Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:9972

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
14-11-2017
Datum publicatie
16-11-2017
Zaaknummer
200.122.209/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koper klaagt over gebreken aan rietendak. Mededelingsplicht verkoper en onderzoeksplicht koper. Aan verkoper tegenbewijs opgedragen. Omvang schade.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2017/6104
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.160.787/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/146376/ HA ZA 14-47)

arrest van 14 november 2017

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellant]

2. [appellante] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellante],

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: voorheen mr. J.P. Kleefstra, thans mr. P. van Rossum kantoorhoudend Emmen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: voorheen mr. J.H. Linstra, thans mr. P.W. Huitema kantoorhoudend te Groningen.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 februari 2015 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Ingevolge het vermelde tussenarrest is een comparitie na aanbrengen bepaald, welke op 5 maart 2015 is gehouden. Op de comparitie na aanbrengen is geen schikking tot stand gekomen, waarna de volgende processtukken zijn genomen:

  • -

    de memorie van grieven (met producties),

  • -

    de memorie van antwoord.

Vervolgens hebben partijen het procesdossier overgelegd, waarna het hof arrest heeft bepaald.

1.2

[appellanten] c.s. hebben gevorderd het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de rechtbank) van 1 oktober 2014 te vernietigen en opnieuw rechtdoende alsnog de vorderingen van [appellanten] c.s. in eerste aanleg toe te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

2 De feiten

2.1

De rechtbank heeft onder de randnummers 2.1 t/m 2.22 van het bestreden vonnis de

feiten vastgesteld. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.

2.2

In de periode van 2000 tot 2002 zijn in opdracht van Leyten Bouwplanontwikkeling B.V. (hierna: Leyten B.V.) 34 woningen met rieten daken aan de [a-straat] te [A] gerealiseerd.

2.3

[geïntimeerde] en haar (inmiddels overleden) echtgenoot (hierna gezamenlijk aangeduid als [geïntimeerde] c.s.) hebben één van deze woningen gekocht, te weten de (twee-onder-één-kap) woning aan de [a-straat] 20 in [A] (hierna: de woning). [geïntimeerde] c.s. zijn vanaf april 2002 in deze woning woonachtig.

2.4

In 2007 hebben [geïntimeerde] c.s. en hun buurman [C] (hierna: [C] ), wonende aan de [a-straat] 19 in [A] onder dezelfde kap als [geïntimeerde] c.s., de firma [E] opdracht gegeven tot het verrichten van regulier onderhoud aan het rieten dak van hun woningen. De firma [E] heeft toen geconstateerd dat het riet aan de noordzijde ernstig versleten was en aan vervanging toe was. Mede namens [geïntimeerde] heeft [C] hiervan melding gemaakt bij Leyten B.V.

2.5

Leyten B.V. heeft [geïntimeerde] c.s. bij brief van 2 november 2007 onder meer bericht:

"De geconstateerde gebreken aan de rieten daken (...) komen niet voort uit een slechte montage of slechte kwaliteit riet, maar zijn het gevolg van een normale slijtage van het rieten dak. Door regelmatig onderhoud worden de slijtageplekken hersteld en wordt de levensduur van het dak verlengd. Dat de daken in goede staat zijn, bevestigen de strakke druipranden van de daken. Tijdens de werkzaamheden bij de bouw van de woning is er 3 maal gecontroleerd door een onafhankelijk lid van de vakfederatie. Tijdens deze keuringen zijn geen gebreken geconstateerd op de uitvoering, het riet of de bouwvormen.

(...)

Gezien bovenstaande moeten wij concluderen dat de daken van uw woningen aan normaal onderhoud toe zijn en dat dit normale onderhoud binnen uw eigen verantwoording valt. (...) De heer [D] heeft ook contact gehad met zijn college rietdekker “ [E] ” uit Nijeveen. Uit dit overleg is gebleken dat de gebreken inderdaad vallen onder onderhoud en niet het gevolg zijn van slecht werken of slecht materiaal. Ook de vakfederatie ondersteunt dit.”

2.6

Ing. [F] van de Vakfederatie Rietdekkers heeft op 21 februari 2008 – in opdracht van Leyten B.V. – de rieten daken op de woningen aan de [a-straat] te [A] geïnspecteerd. Naar aanleiding van deze inspectie heeft hij – zoals hij Leyten B.V. bij brief van 14 augustus 2008 heeft bericht – onder het kopje "analyse" opgemerkt:

De daken zien er voor hun leeftijd niet best uit. Gedeeltelijk is dit toe te schrijven aan de door de architect gekozen hellingshoeken. Dat dit veel onderhoud gaat opleveren en ondanks het onderhoud toch nog een tegenvallende levensduur had de architect kunnen (of moeten) weten. (...) Voor 2000 zouden wij van deze daken waarschijnlijk hebben gezegd: kan nog net, maar als het steiler kan dan heel graag. Tegenwoordig zeggen wij van een dergelijk plan: liever niet zo in riet uitvoeren. (...) de kwaliteit van gemiddeld Hongaars riet was 15 tot 20 jaar geleden prima. Nu is echter bekend dat deze kwaliteit wel slechter is geworden met name de laatste 10 jaar. (...) De bovengenoemde slechte staat van het riet in totaliteit (van dit moment) brengt mij tot het vermoeden dat er in het isolatiepaneel onder het rietpakket geen sluitend dampscherm is opgenomen. (...) Het riet blijkt hierdoor te lang te vochtig en gaat versneld in kwaliteit achteruit. (...) Ook op andere plaatsen is gebleken dat het Hongaarse riet zeer slecht tegen dit vocht van binnenuit bestand is. (...)

