Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:2215

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
06-03-2018
Datum publicatie
08-03-2018
Zaaknummer
200.199.869/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appellante heeft voldoende onderbouwd dat zij en een medewerker van geïntimeerde een huurverlaging zijn overeengekomen. Beroep op onbevoegde vertegenwoordiging verworpen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NTHR 2018, afl. 3, p. 167
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.199.869/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4815171 CV EXPL 16-1545)

arrest van 6 maart 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. H.C.L. Crozier, kantoorhoudend te Sneek,

tegen

Stichting WoonFriesland,

gevestigd te Grou,

geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: WoonFriesland,

advocaat: mr. S.A. Frijling, kantoorhoudend te Groningen.

Het hof neemt het tussenarrest van 17 oktober 2017 hierover.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft op 1 februari 2017 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken. Aan het proces-verbaal zijn de notities van de advocaten ten behoeve van de comparitie gehecht.

1.2

De vordering van [appellante] strekt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat de vorderingen van WoonFriesland alsnog worden afgewezen en haar eigen vordering alsnog wordt toegewezen, een en ander met veroordeling van WoonFriesland in de proceskosten.

2 De vaststaande feiten

2.1

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 van het vonnis van 30 augustus 2016 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken, zodat daarvan kan worden uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten komen op het volgende neer.

2.2

[appellante] heeft tot 1 augustus 2015 bedrijfsruimte van WoonFriesland gehuurd aan het adres [a-straat] 49 te [A] ten behoeve van de door haar ontwikkelde kinderopvangactiviteiten. De door haar verschuldigde huur (inclusief servicekosten) bedroeg € 2.788,77 per maand en was bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.3

Eind 2014 was een achterstand ontstaan in de betaling van de huur. In januari 2015 heeft [appellante] de achterstand ingelopen.

2.4

Naar aanleiding van een gesprek tussen haar en mevrouw [B] (hierna: [B] ) van WoonFriesland heeft [appellante] in een (ook per e-mail verzonden) brief 30 januari 2015 onder meer het volgende geschreven:
"Even terugkomend op je vragen:
1.Voortzetting huur huidige locatie
Het klopt inderdaad dat het mijn voorkeur heeft om op deze locatie te blijven, echter mij is altijd te kennen gegeven dat dit pertinent niet mogelijk zou zijn, omdat het contract zou eindigen per 1 augustus 2015.
Aangezien ik ervan uit ben gegaan dat het contract zou eindigen ben ik op zoek gegaan naar andere locaties en ik heb een aantal geschikte locaties gevonden met zeer aantrekkelijke voorwaarden. Ik zit echter niet te wachten op weer een verhuizing en deze locatie bevalt mij erg goed. Mocht het dan ook mogelijk zijn om op deze locatie te blijven, dan hoor ik dat graag, evenals tegen welke voorwaarden. Voor mij is het van belang om te weten wat jullie met de huur kunnen doen en of jullie ook afstappen van indexering.
(…)
Nu er geen officieel contract is opgesteld van de huidige huursituatie is mij niet bekend wat de opzegtermijn zou zijn en de wijze van opzegging. Om problemen te voorkomen wil ik dan ook duidelijk zijn, namelijk: op grond van de huidige huurvoorwaarden is het voor mij als organisatie niet mogelijk om op deze locatie door te gaan en zeg ik de huur op per 1 augustus 2015.
2. Huidige situatie huurverlaging
Tijdens ons vorige gesprek is ter sprake gekomen dat ik wellicht een huurverlaging zou willen van de huidige huurperiode, omdat het minder gaat met de opvang. (…)
Mijn concrete vraag is dan ook of jullie in de mogelijkheid en welwillendheid zijn om de huur te halveren, met ingang van februari tot aan het eind van de huurperiode. (…)"

