Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:6580

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
01-08-2017
Datum publicatie
18-01-2018
Zaaknummer
200.190.576
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Non-conformiteit woning. Toetsingskader bij gerenoveerde woning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2018/428
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem


afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.190.576

(zaaknummer rechtbank Gelderland 292299)

arrest van 1 augustus 2017

in de zaak van

[appellant 1] en
[appellant 2],

beiden wonende te [plaatsnaam] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten] ,

advocaat: mr. P. Graafstal,

tegen:

[geïntimeerde 1] en
[geïntimeerde 2],

beiden wonende te [plaatsnaam] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. N.D. Wassink.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
6 januari 2016 en 24 februari 2016 die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 8 april 2016,

- de memorie van grieven, tevens vermeerdering van eis,

- de memorie van antwoord,

- een akte van [appellanten] en een antwoordakte.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellanten] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het bestreden vonnis te vernietigen en de vorderingen van [appellanten] alsnog toe te wijzen met de eisvermeerdering: het bedrag van € 10.218,45 bij wege van voorschot schade asbest en de bedragen van € 907 en € 462, althans voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] aansprakelijk is voor de door asbest opkomende schade en met zijn veroordeling in de kosten van beide instanties.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd primair veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 27.500,00, althans € 14.300,00, alsmede nader blijkende en te benoemen schade en kosten en subsidiair een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] schadeplichtig is jegens [appellanten] terzake van schending van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en met veroordeling van [geïntimeerden] tot ongedaanmaking van de schade van [appellanten] , vermeerderd met rente en kosten.

3.2

De rechtbank heeft bij vonnis van 24 februari 2016 de vorderingen afgewezen.

4 Debeoordelingvanhethogerberoep

4.1

Het gaat in dit geding kort samengevat om het volgende. [appellanten] heeft in oktober 2013 de woning van [geïntimeerden] te [plaatsnaam] gekocht. In de verkoopbrochure stond het navolgende: ”Geheel gerenoveerde eigentijdse hoekwoning met garage dus instapklaar!

(…) Een fantastische gezinswoning met 5 slaapkamers en voor u die geen grote klussen wil is deze woning zo te betrekken!” Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM koopakte. Na de levering op 30 december 2013 heeft (de makelaar van) [appellanten] regelmatig contact opgenomen met (de makelaar van) [geïntimeerden] over aangetroffen gebreken in de woning.

4.2

[appellanten] vordert ook in hoger beroep de waardevermindering van het huis, door hem begroot op € 27.500 dan wel de kosten van herstel van door hem gestelde gebreken. Het hoger beroep gaat in de kern over de gestelde gebreken. Het hof stelt bij de beoordeling daarvan het volgende voorop.

4.3

Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM koopakte. Het gaat in het bijzonder om de artikelen 5.1 en 5.3 van de gebruikte versie van die akte (model juli 2008). In de (lagere) rechtspraak en in de juridische praktijk worden deze bepalingen aldus uitgelegd dat de verkoper ervoor in staat (of garandeert) dat het gekochte de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn, maar dat hij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die geen afbreuk doen aan het normaal gebruik. Deze gangbare uitleg brengt mee dat de verkoper zich niet op overmacht kan beroepen als de woning een gebrek blijkt de hebben dat het normale gebruik aantast maar waarvan hij niets wist en ook niet kon weten. Anderzijds heeft de koper alleen aanspraak op herstel, schadevergoeding of een andere remedie indien het gebrek het normale gebruik van de woning aantast. Gebreken die het normaal gebruik aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken die de veiligheid van het wonen of het (duurzaam) gebruik van de woning voor essentiële functies (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer) in de weg staan.

