Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:5412

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
27-06-2017
Datum publicatie
29-06-2017
Zaaknummer
200.163.809/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

In eerste aanleg is de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken vanwege structurele huurachterstand en is de huurder veroordeeld tot ontruiming van de woning. De daartegen gerichte grieven in hoger beroep slagen niet. Wel dient nog geantwoord te worden in incidenteel appel, aangezien de verhuurder in hoger beroep ook de kosten van het herstel van de woning in de oude staat vordert.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.163.809/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3306982 / 14-11187)

arrest van 27 juni 2017

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

stichting De Huismeesters,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: de Huismeesters,

advocaat: mr. N. Kiewiet, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het geding in eerste instantie

1.1

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 18 september 2014 en 14 januari 2015 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de appeldagvaarding van 23 januari 2015;

- de memorie van grieven tevens akte tot wijziging van eis;

- de akte uitlating wijziging van eis van de Huismeesters;

- de memorie van antwoord, tevens houdende akte wijziging c.q. vermeerdering van eis (met producties).

2.2

De conclusie van de memorie van grieven, tevens akte tot wijziging van eis, strekt ertoe dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 vernietigt en de Huismeesters veroordeelt om binnen een maand na betekening van het in deze zaak te wijzen arrest aan [appellante] een huurwoning in de gemeente Groningen aan te bieden op een vergelijkbare locatie als de [a-straat] tegen een vergelijkbare huurprijs als [appellante] laatstelijk aan huur aan de Huismeesters betaalde, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van de Huismeesters in de kosten van beide instanties.

2.3

Bij akte uitlating wijziging van eis heeft de Huismeesters laten weten geen bezwaar te hebben tegen de eiswijziging van [appellante] .

2.4

De conclusie van de memorie van antwoord, tevens houdende akte wijziging c.q. vermeerdering van eis, strekt ertoe dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 bekrachtigt;

II. [appellante] veroordeelt tot betaling van € 2.023,80 ten titel van mutatiekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in deze zaak te wijzen arrest;

III. [appellante] veroordeelt tot betaling van € 679,89 ten titel van achterstallige huur over de maanden oktober 2013, januari 2015 en februari 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in deze zaak te wijzen arrest;

IV. [appellante] veroordeelt in de kosten van het hoger beroep, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet plaatsvindt binnen veertien dagen na de dag van het in deze zaak te wijzen arrest.

2.5

Partijen hebben arrest gevraagd en hebben heeft daartoe de stukken overgelegd.

3 De feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten die als vaststaand hebben te gelden.

3.2

Met ingang van 10 maart 2001 huurde [appellante] de woning aan de [a-straat] 80 te [A] (hierna: de woning) van de Huismeesters.

3.3

Bij vonnis van 29 mei 2008 heeft de kantonrechter in de toenmalige rechtbank Groningen voormelde huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Aan dit vonnis is geen gevolg gegeven, in die zin dat de woning niet is ontruimd en dat partijen de huurrelatie hebben voortgezet.

3.4

Eind 2010 is wederom een achterstand in de betaling van de huur ontstaan. Bij vonnis van 11 augustus 2011 heeft de kantonrechter in de toenmalige rechtbank Groningen [appellante] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, met daarbij de bepaling dat indien [appellante] niet binnen dertig dagen na betekening van het vonnis heeft betaald, de huurovereenkomst wordt ontbonden met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning.

3.5

Bij brief van 17 augustus 2011 heeft de Huismeesters aan [appellante] laten weten onder welke voorwaarden zij in de woning kon blijven wonen. [appellante] heeft hiermee ingestemd, waarna zij is toegelaten tot het Woonkans-traject. In het kader van dit traject hebben de Huismeesters, [appellante] en stichting De Ploeg (een hulpverlenende instantie) een overeenkomst ondertekend op 21 februari 2012. Deze zogenoemde "Woonkansovereenkomst" hield onder meer in - conform de door de Huismeesters gestelde voorwaarden - dat [appellante] begeleiding accepteert van De Ploeg alsmede budgetbegeleiding door de Gemeentelijke Kredietbank. Eveneens op 21 februari 2012 zijn de Huismeesters en [appellante] een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning.

3.6

Met ingang van 1 januari 2012 is tussen partijen een betalingsregeling getroffen met betrekking tot de huurschuld van [appellante] van € 3.988,57 uit hoofde van eerdere veroordelingen.

