Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2018:11063

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
18-12-2018
Datum publicatie
06-02-2019
Zaaknummer
200.205.483
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Non-conformiteit woning?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.205.483/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 4825034 UC EXPL 16-2901 FB/22154)

arrest van 18 december 2018

in de zaak van

1 [Appellant 1] ,

2. [Appellant 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk ook te noemen: [Appellanten] . en waar nodig ieder afzonderlijk ook te noemen: [Appellant 1] respectievelijk [Appellant 2],

advocaat: mr. F.H. Barwegen, kantoorhoudend te Utrecht,

tegen

1 [geintimeerde 1] ,

2. [geintimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk ook te noemen: [geintimeerden] en waar nodig ieder afzonderlijk ook te noemen: [geintimeerde 1] respectievelijk [geintimeerde 2],

advocaat: mr. P.R.W. Richter, kantoorhoudend te Utrecht.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Ter uitvoering van het tussenarrest van 24 januari 2017, heeft op 14 februari 2017 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt, dat tot de processtukken behoort. De ter gelegenheid van deze comparitie door [Appellanten] . in het geding gebrachte producties behoren eveneens tot de processtukken.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit:

- de memorie van grieven, met productie 11 - abusievelijk niet ter gelegenheid van de comparitie door [Appellanten] . overgelegd -;

- de memorie van antwoord, met producties.

1.3.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten

2.1.

In deze zaak wordt uitgegaan van de volgende feiten.

2.2.

Op 7 september 2013 is tussen [geintimeerden] - als verkopers - en [Appellanten] . - als

kopers - een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van het appartementsrecht, rechtgevende op het (…) gebruik van het appartement op de bovenste 2 verdiepingen (…), plaatselijk bekend [adres] te (…) [woonplaats] (productie 1 bij conclusie van antwoord, hierna ook te noemen: het appartement of de woning).

In deze koopovereenkomst staat, voor zover relevant, verder vermeld:

“(…) artikel 5 Staat van het appartement(srecht), gebruik

5.1.

Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

5.2. (…)

Koper verklaart tevens kennis te hebben genomen van de inhoud van de NVM vragenlijst, de verkoopbrochure en het kadastraal uittreksel.

5.3.

Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning

(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)

5.4.2.

Voorzover aan verkoper bekend is in het verkochte wel / geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.

Voorzover verkoper bekend is met de aanwezigheid van een ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen, verklaart hij met betrekking tot het al dan niet nog in gebruik zijn en/of het volgens wettelijke voorschriften onklaar gemaakt zijn, het volgende: Er is nog een septictank (met overloop naar gemeentelijk riool) aanwezig, welke niet meer in gebruik is. (…)

5.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper. (…)

artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat dit pand meer dan 15 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwere panden. Eventuele gebreken worden derhalve geacht niet belemmerend te werken ten opzichte van hetgeen gesteld in artikel 5.3 van de koopakte. (…)”.

2.3.

Op de in voormelde koopovereenkomst genoemde NVM-vragenlijst (productie 3 bij conclusie van antwoord) is door [geintimeerden] , voor zover relevant, vermeld:

“(…) 19. Riolering

Is uw huis aangesloten op het gemeenteriool? Ja

Is deze aansluiting uitsluitend voor uw woning, of deelt u de aansluiting? Aansluiting voor uitsluitend gebruik

Is er voorzover u bekend een septictank in het perceel aanwezig? Ja (…)

21. Gemeente- en waterschapbelastingen

Hoeveel betaalt u voor de laatste aanslagen? (…)

Rioolrecht (…): € 220 per jaar

Verontreinigingsheffing (Waterschapsbelasting, gebruiker): € 270 per jaar (…)”.

2.4.

