de huurcommissie

vastgestelde gebrek - een te hoge relatieve vochtigheid in nagenoeg de hele woning - is verholpen, verlaagd tot € 199,11 per maand (30% van de maximale huurprijs).

3.5

De Stichting heeft op 5 september 2012 bij de kantonrechter een beslissing gevorderd over de huurprijsverlaging door de huurcommissie vanwege de vochtproblematiek. De Stichting heeft gevorderd voor recht te verklaren dat [appellant] geen aanspraak heeft op huurkorting in verband met die gebreken. Deze procedure is geregistreerd onder zaaknummer 558732 CV EXPL 12-9879.

[appellant] heeft in die procedure in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat hij met terugwerkende kracht tot 1 augustus 2011 aan De Stichting een bedrag van € 199,11 per maand huur moet betalen totdat de door de huurcommissie in de uitspraak van 25 juni 2012 genoemde gebreken volledig zijn hersteld.

3.6

In juni 2012 hebben 30 huurders uit de Suikerbuurt, waaronder [appellant] , De Stichting in verband met de vochtproblematiek gedagvaard voor de kantonrechter op grond van het bepaalde in artikel 7:257 lid 1 BW. Deze procedure is geregistreerd onder zaaknummer 548092 CV EXPL 12-5823.

3.7

De onder 3.5 en 3.6 vermelde procedures zijn door de kantonrechter gevoegd behandeld.

3.8

[appellant] heeft zich als eisende partij teruggetrokken uit de onder 3.6 vermelde procedure, omdat artikel 7:257 BW niet toelaat dat een huurder vermindering van de huurprijs bij zowel de huurcommissie als de kantonrechter vordert.

3.9

In de beide (gevoegd behandelde) procedures heeft de kantonrechter op 12 november 2013 een descente, tevens comparitie van partijen gehouden. De kantonrechter heeft toen alle betrokken partijen in overweging gegeven tot een minnelijke regeling te komen.
De betrokken partijen hebben daarover nadien overleg gevoerd. Dat heeft geresulteerd in een voorstel van De Stichting (toen nog genaamd De Stichting Steelande Wonen) aan de andere betrokken partijen, gedateerd 24 maart 2014.
Dat voorstel, voor zover van belang, luidde als volgt:

“1 Steelande wonen verlaagt met ingang van 1 juni 2014 de huur van uw woning met 20%.

(. .) tot het opheffen van de vocht- en schimmelproblemen in de woningen wordt afgerond.

2. Al eerder was uw huur bevroren Deze bevriezing blijft gehandhaafd. (...)

3. Als vergoeding voor de ongemakken die u heeft ervaren over de afgelopen periode ontvangt u een eenmalig bedrag ter grootte van 1.250,- euro. (.. )

Met deze minnelijke regeling voorkomen we dat de Rechter een uitspraak doet in de zaak van de huurverlaging. Door ondertekening van deze brief geeft u dan ook te kennen dat u uw zaak tegen Steelande wonen intrekt. U geeft tevens akkoord dat een afschrift van de door u voor akkoord getekende brief wordt gebruikt voor intrekking van de rechtzaak. De minnelijke regeling houdt tevens in dat u afziet van uw rechten om ook in de periode tot afronding van het project opnieuw bezwaar aan te tekenen mei betrekking tot de huur. Dat betekent dat we met deze minnelijke regeling voor eens en voor altijd (namelijk tot de afronding van het project) eventuele geschillen over de huur in relatie tot de gebreken aan uw woning hebben opgelost (..).'

Alle betrokken huurders, ook [appellant] , hebben met het voorstel ingestemd.

3.10

De beide procedures (558732 CV EXPL 12-9879 en 548092 CV EXPL 12-5823) zijn vervolgens geroyeerd. Mr. Gruppen heeft daartoe namens De Stichting de griffie verzocht op 5 mei 2014 en mr. Van Dalen heeft namens zijn cliënten (hij trad in beide procedures op, namens [appellant] respectievelijk de andere huurders) de griffie daartoe verzocht op 8 mei 2014.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd veroordeling van De Stichting tot betaling van € 8.295,15, te vermeerderen met rente en proceskosten.

Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij over de periode van 1 augustus 2011 tot 1 juli 2014 de “oude” huur van € 377,68 is blijven betalen in plaats van de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs. Vanaf 1 juli 2014 is hij een huurprijs gaan betalen van € 301,37 per maand. Door het royement van de procedure tussen De Stichting en hemzelf ( 558732 CV EXPL 12-9879) is de uitspraak van de huurcommissie herleefd en daarmee ook de op die uitspraak gebaseerde fictieve instemming van partijen met de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs. Het verschil tussen die huurprijs en de door hem betaalde huurprijs is onverschuldigd betaald en vordert hij terug over de periode van 1 augustus 2011 tot 1 februari 2016.

4.2

De Stichting heeft verweer gevoerd en zich op het standpunt gesteld dat door het tijdig, binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW gestelde termijn van acht weken, vorderen van een beslissing door de kantonrechter, de uitspraak van de huurcommissie is vervallen en dat die uitspraak niet door het royement is herleefd. Subsidiair heeft De Stichting zich op het standpunt gesteld dat [appellant] door zijn instemming met de minnelijke regeling afstand heeft gedaan van zijn aanspraken op grond van de uitspraak van de huurcommissie.

4.3

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat door het tijdig instellen van de vordering door De Stichting, de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen. Als [appellant] zou moeten worden gevolgd in zijn stelling dat die uitspraak is herleefd door het royement, geldt dat [appellant] door in te stemmen met de minnelijke regeling afstand heeft gedaan van zijn aanspraken op grond van die uitspraak, nu de strekking van die regeling beëindiging was van alle geschillen verband houdende met de vochtproblematiek.

De kantonrechter heeft vervolgens de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5 Voorlopig getuigenverhoor

5.1

Na de in hoger beroep gehouden comparitie na aanbrengen heeft [appellant] op 13 februari 2017 bij de kantonrechter een verzoekschrift ingediend tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor. In dat verzoekschrift heeft [appellant] aangegeven getuigen te willen horen over het volgende:
“Is er nu al dan niet een toezegging van de kant van Stichting Steelande Wonen geweest dat door dat verzoeker instemde met de minnelijke regeling op 24 maart 2014 hij desondanks geen afstand deed van zijn recht uit hoofde van de uitspraak van de Huurcommissie van 25 juni 2012 gedaan.”

5.2

Bij beschikking van 7 maart 2017 heeft de kantonrechter het verzoek toegewezen en op 17 mei 2017 heeft [appellant] vier getuigen, waaronder zichzelf, laten horen. De Stichting heeft geen gebruik gemaakt van de haar geboden gelegenheid om getuigen te laten horen in contra enquête.

6 De beoordeling van de grieven en de vordering

6.1

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld van het vonnis van de kantonrechter van 6 september 2016 onder aanvoering van twee grieven (genummerd I en II).

6.2

Met grief I en de daarop gegeven toelichting beoogt [appellant] aan het hof in volle omvang voor te leggen de vraag of na het royement van de procedure tussen De Stichting en hemzelf ( 558732 CV EXPL 12-9879) de uitspraak van de huurcommissie weer van kracht is geworden, aldus dat vanaf 1 augustus 2011 tussen partijen geacht moet worden een fictieve wilsovereenstemming te bestaan over een huurprijs van € 119,89 per maand totdat het gebrek (vochtoverlast) is verholpen.

6.3

[appellant] stelt dat dit het geval is en voert daartoe in de eerste plaats aan dat artikel 7:262 lid 1 BW weliswaar bepaalt dat wanneer één van de partijen binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter vordert dat deze de kale huurprijs vaststelt, de uitspraak van de huurcommissie vervalt, maar dat een redelijke interpretatie van dit artikel met zich brengt dat dit alleen het geval is wanneer het komt tot een definitief en inhoudelijk oordeel van de kantonrechter. Als dat niet het geval is moet weer worden teruggevallen op de oorspronkelijke uitspraak van de huurcommissie. Door het royement van de procedure tussen De Stichting en [appellant] is de uitspraak van de huurcommissie dus herleefd en blijven gelden, aldus [appellant] .

