Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:2128

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
14-03-2017
Datum publicatie
26-04-2017
Zaaknummer
200.186.695
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

gebruik van bedrijfsruimte; huur/verhuur of ingebruikgeving? Opzegbaarheid van duurovereenkomst van ingebruikneming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.186.695/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel, locatie Almelo , zaaknummer 4070922)

arrest van 14 maart 2017

[appellant] handelend onder de naam [bedrijf],

wonende te [plaatsnaam] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

eiser in het incident,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. D.F. Briedé,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende [plaatsnaam] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiser,

verweerder in het incident,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.W.A. Kroon.

1 Het geding in hoger beroep

1.1

Het hof heeft op 26 april 2016 arrest in het incident gewezen en op 19 juli 2016 een tussenarrest, waarbij een comparitie van partijen is gelast.

1.2

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het proces-verbaal van de op 20 oktober 2016 gehouden comparitie van partijen,

- de akte van 22 november 2016 van [appellant] ,

- de antwoordakte van 20 december 2016 van [geïntimeerde] .

1.3

Hierna heeft [appellant] de al eerder aan het hof overlegde processtukken aangevuld met het oog op het wijzen van arrest, en heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.

2 De nadere beoordeling van het geschil in hoger beroep

2.1

Vast staat dat [geïntimeerde] per 1 mei 2011 op basis van een of meer tussen partijen gesloten mondelinge overeenkomsten aan [appellant] winkelruimte met een bovenwoning aan [adres] in [plaatsnaam] in gebruik heeft gegeven en dat [appellant] sindsdien in die winkelruimte een interieurzaak drijft en in de (boven)woning woont. Het winkelgedeelte heeft blijkens de onbetwiste inhoud van [appellant] ’s laatste akte een oppervlakte van circa 595 m2, inclusief (35 + 75 =) 110 m2 magazijnruimte. De door [appellant] aan [geïntimeerde] verschuldigde huurprijs bedroeg van 1 mei 2011 tot 1 januari 2012 € 1.500 per maand, en sinds 1 januari 2012 € 1.750 per maand.

2.2

[geïntimeerde] heeft bij brief van 3 oktober 2014 aan [appellant] meegedeeld dat hij het recht op gebruik van een gedeelte van de winkelruimte (hierna: [nummer] ) opzegt tegen 1 november 2014, tenzij [appellant] alsnog akkoord gaat met een huurprijs van € 3.000 per maand. [nummer] omvat 185m2 toonzaal en 35m2 magazijnruimte - volgens de antwoordakte van [geïntimeerde] ongeveer 37% van de gehele winkelruimte. [appellant] heeft niet met de voorgestelde huurprijs van € 3.000 per maand ingestemd, waarop [geïntimeerde] in eerste aanleg van de rechtbank (kort weergegeven) heeft gevorderd dat [appellant] zal worden veroordeeld om [nummer] binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en om te gedogen dat de open verbinding tussen [nummer] en de naastgelegen ruimte hierna: [nummer 2] zal worden gesloten.

2.3

Bij eindvonnis van 24 november 2015 zijn deze vorderingen toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingsdatum op 1 mei 2016 is bepaald en dat [geïntimeerde] de verbinding tussen de ruimtes pas daarna mag sluiten. Volgens het bestreden vonnis wordt [nummer] niet gehuurd, maar geldt daarvoor een (andersoortige) overeenkomst tot ingebruikneming, die geen opzegtermijn kent. Het sluiten van de verbinding zal tevens de ruimte van [nummer 2] ingrijpend wijzigen. Afweging van de over en weer bij de beëindiging van deze overeenkomst betrokken belangen leidt ertoe dat opzegging pas mogelijk was tegen 1 mei 2016, de dag waarop de huur van [nummer 2] afloopt, aldus nog steeds het bestreden vonnis.