2.5

In een e-mailbericht van 2 maart 2015 heeft [B] als volgt gereageerd:
"Huurverlaging tot einde huurcontract
Je vraagt om een huurverlaging van 50% tot eind van de huurperiode. Conform contract is dit tot en met 31-7-2015. Per 1-8-2015 gaat een nieuwe huurperiode in.
We willen akkoord gaan met de huurverlaging op voorwaarde dat de huidige huurovereenkomst wordt verlengd met de duur van één jaar en derhalve loopt tot en met 31-7-2016.
De huur vanaf 1-8-2015 is 100% van de huidige huur. De huur zal worden geïndexeerd op 1-7-2015.
(…)"

2.6

[appellante] heeft in een e-mailbericht van 16 maart 2015 gereageerd op het e-mailbericht van [B] van 2 maart 2015. Op haar beurt heeft [B] op 17 maart 2015 gereageerd op het e-mailbericht van [appellante] van 16 maart 2015. [B] heeft dat gedaan door de tekst van het e-mailbericht van [appellante] aan te vullen. Dat e-mailbericht luidde na de aanvullingen van [B] (die door het hof vet zijn weergegeven) als volgt:
"Dank voor je reactie, maar hier kan ik helaas niets mee.
(…)
Mijn vraag is dan ook nogmaals of jullie bereid zijn om mij tegemoet te komen wat betreft de huur voor de rest van de contractsperiode. Mijn inkomsten zijn simpelweg te laag om alle kosten te dekken en de betaling van de huur beslaat meer dan 2/3 van mijn inkomsten, waardoor ik personeel, belasting, pensioen en andere kosten niet meer kan betalen. Ik ben dus ook steeds aan het goochelen en probeer iedereen wat te geven. Jouw verzoek was helft huur tot einde huurcontract, ik heb daar al akkoord op gegeven.
(…)
Gekeken naar mijn mogelijkheden en wensen wil ik jullie graag het volgende voorstel doen:
(…)
2. Ik kom achter met de huur en ik wil graag met jullie hierover een betalingsregeling treffen en verzoek jullie nogmaals om te kijken of er een mogelijkheid is om het huurbedrag te verlagen tot het eind van de contractperiode, bij voorkeur tot maximaal een bedrag van 1500 euro.(…) voor de resterende duur van het huurcontract spreken wij een huurverlaging af van 50% (alleen huur!!!) voorschot op de bijkomende kosten gas/electra blijven gelijk en zullen worden afgerekend met jullie.
3. Verder huren wil ik alleen als er geen sprake is van een indexering dit jaar en de huurprijs maximaal 1500 euro per jaar bedraagt, inclusief kosten. Wat mij betreft is voortzetting onderwerp van gesprek, wil jij aangeven wanneer dit jou het beste schikt?
(…)"

2.7

In een e-mailbericht van 23 maart 2015 aan [B] heeft [appellante] het volgende geschreven:
"Bedankt voor je reactie op mijn mail. Heeft een en ander verduidelijkt.
Het feit dat jullie akkoord zijn met een halvering van de huur voor februari tot einde huurcontract, los van het feit of ik wel of niet verder huur, is een enorme opluchting en wordt zeker gewaardeerd. Uitgaande van je akkoord betekent dit dat ik per maand een bedrag van € 1305,55 verschuldigd ben voor huur, inclusief de kosten voor gas, water en elektra (op basis van huurspecificatie)."

2.8

[B] schreef in een e-mailbericht van 30 maart 2015 aan [appellante] :
"Zullen we de 16e afspreken, om 16:30 uur?
(…)
En voor wat betreft de lopende huur: je betaalt € 2611,11 aan huur per maand, met daarnaast nog enkele kosten zoals energie. Jouw berekening van € 1305,55 is dan ook niet correct, wil je deze herzien?"

2.9

Het is uiteindelijk niet tot een verlenging van de huurovereenkomst gekomen.

2.10

Bij e-mailbericht van 7 juli 2015 heeft WoonFriesland [appellante] een betalingsoverzicht gezonden met een specificatie van de huurachterstand die volgens WoonFriesland was ontstaan. Volgens WoonFriesland bedroeg de achterstand, rekening houdend met een teruggave aan stook- en servicekosten, € 10.741.94.