Conclusie:

Het is duidelijk dat de rieten daken op De [a-straat] eigenlijk te snel in kwaliteit achteruit gaan. Dit is mijns inziens te wijten aan de slechte hellingshoeken in combinatie met “vocht van binnenuit” (t.g.v. het ontbreken van een dampdichte laag in de onderconstructie) en het toegepast riet wat hier slecht tegen kan.

2.7

Bij brief gedateerd 18 september 2008, maar kennelijk gelet op de bij die brief gevoegde e-mail van 19 september 2008 enige dagen nadien verzonden, heeft Leyten B.V. de bewoners van de woningen met rieten daken aan de [a-straat] te [A] , waaronder [geïntimeerde] , de rapportage van de heer [F] van de Vakfederatie Rietdekkers en zijn e-mail van 19 september 2008 toegezonden en daarover het volgende opgemerkt:

In algemene zin heeft de Vakfederatie Rietdekkers ontdekt dat vanaf 2002 de kwaliteit van rietgedekte daken achteruit is gegaan. Het materiaal is minder geworden en een zeer belangrijke factor is het vocht van binnenuit zeker in de eerste 2 jaar dat de woning bewoond is. Als oorzaak heeft de vakfederatie ontdekt dat in dakplaten geen dampremmer is opgenomen. Als bijlage doen wij u een kopie van de materiaalopdracht toekomen van de dakplaten die toegepast zijn in deze woningen. Hierbij is duidelijk aangegeven dat een dampremmer is toegepast, dit in tegenstelling tot de bewering in punt 2 van het rapport (...)

Met de kennis uit het rapport en de aanvullende zaken die de heer [F] heeft aangegeven moet de conclusie uit het rapport tussen aanhalingstekens worden gezet. In 1999 was de invloed van de hellingshoeken niet bekend en was niet bekend dat het woonvocht van binnenuit nadelige gevolgen zou hebben voor de levensduur van een rieten dak. Ook was toen niet inzichtelijk dat de levensduur van riet achteruit gegaan was omdat dit pas circa 10 jaar later naar voren komt.

(...)

Bovenstaande, de aanvulling hierop van de heer [F] en het rapport van de vakfederatie hebben onze mening bevestigd dat er tijdens de ontwikkeling en uitvoering zorgvuldig is gehandeld en dat er goed en deugdelijk materiaal is gebruikt. Een natuurproduct als riet laat zich niet in vaste lijnen vastleggen qua levensduur en onderhoud en moet per situatie, bezonning, windrichting en overige omgevingsfactoren bekeken worden.

Wij blijven van mening dat de nu ontstane gebreken aan de rieten daken vallen onder onderhoud waarbij de ene woning meer onderhoud nodig heeft dan de andere door de genoemde verschillen hierboven.

2.8

De eigenaren van 24 van de 34 woningen aan de [a-straat] te [A] (hierna de 24 woningeigenaren), waaronder buurman [C] , zijn vervolgens in of omstreeks november 2008 tegen Leyten B.V. een arbitrageprocedure gestart bij de Afdeling Arbitrage van het Garantie Instituut Woningbouw (hierna: GIW), waarin zij – kort gezegd – de volledige vervanging van de rieten daken op hun woningen hebben gevorderd. [geïntimeerde] c.s. behoorden niet tot deze 24 woningeneigenaren.

2.9

In het kader van deze arbitrage procedure heeft het GIW Ing. [G] , werkzaam bij adviesbureau BDA Dakadvies B.V. tot deskundige benoemd. [G] is later vervangen door [H] . De deskundige heeft een technisch onderzoek uitgevoerd en zijn bevindingen vastgelegd in een deskundigenbericht d.d. 10 mei 2010. In het deskundigenbericht worden onder meer de volgende conclusies getrokken:

De conditie van de rieten dakbedekking is slecht. Dit wordt veroorzaakt door inwendige condensatie, doordat de naden van de onderconstructie onvoldoende gesloten zijn uitgevoerd, het nat verwerken van het riet waardoor in het eerste jaar van de gebruiksfase het natte riet is aangetast door schimmel en door de matige kwaliteit van het aangebrachte riet. Door deze oorzaken is de rieten dakbedekking sterk achteruitgegaan en is de levensduurverwachting aanmerkelijk korter dan van een goed aangebrachte rieten dakbedekking op een gesloten onderconstructie.

(...)

Omdat de onderconstructie waarop de rieten dakbedekking op de woningen is aangebracht niet voldoet is de rieten dakbedekking sterk achteruitgegaan en is de levensduurverwachting aanmerkelijk korter dan van een kwalitatief goede en goed aangebrachte rieten dakbedekking mag worden verwacht.

Na enige jaren zal het riet op de meeste woningen moeten worden vervangen waarbij diverse aanpassingen moeten worden gedaan aan de dakconstructie, zoals het stromingsdicht maken van alle naden en aansluitingen van de dakelementen van de bouwmuren, dakoverstek en dergelijke.

