Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:1173

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
06-02-2018
Datum publicatie
08-02-2018
Zaaknummer
200.165.928/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning in eerste aanleg toegewezen. De grieven hiertegen slagen niet. Wel wordt in hoger beroep alsnog de vordering van de verhuurder tot betaling van achterstallige huurverhogingen afgewezen. De voorstellen tot huurverhoging voldoen niet aan de wettelijke vereisten, zodat de huurder niet geacht kan worden hiermee te hebben ingestemd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.165.928/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3273788/14-10728)

arrest van 6 februari 2018 in de zaak van:

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

Stichting Woonvorm Kooikamp,

gevestigd te Glimmen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Kooikamp,

advocaat: mr. A. Schwartz, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het geding in eerste instantie

1.1

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 14 januari 2015 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep van 20 februari 2015;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord (met producties);

- de akte houdende uitlating producties van [appellant] .

2.2

De conclusie van de memorie van grieven strekt ertoe dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 vernietigt, alsnog de vorderingen van Kooikamp afwijst, met veroordeling van Kooikamp in de kosten van het geding in beide instanties.

2.3

Kooikamp heeft bij memorie van antwoord geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.

2.4

Partijen hebben arrest gevraagd en daartoe de stukken overgelegd.

3 De vaststaande feiten

3.1

In onderdeel 1 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter feiten vastgesteld. Tegen deze feiten is niet gegriefd en ook anderszins is niet van bezwaren hiertegen gebleken. Het hof gaat in hoger beroep daarom uit van de feiten zoals die door de kantonrechter zijn beschreven en van hetgeen overigens is komen vast te staan.

3.2

De statutaire doelstelling van Kooikamp luidt: "Het creëren en instandhouden van woongemeenschappen ter bevordering van het gebruik en in gebruik geven, alsmede het beheren en in beheer geven van woningen, woon- en werkruimten in het algemeen en van de woning met erf en tuin, genaamd "De Kooikamp", plaatselijk bekend Rijksstraatweg 3 te Glimmen in het bijzonder."

3.3

Kooikamp fungeert als verhuurder voor een (voormalige) woongroep in Glimmen. Met ingang van 1 november 1994 geldt tussen [appellant] en Kooikamp een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot zelfstandige woonruimte op het adres Rijksstraatweg 15 te Glimmen, nader aangeduid als "achterhuis oost & west" (hierna: het achterhuis). De huurovereenkomst tussen partijen is in mei 2003 schriftelijk vastgelegd. Het achterhuis maakt deel uit van een complex dat in 2014 bestond uit negen huishoudens.

3.4

Sinds 1 juli 2014 brengt Kooikamp bij [appellant] maandelijks een bedrag van € 364,30 aan huur en € 141,95 aan servicekosten in rekening. De huur en de servicekosten dienen vóór de vijfde van iedere maand te worden betaald.

3.5

Naast het achterhuis huurt [appellant] nog een woning: [a-straat] 7 te [A] . Op dit laatste adres staat [appellant] sedert 12 december 2012 bij de gemeente Haren ingeschreven.

3.6

[appellant] heeft slaapproblemen en hij lijdt aan het syndroom van Asperger.

3.7

Na het vonnis in eerste aanleg is het achterhuis ontruimd.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

In eerste aanleg heeft Kooikamp gevorderd, kort gezegd, dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het achterhuis, dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en een maandelijks vergoeding voor het gebruik van het achterhuis tot de datum van ontruiming, met veroordeling van [appellant] in de buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten en de nakosten, alles vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2

In het vonnis van 14 januari 2015, waarvan beroep, heeft de kantonrechter als volgt beslist:

"ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte “achterhuis oost & west”, gelegen aan de Rijksstraatweg 15 te Glimmen;

veroordeelt [appellant] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van Kooikamp zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Kooikamp te stellen;

veroordeelt [appellant] om tegen bewijs van betaling aan Kooikamp te voldoen een bedrag van € 844,56, vermeerderd met de wettelijke rente over de verschillende bedragen van de achterstand vanaf hun respectieveljke vervaldata tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [appellant] voorts om aan Kooikamp ter zake van huur c.q. schadevergoeding te voldoen een bedrag van € 506,25 voor elke maand of gedeelte daarvan, waarin [appellant] het gehuurde in gebruik heeft of mocht houden vanaf december 2014;

