Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:1180

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
06-02-2018
Datum publicatie
08-02-2018
Zaaknummer
200.188.230/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:281 lid 1. Uiteenzetting toetsingskader. De aanwezigheid van de onderhavige woning verdraagt zich niet met de verdere invulling van een bedrijventerrein. De woning valt binnen de geluidzones van het bedrijventerrein. Ook staat de woning in de weg aan de realisering van de ecologische zone rond het bedrijventerrein. Gemeente heeft bewerkstelligd dat de huurder een passende woning zal worden aangeboden. Het hof is er niet van overtuigd geraakt dat huurder vanwege zijn psychische gesteldheid enkel in het buitengebied zou kunnen wonen. Hij kan verder gebruik maken van de gemeentelijke instelling voor de begeleiding van bijzondere doelgroepen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2018/26
WR 2018/105
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.188.230/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 3895693 CV Expl 15-1321)

arrest van 6 februari 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. M.B. Beerentsen, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

Gemeente Zwolle,

zetelend te Zwolle,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: de Gemeente,

advocaat: mr. W.E.M. Klostermann, kantoorhoudend te Zwolle.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 13 juni 2017 hier over.

1.2

Ingevolge het vermelde tussenarrest heeft op 5 december 2017 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.

1.3

Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2 De verdere beoordeling van de grieven en de vordering

2.1

Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.

2.2

De Gemeente heeft op 21 februari 2007 ten behoeve van de aanleg van het bedrijventerrein Hessenpoort de eigendom verworven van het perceel kadastraal bekend gemeente Zwollerkerspel, sectie [Y] , nummer [0000] .

2.3

Op het perceel bevindt zich een voormalige boerderij met bijgebouw, plaatselijk bekend als [a-straat] 9 te [A] .

2.4

[appellant] huurt woonruimte in het bijgebouw op basis van een met de rechtsvoorganger van de Gemeente met ingang van 19 maart 2001 gesloten huurovereenkomst. De huurprijs bedraagt thans € 375,- per maand, vermeerderd met € 50,- servicekosten.

2.5

De gemeenteraad van Zwolle heeft op 29 oktober 2012 het bestemmingsplan "Hessenpoort" vastgesteld, welk bestemmingsplan op 22 mei 2013 in rechte onaantastbaar is geworden. In het bestemmingsplan heeft het perceel waarop de boerderij met het bijgebouw is gelegen de bestemming "Groen" gekregen. Gronden met deze bestemming zijn op grond van artikel 5 van de planvoorschriften, voor zover hier van belang, bestemd voor "groenvoorzieningen met recreatief medegebruik en natuurontwikkeling, welke dient als visuele begrenzing van het bedrijventerrein Hessenpoort in relatie tot de directe omgeving".

2.6

Ter uitvoering van het bestemmingsplan heeft de Gemeente in het gebied waarin het perceel [a-straat] 9 is gelegen een ecologische zone aangelegd. In dat kader is de hiervoor genoemde boerderij omgebouwd tot vleermuizenonderkomen.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

De Gemeente heeft in eerste aanleg op grond van artikel 7:281 BW gevorderd de huurovereenkomst tussen [appellant] en de Gemeente te ontbinden op een datum gelegen zes maanden na het wijzen van het vonnis, [appellant] te bevelen direct na de ontbinding het perceel [a-straat] 9 ontruimd aan de Gemeente ter beschikking te stellen en te bepalen dat de Gemeente aan [appellant] een schadeloosstelling van € 9.000,- dient te betalen op de dag der feitelijke ontruiming.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van de Gemeente bij verstekvonnis van

30 december 2014 toegewezen. Nadat [appellant] daartegen tijdig in verzet was gekomen heeft de kantonrechter bij vonnis van 17 november 2015 de datum van ontbinding bepaald op

1 april 2016 en het vonnis van 30 december 2014 voor het overige bekrachtigd.

4 De grieven

4.1

Het hof stelt voorop dat als toetsingskader het volgende geldt. Op grond van artikel 7:281 lid 1 BW ontbindt de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang van een door hem te bepalen dag, indien iemand die op de voet van artikel 7:226 BW verhuurder is geworden een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat daartoe niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de gemeente stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. De gemeente mag slechts dan overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als evenbedoeld indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan. (HR 16 maart 1956, NJ 1956, 266, HR 24 januari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5179, NJ 1986, 746 en HR 8 november 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2191 NJ 1997, 150).

4.2

Met grief 1 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de ontwikkeling van het natuurgebied noopt tot het vertrek van [appellant] uit dat gebied. Hij heeft aangevoerd dat er geen koppeling is gemaakt tussen de bestemming "Bedrijventerrein" en de bestemming "Groen". Gebruik van het bedrijventerrein is volgens hem daarom mogelijk zonder dat op de gronden met de bestemming "Groen" een ecologische zone is gerealiseerd.