2.11

In een e-mailbericht van 16 juli 2015 heeft [appellante] onder meer het volgende geschreven:
Er zit echter een fout in je berekening, want ik heb met [B] vanaf februari een nieuwe huurprijs afgesproken, namelijk 50% van de voorheen geldende huurprijs exclusief de servicekosten (…). Bijgaand tref je mijn overzicht aan en daaruit kun je lezen dat er nog in totaal verschuldigd is een bedrag van € 2.891,62. Dit bedrag heb ik door tweeën gedeeld en voor het einde van de maand zal een bedrag van € 1.445,81 naar jullie rekening zijn overgemaakt en voor het einde van augustus zal het restant naar jullie rekening zijn overgemaakt.”

2.12

[appellante] heeft het door haar berekende bedrag van € 2.891,62 daadwerkelijk voldaan.

2.13

Op 9 maart 2016 heeft WoonFriesland [appellante] een eindafrekening servicekosten gestuurd voor de maanden januari tot en met juli 2015. De eindafrekening sloot op een aan [appellante] toekomend bedrag van € 417,49.

3 De vordering, het verweer en de beslissing in eerste aanleg

3.1

WoonFriesland heeft [appellante] gedagvaard en betaling gevorderd van een bedrag van
€ 7.850,42, te vermeerderen met rente, incassokosten en proceskosten. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellante] een huurachterstand heeft laten ontstaan en voortbestaan, waarop WoonFriesland het aan [appellante] toekomende bedrag uit de eindafrekening servicekosten in mindering heeft gebracht. WoonFriesland bestrijdt dat overeenstemming is bereikt over de halvering van de (kale) huur. WoonFriesland wilde enkel instemmen met een halvering van de huur onder de voorwaarde dat overeenstemming zou worden bereikt over de verlenging van de huur. Aan die voorwaarde is niet voldaan, aldus WoonFriesland.

3.2

[appellante] heeft verweer gevoerd. Volgens haar is overeenstemming bereikt over een halvering van de kale huur. Daarvan uitgaande heeft zij een bedrag van € 15,- teveel betaald, zodat de vorderingen van WoonFriesland niet toewijsbaar zijn. In reconventie vordert zij het bedrag van € 15,-, het bedrag van € 417,49 op grond van de eindafrekening servicekosten en een bedrag van € 1.000,- aan kosten van juridische bijstand. WoonFriesland heeft verweer gevoerd tegen de reconventionele vorderingen.

3.3

In conventie heeft de kantonrechter overwogen dat de opmerkingen die WoonFriesland op 17 maart 2015 heeft gemaakt in het e-mailbericht van
16 maart 2015 teruggrepen op het eerdere e-mailbericht van WoonFriesland van 2 maart 2015, waarin is aangegeven dat WoonFriesland alleen kon instemmen met een huurverlaging wanneer de huurovereenkomst zou worden verlengd. Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat wilsovereenstemming is bereikt over de huurverlaging. De kantonrechter heeft de vorderingen van WoonFriesland in conventie toegewezen. Van de reconventionele vorderingen van [appellante] heeft de kantonrechter de vordering betreffende de eindafrekening toegewezen, omdat niet aannemelijk is geworden dat met deze vordering al rekening is gehouden bij de vordering van WoonFriesland uit hoofde van de huurachterstand. De kantonrechter heeft de overige reconventionele vorderingen afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

4 De bespreking van de grieven

4.1

Met grief 1 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen wilsovereenstemming is bereikt over de halvering van de huur. Volgens [appellante] heeft WoonFriesland wel degelijk onvoorwaardelijk ingestemd met de verlaging van de huur voor de resterende huurperiode. [appellante] verwijst daartoe naar de e-mailwisseling tussen haar en
[B] .