Bij e-mailbericht van 29 november 2013 heeft de notaris, ten overstaan van wie de levering van de eigendom van het appartement plaatsvindt, aan [geintimeerden] een mail van 28 november 2013 gezonden die afkomstig was van de heer [X] (bewoner van het appartement onder betreffend appartement, tevens enig ander lid van de vereniging van eigenaren waarvan het appartement deel uitmaakt, hierna ook te noemen: [X] ), met als bijlage een brief van [X] aan de notaris (productie 4 bij akte zijdens [Appellanten] . ).

In de brief van [X] staat, voor zover relevant, vermeld:

“(…) Geluidhinder

Het bovenhuis is (…) door wisselende eigenaren verbouwd en er is een harde vloer in gelegd zonder adequate isolatie c.q. een goede ondervloer aan te brengen.

Sindsdien ondervind ik ernstige geluidhinder door contactgeluid en trilling. De huidige bewoners zijn hiervan vroegtijdig op de hoogte gesteld.

(…) Wij hebben voorlopig de afspraak gemaakt, die ik ook met de nieuwe bewoners wil maken, dat men op sloffen loopt. Ook is er een afspraak gemaakt over de tijden waarin hun keukenmachines werken. (…)

Riool

Het riool van het bovenhuis komt uit in een beerput. Het systeem met de beerput is oud en gammel. Dit kan betekenen dat in de toekomst de standpijp van het bovenhuis moet worden verplaatst.

Mijn appartement heeft wel een rechtstreekse aansluiting op het gemeenteriool. (…)

Ik verzoek u een kopie van deze brief aan (…) [Appellant 1] en (…) [Appellant 2] te overhandigen. (…)”.

2.5.

[Appellant 1] heeft naar aanleiding van voormelde brief van [X] navraag gedaan bij [geintimeerde 1] .

Bij e-mailbericht van 1 december 2013 (productie 4 bij akte zijdens [Appellanten] . ) heeft [geintimeerde 1] aan [Appellant 1] daarop onder meer medegedeeld dat zij met [X] geen afspraken hebben vastgelegd “over geluidshinder of andere zaken”, dat de houten vloer al in het appartement lag toen zij dit kochten, dat de toenmalige verkopers hen hebben verzekerd dat de vloer voldeed aan “de geluidsnormen die gesteld worden aan deze woningen”, dat de toenmalige verkopers hen een “geluidsmeting rapport” hebben “gestuurd waarin dit ook wordt bevestigd”, dat het “natuurlijk wel een oud huis” betreft zonder “betonnen vloeren met de nieuwste geluidsisolatie” en dat zij “dus (…) naar eigen inzicht wel enige rekening” houden met [X] . Bij diezelfde mail heeft [geintimeerde 1] [Appellant 1] verder, voor zover relevant, medegedeeld dat hij van de toenmalige verkopers begrepen heeft “dat er een sceptic tank aanwezig is die buiten gebruik is en dat er een aansluiting op het riool is”, dat zij “de reguliere rioolbelastingen betalen”, dat hij niet weet “of er in de toekomst wellicht iets met een standpijp moet gebeuren” en dat naar zijn weten “er in ieder geval nooit een beerput geleegd” is “de afgelopen jaren.”

Bij e-mailbericht van 2 december 2013 (productie 4 bij akte zijdens [Appellanten] .) heeft [Appellant 1] daarop aan [geintimeerde 1] , voor zover relevant, laten weten dat het “natuurlijk gebruikelijk” is “om rekening te houden met elkaar” en dat hij aanneemt dat als rioolrechten betaald worden “er een normale aansluiting moet zijn”, maar dat dit “even met de onderbuurman” moet worden uitgezocht.

Bij e-mailbericht van 9 december 2013 (productie 4 bij akte zijdens [Appellanten] .) heeft [geintimeerde 1] [Appellant 1] voormeld geluidsrapport (gedateerd 9 september 2002, productie 1 bij akte zijdens [Appellanten] .) doen toekomen, met de mededeling, voor zover relevant, dat de “conclusie is dat de vloer voldoet aan de norm die de gemeente stelt.”