veroordeelt [appellant] in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van Kooikamp tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 95,77 aan dagvaardingskosten, € 462,00 aan griffierecht en € 300,00 aan salaris van de gemachtigde; voor het geval deze kosten of een gedeelte daarvan niet binnen veertien [dagen; toevoeging hof] na de datum van dit vonnis worden voldaan, daarna te vermeerderen met de wettelijke rente over hetgeen nog openstaat, één en [ander; toevoeging hof] tot de algehele voldoening;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, die worden begroot op een bedrag van € 75,00; voor het geval dit bedrag of een gedeelte daarvan niet binnen veertien [dagen; toevoeging hof] na de datum van dit vonnis wordt voldaan, daarna te vermeerderen met de wettelijke rente over het nog te betalen bedrag, één en [ander; toevoeging hof] tot de algehele voldoening;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

ontzegt het meer of anders gevorderde."

5 De beoordeling in hoger beroep

5.1

[appellant] heeft vijf genummerde grieven ontwikkeld. Grief I bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] een achterstand heeft in de betaling van de huur en de servicekosten en dat die achterstand een tekortkoming oplevert die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant] stelt primair dat geen sprake is van een achterstand in de betaling van huur en/of servicekosten. Wanneer wel sprake is van een tekortkoming, zo stelt [appellant] subsidiair, rechtvaardigt die de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Met grief II komt [appellant] op tegen de veroordeling tot betaling van € 844,56. Volgens grief III heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [appellant] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat hij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht met betrekking tot de door hem gehuurde woonruimte. De als veeggrief aangeduide grief IV betoogt dat er geen sprake is van tekortkomingen aan de zijde van [appellant] , dan wel dat wanneer in hoger beroep een tekortkoming wordt vastgesteld, die niet zodanig ernstig is dat ontbinding gerechtvaardigd is. Grief V stelt de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordelingen aan de orde. [appellant] heeft bewijs aangeboden van zijn stellingen, speciaal door het horen van getuigen.

5.2

Kooikamp heeft in haar memorie van antwoord het vermoeden van [appellant] bevestigd dat het achterhuis inmiddels wordt verhuurd aan een derde. Het hof overweegt dat daarmee vast staat dat [appellant] niet kan terugkeren naar het achterhuis. [appellant] houdt echter ook belang bij beoordeling in hoger beroep van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming; hij stelt dat hij Kooikamp zal aanspreken tot schadevergoeding indien zou komen vast te staan dat de kantonrechter ten onrechte de ontbinding van de huurovereenkomst heeft uitgesproken en hem heeft veroordeeld tot ontruiming van de woning. In hetgeen hierna volgt zal het hof de geschilpunten bespreken en daarin de stellingen van partijen - voor zover relevant - betrekken.

de hoogte van de vordering (hoofdsom)

5.3

Het hof begrijpt uit de gedingstukken dat [appellant] sinds juni/juli 2012 weigerde de huurverhogingen te betalen. Tevens weigerde [appellant] sindsdien een deel van de servicekosten te betalen, namelijk voor zover die betrekking hebben op het energieverbruik. In de inleidende dagvaarding in eerste aanleg vordert Kooikamp betaling door [appellant] van € 1.593,96 aan achterstallige huur en servicekosten. Een specificatie van dit bedrag is gegeven in productie 7 bij genoemd processtuk. Hieruit blijkt dat het gaat om achterstallige betalingen over de periode van juni 2012 tot en met juli 2014.

5.4

In rechtsoverweging (r.o.) 4.1 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter aangenomen dat de vordering is verlaagd tot € 844,56. Een specificatie van het bedrag van € 844,56 ontbreekt echter in de gedingstukken. Volgens r.o. 2.2 van het beroepen vonnis zou de betalingsachterstand gedurende de procedure zijn teruggelopen (het hof begrijpt: als gevolg van betalingen door [appellant] ). Het resterende bedrag van € 844,56 bestaat voornamelijk uit [appellant] onbetaald gelaten huurverhogingen vanaf juli 2012 en een klein gedeelte heeft betrekking op onbetaald gelaten servicekosten over de jaren 2012 en 2013, aldus tot zover r.o. 2.2 van het beroepen vonnis. Kooikamp heeft hiertegen niet (incidenteel) gegriefd, zodat ook het hof hiervan uitgaat. Uit productie 7 bij de inleidende dagvaarding in eerste aanleg leidt het hof af dat het aldus gaat om € 35,91 aan onbetaald gelaten servicekosten en voor het overige (€ 808,65) om onbetaald gelaten huurverhogingen.

