Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:6887

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
08-08-2017
Datum publicatie
10-08-2017
Zaaknummer
200.169.718/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst betreffende een woning. Gelet op de omstandigheden van het geval geen sprake van ontbinding wegens niet kunnen verkrijgen van financiering. Niet alleen is slechts een voornemen tot ontbinding kenbaar gemaakt aan verkoper, maar blijkens de gang van zaken kort daarna ging ook koper niet uit van een al plaatsgevonden hebbende ontbinding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.169.718/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2517628 MC EXPL 13-12342)

arrest van 8 augustus 2017

in de zaak van

[appellante] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de heer [A] ,

wonende te [B] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [A],

advocaat: mr. T.J.P. Jager, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. L. Boersma, kantoorhoudend te Almere.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 26 februari 2014, 21 mei 2014 en 18 februari 2015 (hersteld bij vonnis van 1 april 2015) die de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 7 mei 2015,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord,

- het schriftelijk pleidooi van de zijde van [A] ,

- het schriftelijk pleidooi van de zijde van [geïntimeerde] .

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[A] vordert in het hoger beroep – kort samengevat – dat het hof het vonnis van 18 februari 2015 en het herstelvonnis van 1 april 2015 vernietigt en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [A] alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het (bestreden) vonnis van 18 februari 2015, nu daartegen geen grieven zijn gericht, alsmede van een aantal nader vastgestelde feiten.

3.2

Op 6/7 november 2012 hebben [A] als verkoper en [geïntimeerde] als koper een

koopovereenkomst getekend met betrekking tot de woning aan [de a-straat] 8 te [B] . De overeengekomen koopprijs bedroeg € 132.500,-. [A] werd bij de verkoop bijgestaan door makelaar IMMO [C] B.V. (hierna: IMMO). [geïntimeerde] werd bij de aankoop en financiering bijgestaan door [D] , handelend onder de naam Schut Financiële Planning en tevens handelend onder de naam Huis & Hypotheek Almere Stad (hierna: [D] ).

3.3

In de koopovereenkomst is in de artikelen 10.1., 10.2. en 16.1. – voor zover van belang – het navolgende bepaald:

"10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen

nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst

voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder

rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de

nalatige.

10.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande

ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare

tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke

tussenkomst terstond opeisbare boete van € 13.250,-, zegge

DERTIENDUIZENDTWEEHONDERDVIJFTIGEURO verbeuren, onverminderd het recht

op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

16.1.

Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

b. op 3 december 2012 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag

van: € 130.000, - zegge EENHONDERDDERTIGDUIZEND EURO geen hypothecaire

geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft

verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan N. v. t. of een rentepercentage niet

hoger dan % (...).”

3.4

Bij e-mail d.d. 3 december 2012 heeft IMMO aan het betrokken notariskantoor (hierna: PVM Notarissen) met kopie aan onder meer [geïntimeerde] en [D] bevestigd dat de termijn van artikel 16.1 sub b is gesteld op 17 december 2012.

3.5

Bij e-mailbericht d.d. 13 december 2012 heeft [D] – voor zover van belang – het navolgende aan mevrouw [E] van IMMO bericht:

"(…) We zijn nu op het punt beland dat het doorlopend krediet van meneer/mevrouw niet

omgezet kan worden naar alleen meneer. Meneer [F] , de ex man, wil hier nu niet in

meewerken.

Als we weer zouden gaan verlengen, heb ik niet het idee dat het snel goed komt. Wij willen daarom gaan ontbinden. Hieronder tref je een schrijven van de inkooporganisatie waarin staat dat er geen mogelijkheden zijn.

Wij zien een bevestiging graag tegemoet.(…)"

Als onderwerp bij deze e-mail staat vermeld: “Ontbinden [de a-straat] 8”.

3.6

De voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad heeft bij verstekvonnis

in kort geding op 18 december 2012 op verzoek van [A] jegens zijn ex-partner bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van de ex-partner aan de overdracht van het huis aan [geïntimeerde] .

