Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:7284

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
22-08-2017
Datum publicatie
23-08-2017
Zaaknummer
200.204.698/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.204.698/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5089464 / MC EXPL 16-5825)

arrest van 8 augustus 2017

in de zaak van

Stichting De Alliantie,

gevestigd te Hilversum,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: De Alliantie,

advocaat: mr. L.F. Birnie, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde],
niet verschenen.

1 Het geding in eerste instantie

1.1

In eerste aanleg is geproduceerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
3 augustus en 16 november 2016 van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling civielrecht, locatie Almere (hierna: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep is als volgt:
- de appeldagvaarding van 28 november 2016, tevens houdende de grieven;
- de verstekverlening;
- de conclusie van eis.

2.2

Ten slotte is arrest bepaald, waartoe De Alliantie de stukken heeft overgelegd.

2.3

De vordering van De Alliantie strekt er, samengevat, toe dat het vonnis van de kantonrechter van 16 november 2016 wordt vernietigd en dat het hof de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, [geïntimeerde] veroordeelt het gehuurde te ontruimen, [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.319,22 en van € 159,62, te vermeerderen met de huurtermijnen vanaf december 2016 tot de maand van de ontruiming, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

3 De vermeerdering van eis

3.1

De appeldagvaarding bevat een vermeerdering van eis, in die zin dat De Alliantie nu een hoger bedrag aan achterstallige huur vordert. De vermeerdering van eis is tijdig ingesteld en is bij het appelexploot aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt (vgl. artikel 130 lid 3 Rv). Het hof ziet geen reden de vermeerdering van eis buiten beschouwing te laten en zal dan ook recht doen op de vermeerderde eis.

4 De vaststaande feiten

4.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

4.2

[geïntimeerde] huurt vanaf 1 november 1997 van De Alliantie de woning gelegen aan het adres [a-straat] 88 te [A] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg in november 2016 € 437,46 per maand.

4.3

[geïntimeerde] heeft een vriendin, [B] , die ook een woning van De Alliantie huurt.

4.4

In 2012 De Alliantie een anonieme melding ontvangen inhoudende dat [geïntimeerde] niet in de gehuurde woning woont, maar die onderverhuurt en dat zich in de woning een hennepkwekerij bevindt. In 2015 heeft De Alliantie een anonieme melding ontvangen, inhoudende dat [geïntimeerde] bij zijn vriendin woont.

4.5

Op 16 juni 2015 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen De Alliantie en [geïntimeerde] . In dat gesprek heeft De Alliantie [geïntimeerde] een laatste kans geboden om in de woning te blijven wonen onder de volgende voorwaarden:
- [geïntimeerde] zal de woning betrekken en als hoofdverblijf gebruiken;
- [geïntimeerde] dient daartoe tenminste vier dagen per week in de woning te verblijven;
- als [geïntimeerde] de woning voor langere tijd niet gebruikt, dient hij dat vooraf aan De Alliantie te melden;
- [geïntimeerde] geeft de woning niet in gebruik aan derden;
- [geïntimeerde] stemt op voorhand in met beëindiging van de huurovereenkomst voor het geval hij zich niet aan de gemaakte afspraken houdt.
heeft met deze voorwaarden ingestemd.

4.6

Op 10 augustus 2015 heeft de politie na een tip vijf hennepplanten aangetroffen in de achtertuin van de woning van [B] . Later die dag heeft de politie acht hennepplanten aangetroffen op het balkon van de woning van [geïntimeerde] . In de berging van de woning van [geïntimeerde] heeft de politie die dag diverse onderdelen van een hennepkwekerij aangetroffen.

4.7

De Alliantie heeft [geïntimeerde] in brieven van 25 augustus 2015, 14 december 2015 en 12 februari 2016 de gelegenheid gegeven zelf de huur op te zeggen ter voorkoming van een juridische procedure, van welke gelegenheid [geïntimeerde] geen gebruik heeft gemaakt.

5 De vordering en de beslissing in eerste aanleg

5.1

De Alliantie heeft [geïntimeerde] gedagvaard en, voor zover nu van belang, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Aan deze vordering heeft De Alliantie ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de woning, in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten en met de met hem gemaakte afspraken, niet te bewonen, door hennep te kweken in de woning, door overlast te veroorzaken en door zijn huur stelselmatig te laat te betalen en een huurachterstand te laten ontstaan.

5.2

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Nadat een comparitie van partijen was gelast en de comparitie had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter de vorderingen van De Alliantie afgewezen, met veroordeling van De Alliantie in de proceskosten.

6 De bespreking van de grieven

6.1

Het hof ziet reden eerst grief II te bespreken. Met deze grief komt De Alliantie op tegen het oordeel van de kantonrechter dat slechts sprake is van een huurachterstand van
€ 384,23, dat stelselmatige wanbetaling door [geïntimeerde] niet is aangetoond en dat de betalingsachterstand geen grond is voor ontbinding van de overeenkomst.

