Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:8393

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
26-09-2017
Datum publicatie
28-09-2017
Zaaknummer
200.194.524/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Ontruiming gehuurde woning in kort geding vanwege overlast en huurachterstand. Vonnis voorzieningenrechter bekrachtigd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.194.524/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4975030 / MV EXPL 16-55)

arrest in kort geding van 26 september 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. W.Y. Hofstra, kantoorhoudend te Hilversum,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, kantoorhoudend te Amsterdam.

1 Het geding in eerste aanleg

1.1

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis in kort geding dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere (hierna: de kantonrechter) op 18 mei 2016 heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 13 juni 2016;
- het verleende verstek;
- de memorie van grieven;
- de zuivering van het verstek;
- de memorie van antwoord (met producties).

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] in hoger beroep strekt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd, dat de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie alsnog zullen worden afgewezen en die van hem, [appellant] , in reconventie alsnog zullen worden toegewezen, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

3. Nieuwe producties, misbruik van appelrecht, omvang van de appelprocedure en spoedeisend belang

3.1

[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord nieuwe producties in het geding gebracht. Het hof heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld bij akte op deze producties te reageren, maar [appellant] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. Het hof zal dan ook acht slaan op de producties.

3.2

Volgens [geïntimeerde] maakt [appellant] misbruik althans oneigenlijk gebruik van het procesrecht door appel in te stellen. [appellant] heeft volgens hem geen belang bij zijn appel, nu het vonnis voor wat betreft de ontruiming reeds ten uitvoer is gelegd en [appellant] geen verhaal biedt voor het proceskostenrisico. Daargelaten dat [geïntimeerde] geen consequenties aan dit betoog verbindt, zodat het om die reden reeds doel mist, overweegt het hof dat het betoog geen steun vindt in het recht. Het enkele feit dat het vonnis reeds ten uitvoer is gelegd, betekent niet dat [appellant] geen belang heeft bij zijn appel, dat er immers toe strekt de titel van de ontruiming aan te tasten. Bovendien heeft de kantonrechter [appellant] ook veroordeeld tot betaling van een geldsom en aan deze veroordeling heeft [appellant] , volgens de eigen stellingen van [geïntimeerde] , nog niet voldaan. Dat [appellant] geen verhaal biedt voor een eventuele proceskostenveroordeling, betekent nog niet dat hij misbruik maakt van het recht appel in te stellen tegen het vonnis.

3.3

[appellant] heeft geen grieven gericht tegen de afwijzing van zijn reconventionele vorderingen, ofschoon hij in het petitum van de appeldagvaarding en in de conclusie van de memorie van grieven wel toewijzing van deze vorderingen vordert. Die enkele vordering biedt echter onvoldoende houvast voor de conclusie dat [appellant] ook grieven heeft gericht tegen de afwijzing van de vordering in reconventie. Het appel is dan ook in feite beperkt tot de door [geïntimeerde] ingestelde vorderingen in conventie.

3.4

Het hof stelt vast dat de vorderingen van [geïntimeerde] , die ook in hoger beroep ter beoordeling voor liggen, naar hun aard spoedeisend zijn, zodat [geïntimeerde] nog steeds een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

4 Vaststaande feiten

4.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

4.2

Op 8 december 2012 zijn partijen - [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] als huurder - een schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst aangegaan voor een gemeubileerde zolderkamer met gemeenschappelijke badkamer en keuken in de woning aan de [a-straat] 154 te [A] (hierna ook te noemen: het gehuurde). De kale huur bedroeg € 325,- per maand, vermeerderd met € 100,- per maand als voorschot voor gas, water en elektriciteit en vermeerderd met € 25,- per maand aan servicekosten. De totale huur inclusief kosten bedroeg dus € 450,- per maand. De borgsom bedroeg € 450,- en mocht niet gebruikt worden als huur. Per 1 juli 2014 is de huur verhoogd naar € 355,- per maand, zodat de totale huur inclusief kosten vanaf toen € 480,- bedroeg.

4.3

De door [appellant] gehuurde zolderkamer bevindt zich op de tweede verdieping van de

woning. De gemeenschappelijke keuken en badkamer bevinden zich op de eerste

verdieping. De kamer die zich daarnaast op de eerste verdieping bevindt, is sinds eind 2015

niet verhuurd. De kamer, de keuken en het toilet op de begane grond van de woning worden

door [geïntimeerde] verhuurd aan de heer [B] .