2.4

Hiertegen is [appellant] in het principaal hoger beroep opgekomen met dertien genummerde grieven. [appellant] heeft primair betoogd dat hij de gehele ruimte ( [nummer] tot en met [nummer 2] ) van [geïntimeerde] heeft gehuurd, zodat opzegging slechts langs de weg van artikel 7:290 e.v. BW kan gebeuren. Hij heeft de vernietiging gevorderd van het bestreden vonnis, met afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de beide instanties, een onder afgifte van, primair, de verklaring voor recht dat het gehele pand aan [adres] door hem wordt gehuurd, subsidiair dat de regels van artikel 7:290 e.v. BW anderszins op (het gebruik van) [nummer] van toepassing zijn, en meer subsidiair dat het gebruiksrecht van [nummer] niet eerder kan eindigen dan de huurovereenkomst voor [nummer 2] .

2.5

[appellant] is niet-ontvankelijk in zijn vorderingen tot het afgeven van verklaringen voor recht. [appellant] , oorspronkelijk gedaagde, heeft in eerste aanleg geen zelfstandige tegenvordering ingesteld. Hij mocht tegenvorderingen niet later dan bij conclusie van antwoord in conventie instellen (zie artikel 137 Rv), zodat dit niet voor het eerst bij dagvaarding in hoger beroep mocht gebeuren. Dit neemt niet weg dat [appellant] hiermee kennelijk, en daarmee ook voldoende duidelijk voor [geïntimeerde] , het standpunt heeft ingenomen dat zijn recht op het gebruik van [nummer] niet (door opzegging) kan worden beëindigd zolang de huurovereenkomst voortduurt.

2.6

[appellant] heeft met zijn grieven in het principaal hoger beroep het hierna volgende aangevoerd.
Het gaat om één pand, één bedrijfsruimte. Met betrekking tot [nummer] geldt geen afzonderlijke overeenkomst. Partijen zijn in 2011 met elkaar overeengekomen dat [appellant] de gehele winkelruimte [nummer] , [nummer 2] ) huurt. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] hem voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst terloops gezegd dat hij een deel (van het winkelpand) had verkocht, waarbij [geïntimeerde] hem globaal de ruimte van [nummer] aanwees, en dat [geïntimeerde] daarbij zei: ‘dat krijg je er gewoon bij’, ‘dit kun je gewoon gebruiken’ (§ 7 conclusie van antwoord), en/of woorden van die strekking.

2.7

[geïntimeerde] heeft betwist dat hij de geciteerde woorden heeft gebruikt, maar voert aan dat hij aan [appellant] heeft verteld dat hij niet de eigenaar van [nummer] was en dat [appellant] die ruimte kon gebruiken, zonder dat het daarbij om huur/verhuur zou gaan. Van [nummer] werd hij pas later, op 15 augustus 2014, de eigenaar. [appellant] had moeten begrijpen dat voor [nummer] afwijkende afspraken golden. De huurprijs heeft uitsluitend betrekking op het gebruik van [nummer 2] , en niet op [nummer] , aldus nog steeds [geïntimeerde] .

2.8

[appellant] heeft in hoger beroep tegengesproken dat [geïntimeerde] in 2011 nog geen eigenaar van [nummer] was, maar wie op dit punt het gelijk aan zijn zijde heeft is niet van belang voor de vraag of [appellant] [nummer] moet ontruimen. Daarvoor is namelijk beslissend welke zin partijen in de gegeven omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst(en) over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten ( [maatstaf] ).

