Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:59

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
03-01-2017
Datum publicatie
04-01-2017
Zaaknummer
200.202.164/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen en ontruiming van de gehuurde woning in kort geding. Anders dan de voorzieningenrechter acht het hof de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar. Volgens het hof is sprake van gebreken in het gehuurde en is de verhuurder tekortgeschoten in haar verplichting tot herstel van de gebreken. Nu ook sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder, kan er naar voorlopig oordeel van het hof, mede gelet op de ernst van de gebreken, met onvoldoende zekerheid van worden uitgegaan dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2017/19
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.202.164/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5259478 VV EXPL 16-78)

arrest in kort geding van 3 januari 2017

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. S.G. Rissik, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M.R. van der Veen, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het geding in eerste aanleg

1.1

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de voorzieningenrechter) van 27 september 2016.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in spoedappel (tevens houdende de grieven);
- de memorie van antwoord in spoedappel.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellante] in hoger beroep strekt ertoe dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigt en [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen althans haar deze ontzegt, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

[appellante] huurt met ingang van 1 oktober 2015, aanvankelijk voor de duur van vier maanden, de benedenverdieping van de woning [a-straat] 40A te [A] tegen een maandelijkse huur van € 430,-, de betalen op de 25ste van de voorafgaande maand. De huurovereenkomst is vastgelegd in een contract.

3.3

Voor het aangaan van de huurovereenkomst hebben partijen afgesproken dat er nog werkzaamheden aan de woning dienden plaats te vinden, die deels door [appellante] en deels door [geïntimeerde] zouden worden verricht.

3.4

[appellante] heeft alleen de huur over de maand oktober 2015 voldaan en een waarborgsom van € 500,-.

3.5

[appellante] heeft [geïntimeerde] vanaf de ingangsdatum van de huur zeer geregeld per e-mailbericht laten weten dat de door [geïntimeerde] te verrichten werkzaamheden, zoals het plaatsen van een radiator in de woonkamer, nog niet (naar behoren) waren verricht. Ook heeft zij, begin oktober 2015, geklaagd over het feit dat de woning niet ontruimd was, en later over allerlei gebreken, zoals een lekkage vanuit de (ook door [geïntimeerde] verhuurde) bovenverdieping, het moeten delen van de douche met de bewoonster van de bovenverdieping, het niet functioneren van de elektrische installatie, een verstopping en lekkage van de afvoer van de eigen douche en het niet sluiten van de toiletdeur.

3.6

[geïntimeerde] heeft [appellante] in een brief van 26 januari 2016 gesommeerd de huur over de maanden november 2015 tot en met februari 2016 te voldoen en haar, voor zover nodig, in gebreke gesteld.

3.7

In een brief van 31 mei 2016 heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 3.010,- aan achterstallige huur. [appellante] heeft op deze brief gereageerd in een e-mailbericht van 6 juni 2016, waarin zij aangaf € 1.000,- te zullen betalen en het restant te zullen verrekenen wanneer de bij het aangaan van de huurovereenkomst gemaakte afspraken zijn nagekomen en de overige klachten zijn verholpen.

4 De procedure in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerde] heeft [appellante] in kort geding gedagvaard. Zij heeft gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 3.870,- (berekend tot en met juli 2016), te vermeerderen met de huur vanaf augustus 2016 van € 430,- per maand tot de huurovereenkomst zal zijn ontbonden en met buitengerechtelijke kosten. Ook heeft zij ontruiming van de woning door [appellante] gevorderd.

4.2

Nadat [appellante] verweer had gevoerd, hebben partijen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling afgesproken dat de procedure zes weken zal worden aangehouden. [appellante] zal [geïntimeerde] uiterlijk op 23 augustus 2016 een bedrag van € 3.000,- betalen en op 6 september 2016 een bedrag van € 1.000,-. Ook zal zij de huur over de maand september 2016 uiterlijk op 25 augustus 2016 voldoen. [geïntimeerde] zal twee bedrijven opdracht geven de cv-installatie en de elektrische installatie in de woning na te zien en te rapporteren over eventuele aanpassingen/herstellingen, waarna partijen de vervolgstappen zullen bespreken.

4.3

Op 30 augustus 2016 heeft de advocaat van [geïntimeerde] laten weten dat [appellante] de huur over de maand september 2016 en het bedrag van € 3.000,- nog niet heeft voldaan, waardoor [geïntimeerde] geen enkel vertrouwen meer heeft in nakoming van de afspraken door [appellante] en vonnis vraagt.