3.7

Bij e-mail d.d. 19 december 2012 heeft [E] van IMMO aan PVM Notarissen met kopie aan onder anderen [geïntimeerde] en [D] het navolgende geschreven:

“Hiermede bevestigen wij u de tussen koper en verkoper van bovengenoemde woning gemaakte afspraak dat de termijn voor de ontbindende voorwaarde voor financiering (genoemd in artikel 16.1b. van de koopovereenkomst) nu is gesteld op 15 januari 2013 .

(…)

Tevens is de overdracht verplaatst naar 1 maart 2013 .

(…)”

Als onderwerp bij deze e-mail staat vermeld: “Verlenging ontbindende voorwaarden + bankgarantie + wijziging overdracht [de a-straat] 8 (…)”

3.8

Bij e-mail d.d. 7 januari 2013 heeft [D] het navolgende aan [E] van IMMO geschreven:

"Mevrouw [geïntimeerde] heeft zojuist met mij contact opgenomen omtrent de ontbindende

voorwaarden op 15 januari a.s. Zij zou die graag met een maand willen verlengen.

Op dit moment is zij met een advocaat bezig om het krediet dat op beiden naam staat, te laten omzetten naar haar ex-man. Graag ontvang ik bericht of dit mogelijk is".

3.9

In verband met het uitblijven van een reactie van IMMO heeft [D] bij e-mail d.d. 14 januari 2013 aan [E] van IMMO het volgende geschreven:

“(…) Graag een terugkoppeling op onderstaande e-mail (hof: de e-mail, hiervoor genoemd in overweging 3.8). Anders moeten wij vandaag ontbinden. (…)”

3.10

Bij e-mail d.d. 15 januari 2013 heeft [E] van IMMO aan PVM Notarissen met kopie aan onder anderen [geïntimeerde] en [D] geschreven dat de termijn voor de ontbindende voorwaarde en de uiterlijke datum voor de betaling van de waarborgsom zijn gesteld op 15 februari 2013 en dat de overdracht verplaatst is naar 2 april 2013.

3.11

Bij e-mail d.d. 18 februari 2013 heeft E. van Dijk van PVM Notarissen [E] van IMMO geschreven dat de waarborgsom niet is ontvangen en dat [geïntimeerde] gesommeerd is om omgaand tot betaling over te gaan. Vervolgens heeft [A] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen op 29 april 2013.

3.12

[A] heeft de woning op 13 mei 2013 verkocht aan een derde voor een prijs van

€ 126.000,-.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[A] heeft in eerste aanleg – kort samengevat – gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 13.250,-, te vermeerderen met de wettelijke rente alsmede tot betaling van € 1.910,31 ter zake van aanvullende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente en tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van

€ 200,- en de proceskosten. Aan zijn vordering heeft [A] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst als gevolg waarvan [A] tot ontbinding van de koopovereenkomst is overgegaan en aanspraak heeft gemaakt op de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding.

4.2

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Het verweer van [geïntimeerde] komt er op neer dat zij de koopovereenkomst door het inroepen van de ontbindende voorwaarde heeft ontbonden bij e-mail van 13 december 2012.

4.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 februari 2014 [geïntimeerde] toegestaan om [D] , handelend onder de naam Schut Financiële Planning en tevens handelend onder de naam Huis & Hypotheek Almere Stad, in vrijwaring op te roepen. Bij vonnis van 18 februari 2015, hersteld bij vonnis van 1 april 2015 ter zake van de proceskosten, heeft de kantonrechter overwogen dat met de e-mail van 13 december 2012 van [geïntimeerde] de koopovereenkomst is ontbonden. De kantonrechter heeft de vorderingen van [A] vervolgens afgewezen evenals de vordering in de vrijwaringszaak.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

Door [geïntimeerde] is voor het eerst bij pleidooi het standpunt ingenomen dat Hoogland, die optreedt in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [A] , niet-ontvankelijk is, nu de naam van [A] niet voorkomt in het curatele- en bewindvoerderregister en bovendien niet is gebleken dat Hoogland over een machtiging als bedoeld in artikel 1:443 BW beschikt. Op grond van de zogenoemde twee conclusieregel moeten in beginsel alle vorderingen, gronden en verweren in de eerste twee memories ter tafel zijn gebracht. Het hof zal het beroep van [geïntimeerde] op de niet-ontvankelijkheid, wat daarvan verder ook zij, daarom buiten beschouwing laten.