6.2

Uit een door De Alliantie overgelegde brief van een deurwaarder aan [geïntimeerde] d.d.
10 oktober 2016 volgt dat [geïntimeerde] een betalingsregeling heeft getroffen in verband met een huurschuld aan De Alliantie, die op dat moment nog € 1.040,25 groot is. [geïntimeerde] dient op de schuld maandelijks een bedrag van € 175,- af te lossen.

6.3

De Alliantie voert aan dat in november 2016 een achterstand van € 1.319,22 is ontstaan. Zij heeft een specificatie in het geding gebracht waaruit volgt hoe dit bedrag is opgebouwd. Met deze specificatie, die niet is weerlegd, is die achterstand voldoende onderbouwd. Het hof gaat er dan ook vanuit dat [geïntimeerde] in november 2012 een achterstand van meer dan drie huurtermijnen heeft laten ontstaan. Het hof gaat er gelet op deze achterstand tevens van uit dat [geïntimeerde] , zoals De Alliantie aanvoert en [geïntimeerde] niet heeft weersproken, de met hem getroffen betalingsregeling niet is nagekomen.

6.4

Uit de specificatie volgt ook dat [geïntimeerde] vanaf maart 2015 de huur steeds aan het eind van de maand, derhalve niet vooruit, betaalde en ook na deze maandelijkse huurbetaling geregeld nog een doorgaans gering bedrag aan de Alliantie verschuldigd was.

6.5

[geïntimeerde] had in november 2016 dan ook een huurachterstand van meer dan drie huurtermijnen, terwijl hij een kort daarvoor getroffen betalingsregeling niet is nagekomen en in de daaraan voorafgaande periode de huur steeds te laat betaalde. [geïntimeerde] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gelet op het in eerste aanleg gevoerde debat overweegt het hof dat deze tekortkoming, ook wanneer rekening wordt gehouden met de woonbelangen van [geïntimeerde] , gelet op het structurele karakter ervan en de hoogte van het achterstallige bedrag, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

6.6

De grief slaagt dan ook en leidt ertoe dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen voor zover de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft afgewezen. Voor zover de andere grieven ertoe strekken dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten onrechte niet op andere gronden heeft ontbonden, heeft De Alliantie geen belang meer bij de bespreking ervan. Die bespreking zou immers niet tot een ander oordeel leiden.

6.7

Het hof zal de huurovereenkomst ontbinden en de vordering tot ontruiming toewijzen. De nevenvordering om De Alliantie te machtigen de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren, is niet toewijsbaar. De Alliantie heeft, gelet op de regeling van artikel 555 e.v. Rv. geen belang bij de gevorderde machtiging.

6.8

De vordering tot betaling van de achterstallige huur per november 2016 ad € 1.319,22, te vermeerderen met de huur vanaf december 2016 tot aan de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, is eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat op het aldus door [geïntimeerde] verschuldigde bedrag in mindering strekt wat [geïntimeerde] na 28 november 2016 aan De Alliantie heeft voldaan. De gevorderde ingangsdatum van de wettelijke rente is onvoldoende concreet. Om executiegeschillen te voorkomen, zal het hof uitgaan van de datum van de appeldagvaarding.

6.9

De Alliantie vordert in hoger beroep voor het eerst ook nog betaling van een bedrag van € 159,62. Zij heeft deze, bij wege van vermeerdering van eis ingestelde en derhalve als grief aan te merken vordering niet onderbouwd, zodat deze niet toewijsbaar is.

6.10

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat De Alliantie overwegend in het gelijk zal worden gesteld. [geïntimeerde] zal dan ook in de proceskosten in beide instanties worden verwezen
(salaris gemachtigde 2,5 punten à € 250,-, geliquideerd salaris van de advocaat in hoger beroep: 1 punt, tarief II). Dat betekent dat grief XI, die zich keert tegen de beslissing van de kantonrechter om De Alliantie in de proceskosten te veroordelen, slaagt. Grief X, die zich keert tegen de afwijzing van de vorderingen van De Alliantie slaagt eveneens.

7 De beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 16 november 2016,
en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst tussen De Alliantie en [geïntimeerde] betreffende de woning gelegen aan het adres [a-straat] 88 te [A] ;

veroordeelt [geïntimeerde] de woning binnen zeven dagen na betekening van dit arrest, met al hetgeen van [geïntimeerde] is en ieder die bij [geïntimeerde] verblijft, te ontruimen en leeg op te leveren aan de Alliantie, onder afgifte van de sleutels aan de Alliantie;


veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan De Alliantie van een bedrag van € 1.319,22, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 november 2016 tot aan het moment van voldoening en vermeerderd met een bedrag van € 439,74 per maand vanaf de maand december 2016 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

bepaalt dat op de door [geïntimeerde] uit hoofde van deze veroordelingen verschuldigde bedragen in mindering strekt hetgeen [geïntimeerde] na 28 november 2016 aan (de deurwaarder van) De Alliantie
heeft voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van De Alliantie gevallen:

- op € 567,01 aan verschotten en op € 625,- voor salaris gemachtigde voor de procedure in eerste aanleg;
- op € 816,51 aan verschotten en op € 894,- aan geliquideerd salaris van de advocaat voor de procedure in hoger beroep;

verklaart deze beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. M.W. Zandbergen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

8 augustus 2017.