4.4

Op 27 september 2013 heeft [geïntimeerde] aangifte gedaan van bedreiging door [appellant] .
Van juli 2014 tot september 2015 heeft [geïntimeerde] aangifte gedaan van onder meer vernielingen in de woning door [appellant] en bedreiging door [appellant] . Dit betreft onder meer: vernieling van de pvc-afvoerbuis van de wasmachine waardoor waterschade is ontstaan, verbreking van de kraan van de gootsteen en vernieling van de klink van de nooddeur in het washok.
Op 22 september 2015 heeft [geïntimeerde] aangifte gedaan van mishandeling en bedreiging door [appellant] .
De in juli 2014 tegen [appellant] gedane aangifte is in augustus 2014 geseponeerd vanwege onvoldoende bewijs.

4.5

Op 7 oktober 2014 en 11 december 2014 heeft [B] aangifte gedaan tegen [appellant]

terzake vernieling en bedreiging. Op 12 maart 2015 is [appellant] strafrechtelijk veroordeeld voor

bedreiging van [B] tot een geldboete van € 500,- waarvan € 350,- voorwaardelijk met

een proeftijd van 2 jaar en is de civiele vordering van [B] bestaande uit immateriële schade

toegewezen tot een bedrag van € 150,-.

4.6

[B] heeft [geïntimeerde] in 2014 en 2015 diverse e-mailberichten gestuurd, waarin hij melding doet van door [appellant] in de woning aangerichte schade, (geluids)overlast door [appellant] , bedreiging door [appellant] en het beschadigen door [appellant] van zijn, [B] , auto.

4.7

Vanaf november 2015 heeft [appellant] geen huur betaald.

4.8

Bij brief van 29 januari 2016 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] aangeschreven in verband met gebreken aan het gehuurde, te weten: gebrek aan warm water, een niet goed werkende centrale verwarming en een niet altijd werkende gasaansluiting.

4.9

Op verzoek van [appellant] heeft toegevoegd kandidaat-deurwaarder Gerritsen op 6 april 2016 een proces-verbaal van constatering (met diverse foto’s) opgemaakt, waarin hij constateert:
“Dat in de (woon)kamer van [appellant] op diens plafond en muren, diverse (opgedroogde) vochtplekken aanwezig zijn, die mogelijk zijn ontstaan door lekkage;
- dat de radiatoren van de CV-verwarmingsinstallatie in de woonkamer van [appellant] , ondanks het feit, dat de thermostaatkranen in het geheel zijn opengedraaid, nauwelijks warm worden;
- dat bij het opendraaien van de warm-waterkranen in de (gezamenlijke)badkamer er geen water uit de kraan komt;
- dat de warm-waterkraan in de (gezamenlijke) keuken in zijn geheel is dicht getaped met zwarte tape, dus dat het tappen van water onmogelijk is;
- dat bij de radiatoren in de gezamenlijke ruimten en de thans leegstaande (woon)ruimte de radiator-knoppen zijn verwijderd;
- dat de deur in de (gezamenlijke) keuken, d.w.z. de deur naar het dak-terras, niet open kan, ondanks het feit, dat [appellant] een sleutel van de deur heeft, hetgeen in noodgevallen (bijvoorbeeld bij het uitbreken van brand) gevaarlijke situaties kan opleveren;
- dat in de leegstaande woonruimte, die zich bevindt een etage onder de (woon)ruimte van [appellant] , er een balk is doorgezaagd, welke balk voor zover ik kan [het hof leest: zien] een draagbalk is, die de vloer van de woning van [appellant] zou moeten steunen c.q. dragen. Er is dan ook een (nood)steunbalk onder de doorgezaagde balk geplaatst;
- dat in de gezamenlijke keuken, het draad, van de aan de muur bevestigde thermostaat, is doorgeknipt.

4.10

[appellant] heeft de woning op 2 juni 2016, na het vonnis in eerste aanleg ontruimd.

5 De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg

5.1

[geïntimeerde] heeft [appellant] in kort geding gedagvaard en (na wijziging van eis) gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld de woning te ontruimen, een voorschot op de huurachterstand van
€ 5.200,- te betalen, te vermeerderen met nog te verschijnen huurtermijnen, rente en proceskosten.

5.2

[appellant] heeft verweer gevoerd en heeft in reconventie gevorderd dat wordt bepaald dat tot de dag waarop de gebreken aan de woning als gevolg waarvan hij verminderd huurgenot heeft zijn verholpen, de huurprijs op nihil wordt gesteld. Tegen deze vordering heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd.

5.3

De kantonrechter heeft overwogen dat voldoende aannemelijk is dat sprake is van een huurachterstand van twaalf maanden, waardoor een grote mate van zekerheid bestaat dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, zodat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. Ook de vordering tot betaling van een voorschot op de achterstallige huur acht de kantonrechter toewijsbaar. Omdat de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, zijn de reconventionele vorderingen niet toewijsbaar. De kantonrechter veroordeelt [appellant] in de kosten in conventie en in reconventie.