de achterstallige huur

5.5

[appellant] stelt dat de huurverhogingen door Kooikamp niet tijdig en/of niet juist zijn aangezegd. Kooikamp heeft in eerste aanleg bewijsstukken overgelegd van tijdige aanzegging, waarna dit punt op de comparitie klaarblijkelijk niet meer aan de orde is gesteld. De kantonrechter heeft daaruit de gevolgtrekking gemaakt dat [appellant] deze stelling niet langer handhaafde. In hoger beroep voert [appellant] evenwel andermaal het verweer dat Kooikamp de huur in 2012, 2013 en 2014 niet rechtsgeldig heeft verhoogd, zonder dat hij ingaat op de in hoger beroep opnieuw (prod. 9 bij de MvA) overgelegde bewijsstukken. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de voorstellen van Kooikamp tot verhoging van de huurprijs steeds tijdig en schriftelijk zijn aangekondigd , anders dan [appellant] ook in hoger beroep stelt.

5.6

Het staat verder vast dat [appellant] zijn bezwaren tegen de voorgestelde huurverhogingen niet schriftelijk aan Kooikamp kenbaar heeft gemaakt. Het staat ook vast, dat [appellant] de huurverhogingen niet betaalde en dat Kooikamp de aangekondigde huurverhogingen per 1 juli in de jaren 2012, 2013 en 2014 nimmer bij aangetekende brief aan [appellant] kenbaar heeft gemaakt.

5.7

Onder deze omstandigheden - [appellant] heeft zich niet schriftelijk, dan wel door te betalen akkoord verklaard met de voorgestelde huurverhogingen - volgt uit art. 7:253 lid 2 BW (oud) dat Kooikamp binnen zes weken na de ingangsdatum van de huurverhogingen (in dit geval steeds 1 juli) bij aangetekend schrijven [appellant] nogmaals in kennis had moet stellen van de voorstellen tot huurverhoging. Gesteld noch gebleken is dat Kooikamp in 2012, 2013 en 2014 de voorstellen tot huurverhoging nogmaals - en bij aangetekend schrijven - aan [appellant] bekend heeft gemaakt. Gelet hierop kan [appellant] niet worden verweten dat hij het geschil over de huurverhoging niet bij de Huurcommissie aanhangig heeft gemaakt op de voet van art. 7:253 lid 2 BW. Omdat Kooikamp niet heeft voldaan aan de formele vereisten die in dit geval gelden voor eenzijdig voorgestelde huurverhogingen, kan [appellant] niet geacht worden te hebben ingestemd met die verhogingen. Voor zover de vordering van Kooikamp betrekking heeft op de huurverhogingen in 2012, 2013 en 2014, had zij dan ook moeten worden afgewezen. De kantonrechter heeft dit miskend. In zoverre slagen de grieven.

de servicekosten

5.8

De kantonrechter heeft in r.o. 4.3 kort gezegd overwogen dat [appellant] zijn verweer ter zake van de servicekosten onvoldoende heeft onderbouwd. Volgens de kantonrechter had [appellant] zijn stelling dat het energieverbruik niet volgens de verdeelsleutel 1/9 maar volgens de verdeelsleutel 1/30 bij hem in rekening had moeten worden gebracht, niet onderbouwd met cijfers over het werkelijke energieverbruik over de desbetreffende jaren.