2.6.

Op 2 januari 2014 is de eigendom van het appartement bij notariële akte (productie 2 bij conclusie van antwoord) geleverd aan [Appellanten] . In deze akte is, voor zover relevant, het hiervoor weergegeven artikel 5.4.2. uit de koopovereenkomst woordelijk aangehaald.

2.7.

Bij brief van 25 februari 2014 (productie 5 bij akte zijdens [Appellanten] .) hebben [Appellanten] . bij [geintimeerden] geklaagd over het riool en “het geluidsrapport (…) in samenhang met de door de onderbuurman vermeende geluidsoverlast.”

Bij deze brief waren een brief van [X] aan [geintimeerden] van 2 april 2008 en een brief van [geintimeerde 1] aan [X] van 17 april 2008 gevoegd (productie 5 bij akte zijdens [Appellanten] .).

2.8.

Verdere correspondentie tussen (de gemachtigden van) partijen heeft niet tot een oplossing geleid.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[Appellanten] . hebben in eerste aanleg - samengevat - gevorderd [geintimeerden] te veroordelen tot betaling van € 20.689,83 aan schadevergoeding, te vermeerderen met rente, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en [geintimeerden] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Een en ander met veroordeling van [geintimeerden] in de proceskosten.

3.2.

[Appellanten] . hebben aan hun vorderingen, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt, nu zij op grond van de overeenkomst

- en de specifieke toezegging op dat punt - een eigen, goed functionerende rioolaansluiting mochten verwachten, en/of dat [geintimeerden] niet hebben voldaan aan de op hen rustende mededelingsplicht, door [Appellanten] . niet op de hoogte te stellen van de klachten van [X] over geluidshinder en hen niet vóór de koop het geluidsrapport ter hand te stellen, zodat [geintimeerden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun contractuele verplichtingen jegens [Appellanten] . en gehouden zijn tot betaling van schadevergoeding.

3.3.

[geintimeerden] hebben verweer gevoerd.

3.4.

De kantonrechter heeft bij bestreden vonnis de vorderingen van [Appellanten] . afgewezen, met veroordeling van [Appellanten] . in de proceskosten.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

Memorie van grieven, memorie van antwoord

4.1.

[Appellanten] . hebben in hoger beroep gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [Appellanten] . alsnog toe te wijzen, met veroordeling van [geintimeerden] in de kosten in beide instanties.

4.2.

[geintimeerden] hebben bij memorie van antwoord verweer gevoerd en geconcludeerd [Appellanten] . in hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren althans deze vorderingen af te wijzen, met veroordeling van [Appellanten] . in de kosten van beide instanties.

Non-conformiteit

4.3.

[Appellanten] . hebben tegen het bestreden vonnis twee grieven opgeworpen.

Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter betreffende de door [Appellanten] . gestelde klachten met betrekking tot de riolering. Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter betreffende de door [Appellanten] . gestelde klachten met betrekking tot de vloer.

4.4.

Met de grieven beroepen [Appellanten] . zich er in de kern op dat het appartement niet beantwoordt aan hetgeen zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten als bedoeld

in artikel 7:17 BW.

4.5.

Het hof stelt voorop dat ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 BW een zaak (ten tijde van de levering) aan de overeenkomst moet beantwoorden (de conformiteitseis). Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

4.6.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken.

4.7.

In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst gesloten - gebaseerd op het toenmalige NVM-model -, waarin in de artikelen 5.1 en 5.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.

Artikel 5.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In artikel 5.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat het appartement bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Met artikel 5.3 staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Ingevolge artikel 5.3 staat verkoper echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van koper. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.

4.8.

Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt ook de ouderdom van het appartement een rol. Bij de koop van een oudere woning dient rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties. In het onderhavige geval is dit expliciet tot uitdrukking gebracht en uitgewerkt in artikel 22 van de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule).

4.9.