4.4

In dit geval gaat het om een gerenoveerde woning van ruim 40 jaar oud. De renovatie is gedeeltelijk verricht door de verkopers. In de brochure en informatielijst behorende bij de verkopersinformatie zijn geen mededelingen gedaan omtrent gebreken die het normaal gebruik aantasten. Wel is daarin genomen wat is gerenoveerd, namelijk een nieuwe keuken, badkamer, opnieuw gestuukte wanden en in de woonkamer tuindeuren en massief houten vloer (brochure), dubbel glas kozijnen, nieuwe nokpannen, dakkapel en dakisolatie (informatielijst). Op basis van deze gegevens oordeelt het hof dat [appellanten] mocht verwachten dat de gerenoveerde delen vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op de korte termijn geen intensief onderhoud vergen. Omdat de verkopers de renovatie deels zelf ter hand hebben genomen, mag [appellanten] echter niet verwachten dat de renovatie op alle punten aan de professionele vereisten voldoet. Voor de niet gerenoveerde delen geldt dat [appellanten] de verwachtingen mag hebben die passen bij een woning uit de jaren ‘70. Bovenal geldt dat [appellanten] redelijkerwijs niet mag verwachten dat aan de gerenoveerde woning zoals hiervoor weergegeven de eisen van een woning in nieuwstaat gesteld kunnen worden.

4.5

Tegen deze achtergrond is er geen aanleiding de grieven 1, 2 en 7 nader te bespreken omdat die hiervoor reeds voldoende besproken zijn. [appellanten] heeft onvoldoende zwaarwegende feiten en omstandigheden gesteld om de artikelen 5.1 en 5.3 te vernietigen wegens arglist dan wel deze artikelen buiten toepassing te laten op basis van de goede trouw.

4.6

Het hof gaat nu over tot de beoordeling van de gebreken. Hij doet dit op de voet van het hiervoor weergegeven kader, waarbij het hof de herstelkosten die [appellanten] in hoger beroep stelt, meeneemt. De gebreken 1-18 zijn onderdeel geweest van het debat in eerste aanleg. De gebreken vanaf nr. 19 betreffen de vermeerderde eis. Net als de rechtbank zal het hof de stellingen met betrekking tot de gebreken van [appellanten] , onderbouwd met het rapport van ing. [de Ingenieur] , Bureau voor Bedrijfspathologie BB, beoordelen in het licht van het daartegen gevoerde verweer. Anders dan [appellanten] aanvoert, maakt dat van de rechter geen bouwkundige. Grief 9 faalt in zoverre. Indien en voor zover de stellingen en verweren aanleiding geven tot een nadere technische beoordeling van een gebrek, zal er aanleiding kunnen zijn een deskundige te benoemen.

1. Onjuiste aansluiting overstort op de c.v. € 108
[appellanten] stelt dat de overstort op de cv omhoog door een slang naar de wastafel loopt en dat [geïntimeerden] het zo heeft aangelegd. Volgens de deskundige [de Ingenieur] kan dat zo niet, aldus [appellanten] .

Ongeacht de vraag of [geïntimeerden] de slang aldus heeft gelegd, is hier geen sprake van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning aantast.

2. Lekken in de dakgoot € 1.484

[appellanten] stelt dat er een lekkage is geweest boven de keukendeur op enig moment na de koop en op een later moment bij uitbouw aan de voorzijde. De lekkages zijn verholpen door het aanbrengen van bitumentape, aldus [appellanten] . Vast staat tussen partijen dat de dakgoten niet zijn vernieuwd en in matige staat verkeren. Volgens [geïntimeerden] is [appellanten] daarop gewezen door de makelaar, volgens [appellanten] niet. [geïntimeerden] heeft tevens aangevoerd dat de matige staat van de dakgoten zichtbaar was ten tijde van de bezichtiging.