5.9

Het hof leest in de grieven en de daarop gegeven toelichting in essentie geen andere stellingen en/of verweren dan die in eerste aanleg reeds zijn gevoerd en die door de kantonrechter gemotiveerd zijn verworpen. Het hof neemt de motivering van de kantonrechter over en maakt die tot de zijne. Het hof voegt hier aan toe dat - anders dan [appellant] lijkt te menen - ingeval van een geschil tussen huurder en verhuurder de procedure bij de huurcommissie niet exclusief is. Ook in een procedure bij de kantonrechter kan aan de orde komen - gelijk ook in deze zaak is gebeurd - of het door de verhuurder in rekening gebrachte bedrag aan servicekosten als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv stelplicht en - bij gemotiveerde betwisting - bewijslast op Kooikamp rusten. Kooikamp heeft aan haar stelplicht voldaan door overlegging van gespecificeerde eindafrekeningen van de servicekosten over de jaren 2011, 2012 en 2013. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] niet kon volstaan met de stelling dat bij hem een te hoog gasverbruik in rekening werd gebracht omdat hij een éénpersoonshuishouden voert en vaak afwezig is, maar dat hij zijn verweer had moeten concretiseren en (met stukken) had moeten onderbouwen. Zeker tegen de achtergrond van de uitspraken van de huurcommissie van 9 maart 2012, waarin de betalingsverplichting van [appellant] voor de servicekosten over 2008 is vastgesteld en waarin het verzoek van [appellant] om het voorschotbedrag servicekosten te verlagen, is afgewezen. Weliswaar zijn deze uitspraken niet bindend voor de jaren waar het hier om gaat (2011, 2012 en 2013), maar in deze procedures bij de huurcommissie speelde in essentie dezelfde discussie over het energieverbruik. Zonder nadere toelichting van [appellant] ziet het hof niet in waarom de wijze van verrekening van energiekosten zoals die door de huurcommissie is vastgesteld (en die nadien door Kooikamp is gevolgd), thans niet meer juist zou zijn. Een dergelijke toelichting van de zijde van [appellant] ontbreekt echter. De kantonrechter is daarom terecht en op goede gronden zonder nadere bewijslevering uitgegaan van de juistheid van de door Kooikamp in het geding gebrachte eindafrekeningen van de servicekosten over de jaren 2011, 2012 en 2013. Voor zover de vordering van Kooikamp betrekking heeft op de nog resterende onbetaald gebleven servicekosten, is zij dan ook terecht toegewezen.

de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming

5.10

Het hof stelt voorop dat het wettelijk uitgangspunt is (art. 6:265 lid 1 BW) dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor gehele of gedeeltelijke ontbinding van de tussen Kooikamp en [appellant] gesloten huurovereenkomst. Op [appellant] rust ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv stelplicht en bewijslast van de uitzondering op voormeld uitgangspunt dat zijn tekortkoming(en), gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (zie onder meer HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:BA4122).

5.11

In r.o. 4.6 tot en met 4.10 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW). Het hof leest in de grieven en de daarop gegeven toelichting in essentie geen stellingen of verweren die niet reeds in eerste aanleg zijn aangevoerd en die door de kantonrechter in genoemde overwegingen zijn verworpen. Het hof neemt die motivering over en maakt die tot de zijne. Het komt er kort gezegd op neer dat ook het hof van oordeel is dat [appellant] niet voldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij heeft geweigerd om derden die door Kooikamp zijn ingeschakeld voor werkzaamheden en/of reguliere inspecties, binnen te laten. Ook staat vast dat hij eigenmachtig een gasmeter heeft aangelegd en een gaskraan heeft afgesloten met een ketting. [appellant] heeft evenmin voldoende gemotiveerd weerlegd de door Kooikamp uitvoerig onderbouwde stelling dat hij ook al ruim vóór de ontruiming zijn hoofdverblijf niet meer had in het achterhuis. Dit vormen even zovele tekortkomingen in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Alle tekortkomingen bij elkaar rechtvaardigen de ontbinding en ontruiming.

slotsom

5.12

Uit de voorgaande overwegingen blijkt dat het vonnis van de kantonrechter niet ongewijzigd in stand kan blijven. De veroordeling tot betaling van € 844,56 met nevenveroordelingen zal worden gewijzigd in € 35,91. Voor het overige zal het vonnis van de kantonrechter worden bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding voor een andere proceskostenveroordeling in eerste aanleg, omdat [appellant] ook met het gewijzigde dictum als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij is te beschouwen.

5.13

Aangezien partijen in hoger beroep over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof ten aanzien van de proceskosten bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 844,56 met nevenveroordelingen,

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] om tegen bewijs van betaling aan Kooikamp te voldoen een bedrag van € 35,91 ten titel van achterstallige servicekosten (eindafrekeningen 2012 en 2013), vermeerderd met de wettelijke rente over de verschillende bedragen van de achterstand vanaf hun respectievelijke vervaldata tot de dag van algehele voldoening;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 voor het overige;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

bepaalt dat partijen ieder de eigen kosten dragen van de procedure in hoger beroep;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.W. Zandbergen en mr. O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 6 februari 2018.