2.9

Uitgaande van de door [appellant] geschetste omstandigheden heeft [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst de ruimte van [nummer] (globaal) aan [appellant] aangeduid en daarbij duidelijk gemaakt dat hij geen eigenaar daarvan was. Indien [geïntimeerde] daarbij heeft gezegd dat [appellant] dat gedeelte gewoon erbij zou krijgen of dit gewoon mocht gebruiken, dan zou [appellant] uit die verklaringen van [geïntimeerde] redelijkerwijs hebben moeten opmaken dat voor [nummer] een afwijkend regime zou gelden. [geïntimeerde] maakte hem immers attent op de specifieke status van [nummer] , die afweek van de status van [nummer 2] . Onder de gebleken omstandigheden het ging volgens [appellant] om de bezichtiging van hetgeen [geïntimeerde] wilde verhuren moest daaraan redelijkerwijze de strekking worden toegekend dat het wat betreft [nummer] niet om huur/verhuur zou gaan, maar om een ander gebruiksrecht (waartegenover geen verplichting tot betaling van een vergoeding staat: ‘erbij krijgen’). Niet het in het bestreden vonnis bedoelde feit, dat [geïntimeerde] destijds geen eigenaar van [nummer] was, maar het feit dat hij [appellant] daar specifiek op heeft gewezen voordat partijen de overeenkomst sloten, heeft geleid tot de aldus door het hof vastgestelde inhoud van die overeenkomst.

2.10

Gelet op het vorenstaande heeft [appellant] [nummer] niet gehuurd, maar heeft hij (‘slechts’) gebruiksrechten daarvan gekregen. [appellant] heeft dit ook goed begrepen, zo blijkt uit de door [geïntimeerde] overgelegde schriftelijke verklaring van [makelaar] (productie 2 bij dagvaarding in eerste aanleg). de juistheid van de inhoud van die verklaring is door [appellant] niet in twijfel getrokken. De makelaar heeft daarin geschreven en/of ondertekend dat [appellant] tegenover hem heeft erkend dat hij [nummer] niet huurde, maar alleen maar gebruikte. Dat de makelaar niet bij het sluiten van de overeenkomst aanwezig was, neemt de relevantie van zijn verklaring op dit punt niet weg.
[appellant] ’s gebruiksrecht en/of de rechtsgrond daarvan kan/kunnen niet enkel doordat [geïntimeerde] later alsnog de eigenaar van [nummer] is geworden zijn veranderd in huurrechten. In zoverre falen de grieven in het principaal hoger beroep.

2.11

De gebruiksovereenkomst is volgens [geïntimeerde] gesloten ‘for the time being’, waarmee partijen volgens [geïntimeerde] hebben bedoeld dat de overeenkomst zou kunnen worden beëindigd zodra de eigenaar dat wilde. [appellant] heeft dit tegengesproken.
Daargelaten of [geïntimeerde] hier een overeenkomst voor bepaalde duur heeft bedoeld, dan wel een in de overeenkomst voorziene opzeggingsmogelijkheid, verwerpt het hof zijn beroep daarop. [geïntimeerde] heeft in zijn processtukken met name niet voldoende feitelijk onderbouwd op grond van welke verklaring(en) en/of (andere) feiten en omstandigheden [appellant] bij het aangaan van de overeenkomsten redelijkerwijze moest begrijpen dat het gebruiksrecht van [nummer] op ieder moment door de eigenaar kon worden beëindigd. De door [geïntimeerde] als producties 7 en 8 bij conclusie van repliek overgelegde verklaringen van [geïntimeerde] ’s zoon en dochter mogen niet tot de onderbouwing van [geïntimeerde] ’s stellingen worden gerekend, nu [geïntimeerde] niet voldoende duidelijk in zijn processtukken heeft gewezen op de feiten en omstandigheden die volgens die verklaringen vóór het sluiten van de onderhavige overeenkomst zijn voorgevallen, te minder nu de verklaringen hoofdzakelijk gaan over de vraag of [nummer] werd verhuurd, dan wel anderszins in gebruik gegeven.
Gelet op het voorgaande zal het hof ervan uitgaan dat het gebruiksrecht ter zake van [nummer] voor onbepaalde tijd gold en dat daarvoor geen opzeggingsregeling gold.