[appellanten] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die ertoe moeten leiden dat hij er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat bij de renovatie van de woning, zoals omschreven, ook alle dakgoten waren vernieuwd. Dat ligt niet zonder meer voor de hand. Daarom lag het op de weg van [appellanten] om daartoe de benodigde feiten te stellen, nog daargelaten dat aannemelijk is dat de staat van de dakgoten zichtbaar was ten tijde van de koop. Verder brengt de omstandigheid dat sinds de levering op twee plekken een lekkage is vastgesteld niet zonder meer mee dat sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning aantast. Ook daartoe heeft [appellanten] onvoldoende gesteld in het licht van de betwisting van [geïntimeerden] .

3. Onjuiste uitvoering en aanleg van een radio/TV aansluitpunt € 175

In hoger beroep heeft [appellanten] dit gebruik duidelijk(er) toegelicht. [geïntimeerden] heeft volgens hem na een schade de hoofdaansluiting hersteld met een witte kabel en een losse coaxkabel. De UPC monteur heeft hem echter gezegd dat UPC altijd herstelt met een groene officiële kabel en een UPC-kastje. Er was daarnaast geen vaste aansluiting in de woonkamer maar een losse met een coaxkabel. [geïntimeerden] heeft een en ander weersproken en aangevoerd dat UPC de aansluiting destijds heeft aangelegd.

In het midden kan blijven wie deze aansluiting heeft verzorgd. Het betreft geen gebrek dat het normaal gebruik van de woning aantast.

4. Roest van het metalen frame van het kruipluik € 647

Tussen partijen staat vast dat er enige roestvorming aanwezig is aan de metalen rand rond de toegang tot de kruipruimte. Volgens [appellanten] is de hoek van het frame verrot waardoor een deel van het frame ontbreekt. [geïntimeerden] betwist dat. Daarnaast stelt [appellanten] dat dit gebrek gevaar oplevert omdat men door het luik kan zakken en er gassen uit de kruipruimte naar de woonkamer kunnen komen.

Het hof oordeelt dat [appellanten] dit gebrek onvoldoende heeft toegelicht. Zo is (de mate van) verroesting niet duidelijk geconcretiseerd en evenmin het risico op doorzakken. Welke gassen uit de kruipruimte de woonkamer in zouden kunnen stromen en in welke mate dat gevaar oplevert voor [appellanten] is evenmin geconcretiseerd. Wegens onvoldoende onderbouwing laat het hof ook dit gebrek buiten beschouwing.

5. Scheur in rollaag loopdeur garage € 701

Wat de garage betreft, stelt het hof het volgende voorop. Uit de verkopersinformatie blijkt niet dat de garage, als bijgebouw, is gerenoveerd door [geïntimeerden] . In de brochure staat steeds ‘met garage’ waardoor niet zonder meer mag worden aangenomen dat wat over de woning is medegedeeld, ook geldt voor de garage. [appellanten] heeft aangevoerd dat het feit dat de garage niet gerenoveerd was voor hem onzichtbaar was. Daartegenover heeft [geïntimeerden] enerzijds gemotiveerd weersproken dat de garage volledig aan het zicht was onttrokken en heeft [appellanten] anderzijds onvoldoende toegelicht dat hij redelijkerwijs mocht verwachten dat ook de garage up-to-date was gebracht. Daarom geldt het beoordelingskader van een niet gerenoveerd bijgebouw bij een woning van 40 jaar oud. Van een dergelijk bijgebouw kan niet worden verwacht dat het zonder gebreken of achterstallig onderhoud is.

Ten aanzien van de scheur heeft [appellanten] gesteld dat deze het normale gebruik aantast omdat het een constructief gebrek betreft. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat hij niet van die scheur op de hoogte was en betwist dat deze al aanwezig was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Gelet op die betwisting had [appellanten] meer moeten stellen over het moment dat het gebrek is ontstaan. Daarnaast had [appellanten] meer dan hij heeft gedaan dienen te concretiseren dat deze scheur in de rollaag een constructief gebrek is dat aanleiding kan geven tot scheef zakken of instorten van de garage, waarmee het een gebrek kan zijn dat het normaal gebruik aantast. Dat heeft hij nagelaten.