4.2

Bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep is vastgesteld dat [appellante] en [B] in de periode van de hiervoor weergegeven e-mailwisseling over de huur betalingsverplichting alleen schriftelijk, en niet ook mondeling of telefonisch, met elkaar hebben gecommuniceerd. De e-mailwisseling kan als het gaat om de vraag of [appellante] en [B] hebben afgesproken dat de (kale) huur voor de resterende huurperiode zou worden gehalveerd als volgt worden samengevat.

4.3

[appellante] snijdt in haar brief en e-mailbericht van 30 januari 2015 twee onderwerpen aan, te weten de eventuele verlenging van de huurovereenkomst (maar dan wel tegen aangepaste voorwaarden) en de huurverlaging ( [appellante] verzoekt om halvering) van de huur over de resterende huurperiode.
In haar reactie, in het e-mailbericht van 2 maart 2015, verbindt [B] de beide onderwerpen door in te stemmen met een verlaging van de huur onder de voorwaarde dat het huurcontract (tegen de geldende voorwaarden) wordt verlengd voor de duur van een jaar.
Daarop schrijft [appellante] , in haar e-mailbericht van 16 maart 2015, dat zij niets kan met deze reactie van WoonFriesland. Zij vraagt opnieuw om een huurverlaging voor de resterende contractduur. Aan het slot van het e-mailbericht doet zij WoonFriesland een voorstel dat onder meer inhoudt dat de huur voor de resterende huurperiode wordt verlaagd tot maximaal € 1.500,- en dat de huurovereenkomst verlengd wordt indien WoonFriesland ook voor de duur van de verlenging instemt met een huur (inclusief kosten) van € 1.500,-.
Op de herhaalde vraag om alsnog in te stemmen met een huurverlaging voor de resterende periode reageert [B] in haar e-mailbericht van 17 maart 2015 met de opmerking: “Jouw verzoek was helft van de huur tot einde huurcontract, ik heb daar al akkoord op gegeven.” Op de twee hiervoor vermelde onderdelen van het voorstel aan het slot van het e-mailbericht van 16 maart 2015 reageert [B] ten aanzien van de huurverlaging met de opmerking “Voor de resterende duur van het huurcontract spreken wij een huurverlaging van 50% (alleen huur!!!!) voorschot op bijkomende kosten gas/electra blijven gelijk en zullen worden afgerekend met jullie” en ten aanzien van de voortzetting van de huur met de opmerking “Wat mij betreft is voortzetting onderwerp van gesprek, wil jij aangeven wanneer dit jou het beste schikt?”.
[appellante] schrijft in haar e-mailbericht van 23 maart 2015 dat zij enorm blij is met het feit dat WoonFriesland akkoord is met een halvering van de huur vanaf februari tot aan het einde van het huurcontract en welk bedrag zij verschuldigd is bij een halvering van de huur. Zij schrijft ook dat zij heeft begrepen dat [B] graag een afspraak wil maken voor een gesprek en noemt een aantal data voor een mogelijk gesprek.
In haar e-mailbericht van 30 maart 2015 schrijft [B] daarop dat de berekening van [appellante] niet correct is en stelt zij voor om op een van de door [appellante] genoemde data met elkaar te spreken.

4.4

Naar het oordeel van het hof volgt uit de e-mailwisseling dat [B] aanvankelijk, in haar e-mailbericht van 2 maart 2015, niet onvoorwaardelijk instemde met het verzoek van [appellante] om verlaging van de huur voor de lopende huurovereenkomst, maar hieraan een voorwaarde verbond (verlenging van de huur tegen de oorspronkelijke voorwaarden), waarmee [appellante] (vgl. haar e-mailbericht van 16 maart 2015) niet instemde. Op 16 maart 2015 hadden [appellante] en [B] dan ook geen overeenstemming bereikt over verlaging van de huur.
In haar e-mailbericht van 16 maart 2015 zette [appellante] haar standpunt nog eens uiteen en stelde zij opnieuw voor de huur te verlagen voor de resterende contractduur. Ook toonde zij zich, onder voorwaarden, bereid tot een verlenging van de huurovereenkomst.
Het daaropvolgende e-mailbericht van 17 maart 2015 is essentieel. [appellante] heeft uit dit e-mailbericht afgeleid dat [B] alsnog onvoorwaardelijk instemde met een halvering van de huurprijs. Volgens WoonFriesland was dat niet de bedoeling van [B] en mocht [appellante] dat ook niet uit het e-mailbericht van [B] afleiden. Het hof overweegt daarover als volgt.