Het hof zal de door [Appellanten] . gestelde klachten met betrekking tot de riolering en de vloer in het hiernavolgende toetsen aan voormeld kader.

Daarbij heeft te gelden dat krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv de stelplicht en bewijslast ter zake de beweerdelijke non-conformiteit op [Appellanten] . rusten.

Riolering

4.10.

[Appellanten] . stellen voor wat betreft de riolering het volgende. Zijdens [geintimeerden] is (in de koopovereenkomst respectievelijk de vragenlijst) verklaard dat in het appartement nog een septictank (met overloop naar gemeentelijk riool) aanwezigis, welke niet meer in gebruik is.en dat het appartement is aangesloten op het gemeenteriool, met een “Aansluiting voor uitsluitend gebruik”, terwijl vast is komen te staan dat de beerput/septic tank (hierna ook te noemen: septic tank) wel degelijk nog in gebruik is en dat het appartement geen eigen aansluiting op het riool heeft. [geintimeerden] hebben dan ook onjuiste informatie verschaft. [Appellanten] . wijzen daarbij op een in 2015 op hun verzoek door All Riool Service verrichte camera-inspectie, waaruit is gebleken dat de standleiding van het appartement uitkomt op een oude grespijp die onder het souterrain van het appartement van [X] door op het riool uitkomt en dat ook het appartement van [X] op deze grespijp op het riool uitkomt.

Verder voeren [Appellanten] . aan dat uit voormelde camera-inspectie is gebleken dat de grespijp lek is, waarmee het appartement een gebrek vertoont (dat in de weg staat aan normaal gebruik daarvan). Zij wijzen daarbij op correspondentie tussen [X] en [geintimeerden] uit 2008, waaruit volgens hen blijkt dat [geintimeerden] wisten dat in 2008 is gewezen op mogelijke lekkages in de grespijp. [geintimeerden] hadden jegens [Appellanten] . melding moeten maken van de mogelijke lekkages, aldus [Appellanten] .

4.11.

Naar het oordeel van het hof hebben [Appellanten] . voor wat betreft de vermeende non-conformiteit van de riolering niet aan hun stelplicht voldaan.

In de memorie van grieven (pagina 10, eerste alinea) hebben [Appellanten] . zelf gesteld dat uit de camera-inspectie in 2015 “bleek dat er geen beerput of septic tank was, slechts een regenwaterput op de plek waarvan men dacht dat er een beerput of sceptic tank lag”. Daarmee spreken zij zichzelf tegen althans hebben zij onvoldoende gesteld over het nog in gebruik zijn van de septic tank. Ook het verwijt over het ontbreken van een eigen aansluiting op het riool is onvoldoende onderbouwd. De door [Appellanten] . beschreven situatie van de riolering is zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet zonder meer niet aan te merken als een rechtstreekse en uitsluitende aansluiting op het gemeenteriool. Een verticale standleiding, zoals in dit geval, komt immers doorgaans uit op een horizontale, iets op afschot liggende (gres)buis naar het gemeenteriool. Het enkele feit dat ook het appartement van [X] via de gresbuis afwatert, maakt niet dat van een riolering uitsluitend bestemd voor het appartement van [Appellanten] . geen sprake kan zijn.

In zoverre kan niet geconcludeerd worden dat [geintimeerden] onjuiste informatie hebben verschaft.

4.12.

Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat [Appellanten] . wel aan hun stelplicht hebben voldaan en in aanmerking nemende dat [geintimeerden] op zichzelf niet hebben weersproken dat de septic tank nog in gebruik is en dat het appartement geen eigen aansluiting op het riool heeft, kan het hof, toetsend aan het hierboven beschreven kader, niet tot het oordeel komen dat deze omstandigheden in de weg staan aan een normaal gebruik van het appartement als woning.

4.13.