6. Slechte staat deurpost loopdeur garage € 2.131

Hier geldt hetzelfde als hiervoor is overwogen. De staat van de deurpost zoals te zien is op de foto’s 12 en 13 uit het rapport van [de Ingenieur] en productie 3 bij conclusie van antwoord past bij een bijgebouw van voormelde leeftijd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, betreft het een ouderdomsgebrek of achterstallig onderhoud dat verwacht mag worden. Daarbij komt dat [geïntimeerden] onweersproken heeft aangevoerd dat bij de koop is besproken dat [appellanten] heeft verteld dat hij van plan was de garage grondig te verbouwen, waardoor er geen schade is.

7. Onvoldoende capaciteit van de radiator € 931

[appellanten] heeft in hoger beroep dit gebrek nader toegelicht. Volgens hem heeft [geïntimeerden] een radiator vervangen door een radiator met veel minder capaciteit. Daarom duurt het langer voordat de woonkamer is opgewarmd. De kosten worden navenant hoger. Het installatiebedrijf heeft geadviseerd meer verwarmingscapaciteit toe te voegen. [geïntimeerden] heeft een en ander gemotiveerd betwist. Van [appellanten] mocht in het licht van het verweer en de aan te leggen maatstaf verwacht worden dat hij zijn stellingen cijfermatig en met bijvoorbeeld een duidelijke deskundigenverklaring had toegelicht. Dat heeft hij nagelaten. Daarom kan niet worden geoordeeld dat dit gebrek het normale gebruik van de woning aantast.

8. Betonrot onderzijde balkon € 910

[appellanten] heeft in hoger beroep aangevoerd dat het balkon gebreken vertoont. De bovenzijde van het balkon was ten tijde van de koop belegd met vlonders. Toen die weg werden gehaald, bleek de buitenzijde van de toplaag verdwenen te zijn, waardoor er weerinwerking heeft kunnen plaatsvinden. [geïntimeerden] moet hiervan op de hoogte zijn geweest, althans is nalatig geweest. Aan de onderzijde van het balkon is betonrot zichtbaar. Er vallen kleine stukjes uit, wat ook al eerder moet zijn gebeurd. [geïntimeerden] heeft hierover niets medegedeeld terwijl hij eerder zelf bedenkingen had over de staat van het balkon, aldus nog steeds [appellanten] . [geïntimeerden] betwist dat ten tijde van de levering al sprake was van betonrot dat leidde tot het vallen van stukjes en dat hij daarvan op de hoogte was.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is de ernst van de betonrot niet vast te stellen. Op foto17 en 18 van het rapport van [de Ingenieur] is slechts een lichte aantasting zichtbaar. Verder is het de vraag of het ontbreken van enige betonrot in een 40 jaar oud balkon, dat kennelijk niet is gerenoveerd, past bij de verwachtingen voor normaal gebruik. Dat een balkon blootstaat aan weersinvloeden is inherent en leidt op die grond al niet tot een gebrek dat het normale gebruik van de woning aantast.

9. Ontbreken bovenste sluitkom € 61

[appellanten] heeft bij dit gebrek niet gesteld en evenmin is gebleken dat het ontbreken van een sluitkom het normaal gebruik van de woning aantast. Gelet op de aard (een onderdeel van een deursluiting) en de kosten ervan (volgens [appellanten] € 25, volgens [geïntimeerden] heeft hij sluitkom met een waarde van € 5 ontvangen van de aannemer en ter beschikking voor [appellanten] gehouden) is ook niet aannemelijk dat het hier een dergelijk gebrek betreft.

10. Slechte staat van het voegwerk van de garage € 1.011

Het hof verwijst naar de gebreken genoemd onder 5 en 6 en het daarin genoemde beoordelingskader. Het gaat hier om plaatselijk ontbrekend voegwerk dat is dichtgesmeerd met cement. Niet valt in te zien dat dit een gebrek is dat het normaal gebruik van de woning aantast.