De dakkapellen zijn niet geschikt voor een dakafwerking van riet, door de geringe dakhelling. (...)

Door het niet stromingsdicht zijn van de onderconstructie komt warme lucht in het dakoverstek terecht waardoor tijdens koude perioden condensatie en condenslekkages ontstaan en de triplex overstekbetimmering door vocht wordt aangetast.

2.10

Op 31 maart 2011 is arbitraal vonnis gewezen in de arbitrageprocedure die de 25 woningeigenaren aanhangig hebben gemaakt. Leyten B.V. is bij dit arbitraal vonnis – kort gezegd – veroordeeld tot het zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen negen maanden na dagtekening van het arbitraal vonnis, verrichten van herstelwerkzaamheden aan de daken van de desbetreffende woningen. De arbiter heeft in dit arbitraal vonnis ten aanzien van het dak van [C] onder meer overwogen:

“Er is sprake van een dakconstructie die niet – geheel – dampdicht is. Op verschillende plaatsen op het dak van de woning is riet – van in overwegende mate matige kwaliteit – onder een te geringe dakhelling aangebracht. Voorts stelt arbiter vast dat ter plaatse van de kilgoten het riet niet op juiste wijze en in een te geringe mate is aangebracht. De combinatie van de voren beschreven factoren leidt tot onder meer verrotting van het riet, hetgeen de levensduur van de rieten dakbedekking sterk verminderd.

Regulier – jaarlijks – onderhoud van een rieten dakbedekking is noodzakelijk, hetgeen ten eerste een feit van algemene bekendheid is. (...) Voorts stelt hij vast dat onderhoud niet is uitgevoerd.

(...) uit de stukken alsmede het onderzoek ter zitting is de arbiter gebleken dat regulier – jaarlijks – onderhoud geen of nauwelijks effect heeft op de algehele toestand van de onderhavige rieten dakbedekking. Met andere woorden, het riet zal ook ondanks de uitvoering van regulier onderhoud toch (van de dakconstructie) gaan rotten. Aan dit proces liggen gebreken van een geheel andere orde ten grondslag, waarvan de voornaamste het ontbreken van een volledig dampdichte dakconstructie is. Vast staat dat er sprake is van – grote – naden tussen de dakelementen.

2.11

Bij brief van 29 april 2011 hebben 5 eigenaren, waaronder [geïntimeerde] c.s., die geen partij waren geweest in de arbitrageprocedure zich tot Leyten B.V. gewend met het verzoek ook aan hun woningen herstelwerkzaamheden uit te voeren. In de brief is onder meer opgenomen:

In de jaren 2007 en 2008 heeft u ons, naar aanleiding van onze verzoeken tot herstel van de rieten daken bericht, dat de daken van onze woningen aan normaal onderhoud toe waren en dat dit normaal onderhoud binnen onze eigen verantwoordelijkheid viel. (...) Wij zijn op uw mededelingen afgegaan en zijn daarom ook geen partij geweest in de u bekende arbitrageprocedure die onlangs heeft geresulteerd in het arbitraal vonnis van 31 maart 2011.

Wij moeten thans echter op grond van genoemd arbitraal vonnis met de arbiter concluderen dat regulier jaarlijks onderhoud geen of nauwelijks effect heeft op de algehele toestand van de rieten dakbedekking. Het riet zal ondanks de uitvoering van regulier onderhoud toch gaan rotten. Aan dit proces liggen gebreken ten grondslag waarvan de voornaamste is het ontbreken van een volledig dampdichte dakconstructie. Er is sprake van naden tussen de dakelementen. Voorts heeft de arbiter vastgesteld dat er op verschillende plaatsen riet – van in overwegende mate matige kwaliteit – onder een te geringe dakhelling is aangebracht en dat ter plaatse van de kilgoten het riet niet op de juiste wijze en in een te geringe mate is aangebracht. De arbiter heeft ook vastgesteld dat u de inhoud van het deskundigenbericht, waarop de arbiter zijn uitspraak heeft gebaseerd, ten aanzien van deze gebreken niet heeft betwist.

Op grond van het bovenstaande moeten wij dan ook concluderen, dat uw mededelingen van destijds, op grond waarvan wij hebben besloten niet tegen u te gaan procederen, maar het door u noodzakelijk geachte onderhoud uit te voeren, onjuist zijn geweest.

2.12

Deze 5 eigenaren hebben diezelfde dag een afschrift van de brief aan Leyten B.V. toegezonden aan Waarborg N.V. met de mededeling dat in het geval Leyten B.V. haar verplichting jegens hen niet nakomt een beroep op de Garantie- en waarborg regeling zal worden gedaan. Waarborg N.V. heeft bij brieven van 3 mei 2011 en 14 maart 2012 het beroep op de Garantie- en waarborg regeling wegens termijnoverschrijding afgewezen.

2.13

[geïntimeerde] c.s. hebben hun woning te koop gezet en [appellanten] c.s. hebben de woning in mei 2012 bezichtigd. Partijen zijn vlak daarna in onderhandeling gegaan over de (ver)koop van de woning. Zij werden daarbij elk bijgestaan door een makelaar.

2.14

De makelaar van [geïntimeerde] c.s. heeft de makelaar van [appellanten] c.s. bij e-mail van 16 mei 2012 onder andere bericht:

Bijgaand ontvangt u van ons de stukken zoals toegezegd voor de [a-straat] 20 te [A] .