5.2

Het appel van [A] richt zich niet tegen het vonnis van 26 februari 2014 waarbij het [geïntimeerde] is toegestaan [D] in vrijwaring op te roepen. Tegen het vonnis van 18 februari 2015 zijn vier grieven gericht door [A] . Grief I is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van [A] . Grief II richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de koopovereenkomst met de e-mail van 13 december 2012 rechtsgeldig is ontbonden. De grieven III en IV richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de e-mail van 13 december 2012 voldoet aan de daaromtrent overeengekomen contractuele eisen. Met de grieven legt [A] het geschil in volle omvang voor aan het hof. Het hof zal de grieven gezamenlijk beoordelen.

5.3

De vraag die centraal staat in het onderhavige geschil is of met de e-mail van 13 december 2012 een rechtsgeldig beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. De vraag hoe deze e-mail moet worden uitgelegd, dient te worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de art. 3:33 en 3:35 BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en komt geen beslissend gewicht toe aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de in de brief gebruikte bewoordingen, ook niet als uitgangspunt (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:315).

5.4

Bij de beoordeling komt het gelet hierop aan op de zin die [A] redelijkerwijs aan de e-mail van 13 december 2012 mocht hechten en op hetgeen hij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze heeft mogen verwachten. In dit kader heeft [A] gewezen op de tekst van de e-mail, het feit dat het financieringsvoorbehoud na de mail van 13 december 2012 nog tweemaal is verlengd en het feit dat uit de e-mail van 14 januari 2013 van [D] volgt dat ook [geïntimeerde] nog steeds in de veronderstelling verkeerde dat de overeenkomst bestond. [geïntimeerde] heeft eveneens gewezen op de tekst van de e-mail, in het bijzonder de aanduiding in de onderwerp-regel en op het feit dat uit de e-mail duidelijk bleek dat het [geïntimeerde] niet zou lukken de benodigde financiering te krijgen.

5.5

Naar het oordeel van het hof hoefde [A] de e-mail van 13 december 2012 niet op te vatten als een beroep op de ontbindende voorwaarde door [geïntimeerde] . Daartoe overweegt het hof als volgt. De zin “Wij willen daarom gaan ontbinden.” in die e-mail duidt slechts op een voornemen, maar niet op een daadwerkelijk besluit dat wordt ontbonden. Daaraan doet niet af dat de e-mail als onderwerp “ontbinden” vermeldt. Dat de e-mail van 13 december 2012 geen beroep op de ontbindende voorwaarde inhield, mocht [A] voorts afleiden uit het feit dat enkele dagen later, na overleg tussen IMMO en [D] , de notaris op de hoogte is gesteld van het feit dat partijen opnieuw een verlenging van de termijn waarbinnen de ontbinding kon worden ingeroepen waren overeengekomen, en wel tot 15 januari 2013. Het verlengen van die termijn zou overbodig zijn indien de overeenkomst reeds ontbonden zou zijn geweest. Vervolgens is namens [geïntimeerde] bij e-mail van 7 januari 2013 opnieuw aangedrongen op een verlenging van de termijn. In de e-mail van 14 januari 2013 namens [geïntimeerde] wordt aangegeven dat als de termijn voor ontbinding niet opnieuw verlengd wordt, zij tot ontbinding moet overgaan. Hieruit kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] er op dat moment zelf ook vanuit ging dat de koopovereenkomst niet was ontbonden. Dat de verlenging van de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen plaatsvond op verzoek van [A] en dat [geïntimeerde] daar zekerheidshalve in mee is gegaan, zoals zij ter zitting in eerste aanleg heeft aangevoerd, strookt voorts niet met het feit dat bij e-mail van 7 januari 2013 juist namens [geïntimeerde] is verzocht om verlenging van de termijn. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, ook in onderlinge samenhang beschouwd, hoefde [A] niet te begrijpen dat [geïntimeerde] met de e-mail van 13 december 2012 een beroep deed op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Uit het enkele feit dat bij deze e-mail financiële informatie over [geïntimeerde] zat – wat daar verder ook van zij – hoefde [A] , vooral in het licht van alle overige omstandigheden, niet te begrijpen dat sprake was van een beroep op de ontbindende voorwaarde. Dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde een eenzijdige rechtshandeling is waarvoor geen medewerking van de wederpartij is vereist, zoals [geïntimeerde] stelt, is juist doch kan haar niet baten, omdat van het inroepen van de ontbindende voorwaarde geen sprake was. Nu de e-mail van 13 december 2012 niet kan worden aangemerkt als een beroep van [geïntimeerde] op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, is de koopovereenkomst door middel van deze e-mail ook niet ontbonden. De overige grieven van [A] behoeven gelet hierop geen nadere bespreking.