2.12

De opzegbaarheid van een dergelijke overeenkomst wordt geregeld door de algemene bepaling van artikel 6:248 lid 1 BW (de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid). Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 3 december 1999, LJN AA3821, NJ 2000/120, HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011: BQ9854 en HR 4 juni 2013, ECLI: NL:HR:2013:BZ4163) blijkt dat dergelijke overeenkomsten opzegbaar zijn, tenzij de eisen van redelijkheid en billijkheid, in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. [appellant] heeft in de memorie van grieven betoogd dat [geïntimeerde] geen belang had bij de beëindiging van het gebruiksrecht inzake [nummer] , zodat het hof aan de hand van de gegeven maatstaf zal beoordelen of [geïntimeerde] de overeenkomst(en) met betrekking tot [nummer] heeft kunnen opzeggen.

2.13

[appellant] heeft onbestreden economische belangen bij het voortzetten van het gebruik van [nummer] . Hij heeft investeringen gedaan om een door hem gekozen uitstraling van de gehele winkel te creëren (§ 19 conclusie van antwoord), welke investeringen hij nog niet heeft terugverdiend. De omzet van zijn woninginrichtingszaak hangt mede af van de omvang van de daarvoor beschikbare winkeloppervlakte en [nummer] vertegenwoordigt een aanmerkelijk gedeelte daarvan (circa 37%). Voorts nog gelet op de wettelijke bescherming die huurders van bedrijfsruimte krijgen, brengen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid naar het oordeel van het hof mee dat opzegging van de gebruiksovereenkomst slechts mogelijk is voor zover [geïntimeerde] een voldoende zwaarwegende grond daarvoor heeft.

2.14

[appellant] heeft niet toegelicht in welk opzicht het sluiten van de muur tussen [nummer] en [nummer 2] de laatstbedoelde ruimte wijzigt, anders dan doordat er geen doorloop naar [nummer] meer mogelijk zal zijn. Zijn bewering dat [geïntimeerde] alleen al door de muur te sluiten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (met betrekking tot [nummer 2] ) tekort zal schieten, is daarom ongegrond. Bij de waardering van [appellant] ’s belangen zal hiermee geen rekening worden gehouden.

2.15

[geïntimeerde] is ontegenzeggelijk de eigenaar van [nummer] en kan alleen al daaraan een gewichtig belang ontlenen om het gebruik van zijn eigendommen door [appellant] te beëindigen. Hij draagt de eigenaarslasten (WOZ, onderhoud, verzekeringspremie) terwijl daartegenover geen inkomsten staan. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij het pand [nummer] , [nummer 2] ) wil laten slopen om daarvoor in de plaats een appartementengebouw te bouwen, en/of dat hij in dat pand zelf een winkel wil openen en/of dat hij in [nummer] goederen wil opslaan. Hij stelt een belangrijk belastingnadeel te ondervinden indien de gebruiksovereenkomst niet eindigt.

2.16

[appellant] heeft de door [geïntimeerde] genoemde gebruiksplannen op goede gronden bestreden. Zowel sloop van het gehele pand als het openen van een winkel in dat pand is pas mogelijk nadat de huur van [nummer 2] zal zijn afgelopen, zodat aan die belangen pas na beëindiging van de huur van [nummer 2] gewicht van betekenis zal toekomen. Die huur is niet op 1 mei 2016 afgelopen, althans thans valt nog niet vast te stellen wanneer die huur zal eindigen, nu daarvoor een afzonderlijke procedure loopt. Grief 12 in het principaal hoger beroep, waarmee [appellant] heeft geklaagd over het oordeel dat de huur per 1 mei 2016 eindigt, is gegrond.

2.17

[appellant] heeft ook tegengesproken dat [geïntimeerde] behoefte heeft aan magazijnruimte, zodat bij gebreke van een nadere onderbouwing aan een behoefte aan magazijnruimte ook al geen gewicht van betekenis toekomt. Ontruiming van [nummer] leidt niet tot verlaging van de eigenaarslasten en dat er na die ontruiming inkomsten kunnen worden gerealiseerd uit [nummer] (en zo ja, van welke omvang) heeft [geïntimeerde] niet toegelicht. [geïntimeerde] heeft ook al niet duidelijk gemaakt waaruit het door hem bedoelde belastingnadeel bestaat.
Het hof kent al met al slechts gewicht van betekenis toe aan het belang van [geïntimeerde] om vrij over zijn eigendom te kunnen beschikken.