4.3

De Gemeente heeft in de dagvaarding in eerste aanleg gesteld dat de woonfunctie zich niet verdraagt met het bedrijventerrein en heeft dat in de memorie van antwoord met zoveel woorden herhaald. Ter comparitie van 5 december 2017 heeft de Gemeente dat nader onderbouwd en erop gewezen dat het bedrijventerrein gezoneerd is, zodat de aanwezigheid van woonbebouwing in de ecologische zone aan verdere invulling van het bedrijventerrein in de weg staat. Gezoneerd wil zeggen dat het bedrijventerrein is ingedeeld in zones waarbinnen een bepaalde nader aangegeven geluidbelasting is toegestaan. Volgens de Gemeente bevindt zich op 100 meter van de woning van [appellant] al een bedrijfsbestemming in categorie 4 en bevinden zich op 50 meter bedrijfsbestemmingen in de categorieën 2, 3 en 4.1.

4.4

Met deze nadere toelichting heeft de Gemeente naar het oordeel van het hof voldoende onderbouwd dat de aanwezigheid van de woning van [appellant] belemmeringen oplevert bij de invulling van het bedrijventerrein. Daarmee nopen ontwikkelingen van ruimtelijke ordening tot ontbinding van de huurovereenkomst.

4.5

[appellant] heeft onder grief 1 verder naar voren gebracht dat uit het door de Gemeente overgelegde memo "Ecologische zone Hessenpoort" alleen is af te leiden dat de ecologische zone moet worden aangelegd in verband met verboden die voortvloeien uit de Flora- en faunawet. Naar zijn mening levert bewoning van het bijgebouw door hem echter geen strijd op met de bepalingen van deze wet. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft hij een rapport van [B] van 25 maart 2016, getiteld "Second Opinion [a-straat] 9, Zwolle" overgelegd. Uit dit rapport blijkt, zo heeft hij betoogd, dat het perceel aan de [a-straat] 9 in de huidige situatie al gebruikt wordt door tal van vogels en andere dieren die er een goed heenkomen zoeken.

4.6

De Gemeente heeft aangevoerd dat de ecologische zone in het bestemmingsplan is opgenomen ter compensatie van natuurwaarden die verloren zijn gegaan door de aanleg van het bedrijventerrein Hessenpoort. Die compensatie moet in de visie van de Gemeente worden uitgevoerd conform de inrichtingsschets die daartoe is opgesteld en die deel uitmaakt van het bestemmingsplan. De Gemeente heeft verder verwezen naar de hiervoor genoemde, op

28 mei 2014 gedateerde memo "Ecologische zone Hessenpoort", van de hand van haar medewerker [C] .

4.7

Naar het oordeel van het hof blijkt uit de memo van [C] voldoende de noodzaak tot het aanleggen van een ecologische zone als compensatie voor de verdwenen natuurwaarden op het bedrijventerrein Hessenpoort. Dit is door [B] in zijn second opinion als zodanig niet bestreden. Hij is met name ingegaan op de vraag in hoeverre de rust ter plekke wordt verstoord door de aanwezigheid van het bijgebouw met daarin slechts één bewoner. Uit onderzoek ter plaatse blijkt volgens hem dat er op het terrein rondom het bijgebouw veel vogels en dieren onbekommerd aanwezig zijn en dat die zich klaarblijkelijk niets aantrekken van de aanwezigheid van het door [appellant] bewoonde bijgebouw. In ieder geval staat naar zijn mening de verstoring van de rust veroorzaakt door de aanwezigheid van [appellant] in het bijgebouw in geen enkele verhouding tot de verstoring veroorzaakt door de bedrijvigheid op het aanpalende bedrijventerrein. Het hof acht gelet op het rapport van [B] de invloed van de aanwezigheid van [appellant] op de rust ter plaatse marginaal. Dat neemt niet weg dat er altijd sprake zal zijn van enige verstoring van de flora en fauna door de aanwezigheid van een bewoond bijgebouw. In aanmerking genomen het doel van de aanleg van de ecologische zone heeft de Gemeente ook uit dit oogpunt belang bij de volledige realisering van die zone, naast het hiervoor in de overwegingen 4.3 en 4.4 genoemde evidente belang van de Gemeente bij de verdere invulling van het bedrijventerrein.

4.8

Onder grief 2 heeft [appellant] aangevoerd dat hem in een gesprek op 6 oktober 2010 door de Gemeente in de persoon van mr. J. Kuik is toegezegd dat er geen procedure tegen hem zou worden gestart om hem uit de woning te krijgen.

4.9

De Gemeente heeft betwist dat door mr. Kuik dan wel enige andere medewerker van de Gemeente aan [appellant] is toegezegd dat hij in de woning zou mogen blijven wonen. Daarnaast heeft de Gemeente gesteld dat alleen het college van burgemeester en wethouders bevoegd is een dergelijke toezegging te doen.