- de correspondentie over de rieten daken alsmede een onderzoeksrapport

(...)

De buren (onder de kap) zijn wel betrokken in de procedure over de rieten daken.

Mochten u of uw cliënt verder nog vragen hebben dan kunt u vanzelfsprekend contact opnemen.

Ten aanzien van het rieten dak werden toegezonden de brief van Leyten B.V. van 2 november 2007 (sub 2.5) en het rapport van [F] (sub 2.6).

2.15

Op 30 mei 2012 hebben [appellanten] c.s. een onderzoek naar het rieten dak laten verrichten door de rietdekkers [I] en [J] .

2.16

[appellanten] c.s. hebben de woning op 4 juli 2012 door het bureau Woningcheck bouwkundig laten keuren. In algemene zin wordt in dat rapport over de dakbedekking opgemerkt dat het materiaal riet is dat in 2002 is aangebracht, de staat van de dakbedekking voldoende is en netjes recht op het dak ligt. Bij “toelichting gebreken” wordt opgemerkt:

Met name het riet aan de achterzijde vertoont sporen van slijtage en er moet dan ook rekening mee worden gehouden dat dit op termijn hersteld moet worden.

2.17

[geïntimeerde] c.s. en [appellanten] c.s. hebben over de (ver)koop van de woning overeenstemming bereikt en op 16 juli 2012 een koopovereenkomst volgens het model NVM koopakte bestaande eengezinswoning, versie juli 2008, ondertekend. Partijen zijn een koopprijs van € 545.000,- overeengekomen. In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – opgenomen:

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...).

(...)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(...)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

2.18

Leyten B.V. heeft aan het arbitraal vonnis geen uitvoering gegeven, waarna de 24 woningeigenaren een beroep hebben gedaan op de Garantie- en waarborgregeling. Woningborg heeft dat beroep afgewezen, waarna de 24 woningeigenaren bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw onder meer een verklaring voor recht hebben gevorderd dat Woningborg gehouden is om het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 jegens hen na te komen, alsmede op straffe van een dwangsom veroordeling van Woningborg tot herstel van de daken van hun woning conform het dictum van het arbitraal vonnis van GIW van 31 maart 2011. Deze vorderingen zijn bij scheidsrechtelijk vonnis van 8 augustus 2012 toegewezen.

2.19

De eigendom van de woning is op 1 oktober 2012 aan [appellanten] c.s. geleverd.

2.20

Bij per e-mail verzonden brief van 4 januari 2013 heeft de gemachtigde van [appellanten] c.s. [geïntimeerde] c.s. gesommeerd om de gebreken aan de dakconstructie te herstellen. De advocaat van [geïntimeerde] c.s. heeft bij eveneens per e-mail verzonden brief van

14 februari 2013 geantwoord dat [geïntimeerde] c.s. niet bekend zijn met enige gebreken aan het dak en zich niet aansprakelijk achten voor de gestelde gebreken.

2.21

Op 27 februari 2013 heeft BDA Dakadvies B.V. in opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten] c.s. een onderzoek verricht naar het dak van de woning. Bij dit onderzoek waren [geïntimeerde] c.s., [appellanten] c.s., hun advocaat/gemachtigde en de makelaar van [geïntimeerde] ook aanwezig. [H] , de rapporteur van BDA Dakadvies B.V. die eveneens een deskundigenbericht in de door de 24 eigenaren aangespannen arbitrage procedure heeft uitgebracht (sub 2.9), heeft zijn bevindingen op

7 mei 2013 in een rapport vastgelegd. In dit rapport wordt onder meer vermeld:

Welke gebreken treft u aan:

Antwoord:

  • -

    De bovenlaag dan wel de slijtlaag tot onder de spandraden van de rieten dakbedekking is door vocht geheel vergaan/verrot.

  • -

    Er is aan de rieten dakbedekking nauwelijks onderhoud uitgevoerd waardoor er een afsluitende rotte rietlaag is ontstaan op de rieten dakbedekking.

(...)

  • -

    In de rieten dakbedekking zijn spoelgaten ontstaan tot diep in het rieten dakbedekking (...)

  • -

    Door corrosie aangetaste spandraden.

  • -

    Onvoldoende gesloten onderconstructie.

  • -

    De rieten dakbedekking is onvoldoende strak gebonden.

(...)

Wat is (een mogelijke) oorzaak van de door u aangetroffen gebreken?

Antwoord:

De oorzaak van de aangetroffen gebreken is:

  • -

    De rieten dakbedekking is tijdens het aanbrengen te vochtig geweest.

  • -

    De slijtlaag is te dun. Doordat in een rietendakbedekking het regenwater 40 mm tot 50 mm doordringt worden de spandraden die te dicht onder het rietoppervlak zijn aangebracht door vocht aangetast. Door de te dunne slijtlaag kan nauwelijks reinigend onderhoud worden uitgevoerd.

  • -

    Geen of te weinig onderhoud aan de rieten dakbedekking (...).

  • -

    Te flauwe dakhelling op de bovenzijde van de dakkapel en geveluitbouw.

  • -

    De naden van de geïsoleerde dakplaten waarop de rieten dakbedekking is aangebracht zijn onvoldoende luchtdicht uitgevoerd waardoor warme lucht vanuit de woning in de rieten dakbedekking terechtkomt en in koudere perioden condenseert en het riet te lang nat blijft.