[Appellanten] . hebben weliswaar het tegendeel betoogd, waartoe zij hebben aangevoerd dat zij op grond van mededelingen van [geintimeerden] méér mochten verwachten dan hetgeen voor normaal gebruik van het appartement nodig is, en meer in het bijzonder dat zij mochten verwachten dat de septic tank niet meer in gebruik zou zijn en dat het appartement een eigen aansluiting op het riool zou hebben, maar het hof volgt [Appellanten] . niet in dit betoog.

Bedoelde mededelingen - waarbij [Appellanten] . naar het hof begrijpt doelen op de hiervoor onder 4.10 vermelde bepalingen uit de koopovereenkomst en de vragenlijst alsook op mededelingen van [geintimeerde 1] (c.s.) betreffende de septic tank en de rioolaansluiting in de voorafgaand aan de notariële levering gevoerde (e-mail)correspondentie - zijn naar het oordeel van hof, zeker bezien in de context van de verdere inhoud van de koopovereenkomst, van algemene aard en hebben slechts een informatieve strekking. [Appellanten] . mochten redelijkerwijs deze mededelingen niet aldus opvatten dat daarmee werd beoogd een garantie te geven in die zin dat [geintimeerden] zich daarmee specifiek hebben verbonden ervoor in te staan dat de septic tank niet meer in gebruik zou zijn en dat het appartement een eigen rioolaansluiting zou hebben. Bijkomende feiten of omstandigheden die grond zouden kunnen zijn voor een andere uitleg zijn gesteld noch gebleken.

4.14.

Daarbij komt dat [Appellanten] . niet, althans volstrekt onvoldoende hebben onderbouwd dat daadwerkelijk sprake is van lekkages in de grespijp, laat staan dat de grespijp reeds ten tijde van de notariële levering gebreken vertoonde.

In de brief van [X] aan [geintimeerden] van 2 april 2008 staat, voor zover thans van belang, slechts vermeld dat [X] “de laatste tijd last van ratten in het souterrain” heeft, dat “iemand van de gemeente van de dienst plaagdierenbestrijding” geconcludeerd heeft dat de ratten zich kunnen “nestelen in de beerput”, dat “zij zich onder het huis” kunnen “begeven via de gresbuis”, dat “Wanneer die gresbuis lek is (zeer waarschijnlijk) (…) de ratten vrij spel” hebben en dat “Het advies van de gemeentefunctionaris luidde: De beerput opheffen (…).”

In de brief van [X] gevoegd bij de e-mail van de notaris van 29 november 2013 staat, voor zover thans van belang, slechts vermeld dat “Het systeem met de beerput (…) oud en gammel” is en dat “Dit kan betekenen dat in de toekomst de standpijp van het bovenhuis moet worden verplaatst.”

Uit deze (e-mail)correspondentie valt niet op te maken dat er destijds sprake was van daadwerkelijke lekkages in de grespijp.

Voorts hebben [Appellanten] . slechts de factuur van de camera-inspectie in 2015 (productie 11 bij memorie van grieven), waaruit volgens hen blijkt van lekkages in de grespijp, in het geding gebracht. Dat is onvoldoende. Het had op de weg van [Appellanten] . gelegen om op zijn minst genomen een schriftelijke verklaring van (de betreffende medewerker(s) van) All Riool Service dienaangaande in het geding te brengen.

4.15.

Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat uit de camera-inspectie blijkt van lekkages in de grespijp, heeft naar het oordeel van het hof te gelden dat [Appellanten] . in het licht van het hiervoor beschreven toetsingskader onvoldoende hebben gesteld om te kunnen oordelen dat alsdan sprake zou zijn van een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik van het appartement.