4.10

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] niet, althans onvoldoende bestreden de stelling van de Gemeente dat, voor zover hem al een toezegging zou zijn gedaan, deze toezegging is gedaan door een daartoe niet bevoegde ambtenaar. Evenmin heeft hij gemotiveerd gesteld dat van de zijde van het college van burgemeester en wethouders de schijn is gewekt dat mr. Kuik bevoegd zou zijn namens hen toezeggingen te doen aan [appellant] . Daarom kan [appellant] geen aanspraken ontlenen aan de door hem gestelde toezegging. Nu [appellant] hoe dan ook geen aanspraken aan een dergelijke toezegging zou kunnen ontlenen zal het hof het aanbod van [appellant] om te bewijzen dat mr. Kuik die toezegging heeft gedaan passeren.

4.11

Met grief 3 komt [appellant] op tegen de overweging van de kantonrechter dat de Gemeente een aantal advertenties heeft overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat passende vervangende woonruimte in Zwolle en omgeving voorhanden is. [appellant] heeft erop gewezen dat hij altijd in een buitengebied zal moeten wonen, omdat hij mensenschuw is en dagelijks een grote angst ervaart dat hij wordt achtervolgd. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft hij een verklaring overgelegd van drs. [D] , psycholoog, van 6 juni 2016. Tevens heeft hij zijn beperkte financiële mogelijkheden om een geschikte woning te huren naar voren gebracht.

4.12

De Gemeente heeft betoogd dat [appellant] zijn stelling dat hij altijd in het buitengebied zal moeten wonen niet heeft aangetoond, zoals hij ook niet heeft aangetoond, mocht er sprake zijn van een psychische stoornis, dat deze niet kan worden behandeld. De Gemeente heeft ter comparitie nog meegedeeld dat zij van de woningcorporatie in Zwolle de toezegging heeft gekregen dat [appellant] eenmalig in aanmerking komt voor een spoedtoewijzing van een sociale huurwoning. Daarnaast is er een gemeentelijke instantie voor bijzondere doelgroepen beschikbaar die [appellant] hulp en begeleiding kan bieden.

4.13

Het hof stelt vast dat uit het rapport van drs. [D] blijkt dat [appellant] haar eenmalig heeft bezocht op advies van zijn advocaat om ondersteuning in zijn huidige situatie. Drs. [D] geeft aan dat zij voorziet dat [appellant] door de druk van de lopende procedure en de mogelijke onzekerheid over zijn woning in ernstige emotionele problemen zal komen met recidiverend een zware depressie en hevige surmenageklachten.

Het hof zal aan de conclusies van drs. [D] voorbij gaan, omdat deze niet zijn gebaseerd op een anamnese en daarop aansluitend een diagnose van de klachten van [appellant] . Het hof is er daarom niet van overtuigd geraakt dat [appellant] als gevolg van psychische problemen enkel in het buitengebied zou kunnen wonen. Waar het gaat om zijn beperkte financiële mogelijkheden stelt het hof met de Gemeente vast dat [appellant] in voorkomend geval gebruik kan maken van een huurtoeslag. Bovendien ligt er de mogelijkheid voor een spoedtoewijzing van een woning en kan [appellant] gebruik maken van de gemeentelijke instelling voor de begeleiding van bijzondere doelgroepen.

4.14

Het gegeven dat er wellicht op andere bedrijventerreinen in Zwolle bedrijfswoningen zijn gerealiseerd brengt niet met zich dat voortgezette bewoning van het bijgebouw door [appellant] zou moeten worden toegestaan. In het bestemmingsplan Hessenpoort is niet voorzien in bedrijfswoningen en evenmin in een woning in de ecologische zone.

4.15

Het hof komt na beoordeling van de grieven 1 tot en met 3 tot de conclusie dat de Gemeente bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat is voldaan aan de voorwaarde dat de ontwikkeling van het bedrijventerrein Hessenpoort en daarmee van de Gemeente noopt tot de verdere realisering van de ecologische zone door beëindiging van de woonfunctie van het door [appellant] bewoonde bijgebouw.

4.16

De grieven 1 tot en met 3 falen.

4.17

Grief 4, die opkomt tegen de veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure, heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft om die reden niet verder te worden besproken. Deze grief deelt het lot van de andere grieven.

5 De slotsom

5.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van de Gemeente worden vastgesteld op € 1.957,- aan verschotten (griffierecht) en € 1.788,- (2 punten, tarief II, € 894,- per punt) aan geliquideerd salaris voor de advocaat.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 17 november 2015;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 1.957,- voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

Dit arrest is gewezen door mr. B.J.H. Hofstee, mr. L. Janse, en mr. J. Smit en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

6 februari 2018.