5.6

Nu door [geïntimeerde] voor het overige geen verweer is gevoerd tegen de ontbinding van de koopovereenkomst door [A] op grond van een tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerde] , is de door [A] gevorderde contractuele boete in beginsel toewijsbaar. Door [geïntimeerde] is echter nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid hetgeen het hof begrijpt – ook gelet op het in eerste aanleg gevoerde verweer – als een beroep op matiging als bedoeld in artikel 6:94 BW.

5.7

Een beroep op matiging is alleen aan de orde als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:AZ6638).

5.8

Het enkele feit dat, zoals door [geïntimeerde] gesteld, reeds bij het sluiten van de overeenkomst duidelijk was dat de financiering van de woning erg lastig zou worden, mede gelet op de situatie met haar ex-man, is daartoe, gegeven deze strenge maatstaf, onvoldoende. Ook het feit dat, zoals [geïntimeerde] stelt, het nadeel aan de zijde van [A] beperkt is, wat daar verder ook van zij, is in het licht van hetgeen verder vaststaat onvoldoende voor een beroep op matiging.

5.9

De door [A] gevorderde contractuele boete van € 13.250,- is derhalve toewijsbaar. Tegen de door [A] gevorderde wettelijke rente is geen verweer gevoerd. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente dan ook toewijzen, echter niet zoals gevorderd vanaf 5 maart 2013, maar vanaf 29 april 2013, het moment waarop de overeenkomst is ontbonden, gelet op het bepaalde in artikel 10.2 van de koopovereenkomst.

5.10

In eerste aanleg is door [A] aanspraak gemaakt op aanvullende schadevergoeding ten bedrage van € 1.910,31 te vermeerderen met de wettelijke rente per datum dagvaarding. Het hof zal dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente, toewijzen, nu [geïntimeerde] op dit punt geen verweer heeft gevoerd en de vordering het hof ook anderszins niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

5.11

De door [A] gevorderde buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 200,- zijn niet toewijsbaar, nu [A] dienaangaande niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. [A] heeft niet gesteld dat het hier kosten betreft anders dan ter instructie van de zaak of ter voorbereiding van de gedingstukken.

6 De slotsom

6.1

De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 92,82

- griffierecht € 316,-

- salaris advocaat € 900,-

Totaal € 1308,82

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 96,16

- griffierecht € 711,-

- salaris advocaat € 1.788,- (2 punten x tarief II € 894,-)

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland te Almere van 18 februari 2015 alsmede het herstelvonnis van 1 april 2015 en doet opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 13.250,- aan [A] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 29 april 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 1.910,31 aan [A] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 30 oktober 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [A] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 408,82 voor verschotten en op € 900,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 807,16 voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-, in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. I.F. Clement, mr. R.E. Weening en mr. D.J. Keur en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

8 augustus 2017.