(...)

Kunt [hof: u] een inschatting geven ten aanzien van de vraag, hoe lang de gebreken reeds aanwezig zijn?

Antwoord:

De gebreken aan de rieten dakbedekking zijn reeds enige jaren aanwezig en zichtbaar.

(...)

Indien de gebreken volgens u reeds enige tijd aanwezig zijn, kunt u aangeven of de verkopers van deze gebreken op de hoogte moeten zijn geweest en zo ja, op grond van welke feiten en omstandigheden?

Antwoord:

  • -

    De gebreken aan de rieten dakbedekking zijn geruime tijd bekend. In 2010 is in opdracht van het GIW, door BDA een dakonderzoek uitgevoerd naar de oorzaken van de gebreken van de rieten dakbedekking op 85% van de woningen aan de [a-straat] .

  • -

    Woning [a-straat] 20, is niet bij het onderzoek betrokken geweest. De reden hiervoor is niet bekend.

(...)

Hoe kunnen de gebreken worden hersteld en wat zijn de geraamde kosten van herstel?

Antwoord:

- De inschatting is dat rieten dakbedekking binnen 3 jaar moet worden vervangen om waterschade aan de dakplaten te voorkomen.

(...)

- Tijdens het vervangen moet de onderconstructie lucht- en stromingsdicht gemaakt worden, zodanig dat er geen warme lucht terecht kan komen in de nieuw aangebrachte rieten dakbedekking.

(...)

- De flauwe daken op de dakkapel aan de achtergevel en voorgeveluitbouw voorzien van een andere dakafwerking van bijvoorbeeld koperen felsbanen of een flexibel baanvormig dakbedekkingssysteem. Bij het opnieuw aanbrengen van een rieten dakbedekking zal de levensduurverwachting maximaal 15 jaar bedragen bij goed onderhoud.

De kosten voor onderhoud aan de daken bedraagt circa € 60,- per m². Het vernieuwen van de daken bedraagt circa € 140,- m². De bedragen zijn exclusief BTW.
(...)”

2.22

Naar aanleiding van het rapport van BDA Dakadvies B.V. hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerde] c.s. bij brief van 16 juli 2013 gesommeerd om de gebreken aan het dak van de woning te (laten) herstellen.

2.23

Bij brief van 30 juli 2013 heeft BDA Dakadvies Woningborg bericht dat de totale kosten voor het vervangen van de (afzonderlijke) rieten dakbedekking van de woningen van de 24 woning-eigenaren inclusief het aanbrengen van een koperen dakbedekking en het afdichten van de naden tussen de dakelementen € 36.844,50 incl. btw bedragen. Dit bedrag heeft Woningborg vervolgens aan alle 24 woningeigenaren voldaan.

2.24

Bij e-mail van 12 september 2013 heeft [C] [appellant] geïnformeerd over de pogingen [geïntimeerde] te betrekken bij het herstel van het dak. In deze e-mail meldt [C] dat hij na het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 met het gehele tot dan toe opgebouwde dossier bij [geïntimeerde] langs is geweest en het voor het maken van kopieën heeft achtergelaten. Daarna is contact uitgebleven tot de woning aan [appellanten] c.s. was verkocht.

2.25

Rietendaken advies [K] (hierna: [K] ) heeft op 18 september 2013 in opdracht van [geïntimeerde] c.s. een onderzoek verricht naar het dak van de woning. Tijdens dat onderzoek waren ook [appellanten] c.s., [geïntimeerde] en de advocaten van partijen aanwezig. Op

19 september 2013 heeft [K] een rapport uitgebracht, waarin onder andere is vermeld:

Het dak is 10 à 12 jaar oud en vertoont de normale slijtage, die men mag verwachten van een rietendak van deze leeftijd. Het dak lekt niet en ook de nok en loodafwerkingen zijn waterdicht. Ook bevindt zich geen vocht tussen het riet en de beplating. Het bijwerken en opstoppen wat moet gebeuren, is na een periode van 10-12 jaar gangbaar. De dakdikte, de hellingshoek en een onderhoudsbeurt, zorgen ervoor dat het rietendak minimaal nog 10 jaar zal kunnen blijven liggen. (...)

Ik heb geen gebreken aan het dak vast kunnen stellen. Het dak en nokafwerking zijn goed aangebracht. Het dak ziet goed vast en de rietkwaliteit is goed. De normale slijtage zie ik niet als een gebrek.

(...)

Buiten het nodige reguliere onderhoud heb ik geen gebreken aan het dak vastgesteld.”

2.26

De heer [geïntimeerde] is in oktober 2013 overleden.

2.27

Bij brief van 24 oktober 2013 hebben [appellanten] c.s. de koopovereenkomst met betrekking tot de woning buitengerechtelijk partieel ontbonden dan wel vernietigd. [appellanten] c.s. hebben [geïntimeerde] vervolgens nogmaals gesommeerd om de schade te vergoeden die zij hebben geleden door de gebreken aan het dak van de woning. Aan deze sommaties heeft [geïntimeerde] geen gevolg gegeven.