6.4

Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Tussen partijen is niet in geschil dat die situatie zich hier voordoet.

6.5

Het hof deelt de opvatting van partijen dat door het instellen van een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW een uitspraak van de huurcommissie komt te vervallen. Dit ligt besloten in de formulering dat huurder en verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken daarna een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

6.6

Het standpunt van [appellant] dat de uitspraak alleen vervalt als de rechter ook tot een inhoudelijk oordeel komt, deelt het hof niet. Dat standpunt vindt geen steun in de wettekst en evenmin in het recht.

[appellant] heeft voor dat standpunt aangevoerd dat het toch niet de bedoeling van de wet kan zijn dat enkel door het instellen van een vordering zonder daar verder een gevolg aan te geven, een verhuurder een hem onwelgevallige uitspraak van de huurcommissie kan laten vervallen. [appellant] doelt daarmee kennelijk op de situatie waarin een verhuurder misbruik maakt van de bepaling van artikel 7:262 lid 1 BW. Een dergelijk geval zou, afhankelijk van alle verdere omstandigheden, aanleiding kunnen geven om met toepassing van artikel 6:2 lid 2 BW danwel 6:248 BW de bepaling buiten toepassing te laten, zodat de uitspraak van de huurcommissie niet komt te vervallen. Die situatie van misbruik doet zich hier naar het oordeel van het hof echter niet voor. Integendeel, uit de tot aan het royement gevoerde procedure blijkt dat sprake was van een serieuze procedure, waarin De Stichting niet alleen een dagvaarding heeft uitgebracht, maar de zaak ook bij de kantonrechter heeft aangebracht, [appellant] verweer heeft gevoerd en een reconventionele vordering heeft ingesteld, over de wederzijdse vorderingen is gedebatteerd en vervolgens na een descente en een comparitie van partijen het royement heeft plaatsgevonden met wederzijdse instemming als uitvloeisel van een bereikte minnelijke regeling. In deze situatie is voldaan aan de eis van artikel 7:262 lid 1 BW dat een beslissing van de (kanton)rechter is gevorderd, waardoor het "tenzij" van die bepaling geldt en dus geen fictieve wilsovereenstemming is ontstaan.

6.7

Omstandigheden die een beroep van De Stichting op het vervallen van de uitspraak van de huurcommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden maken zijn door [appellant] niet aangevoerd.

6.8

Het met wederzijdse instemming royeren van de procedure heeft derhalve niet geleid tot het alsnog kunnen aannemen van fictieve wilsovereenstemming tussen partijen over de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs.
De vraag of [appellant] door in te stemmen met het royeren van de procedure tussen De Stichting en hemzelf nu wel of niet afstand heeft gedaan van zijn aanspraken ingevolge de uitspraak van de huurcommissie, is met dat oordeel niet (langer) relevant. [appellant] had die aanspraken al verloren doordat De Stichting tijdig een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd (in de zin van artikel 7:262 lid 1 BW) over de huurprijsverlaging door de vochtoverlast, zodat van afstand doen van aanspraken geen sprake meer kon zijn.

6.9

Indien [appellant] met zijn stellingen mocht hebben beoogd zich (subsidiair) te beroepen op (rechts)dwaling, in die zin dat hij niet zou hebben ingestemd met het royement van de procedure als hij had geweten dat de uitspraak van de huurcommissie daarna niet zou “herleven”, dient die dwaling voor zijn risico te blijven, temeer nu [appellant] zich in die procedure ook heeft laten bijstaan door zijn advocaat. Bovendien heeft [appellant] aan een dergelijk beroep op (rechts)dwaling ook geen rechtsgevolgen verbonden.