11. Scheurvorming achtergevel, hoek zijgevel € 243

Met de rechtbank oordeelt het hof dat nu enige specificatie van de aard, omvang en ernst van die scheurvorming ontbreekt en daar ook niets over is gesteld, niet geoordeeld kan worden dat sprake is van een gebrek dat leidt tot aantasting van het normaal gebruik van de woning. Het enkele feit dat [de Ingenieur] vindt dat het hersteld moet worden, is onvoldoende.

12. Naar de woning aflopen van de rioolaansluiting € 2.873

[appellanten] heeft gesteld dat het rioleringsbedrijf twee keer langs is geweest vanwege een verstopping. Bij de camera-inspectie bij de eerste verstopping is geconstateerd dat er sprake is van tegenschot ter hoogte van de gevel. Dit levert een terugkerend risico op van verstopping en dient hersteld te worden. [appellanten] heeft zijn stelling onderbouwd met productie 27, een e-mail van het ontstoppingsbedrijf. [geïntimeerden] heeft gemotiveerd betwist dat dit gebrek bestond op het moment van levering. Hij voert daartoe aan dat [appellanten] een boom uit de tuin heeft verwijderd waardoor een verzakking kan zijn opgetreden. Daarnaast betwist [geïntimeerden] de hoogte van de vordering.

Een riool dat op tegenschot ligt, kan een gebrek opleveren dat het normale gebruik van de woning aantast. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen dit gebrek bij akte nader toe te lichten, met name dat het gebrek ten tijde van de levering op 30 december 2013 reeds bestond en dat het gebrek terugloop van rioolwater veroorzaakt. In de akte kan hij tevens vermelden op welke wijze hij bewijs wil leveren van die stellingen alsmede van de hoogte van de kosten.

13. Twee onjuist uitgevoerde rioolaansluitingen € 634

Voor zover dit gebrek in relatie staat tot de gestelde op tegenafschot liggende rioolaansluiting, geldt hetzelfde als hiervoor is overwogen. Indien het een ander gebrek betreft dat geen relatie heeft met het gestelde op tegenschot liggen van de rioolaansluiting, oordeelt het hof dat dit gebrek, zonder nadere toelichting die ontbreekt, geen gebrek betreft dat het normaal gebruik van de woning aantast.

14. Verkeerde verbindingsdoos van de elektrabedrading € 115

[appellanten] heeft in hoger beroep toegelicht dat bij de aanleg van de elektra een inbouwdoos is gebruikt als opbouwdoos in de kruipruimte. Daardoor bestaat de mogelijkheid van vochttoetreding. Er had een opbouwdoos geplaatst moeten worden die waterdicht te maken is. [geïntimeerden] heeft dit niet deugdelijk aangebracht, aldus [appellanten] . [geïntimeerden] heeft betwist dat hij de bedrading in de kruipruimte heeft aangepast.

Het hof oordeelt dit gebrek niet als een gebrek dat het normale gebruik van de woning aantast. Voor zover [appellanten] zich zorgen maakt over de gebruikte materialen in de kruipruimte, kan hij dit tegen geringe kosten vervangen.

15. Kieren bij de voordeur € 728

[appellanten] stelt dat het tocht in de gang als het stormt. Hij wijt dat aan kieren bij de voordeur. Nu [appellanten] niet heeft gesteld en evenmin is gebleken dat hij redelijkerwijs mocht verwachten dat de voordeur luchtdicht of tochtvrij was, ook bij storm, is van een gebrek geen sprake, laat staan van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning aantast.

16. Onjuiste gasaansluiting € 701

[appellanten] stelt dat een zwarte rubberen slang is gebruikt voor de aansluiting van de oven in plaats van een roestvrijstalen slang. Hij kwalificeert dit als een gebrek omdat een zwarte slang een beperktere levensduur heeft en hem niet bekend was dat die gebruikt was bij de inbouwoven.