3 De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

3.1

[appellanten] c.s. hebben primair gevorderd een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de met [appellanten] c.s. gesloten koopovereenkomst en/of non-conformiteit aansprakelijk is voor alle schade die [appellanten] c.s. hebben geleden als gevolg van het feit dat de door [appellanten] c.s. van [geïntimeerde] c.s. gekochte woning ernstige gebreken vertoont en met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 36.844,50 met rente als schadevergoeding. Subsidiair hebben [appellanten] c.s. gevorderd een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst partieel is vernietigd dan wel de koopovereenkomst partieel te vernietigen in die zin dat de koopprijs zal worden verlaagd met € 36.844,50 met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 36.844,50 met rente.

3.2

De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] aan haar mededelingsplicht heeft voldaan en dat [appellanten] c.s. hun onderzoekplicht hebben verzaakt, zodat [geïntimeerde] niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en [appellanten] c.s. evenmin hebben gedwaald, zodat de primaire en subsidiaire vorderingen van [appellanten] c.s. zijn afgewezen met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.

4 De beoordeling in hoger beroep

4.1

[appellanten] c.s. hebben tegen het bestreden vonnis drie grieven ontwikkeld, waarmee het gehele geschil aan het hof wordt voorgelegd. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandeld.

4.2

Aan de vorderingen hebben [appellanten] c.s. ten grondslag gelegd, dat het rieten dak van de woning gebreken vertoont, die ten tijde van de levering van de woning voor [appellanten] c.s. niet kenbaar waren maar waarmee [geïntimeerde] c.s. bekend waren en waarvan zij aan [appellanten] c.s. geen mededeling hebben gedaan. Hierdoor zijn [geïntimeerde] c.s. tekort geschoten in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, althans hebben [appellanten] c.s. gedwaald. [appellanten] c.s. vorderen primair schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en subsidiair terugbetaling van de ten gevolge van de partiële ontbinding van de koopovereenkomst wegens dwaling teveel betaalde bedrag aan koopsom. In beide gevallen gaat het om een bedrag van € 36.844,50.

4.3

Voor de beoordeling van de primaire vordering dient te worden nagegaan of op [geïntimeerde] c.s. in het licht van artikel 7:17 BW en artikel 5 van de koopovereenkomst een mededelingsplicht ten aanzien van bij hen bekende gegevens over het rieten dak rustte en, zo ja, of [geïntimeerde] c.s. in die verplichting tekort zijn geschoten. Bij het beantwoorden van de vraag of een partij terzake van bepaalde relevante gegevens naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft, moet worden gelet op alle omstandigheden van het geval. Bij de beoordeling van die omstandigheden dient te worden betrokken dat de mededelingsplicht ertoe strekt ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens (ECLI:NL:HR:1998:ZC2629, NJ 1998/666).

4.4

Dit geval kenmerkt zich door de volgende omstandigheden.

[appellanten] c.s. hebben onbestreden gesteld, dat zij voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst [geïntimeerde] c.s. hebben gevraagd naar de staat van het dak en of er problemen waren aan het dak.

[geïntimeerde] c.s. hebben vervolgens via hun makelaar bij e-mail van 16 mei 2012 (sub 2.14) enige correspondentie en een onderzoeksrapport toegezonden. [appellant] heeft onder punt 5 van de inleidende dagvaarding en op de comparitie van partijen bij de rechtbank verklaard, hetgeen niet is weersproken, dat bij die e-mail de brief van Leyten B.V. van 2 november 2007 (sub 2.5) en de rapportage van de door Leyten B.V. geraadpleegde deskundige [F] van 14 augustus 2008 (sub 2.6) waren gevoegd. Uit de brief van Leyten B.V. van 2 november 2007 konden [appellanten] c.s. opmaken dat volgens Leyten B.V. sprake was van normale slijtage en dat de gebreken aan het rieten dak onder het normale onderhoud vallen en niet het gevolg zijn van slecht werk of slecht materiaal. Uit de rapportage van de deskundige [F] bleek evenwel dat de kwaliteit van het Hongaarse riet matig was, de door de architect gekozen hellingshoeken veel onderhoud opleveren en dat [F] vermoedt dat er geen sluitend dampscherm is aangebracht waardoor er vocht van binnen uit in het rietendak komt waar het riet slecht tegen kan.

In de e-mail van 16 mei 2012 heeft de makelaar van [geïntimeerde] c.s. voorts gemeld, dat (onder andere) hun buren over de rieten daken een procedure voeren.

Aan het slot van de e-mail zijn [appellanten] c.s. en hun makelaar uitgenodigd contact op te nemen als er nog vragen zijn. Niet gesteld of gebleken is dat [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] c.s. of hun makelaar (aanvullende) vragen over het rieten dak hebben gesteld. Voorts heeft [geïntimeerde] er op gewezen, hetgeen door [appellanten] c.s. niet is betwist, dat de makelaar van [appellanten] c.s. toentertijd meerdere huizen met rieten daken aan de [a-straat] in [A] in de verkoop had en uit dien hoofde bekend was met de procedure die meerdere eigenaren voerden. [geïntimeerde] heeft evenwel niet gesteld, terwijl dat evenmin is gebleken, dat de makelaar van [appellanten] c.s. kennis had van het deskundigenrapport van BDA Dakadvies B.V. van 5 oktober 2010 en het arbitraal vonnis van 31 maart 2011.