4.5

Indien [B] , zoals WoonFriesland stelt en [B] bij gelegenheid van de comparitie heeft bevestigd, niet wilde instemmen met een halvering van de huur indien de huurovereenkomst niet zou worden verlengd, kan WoonFriesland geen beroep doen op het ontbreken van deze wil indien [appellante] het e-mailbericht van 17 maart 2015 wel heeft opgevat als een onvoorwaardelijke instemming en zij het e-mailbericht overeenkomstig de zin die zij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen ook mocht opvatten als een onvoorwaardelijke instemming (vgl. artikel 3:35 BW).

4.6

Dat [appellante] het e-mailbericht heeft opgevat als een onvoorwaardelijke instemming, staat niet ter discussie. [appellante] heeft dat in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd, zij heeft dat bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep herhaald, en het volgt ook uit haar e-mailbericht van 23 maart 2015. Naar het oordeel van het hof mocht [appellante] de door [B] gemaakte opmerkingen in het e-mailbericht van 17 maart 2015 ook redelijkerwijze opvatten als een instemming met de halvering van de huur. Daartoe is het volgende redengevend:
- [B] heeft geschreven dat zij een akkoord had gegeven op het verzoek om halvering van de huur. WoonFriesland heeft er, terecht, op gewezen dat deze opmerking niet eenduidig is. Het gebruik van de voltooid tegenwoordige tijd “Ik heb daar al akkoord op gegeven” lijkt te verwijzen naar een eerder gegeven akkoord, en dat akkoord was niet onvoorwaardelijk, maar voorwaardelijk;
- De hiervoor aangehaalde opmerking, staat niet op zich, maar wordt aangevuld door twee opmerkingen die niet verwijzen naar eerdere voorstellen van WoonFriesland, maar daarmee juist niet te verenigen zijn. Allereerst merkt [B] bij het aan het slot van het e-mailbericht van [appellante] van 16 maart 2015 uitgewerkte voorstel van [appellante] over de halvering van de huur uitdrukkelijk op dat zij en [appellante] een huurverlaging afspreken van 50%. De toon van deze opmerking is stellig - het gaat niet om een voorstel, maar om een afspraak - en wat wordt afgesproken wordt nauwkeurig afgebakend “(alleen huur!!!)”, waarbij het gebruik van drie uitroeptekens de suggestie wekt dat het menens is. Vervolgens volgt uit de daaropvolgende opmerking dat de koppeling die WoonFriesland eerst maakte tussen een halvering van de huur voor de lopende periode en de verlenging van de huurovereenkomst is komen te vervallen, nu [B] het voorstel van [appellante] om ook voor de verlengde huur uit te gaan van een veel lagere huur beantwoordt met de opmerking dat de voortzetting onderwerp is van gesprek. Dat overeenstemming over de (voorwaarden van) de verlenging van de huurovereenkomst een voorwaarde is voor instemming met de verlaging van de huur voor de lopende contractperiode volgt ook uit deze opmerking niet;
- Het moet [B] na kennisname van het e-mailbericht van [appellante] van 23 maart 2015 gelet op de expliciete bewoordingen daarvan duidelijk zijn geweest dat [appellante] haar opmerkingen van 17 maart 2015 had opgevat als een onvoorwaardelijke instemming met een halvering van de huur voor de lopende contractperiode en als een uitnodiging om te spreken over een verlenging van de huurovereenkomst. [B] heeft [appellante] toen niet uit de droom geholpen. Haar e-mailbericht van 30 maart 2015 kan ook niet zo worden opgevat. Het bericht bevat weliswaar een correctie van het e-mailbericht van [appellante] van 23 maart 2015, maar deze correctie kan redelijkerwijs niet anders worden opgevat dan als een correctie van de uitwerking door [appellante] van de gemaakte afspraak (alleen een halvering van de kale huur, niet ook van de kosten). Bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep is gebleken dat dat ook de bedoeling van [B] was met de correctie. Door deze correctie heeft [B] de bij [appellante] ontstane opvatting, dat overeenstemming bestond over (het principe van) halvering van de huur, niet aan het wankelen gebracht maar juist versterkt.