3.7

De Ploeg heeft de begeleiding van [appellante] met ingang van 4 december 2012 stopgezet. Naar aanleiding hiervan is de budgetbegeleiding ook beëindigd.

4 Het geschil, de beslissing in eerste aanleg en de feiten nadien

4.1

In eerste aanleg heeft de Huismeesters (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning, alsmede veroordeling van [appellante] tot betaling van de achterstallige huur van oktober 2010 tot 14 augustus 2014 (zijnde de datum van de inleidende dagvaarding) ten bedrage van 3.388,12, te vermeerderen met de wettelijke rente, en tot betaling van € 465,- ten titel van buitengerechtelijke incassokosten, alsmede tot betaling van de proceskosten.

4.2

Aan haar vorderingen heeft de Huismeesters ten grondslag gelegd (samengevat) dat [appellante] - na beëindiging van het Woonkans-traject - de betalingsregeling van de oude huurschuld niet meer nakwam, de huur structureel te laat betaalde en over de maanden mei 2014 en september 2014 in het geheel geen huur heeft betaald.

4.3

In het eindvonnis van 14 januari 2015, waarvan beroep, heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] kort gezegd veroordeeld tot ontruiming van de woning. Voorts is [appellante] veroordeeld tot betaling van € 697,46 ten titel van achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede tot betaling van de proceskosten van de Huismeesters. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.4

De Huismeesters heeft de ontruiming van de woning aangezegd tegen 5 februari 2015. Teneinde de gedwongen ontruiming te voorkomen, heeft [appellante] een executiegeschil aanhangig gemaakt. Bij vonnis in kort geding van 13 februari 2015 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, de vordering van [appellante] strekkende tot een verbod op de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 afgewezen.

4.5

[appellante] heeft de woning verlaten.

5 De beoordeling van de eiswijzigingen over en weer

5.1

Voorafgaand aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak, ziet het hof aanleiding om ambtshalve in te gaan op de eiswijzigingen van [appellante] respectievelijk de Huismeesters.

5.2

[appellante] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd tegen de vorderingen van de Huismeesters en geconcludeerd tot afwijzing daarvan. Een reconventionele vordering is door [appellante] in eerste aanleg niet ingesteld. Op grond van art. 353 lid 1 Rv kan een reconventionele vordering niet voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld. Voor zover [appellante] in hoger beroep vordert (samengevat) dat de Huismeesters wordt veroordeeld tot het aanbieden van een vergelijkbare woning, is die vordering dan ook niet toewijsbaar. Dat betekent dat indien [appellante] schadevergoeding (in natura) van de Huismeesters wil vorderen, zij daarvoor een afzonderlijke procedure zal moeten beginnen.

5.3

Aan de eiswijziging aan haar zijde heeft de Huismeesters (samengevat) ten grondslag gelegd dat [appellante] de woning heeft verlaten zonder die in oude staat en volledig ontruimd op te leveren. De mutatiekosten bedragen € 1.044,20 voor het leeghalen van de woning, € 445,95 voor schadeherstel en € 553,65 aan schoonmaakkosten. Ter zake van deze kosten vordert de Huismeesters een bedrag van € 2.023,80. Ten aanzien van de huurachterstand vordert de Huismeesters dat [appellante] tevens wordt veroordeeld tot betaling van de huur over de maanden oktober 2013 (€ 261,28), januari 2015 (€ 418,61) en februari 2015 (€ 418,61).

5.4

Tegen de eiswijziging van de Huismeesters heeft [appellante] geen bezwaar gemaakt en het hof ziet ook ambtshalve geen aanleiding om deze eiswijziging in strijd te achten met de goede procesorde.

5.5

Het hof overweegt voorts dat als grief moet worden aangemerkt alle gronden die een partij aanvoert ten betoge dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd, waarbij de eis geldt dat die gronden behoorlijk in het geding naar voren zijn gebracht zodat zij voor de rechter en de wederpartij, die immers moet weten waartegen zij zich heeft te verweren, voldoende kenbaar zijn (HR 3 februari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU8278). Als grief moet daarom ook worden aangemerkt een verandering of vermeerdering van eis in hoger beroep, indien toewijzing daarvan zou meebrengen dat het dictum van het beroepen vonnis van de rechtbank door een ander dictum moet worden vervangen, zodat het vonnis vernietigd moet worden.