6 De bespreking van de grieven

6.1

Aan zijn vordering tot ontruiming van de woning heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellant] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen door een forse huurachterstand te laten ontstaan, beschadigingen in het gehuurde aan te richten, overlast te veroorzaken aan zijn medehuurder [B] en door [B] en hemzelf te bedreigen en te mishandelen. Het hof stelt vast dat de kantonrechter de vordering toewijsbaar heeft geoordeeld op basis van alleen de ontstane huurachterstand. Indien de daartegen gerichte grieven zouden slagen, dient het hof op grond van de devolutieve werking van het appel te beoordelen of de vordering wel toewijsbaar is wanneer (ook) de andere grondslagen in aanmerking worden genomen. Het hof zal om die reden niet alleen ingaan op de kwestie van de huurachterstand, maar ook op de andere aan [appellant] gemaakte verwijten.

6.2

Vaststaat dat [appellant] de huur vanaf december 2015 niet heeft voldaan en van de huur over november 2015 € 100,- onbetaald heeft gelaten. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] daarnaast de huur over de maanden maart en oktober 2013 (€ 450,- per maand), oktober en november 2014 (€ 480,- per maand) onbetaald heeft gelaten en van de huur over de maand oktober 2015 € 100,- onbetaald heeft gelaten. Over de genoemde maanden is volgens [geïntimeerde] dan ook sprake van een huurachterstand van in totaal € 2.060,-.

6.3

[appellant] heeft gesteld dat hij de huur over de maanden maart en oktober 2013 contant aan [geïntimeerde] heeft voldaan. De kantonrechter heeft deze stelling bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing (betalingsbewijzen of kwitanties) verworpen. Met grief I komt [appellant] op tegen dit oordeel. Volgens [appellant] ligt het op de weg van [geïntimeerde] om aan te tonen dat de huur over de desbetreffende maanden niet is voldaan. [appellant] wijst er in dat verband op dat [geïntimeerde] hem nooit tot betaling heeft aangemaand.

6.4

Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Dat [appellant] huur verschuldigd is over de maanden maart en oktober 2013 staat niet ter discussie. Nu [appellant] tot nakoming van deze verplichting wordt aangesproken, rusten op hem stelplicht en bewijslast van het door hem gevoerde bevrijdende verweer dat hij de huur contant heeft betaald. In de procedure in kort geding dient hij aannemelijk te maken dat de betaling heeft plaatsgevonden. Daarin is hij niet geslaagd. [appellant] heeft zijn stelling dat hij contant heeft betaald niet concreet gemaakt. Hij heeft niet aangegeven wanneer hij precies heeft betaald, hoe dat is gegaan, waarom contant is betaald en niet per bank. Dat [geïntimeerde] hem niet heeft aangemaand, maakt dat niet anders.

6.5

[appellant] komt met de grief niet op tegen het (terechte) oordeel van de kantonrechter dat hij zijn verweer tegen de stelling van [geïntimeerde] dat de huur over de maanden oktober en november 2014 onbetaald is gebleven niet heeft onderbouwd. Het hof stelt in dit verband vast dat [appellant] ook in hoger beroep geen bankafschriften heeft overgelegd, zodat hij door hem (in eerste aanleg) aangevoerde betalingen per bank nog steeds niet aannemelijk heeft gemaakt. Dat van de huur over de maanden oktober en november 2015 € 100,- onbetaald is gelaten, staat niet ter discussie.

6.6

De slotsom is dat grief I faalt en dat er in dit kort geding van kan worden uitgegaan dat [appellant] over de periode tot en met oktober 2015 € 2.060,- aan huur (meer dan vier maanden) onbetaald heeft gelaten.

6.7

Het staat vast dat [appellant] is veroordeeld voor bedreiging van zijn medehuurder [B] . Dat [appellant] [B] heeft bedreigd, heeft hij ook niet bestreden.

6.8

In de door [geïntimeerde] overgelegde aangiftes van hemzelf en [B] en de e-mailberichten van [B] wordt gedetailleerd verslag gedaan van het optreden van [appellant] jegens [geïntimeerde] en [B] en van door [appellant] aangerichte vernielingen in de woning, waardoor waterschade is ontstaan. [appellant] heeft volstaan met een zeer globale betwisting, die erop neerkomt dat vervolging tot op heden is uitgebleven. Hij heeft de in de aangiftes en e-mailberichten beschreven en aan hem toegeschreven praktijken echter niet concreet bestreden. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] in het licht van genoemde stukken en gelet op het zeer globale verweer van [appellant] voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellant] zich in de jaren 2014 en 2015 verschillende keren zeer agressief en ook gewelddadig heeft opgesteld jegens hem en [B] en beschadigingen heeft aangebracht in de woning. Dat [appellant] tot op heden slechts voor een van de hem verweten gedragingen strafrechtelijk is vervolgd en is veroordeeld, leidt niet tot een ander oordeel.