4.7

De slotsom is dat [appellante] de opmerkingen van [B] in haar e-mailbericht van
17 maart 2015 redelijkerwijs heeft mogen opvatten als een instemming met haar voorstel tot halvering van de huur, zodat tussen [appellante] en [B] overeenstemming is bereikt over de halvering van de huur. De grief is in zoverre terecht voorgesteld.

4.8

Volgens WoonFriesland kan dat [appellante] niet baten. In hoger beroep heeft zij zich erop beroepen dat [B] niet bevoegd was een dergelijke afspraak met [appellante] te maken. Zij heeft aangevoerd dat alleen [C] en [D] bevoegd waren WoonFriesland te vertegenwoordigen, zoals ook uit het uittreksel van het Handelsregister volgt. Het aan [appellante] gedane voorstel tot voorwaardelijke huurverlaging had de instemming van de directie van WoonFriesland, het voorstel van [appellante] niet, aldus WoonFriesland. Het hof overweegt overweegt over dit verweer als volgt.

4.9

Dat [B] daadwerkelijk een toereikende volmacht had om met [appellante] overeen te komen dat de huurprijs zou worden gehalveerd gedurende de restant looptijd van de huurovereenkomst, heeft [appellante] niet gesteld, en al helemaal niet onderbouwd. Het komt er dus op aan om vast te stellen of aan [appellante] , zoals zij heeft aangevoerd, een beroep toekomt op artikel 3:61 lid 2 BW, aldus dat [appellante] op grond van verklaringen of gedragingen van WoonFriesland redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat voor de overeenkomst voor de huurverlaging, die in naam van WoonFriesland is verricht, wel een toereikende volmacht was verleend aan [B] . Voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan de vertegenwoordigde (WoonFriesland) kan plaats zijn ingeval de wederpartij ( [appellante] ) gerechtvaardigd op volmachtverlening heeft vertrouwd op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van WoonFriesland komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR: 2010: BK 7671 en HR 2 december 2011, ECLI:NL:HR:BU4909). Dat risicobeginsel gaat echter niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen en gedragingen van [B] , de onbevoegd handelende persoon (HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142, HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:143, hersteld bij HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:277).

4.10

Het hof overweegt verder dat de eisen van een vlot handelsverkeer meebrengen dat in beginsel op de bevoegdheid mag worden vertrouwd van iemand die door een bedrijf is aangesteld om namens dat bedrijf zaken of diensten in te kopen, indien die persoon bijvoorbeeld bij de uitoefening van die taak gebruik maakt van door het bedrijf ter beschikking gesteld briefpapier en van visitekaartjes en een e-mailadres van dat bedrijf. Dat vertrouwen is echter niet onbegrensd: de aard en omvang van de transactie en overige omstandigheden waarin die transactie plaatsvindt, kunnen meebrengen dat het vertrouwen in de vertegenwoordigingsbevoegdheid toch niet gerechtvaardigd is, omdat degene die met die persoon handelt gerede twijfel dient te hebben omtrent diens bevoegdheid (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10440).