6.10

Voor het geval [appellant] heeft beoogd aan te voeren dat partijen bij gelegenheid van het bereiken van de minnelijke regeling zijn overeengekomen dat voor [appellant] vanaf 1 augustus 2011 een huurprijs gold van € 119,89 per maand - dus niet een fictieve wilsovereenstemming op basis van een “herleefde” uitspraak van de huurcommissie, maar een reële wilsoverstemming - geldt dat [appellant] die stelling onvoldoende heeft onderbouwd.

[appellant] heeft aangevoerd dat [C] expliciet ontkennend heeft geantwoord op zijn vraag of hij, [appellant] , door in te stemmen met de minnelijke regeling afstand zou doen van zijn aanspraken op grond van de uitspraak van de huurcommissie. Het hof leest daarin niet een onderbouwing van de stelling dat partijen een (nadere) huurprijs zijn overeengekomen, maar (alleen) een onderbouwing van zijn hiervoor als niet relevant beoordeelde stelling dat hij geen afstand heeft gedaan van zijn aanspraken op grond van de uitspraak van de huurcommissie.
In het verlengde daarvan ligt dat die beweerdelijke uitlating - [C] verklaart in een schriftelijke verklaring (productie 12 bij memorie van antwoord ) dat hij daar geen herinnering aan heeft - ook niet toereikend is om wilsovereenstemming tussen partijen aan te kunnen nemen over een huurprijs voor [appellant] van € 119,83 vanaf 1 augustus 2011. In de situatie dat De Stichting juist bezwaar had gemaakt tegen de uitspraak van de huurcommissie en de minnelijke regeling alleen een huurprijsreductie van 20% inhield, was daarvoor meer nodig, bijvoorbeeld dat [C] bevestigend zou hebben geantwoord op een ondubbelzinnige vraag van [appellant] of het instemmen met de minnelijke regeling zou inhouden dat zijn huurprijs vanaf 1 augustus 2011 € 119,89 zou bedragen. Dergelijke omstandigheden heeft [appellant] echter niet aangevoerd en blijken ook niet uit de verschillende in het voorlopig getuigenverhoor afgelegde verklaringen.

6.11

De slotsom is dat als [appellant] aanspraak had willen blijven maken op een huurprijs van € 119,89 vanaf 1 augustus 2011, hij niet had moeten instemmen met de minnelijke regeling, maar dat hij de procedure bij de kantonrechter had moeten doorzetten en (daarmee) het risico voor lief had moeten nemen dat zijn reconventionele vordering (zie 3.5) niet zou zijn toegewezen.

6.12

De stelling van [appellant] dat hij door in te stemmen met de minnelijke regeling alleen het voordeel heeft gehad van een uitkering van € 1.250,- en dat een dergelijk voordeel niet opweegt tegen een aanspraak op een huurprijs van € 119,89 vanaf 1 augustus 2011, gaat er overigens aan voorbij dat nu De Stichting een vordering had ingesteld bij de kantonrechter, [appellant] geen aanspraak meer had op de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs van

€ 119,89 - de huurprijs zou immers door de kantonrechter moeten worden vastgesteld. Door in te stemmen met die minnelijke regeling verkreeg [appellant] niet alleen aanspraak op het bedrag van € 1.250,-, maar verkreeg hij ook zekerheid dat zijn huurprijs vanaf 1 juli 2014 werd verlaagd van € 377,68 tot € 301,37. Grief I faalt derhalve.

6.13

Grief II, die is gericht tegen de proceskostenveroordeling, heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen verdere bespreking.

7 De slotsom

7.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

7.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Die kosten aan de zijde van De Stichting zullen worden begroot op € 718,- aan verschotten (griffierecht) en € 2.682,- aan salaris advocaat (3 punten x tarief II volgens het liquidatietarief).

7.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

8 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 6 september 2016;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Stichting vastgesteld op € 718,- voor verschotten en op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder, mr. H. de Hek en mr. B.J.H. Hofstee, is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

20 maart 2018.