6.9

Door zijn verhuurder te mishandelen, zijn verhuurder en medehuurder te bedreigen en door schade aan te brengen aan het gehuurde handelt [appellant] in strijd met hetgeen van hem als goed huurder mag worden verwacht en daarmee in strijd met een van de kernverplichtingen uit de huurovereenkomst.

6.10

De slotsom is dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [appellant] niet alleen een huurachterstand heeft laten ontstaan over de periode tot en met oktober 2015, maar ook is tekortgeschoten in zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Op grond van de hoofdregel van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door de ene partij de andere partij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden. Dat is alleen anders wanneer de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof doet deze uitzondering zich niet voor. De tekortkomingen hebben betrekking op de kern van de verplichtingen van een huurder en zijn niet als gering te kwalificeren. Voorts heeft [appellant] niets aangevoerd waaruit volgt dat een ontruiming voor hem ernstiger gevolgen heeft dan een ontruiming in zijn algemeenheid voor een huurder heeft. Er bestaat dan ook een grote mate van zekerheid dat de bodemrechter de huurovereenkomst op grond van deze tekortkomingen zal ontbinden en ontruiming van het gehuurde zal bevelen. In deze situatie weegt het belang van [geïntimeerde] om in kort geding ontruiming te verkrijgen zwaarder dan het belang van [appellant] om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

6.11

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] gelet op de aard van de tekortkomingen - er is sprake van een voor hem en medehuurder [B] dreigende situatie, die gelet op hetgeen zich in het verleden heeft voorgedaan gemakkelijk kan escaleren -, een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning. Dat betekent dat grief III, voor zover die zich keert tegen de toewijzing van de vordering tot ontruiming, faalt.

6.12

Met grief III komt [appellant] ook op tegen toewijzing van een voorschot op de achterstallige huur van € 5.200,-. [appellant] betwist dat sprake is van achterstallige huur. Voor wat betreft de periode tot en met oktober 2015 heeft het hof reeds overwogen dat voldoende aannemelijk is dat sprake is van een achterstand van € 2.060,-. Voor wat betreft de periode vanaf november 2015 beroept [appellant] zich op een opschortingsrecht omdat sprake is van ernstige gebreken aan de woning. Dit beroep op het opschortingsrecht faalt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat het met opschorting beoogde doel - te weten herstel van de gestelde gebreken en herstel van [appellant] in het woongenot - nog kan worden bereikt nu [appellant] de woning heeft verlaten, zodat onduidelijk is welk rechtens te respecteren belang [appellant] nog heeft bij het beroep op een opschortingsrecht.

6.13

[appellant] kan zich, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet met een beroep op opschorting succesvol verweren tegen de vordering tot betaling van de huur over de periode vanaf november 2015. [appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie, op de voet van artikel 7:207 BW, vermindering van de huur gevorderd. Deze vordering is echter afgewezen en tegen deze afwijzing zijn geen afzonderlijke grieven gericht, zodat er in deze procedure niet van kan worden uitgegaan dat de verplichting tot betaling van de huur over genoemde procedure is verminderd (tot nihil). Gesteld noch gebleken is dat [appellant] binnen een periode van zes maanden na april 2016 een vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld, zodat voor die periode de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW geldt. Dat betekent dat het hof het ervoor heeft te houden dat de huur over de periode november 2015 tot en met april 2016 verschuldigd is, waardoor het voorschot op de betaling van de huur van € 5.200,-, gelet op hetgeen hiervoor al is overwogen over de huur tot en met oktober 2015, toewijsbaar is. Grief III ook ten aanzien van het door de kantonrechter toegewezen voorschot faalt.

6.14

Bij deze stand van zaken kan de vraag of sprake is geweest van gebreken in het midden blijven. Dat betekent dat grief II, waarin deze vraag wordt opgeworpen, faalt bij gebrek aan belang.

6.15

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis kan dan ook bekrachtigd worden. [appellant] zal in het ongelijk worden gesteld en zal om die reden worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II), te vermeerderen met het nasalaris.

7 De beslissing


Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 314,- aan verschotten en op
€ 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met een bedrag van € 131,- voor nasalaris van de advocaat en € 68,- voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan èn betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. D.H. de Witte en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

26 september 2017.