2.18

Het verlies van het gebruik van 37% van de winkelruimte treft [appellant] daarentegen aanzienlijk zwaarder in zijn economische belangen. Zonder het voortgezet gebruik van [nummer] zal hij niet in staat zijn om bedrijfsinvesteringen terug te verdienen. Gelet op het dwingende karakter van de wettelijke bescherming van dergelijke economische belangen van huurders van bedrijfsruimte en het karakter van de gebruiksovereenkomst, waarbij het eveneens gaat om het gebruik van bedrijfsruimte, geeft het belang van [appellant] de doorslag zolang de huur van [nummer 2] niet is geëindigd. De vordering is dus toewijsbaar, met dien verstande dat de ontruiming op een nu nog niet te bepalen dag in de toekomst zal moeten plaatsvinden. In zoverre falen de grieven 3 en 7 in het incidenteel hoger beroep.

2.19

Bij beoordeling van de overige grieven in het principaal hoger beroep en in het incidenteel hoger beroep hebben partijen geen belang, nu die grieven niet tot een andere uitkomst kunnen leiden: de gebruiksovereenkomst kan pas geldig worden opgezegd tegen een tijdstip dat gelijk is aan het einde van de huurovereenkomst, of daarna. Aan het vorenstaande doet niet af dat partijen geen vergoeding zijn overeengekomen voor het gebruik van [nummer] .

3 De slotsom

3.1

De grieven van [appellant] slagen gedeeltelijk. In het principaal hoger beroep zal het bestreden vonnis daarom worden vernietigd. De oorspronkelijke vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog worden afgewezen, maar [appellant] zal niet-ontvankelijk verklaard worden in zijn vorderingen om een verklaring voor recht af te geven.

3.2

Het incidenteel hoger beroep faalt, zodat het hof dat beroep zal verwerpen.

3.3

Gelet op de uitkomst van de procedures zal het hof [geïntimeerde] , als grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de beide instanties veroordelen, zowel wat betreft het principaal hoger beroep als het incidenteel hoger beroep. Aan de zijde van [appellant] gaat het daarbij om de volgende kosten:

in eerste aanleg:

- aan griffierecht nihil (gedaagde partij in een kantonzaak)

- wegens salaris van de advocaat € 1.356, - (3 punten, liquidatietarief II)

in de hoofdzaak in het principaal hoger beroep:

- explootkosten € 82,75

- aan griffierecht € 314, -

totaal verschotten: € 396,75

- wegens salaris van de advocaat € 2.235, - (2½ punt, liquidatietarief II)

totaal € 2.631,75

en in het incidenteel hoger beroep:

- wegens salaris van de advocaat € 1.117,50 (½ x 2½ punt, liquidatietarief II).

4 De beslissing

Het hof, recht doende in het principaal hoger beroep:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen tot het afgeven van een verklaringen voor recht;

vernietigt het bestreden vonnis van 24 november 2015 van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo en doet opnieuw recht;

veroordeelt [appellant] om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest, maar niet eerder dan op de dag waarop de huurovereenkomst met betrekking tot [nummer 2] zal eindigen, de ruimte [adres] te [plaatsnaam] te ontruimen met al de zijnen en al het zijne en om te gedogen dat [nummer] en [nummer 2] zullen worden gesplitst door middel van het optrekken van een scheidingsmuur, alles op straffe van een dwangsom van € 100 per dag of gedeelte van een dag, dit tot een maximum van € 10.000;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de beide instanties, aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg begroot op nihil aan verschotten en op € 1.356 wegens salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, en in het principaal hoger beroep op € 396,75 aan verschotten en op € 2.235 wegens salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

en in het incidenteel hoger beroep:

verwerpt het hoger beroep;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.117,50 wegens salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, S.B Boorsma en S.C.P. Giesen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2017.