Na de e-mail van 16 mei 2012 hebben [appellanten] c.s. aan de rietdekkers [I] en [J] opdracht gegeven onderzoek naar het rieten dak te doen, welk onderzoek op 30 mei 2012 is uitgevoerd. Dat onderzoek is blijkens de verklaring van de makelaar van [geïntimeerde] c.s. verricht in aanwezigheid van [appellanten] c.s., [geïntimeerde] en de beide makelaars. Dat onderzoek richtte zich op kwaliteit van het riet op het rieten dak en het uit te voeren onderhoud. Niet gesteld of gebleken is dat het onderzoek van deze rietdekkers tevens betrekking had op de (kwaliteit van de) onderconstructie.

[appellanten] c.s. stellen dat [geïntimeerde] c.s. voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met het deskundigenrapport dat BDA Dakadvies B.V. op 5 oktober 2010 in de arbitrage procedure bij de Afdeling Arbitrage van het GIW heeft uitgebracht en het arbitraal vonnis van 31 maart 2011. Ter ondersteuning hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat buurman [C] na het arbitraal vonnis bij [geïntimeerde] c.s. langs is geweest, hen over de arbitrage procedure heeft geïnformeerd en de stukken van de arbitrage procedure bij [geïntimeerde] c.s. heeft achtergelaten voor het maken van kopieën en dat [geïntimeerde] c.s. en nog vier andere buren bij brief van 29 april 2011 bij Leyten B.V. en GIW met verwijzing naar het oordeel in het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 aanspraak op herstel van de dakconstructie hebben gemaakt.

[geïntimeerde] heeft betwist dat buurman [C] bij haar en haar man langs is geweest met achterlating van stukken uit de arbitrage procedure. Voorts heeft zij of haar man de brief van 29 april 2011 niet opgesteld, is het initiatief van die brief niet van hen gekomen, heeft haar man aan de initiatiefnemer van de brief ( [L] ) kenbaar gemaakt dat volgens hem aan zijn dak geen gebreken of tekortkomingen waren en heeft haar man eerst na enige twijfel en de mededeling van [L] dat [geïntimeerde] c.s. er niet slechter van zouden worden en kosteloos naar hun dak zou worden gekeken zijn handtekening gezet. [geïntimeerde] c.s. zijn ook niet bekend geraakt met de reactie op die brief van 29 april 2011 en hebben gezien hun opvatting ook geen aanleiding gezien daarnaar te vragen.

4.5

Het hof zal eerst beantwoorden de vraag of [geïntimeerde] c.s. de uitkomst van de arbitrage procedure aan [appellanten] c.s. hadden te melden, waarbij er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat [geïntimeerde] c.s. met de inhoud van het deskundigenrapport van BDA Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis bekend waren. Uit beide documenten blijkt onder meer de slechte/matige conditie van het riet en de ongunstige hellingshoek van het dak. Dat had [appellanten] c.s. uit het toegezonden rapport van [F] al bekend kunnen zijn. Nieuw is dat [F] nog vermoedde dat er gaten in de onderconstructie waren die onvoldoende waren gesloten, terwijl uit het deskundigenrapport van DBA Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis is komen vast te staan dat door de aanwezige naden een volledige dampdichte dakconstructie ontbreekt. Dat die naden ook in het dak van de woning aanwezig zijn, is door DBA Dakadvies B.V. gemeld in het deskundigenrapport van 7 mei 2013 (sub 2.21) en ook aannemelijk nu uit de arbitrageprocedure is gebleken dat alle 24 woningen een onvoldoende gesloten onderconstructie van het dak hadden. Weliswaar heeft [geïntimeerde] het deskundigenrapport van 7 mei 2013 betwist, maar uit het door haar overgelegde onderzoek van [K] blijkt niet dat de onderconstructie van het dak is onderzocht en bij dat onderzoek is gebleken dat in het dak van [geïntimeerde] , in tegenstelling tot alle andere daken aan de [a-straat] in [A] die in het kader van de arbitrageprocedure zijn onderzocht, de naden in de onderconstructie gesloten waren. Voorts is ten opzichte van de rapportage van de deskundige [F] nieuw dat het herstel van de gebreken niet alleen inhoudt het eerder vervangen van het riet op het dak, maar dat ook aanpassingen in de dakconstructie nodig zijn zoals het stromingsdicht maken van alle naden en aansluitingen van de dakelementen van de bouwmuren, dakoverstek en dergelijke. De kosten van deze aanpassingen, inclusief het vervangen van het riet, zijn in de arbitrageprocedure door de deskundige BDA Dakadvies B.V. begroot op € 36.844,50 incl. btw.

Het hof is van oordeel dat als [geïntimeerde] c.s. voorafgaand aan de koopovereenkomst, althans de leveringsakte, bekend zijn geraakt met de inhoud van het deskundigenrapport van BDA Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis zij in de gegeven omstandigheden [appellanten] c.s. hadden te melden dat in de andere woningen in het nieuwbouwproject naden in de onderconstructie van het dak zijn geconstateerd die gedicht dienen te worden en dat herstel daarvan nodig is.

4.6

Gelet op de in de e-mail d.d. 12 september 2013 van buurman [C] opgenomen verklaring en de door [geïntimeerde] ondertekende brief van 29 april 2011 acht het hof voorshands voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] c.s. voorafgaande aan de koopovereenkomst bekend waren met de inhoud van het deskundigenadvies van BDA Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis. Nu [geïntimeerde] zulks uitdrukkelijk heeft betwist zal het hof haar toelaten tot het leveren van tegenbewijs.