De enkele stelling van [Appellanten] . dat een lekkende riolering wel degelijk (constructieve) funderingsproblemen kan betekenen en op den duur niet alleen stank, maar ook verzakkingen of betonrot kan veroorzaken, is daartoe onvoldoende. Ook de door [Appellanten] . in het geding gebrachte offertes en de toelichting daarop in de memorie van grieven, zijn daartoe onvoldoende. De ernst en omvang van het gebrek vallen daaruit niet af te leiden. Daarbij komt dat de verwachtingen die [Appellanten] . over de staat van het appartement mochten hebben, worden beperkt door hun wetenschap omtrent de aanzienlijke ouderdom van het appartement - het appartement dateert in ieder geval uit de jaren twintig van de vorige eeuw -. Bij de koop van een dergelijk appartement dient rekening te worden gehouden met verouderde installaties en met de mogelijkheid dat op enig moment verbetering daarvan zou moeten plaatshebben.

4.16.

[Appellanten] . hebben weliswaar betoogd dat dit alles uitzondering lijdt, omdat [geintimeerden] in strijd met een op hen rustende mededelingsplicht hebben gehandeld, maar het hof oordeelt hierover anders.

De brief van [X] aan [geintimeerden] van 2 april 2008 heeft betrekking op door [X] ondervonden rattenoverlast. In die context wordt er in de brief melding van gemaakt dat “Wanneer die gresbuis lek is (zeer waarschijnlijk) (…) de ratten vrij spel” hebben. Als bron van de overlast wordt in de brief de septic tank genoemd. In de antwoordbrief van [geintimeerde 1] van 17 april 2008 staat, voor zover thans van belang, slechts vermeld dat [geintimeerde 1] zich kan vinden in het “voorstel om de beerput op te heffen en daarmee de oorzaak van de rattenplaag weg te nemen”.

Niet in geschil is dat vervolgens geen actie is ondernomen om de rattenoverlast aan te pakken. [geintimeerden] hebben aangevoerd daarna jarenlang niets meer gehoord te hebben van [X] en geen problemen met de riolering te hebben ondervonden. [Appellanten] . hebben dit niet, althans onvoldoende weersproken, door slechts aan te voeren dat ook indien geen problemen ondervonden worden, desondanks ingeval van een lekkage aan het riool sprake is van een gebrek.

Bij deze stand van zaken - waarbij de lekkages in de grespijp niet vaststaan en slechts benoemd worden in het kader van rattenoverlast in 2008, waar vervolgens zonder ingrijpen een eind aan komt - kan niet worden geconcludeerd dat ten tijde van de verkoop van het appartement in 2013 op [geintimeerden] een mededelingsplicht rustte betreffende mogelijke lekkages in de grespijp.

Vloer

4.17.

[Appellanten] . beroepen zich voor wat betreft de vloer op voormeld geluidsrapport en voeren aan dat daaruit blijkt dat (de vloer van) één ruimte in het appartement niet voldoet aan de norm voor contactgeluid uit het bouwbesluit als genoemd in het rapport en dat geen enkele ruimte in het appartement voldoet aan de hogere eisen uit het bouwbesluit bij harde vloerafwerkingen als gebruikt in het appartement. Zij voeren voorts aan dat uit het rapport blijkt dat er klachten zijn over gebrekkige contactgeluidsisolatie van de vloer in alle ruimten van het appartement en dat in het rapport wordt weergegeven hoe de contactgeluidsisolatie voor alle ruimten verbeterd kan worden. Dit alles maakt dat het rapport vóór de verkoop door [geintimeerden] aan [Appellanten] . overgelegd had moeten worden.

4.18.

Naar het oordeel van het hof hebben [Appellanten] . niet, althans onvoldoende onderbouwd dat daadwerkelijk sprake is van een gebrek aan de vloer.

In voormeld geluidsrapport staat, voor zover thans van belang, vermeld dat de geluidsisolatie tussen beide appartementen dient “te voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit stelt aan de karakteristieke isolatie-index voor contactgeluid., dat de “contactgeluidisolatie (…) voldoet aan de in het Bouwbesluit gestelde eis voor de nieuwbouw woningen, met uitzondering van” de woonkamer van het appartement en dat “bij toepassing van harde vloerafwerkingen” de contactgeluidisolatie niet voldoet.