4.4

De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis van 27 september 2016 de vorderingen van [geïntimeerde] , met uitzondering van de vordering tot betaling van de incassokosten, toegewezen. Volgens de voorzieningenrechter is niet gerechtvaardigd dat [appellante] van meet af aan helemaal geen huur meer heeft betaald. Door helemaal niets meer te betalen is [appellante] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Volgens de voorzieningenrechter is er een gerede kans dat de bodemrechter zal oordelen dat de ontstane huurachterstand een zodanige wanprestatie aan de zijde van [appellante] oplevert, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat de vordering tot ontruiming vooruitlopend op de ontbinding gerechtvaardigd is. Nu partijen ter zitting afspraken hebben gemaakt die [appellante] niet is nagekomen, ziet de voorzieningenrechter geen reden [appellante] alsnog een ‘terme de grace’ te geven.

5 Bespreking van de grieven

5.1

Met de grieven I en II komt [appellante] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de gerede kans bestaat dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en haar veroordeling tot ontruiming van de woning. In de toelichting op deze grieven in combinatie met het petitum van de appeldagvaarding leest het hof ook een verholen grief tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de vordering tot betaling van de achterstallige en toekomstige huurtermijnen toewijsbaar is. Deze grieven hangen met elkaar samen en leggen het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal ze dan ook tezamen behandelen.

5.2

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] ook in hoger beroep nog een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, nu het hof uit de stellingen van partijen afleidt dat [appellante] de woning nog niet heeft ontruimd en de huurtermijnen nog niet volledig zijn voldaan. Wel staat tussen partijen vast dat [appellante] op 15 september 2016 alsnog een bedrag van € 4.000 terzake van de achterstallige huur aan [geïntimeerde] heeft voldaan. Van die betaling droeg de voorzieningenrechter geen kennis.

5.3

Tussen partijen is niet in geschil dat zij bij het aangaan van de overeenkomst hebben afgesproken dat diverse reparaties aan de woning zouden plaatsvinden. Het hof gaat er, gelet op hetgeen door [appellante] - onder verwijzing naar de uitvoerige e-mailcorrespondentie met [geïntimeerde] en foto’s van de woning - is aangevoerd, vanuit dat in elk geval een deel van deze reparaties ertoe strekten serieuze gebreken in de woning te herstellen. Het hof tekent daarbij aan dat door [geïntimeerde] niet gemotiveerd is weersproken dat de CV-installatie onvoldoende functioneert, dat sprake is (geweest) van hinder door lekkage en dat de elektrische installatie van de woning niet aan de daarvoor geldende voorschriften voldoet. In dit verband wijst het hof erop dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat inmiddels, conform de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het kort geding in eerste aanleg gemaakte afspraken, de cv-installatie en de elektrische installatie zijn geïnspecteerd, maar dat zij niet heeft aangevoerd dat bij die inspectie is gebleken dat beide installaties deugdelijk functioneren.

5.4

De omschrijving door [geïntimeerde] van deze gebreken als ‘verbeterpunten’ kan het hof niet volgen. Wanneer in een woning de CV-installatie en de elektrische installatie niet naar behoren functioneren, verschaft de woning de huurder niet het genot van de zaak dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort die hij heeft gehuurd. Dat is ook het geval wanneer bij het aangaan van de overeenkomst al kenbaar is dat de CV-installatie en de elektrische installatie nog niet functioneren.

5.5

Het hof zal er bij de beoordeling van de vorderingen van [geïntimeerde] , gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, vanuit gaan dat [geïntimeerde] vanaf het begin van de overeenkomst niet heeft voldaan aan de op haar als verhuurder op grond van artikel 7:206 BW rustende verplichting om gebreken (niet vallende onder het zogenaamde huurdersondehoud als bedoeld in artikel 7:217 BW) te herstellen.

5.6

Het hof dient er, anderzijds, eveneens vanuit te gaan dat [appellante] haar verplichting tot tijdige betaling van de huur niet is nagekomen. [appellante] heeft alleen de huur over de maand oktober 2015 tijdig betaald. Na de betaling op 15 september 2016 van € 4.000 was ten tijde van het wijzen van het vonnis waarvan beroep nog steeds sprake van een achterstand van tenminste € 730,- (11 maanden à € 430,- = € 4.730, - minus € 4.000,- = € 730,-) Formeel was op die datum ook de huur over de maand oktober 2016 reeds verschuldigd. Het vonnis waarvan beroep is op 4 oktober 2016 betekend aan [appellante] . Hoewel uit de memorie van grieven zou kunnen worden opgemaakt dat aan de betekening, waarbij ook aanspraak is gemaakt op de huurbetaling over de periode tot en met oktober 2016, is voldaan, is blijkens de memorie van antwoord na die betaling van € 4.000, - in september niets meer voldaan. Als dat juist is dan is er, berekend tot en met januari 2017, sprake van een totale huurachterstand van € 2.450,-. Bewijsstukken van betalingen na september 2016 heeft het hof niet aangetroffen.