4.7

In het geval [geïntimeerde] er niet in slaagt het tegenbewijs te leveren, heeft het hof de schade vast te stellen. Het hof gaat gelet op de bevindingen van BDA Dakadvies B.V. in haar brief van 30 juli 2013 er voorshands vanuit dat het dakoppervlak van de woning circa 150 m² bedraagt, waaronder 30 m² dakkapellen. BDA Dakadvies B.V. heeft het afdichten van de naden tussen de dakelementen begroot op circa € 1.350,-. Voorts bedragen de kosten van het steigerwerk circa € 4.500,-.

De vraag rijst of ook voor vergoeding in aanmerking komt het vervangen van de rieten dakbedekking van de dakkapellen door een koperen dakbedekking, omdat die kosten niet rechtstreeks voortvloeien uit gaten in de onderconstructie en de aanwezigheid van het riet op de dakkappellen bij [appellanten] c.s. bij de aankoop bekend was en [appellanten] c.s. zowel rietdekkers als een bouwkundig bureau naar het zichtbare riet op het dak onderzoek hebben laten doen.

Voorts zal voor het dichten van de onderconstructie van het dak de bestaande rietenbedekking verwijderd moeten worden en afgevoerd en zal nieuw riet op het dak moeten worden aangebracht. Ook als de onderconstructie goed was geweest, hadden [appellanten] c.s. op termijn het natuurproduct riet moeten vervangen. Voor het bepalen van het moment van vervanging dient mede te worden betrokken dat [appellanten] c.s. ten tijde van de koopovereenkomst bekend waren met de matige kwaliteit van het riet op het dak en dat zij extra kosten van onderhoud zouden moeten maken in geval vervanging voor nog enige tijd zou worden uitgesteld. Ook rijst de vraag of in de berekening van BDA Advies B.V. nog een correctie dient te worden aangebracht doordat in die berekening wordt uitgegaan van een betere kwaliteit riet dan [appellanten] c.s. hadden toen zij de woning kochten. In dit licht is het de vraag of de kosten van vervanging van het riet op het dak moet worden vergoed, zoals in de berekening van BDA Advies B.V. is opgenomen, of hetzij slechts een rentevergoeding over te maken kosten van nieuw riet doordat die kosten ten gevolge van het gebrek van gaten in de onderconstructie eerder worden gemaakt hetzij een aftrek ‘wegens nieuw voor oud’.

Partijen worden uitgenodigd op deze punten te reageren onder overlegging van concrete berekeningen, zo mogelijk ondersteund met bewijsstukken.

5 De slotsom

5.1

[geïntimeerde] zal in de gelegenheid worden gesteld tegenbewijs te leveren tegen het voorshands oordeel dat [geïntimeerde] c.s. voorafgaande aan de koopovereenkomst bekend waren het deskundigenadvies van BDA Advies B.V. van 10 mei 2010 en/of het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 en derhalve er mee bekend waren dat in de arbitrageprocedure is vastgesteld dat in de onderconstructie van de daken van de woningen aan de [a-straat] in [A] de naden onvoldoende gesloten zijn uitgevoerd en die naden moeten worden gedicht om tot een lucht- en stromingsdichte onderconstructie te komen. Uit doelmatigheidsoverwegingen worden partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de schade. De grieven tegen de afwijzing van de subsidiaire grondslag van de vordering en de proceskosten worden aangehouden.

6 De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

draagt [geïntimeerde] op tegenbewijs te leveren tegen het voorhands oordeel dat [geïntimeerde] c.s. voorafgaande aan de koopovereenkomst bekend waren met het deskundigenadvies van BDA Advies B.V. van 10 mei 2010 en/of het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 en derhalve er mee bekend waren dat in de onderconstructie van de daken van de woningen aan de [a-straat] in [A] de naden onvoldoende gesloten zijn uitgevoerd en die naden moeten worden gedicht om tot een lucht- en stromingsdichte onderconstructie te komen;

bepaalt dat, indien [geïntimeerde] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. D.H. de Witte, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen in persoon bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat [geïntimeerde] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen in de maanden januari 2018 tot en met april 2018 zullen opgeven op de roldatum van 5 december 2017 waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) vaststelt;

bepaalt dat [geïntimeerde] overeenkomstig artikel 170 Rv de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

bepaalt dat in geval [geïntimeerde] afziet van het leveren van tegenbewijs, [appellanten] c.s. op de roldatum vier weken nadat [geïntimeerde] op de rol van het leveren van tegenbewijs heeft afgezien zich zal uitlaten over hetgeen in randnummer 4.7 is overwogen, waarna [geïntimeerde] in de gelegenheid wordt gesteld daarop te reageren;

bepaalt dat in geval [geïntimeerde] tegenbewijs wenst te leveren, de raadsheer-commissaris na afloop van het getuigenverhoor de roldatum zal bepalen waarop [appellanten] c.s. zich kunnen uitlaten over hetgeen in randnummer 4.7 is overwogen, waarna [geïntimeerde] in de gelegenheid wordt gesteld daarop te reageren;

houdt de zaak voor het overige aan.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. B. de Hek en mr. P. Roorda en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

dinsdag 14 november 2017.