[geintimeerden] hebben echter al in eerste aanleg de in het rapport gehanteerde norm betwist en aangevoerd dat deze gelet op de ouderdom van het appartement niet van toepassing is. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [Appellanten] . gelegen haar stelling dat uit het rapport blijkt dat niet voldaan wordt aan de norm voor contactgeluid nader te onderbouwen, door bijvoorbeeld gegevens te overleggen waaruit volgt dat het rapport wel degelijk is gebaseerd op de juiste norm. Zij hebben dit echter nagelaten.

4.19.

Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat in het geluidsrapport de juiste norm is gehanteerd, heeft ten overvloede naar het oordeel van het hof te gelden dat [Appellanten] . in het licht van het hiervoor beschreven toetsingskader onvoldoende hebben gesteld om te kunnen oordelen dat alsdan sprake zou zijn van een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik van het appartement.

De enkele stelling van [Appellanten] . dat - blijkens het rapport - er klachten zijn over de gebrekkige contactgeluidisolatie en dat normaal gebruik kennelijk niet mogelijk is, althans dat sprake is van aanpassing in het normale gedrag, althans dat [geintimeerden] hun gedrag aanpasten, is daartoe onvoldoende. Geenszins is gebleken dat [Appellanten] . - ook als zij op verzoek van [X] hun gedrag aanpassen ten einde het contactgeluid te verminderen - het appartement niet normaal kunnen gebruiken.

Daarbij komt dat de verwachtingen die [Appellanten] . over de staat van het appartement mochten hebben, worden beperkt door hun wetenschap omtrent de aanzienlijke ouderdom van het appartement. Bij de koop van een dergelijk appartement dient rekening te worden gehouden met verouderde materialen en constructies en met de mogelijkheid dat deze materialen en constructies niet voldoen aan de huidige normen.

4.20.

[Appellanten] . hebben dienaangaande gesteld dat dit alles uitzondering lijdt, omdat [geintimeerden] in strijd met een op hen rustende mededelingsplicht hebben gehandeld. Het hof overweegt als volgt.

[geintimeerden] hebben aangevoerd dat [X] alleen over geluidsoverlast heeft geklaagd toen zij het appartement in 2006 net gekocht hadden, dat zij naar aanleiding van klachten van [X] navraag hebben gedaan bij de toenmalige verkopers en dat deze toenmalige verkopers hen daarop het geluidsrapport uit 2002 hebben toegestuurd. [Appellanten] . hebben dit niet weersproken. Niet valt in te zien dat op [geintimeerden] bij deze stand van zaken - waarbij slechts bij de koop van het appartement door [geintimeerden] in 2006 is geklaagd over geluidsoverlast - een verplichting rustte om een geluidsrapport uit 2002 ten tijde van de verkoop van het appartement in 2013 aan [Appellanten] . te verstrekken.

Voor zover [Appellanten] . nog hebben betoogd dat [geintimeerden] hen vóór de verkoop hadden dienen te informeren over de eerdere klachten van [X] , faalt dit betoog op grond van het voorgaande eveneens.

Bewijslevering

4.21.

Aan bewijslevering komt het hof, nu [Appellanten] . niet aan hun stelplicht hebben voldaan betreffende hun klachten met betrekking tot de riolering en de vloer, niet toe.

5 De slotsom

5.1.

Slotsom is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

Proceskosten

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Appellanten] . in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geintimeerden] zullen worden vastgesteld op € 718,00 aan griffierecht en € 2.782,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (2 punten, tarief III in hoger beroep à € 1.391,00 per punt).

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 3 augustus 2016;

veroordeelt [Appellanten] . in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geintimeerden] vastgesteld op € 718,00 voor verschotten en op € 2.782,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, E.J. van Sandick en R.F. Groos en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 december 2018.