4.11

Bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [appellante] , niet bestreden door WoonFriesland, gesteld dat zij nadat zij contact had gezocht met WoonFriesland door WoonFriesland in september 2014 in contact is gebracht met [B] om te spreken over de door haar gewenste huurverlaging en de mogelijke verlenging van de huurovereenkomst. De hiervoor gerelateerde e-mailwisseling was een vervolg op dat gesprek. In het eerste e-mailbericht van [appellante] refereert zij ook aan het gesprek met [B] . [appellante] mocht er, gezien de gang van zaken rond het gesprek in september 2014, vanuit gaan dat [B] door WoonFriesland was aangewezen om het contact met haar te onderhouden. [B] heeft vervolgens via het e-mailadres van WoonFriesland met [appellante] gecommuniceerd. Via dat e-mailadres heeft [B] ook een voorstel gedaan, waartoe zij volgens WoonFriesland, bevoegd was. Dat voorstel verschilde wel inhoudelijk, maar niet principieel van het voorstel waarover partijen uiteindelijk overeenstemming hebben bereikt, te weten de verlaging van de huurprijs. De communicatie tussen [appellante] en [B] betrof een onderwerp dat tot de kern van de bedrijfsvoering van WoonFriesland behoorde, de verhuur van gebouwen en de voorwaarden waaronder wordt verhuurd.

4.12

Gelet op de hiervoor aangehaalde feiten en omstandigheden - [B] was door WoonFriesland aangesteld met [appellante] te communiceren, [B] maakte in haar contact gebruik van de communicatiemiddelen van WoonFriesland, de afspraak betrof een veel voorkomende bedrijfsactiviteit van WoonFriesland en had geen opzienbarende inhoud - hoefde [appellante] niet in redelijkheid te twijfelen aan de bevoegdheid van [B] . Deze feiten en omstandigheden, die niet alleen uitlatingen van [B] betreffen, komen bovendien voor risico van WoonFriesland. Uit deze feiten en omstandigheden kan naar het oordeel van het hof naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [B] worden afgeleid.

4.13

Het beroep van WoonFriesland op onbevoegde vertegenwoordiging faalt dan ook.

4.14

De slotsom is dat [appellante] en WoonFriesland overeenstemming hebben bereikt over de halvering van de huur. De vorderingen van WoonFriesland zijn gebaseerd op de stelling dat de volledige huur verschuldigd is. Nu deze veronderstelling onjuist is gebleken, hebben de vorderingen onvoldoende grondslag en dienen zij te worden afgewezen. Grief 1 slaagt dan ook.

4.15

Grief 2 betreft de veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in reconventie. Het hof stelt vast dat de vordering van [appellante] in reconventie gedeeltelijk toewijsbaar is. Een deel van de vordering – betreffende een bedrag van € 15,- en een bedrag van € 1.000,- - is niet toewijsbaar. Tegen de afwijzing van die delen van de vordering heeft [appellante] ook geen grief gericht. Omdat een substantieel deel van de vordering wel toewijsbaar is, kan [appellante] in reconventie niet als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Beide partijen zijn gedeeltelijk in het ongelijk gesteld, zodat er reden is de proceskosten in reconventie in eerste aanleg te compenseren. De grief slaagt in zoverre.

4.16

Het hof zal het vonnis in conventie vernietigen en de vorderingen van WoonFriesland alsnog afwijzen. WoonFriesland zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten in conventie (salaris gemachtigde € 500,-). Het vonnis in reconventie zal worden vernietigd voor wat betreft de proceskostenveroordeling en voor het overige worden bekrachtigd.

4.17

In hoger beroep wordt WoonFriesland grotendeels in het ongelijk gesteld. Het hof zal haar dan ook veroordelen in de proceskosten (2 punten, tarief I).

5De beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep in reconventie, behoudens voor wat betreft de proceskostenveroordeling;
vernietigt het vonnis waarvan beroep in conventie en in reconventie voor wat betreft de proceskostenveroordeling,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van WoonFriesland alsnog af;
veroordeelt WoonFriesland in de kosten van het geding in eerste aanleg in het geschil in conventie en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [appellante] gevallen op € 500,- voor salaris van de gemachtigde;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg in het geschil in reconventie;
veroordeelt WoonFriesland in de proceskosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [appellante] gevallen, op € 413,87,- aan verschotten en op € 1.264,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Mr. de Hek, mr. D.H. de Witte, mr. A.W. Jongbloed.