Het gebruik van een zwarte slang, ook bij een inbouwoven, valt niet te kwalificeren als een gebrek. Daartoe had [appellanten] moeten stellen (en bij betwisting bewijzen) dat naar de maatstaven van 2013 de montage van een zwarte slang bij een inbouwoven niet (meer) toegelaten was. Dat heeft hij nagelaten.

17. Te dunne koperen bedrading € 809

Het hof leidt uit de stellingen van [appellanten] af dat hij [geïntimeerden] verwijt dat deze op de zolder een lichtsnoer heeft gebruikt tussen elektrische aansluitpunten in plaats van elektriciteitsdraad. Ook indien dit vast zou staan, levert dit geen gebrek op dat het normaal gebruik van de woning aantast. Niet is gesteld of gebleken dat de elektrische installatie ondeugdelijk is of sluiting veroorzaakt, al dan niet door het gebruik van het snoertje.

18. Niet vochtbestendig ventilatiekanaal € 115

[appellanten] stelt in hoger beroep dat het ventilatiekanaal van de badkamer een vernauwing heeft waardoor de capaciteit te laag is en dat het kanaal niet vochtbestendig is. Er is daardoor sprake van schimmelvorming in de badkamer.

Dat de ventilator volgens de geraadpleegde deskundige niet zou zijn aangesloten op een vochtbestendig kanaal is naar het oordeel van het hof geen gebrek. Met de rechtbank oordeelt het hof dat daaruit hooguit zou kunnen worden afgeleid dat er sprake is van een kwalitatief mindere oplossing dan wanneer er gekozen was voor een vochtbestendig kanaal. Wat de vernauwing betreft die kennelijk de capaciteit aantast, is mogelijk sprake van een gebrek dat het normale gebruik van - in dit geval - de badkamer aantast omdat deze naar zeggen van [appellanten] verschimmelt. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen dit gebrek nader toe te lichten bij akte. Hij zal in die akte ook dienen op te nemen dat en op welke wijze hij bewijs wenst te leveren van de aard en ernst van dit gebrek en de daarmee gemoeide kosten.

19. Achterstallig onderhoud cv-ketel en herstel rookgasafvoer € 319

Volgens [appellanten] had [geïntimeerden] uiterlijk augustus 2013 regulier onderhoud aan de cv ketel moeten verrichten maar heeft hij dat nagelaten. Bij controle (op 2 april 2014, vgl. productie 37 bij akte van [appellanten] ) bleek de rookgasafvoer lek. Dat levert gevaar op voor koolmonoxidevergiftiging en is een veiligheidsgebrek. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat de laatste controle in augustus 2011 was en dat dat ook zichtbaar was op de sticker op de cv-ketel. De cv-ketel was ten tijde van de koop aan controle toe maar dat is volgens [geïntimeerden] geen gebrek. Dat er gevaarzetting heeft plaatsgevonden wordt betwist.

In dit geval betreft het een cv-ketel die kennelijk eenmaal in de twee jaren dient te worden gecontroleerd. [geïntimeerden] heeft de woning in april 2013 te koop gezet en in augustus 2013 aan [appellanten] verkocht. Dat toen geen regulier onderhoud aan de cv meer heeft plaatsgevonden acht het hof geen gebrek.

20. Herstel gasaansluiting en maken extra elektriciteitsgroep keuken € 262

[appellanten] stelt dat er sprake is van een onveilige gasaansluiting in de keuken en een te zwaar belaste elektriciteitsgroep in de keuken. Omdat hij deze gebreken onvoldoende heeft toegelicht kan niet geoordeeld worden dat het gebreken betreffen die het normaal gebruik van de woning aantasten.

21. Herstel rioolverstoppingen € 124 en € 115

Of en zo ja, tot welke hoogte de kosten voor de rioolverstoppingen voor rekening van [geïntimeerden] dienen te komen, hangt af van het oordeel over de gebreken 12 en 13 waarover aktewisseling zal plaatsvinden.