5.6

Gelet op het voorgaande liggen in de eisvermeerdering van de Huismeesters één of meerdere grieven besloten die voor [appellante] op voldoende kenbare wijze naar voren zijn gebracht. De vordering in hoger beroep van de Huismeesters, gelezen in samenhang met de inhoud van haar memorie van antwoord, tevens houdende akte wijziging c.q. vermeerdering van eis, laat immers geen andere conclusie toe dan dat de Huismeesters naast haar vordering in eerste aanleg (voor zover die door de kantonrechter is toegewezen) concludeert tot toewijzing van de in 2.4 onder II en III vermelde vorderingen. de Huismeesters vordert daarmee aanpassing van het dictum van het beroepen vonnis van de kantonrechter. De memorie van antwoord, tevens houdende akte wijziging c.q. vermeerdering van eis van de Huismeesters is daarom tevens te beschouwen als een memorie van grieven in incidenteel appel. Het hof zal bepalen dat één en ander in het roljournaal wordt aangepast. In verband hiermee zal de zaak naar de rol worden verwezen voor memorie van antwoord in incidenteel appel.

6 De beoordeling in principaal appel

6.1

Tegen het tussenvonnis van de kantonrechter van 18 september 2014 heeft [appellante] geen grieven ontwikkeld, zodat het principaal appel in zoverre zal worden verworpen.

6.2

In het eindvonnis van 14 januari 2015 heeft de kantonrechter samengevat overwogen als volgt. [appellante] heeft gedurende lange tijd de huur structureel te laat betaald, terwijl tevens vast staat dat [appellante] over de maanden mei en september 2014 in het geheel geen huur heeft betaald. [appellante] was een gewaarschuwd mens, aangezien reeds twee keer eerder is een vonnis gewezen waarbij de huurovereenkomst is ontbonden en [appellante] is veroordeeld de woning te ontruimen. Huismeesters heeft deze vonnissen echter niet ten uitvoer gelegd. Door de met Huismeesters getroffen betalingsregelingen niet stipt na te komen, heeft [appellante] het over zichzelf afgeroepen dat Huismeesters haar thans in rechte heeft betrokken met een vergelijkbare vordering. Hangende de procedure in eerste aanleg heeft [appellante] de huurachterstand over de maanden mei en september 2014 niet ingelopen. En ondanks enige betalingen in het kader van de betalingsregeling ter zake van een oude huurschuld, is nog steeds sprake van een aanzienlijke huurachterstand. Onder deze omstandigheden rechtvaardigt de tekortkoming van [appellante] ontbinding van de huurovereenkomst en toewijzing van de gevorderde ontruiming. Het woonbelang van [appellante] en haar kinderen weegt hier niet tegen op, aldus tot zover de kantonrechter.

6.3

[appellante] heeft twee genummerde grieven ontwikkeld tegen het eindvonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015. Deze grieven, die zich lenen voor een gezamenlijke behandeling, bestrijden voormelde oordelen van de kantonrechter.

6.4

Voor zover [appellante] betoogt dat zij de huur over de maanden mei en september 2014 wel heeft betaald, oordeelt het hof - mede gelet op het gemotiveerde verweer van Huismeesters op dit punt - dat stelplicht en bewijslast van dit bevrijdende verweer op [appellante] rust. Bij gebrek aan een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod zal [appellante] niet worden toegelaten tot bewijslevering, zodat haar stelling dat de huur over de maanden mei en september 2014 wél betaald is, niet komt vast te staan. Voor het overige leest het hof in de grieven in essentie geen andere stellingen en/of verweren dan die in eerste aanleg reeds zijn gevoerd en die door de kantonrechter gemotiveerd zijn verworpen. Het hof neemt de motivering van de kantonrechter over en maakt die tot de zijne. De grieven in principaal appel slagen daarom niet.

7 De beoordeling in incidenteel appel

7.1

Onder aanhouding van iedere verdere beslissing zal de zaak op na te melden wijze naar de rol worden verwezen om voort te procederen in incidenteel appel.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

verstaat dat de memorie van antwoord, tevens houdende akte wijziging c.q. vermeerdering van eis, van de Huismeesters tevens moet worden aangemerkt als de memorie van grieven in incidenteel appel en draagt de griffier op het roljournaal dienovereenkomstig aan te passen;

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 8 augustus 2017 voor memorie van antwoord in incidenteel appel aan de zijde van [appellante] ;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. M.W. Zandbergen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 27 juni 2017.