5.7

Naar voorlopig oordeel van het hof rechtvaardigde de aard en ernst van de gebreken niet de volledige opschorting van de huur. Het hof acht een gedeeltelijke opschorting, tot een bedrag van € 100,- per maand, wel gerechtvaardigd. Hoewel de bevoegdheid tot opschorting reeds in november 2015 is ontstaan, is deze thans uitgewerkt over de maanden waarin op basis van de tussen partijen getroffen regeling de huur inmiddels alsnog volledig is voldaan. Het hof merkt ter voorkoming van misverstanden nog op dat een opschorting van de huurbetaling niet betekent dat de huurbetalingsverplichting voor het opgeschorte deel definitief vervalt. Dat laatste kan alleen op grondslag van een vordering als bedoeld in artikel 7:207 BW.

5.8

Nu niet alleen [appellante] (toerekenbaar) is tekortgeschoten in haar verplichting tot betaling van de huur, maar ook [geïntimeerde] (toerekenbaar) is tekortgeschoten in haar verplichting gebreken te herstellen, kan er naar voorlopig oordeel van het hof, mede gelet op de ernst van de gebreken, met onvoldoende zekerheid van worden uitgegaan dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. [geïntimeerde] heeft, door tekort te schieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en door [appellante] daardoor de bevoegdheid te verschaffen haar verplichtingen gedeeltelijk op te schorten, bijgedragen aan het ontstaan van een langlopende patstelling waarin de huurachterstand fors is opgelopen. Het hof gaat voorbij aan de opmerking in de memorie van antwoord dat de ontruiming ook gerechtvaardigd zou zijn omdat [appellante] haar verplichtingen tegenover haar medehuurster niet zou nakomen. Zo dit al een wijziging van de grondslag van eis inhoudt - een dergelijke aanduiding ontbreekt in de memorie van antwoord geheel - is deze niet behoorlijk toegelicht, zodat dit standpunt in dat geval sneeft op de stelplicht.

5.9

Het voorgaande betekent dat de vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning niet toewijsbaar is. Er is onvoldoende basis om vooruit te lopen op een ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen.

5.10

Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand oordeelt het hof als volgt. In eerste aanleg is gevorderd de betaling van de huurachterstand tot en met de maand juli 2016. Deze huurachterstand was op 15 september 2016 voldaan op grondslag van de tussen partijen bij de kantonrechter op 18 augustus 2016 overeengekomen regeling, zodat dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar is.

Vanaf augustus 2016 dient [appellante] [geïntimeerde] tenminste € 330,- per maand te voldoen, totdat [geïntimeerde] de voor haar rekening komende reparaties aan in ieder geval de CV-installatie en de elektrische installatie naar behoren heeft verricht. De betaling van 15 september 2016 omvatte, na aftrek van de huurachterstand tot en met juli 2016, nog een bedrag van € 130,- dat op de maandhuur over augustus in mindering strekt, zodat over de maand augustus nog een bedrag van € 200,- resteert indien er na 15 september door [appellante] geen verdere betalingen meer zijn verricht. Vanaf de maand september 2016 staat in dat geval een bedrag van € 330,- per maand open. Tot en met de maand december 2016 bedraagt deze achterstand derhalve (5*330 + 200 = € 1.850,- ). Het hof zal dat bedrag toewijzen.

5.11

Bij deze stand van zaken zijn beide partijen gedeeltelijk in het gelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep dan ook compenseren.

6 De beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter, en opnieuw rechtdoende:


veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 1.850,-, te vermeerderen met een bedrag van € 330,- per maand, te beginnen met de maand februari 2017 tot aan het einde van de huurovereenkomst zolang de gebreken aan de CV-installatie en de elektrische installatie niet zijn hersteld en van € 430,- per maand vanaf de maand volgend op de maand waarin de gebreken zijn hersteld tot aan het einde van de overeenkomst, te vermeerderen met het tot dat moment opgeschorte bedrag;

compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep, in die zin dat partijen de eigen kosten dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

3 januari 2017.