22. Aanschaf wastafelkraan badkamer en halogeen lampjes zolder en badkamer € 55 en € 32 Deze post ziet niet op een gebrek in of aan de woning zodat het hof aan de beoordeling ervan niet toe komt. Wat [geïntimeerden] al dan niet heeft achtergelaten in de woning moet geacht worden volgens afspraak tussen partijen te zijn geschied en te zijn geverifieerd bij de overdrachtsinspectie waarvoor partijen een verklaring hebben ondertekend.

23. Aangetroffen asbest € 10.118,45 inclusief btw {€ 495 (inventarisatie), € 4.300 (verwijdering) en € 3.650 € herstel, alles excl btw}

[appellanten] heeft gesteld dat asbest in de woning is aangetroffen. Dit asbest is aanwezig bij het uiteinde van de schoorstenen (twee buizen van 30 cm), in de open haard (twee platen) en op zolder (ventilatiebuis badkamer 3 m).

Het hof oordeelt dat in de koopovereenkomst in artikel 20 een vrijwaring voor asbest is opgenomen en dat [geïntimeerden] in de inventarisatielijst heeft opgenomen geen wetenschap te hebben van asbest. Bij een 40 jaar oude woning mag voorts niet worden verwacht dat deze asbestvrij is omdat in het verleden veelvuldig asbest werd toegepast bij schoorstenen en andere kanalen waar warme lucht doorheen kon komen. De in deze woning aangetroffen (hechtgebonden) asbest past bij dit verwachtingspatroon. Het betreft dus geen gebrek dat het normaal gebruik aantast. Dat [geïntimeerden] ervan op de hoogte was dat de ventilatiebuis van de badkamer die op zolder uitkomt (en is weggewerkt achter betimmering), asbesthoudend was, heeft [appellanten] wel gesteld maar niet nader toegelicht: nadat [geïntimeerden] bij memorie van antwoord gemotiveerd had betwist dat de aangetroffen hechtgebonden asbest een gebrek oplevert en dat hij wetenschap droeg van de aangetroffen asbest op zolder, is [appellanten] daar in zijn akte niet meer op terug gekomen.

24. Kapotte inbouwoven en gaskookplaat € 462 (€ 223 en € 239)

[appellanten] stelt in hoger beroep dat de inbouwoven en een gaskookplaat niet functioneren. [geïntimeerden] wijst er terecht op dat [appellanten] dit gebrek pas in hoger beroep aan de orde stelt, twee en half jaar na de levering. Nog daargelaten dat het niet waarschijnlijk is dat het gebrek op het moment van de levering bestond nu [appellanten] herhaaldelijk velerlei gebreken heeft gemeld aan [geïntimeerden] , maar deze gebreken niet, gaat op dit onderdeel het beroep van [geïntimeerden] op de klachtplicht op. De bewijspositie van [geïntimeerden] is aanzienlijk benadeeld door het lange tijdsverloop tussen levering en melding. De rechten van [appellanten] jegens [geïntimeerden] voor deze posten zijn daarom vervallen.

4.7

[appellanten] vordert naast of primair waardevermindering van de woning ter hoogte van € 27.500. Deze post is ook in hoger beroep niet toegelicht en is reeds daarom niet voor toewijzing vatbaar.


Slotsom

4.8

Ten aanzien van de gebreken 12, 13, 18 en 21 zal aktewisseling volgen. Alle overige posten zullen bij eindarrest worden afgewezen. Het hof geeft partijen in overweging het restant van hun geschil minnelijk te regelen, mede gelet op het financiële belang ervan
(€ 3.861). Het hof houdt verder iedere beslissing aan.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de roldatum 29 augustus 2017 voor akte uitlating [appellanten] voor het onder 4.8 vermelde;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, F.J. de Vries en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2017.