Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:1941

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
07-03-2017
Datum publicatie
09-03-2017
Zaaknummer
200.161.152/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bij akte van 11 augustus 1954 heeft de Gemeente aan de speeltuinvereniging een perceel grond in gebruik gegeven met het recht daarop een clubhuis te bouwen. Bij de ingebruikgeving is overeengekomen dat bij opzegging van het gebruik door de Gemeente de stichting een door een dienst van de Gemeente te bepalen vergoeding voor het clubhuis ontvangt. De Gemeente zegt de huurovereenkomst op en biedt een vergoeding voor het clubhuis aan. Het hof kwalificeert de ingebruikgeving als een overeenkomst van bruikleen. Het hof bekrachtigt het oordeel van de rechtbank dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Over de vraag of de door de Gemeente ingeschakelde WOZ taxateur in redelijkheid tot zijn getaxeerde waarde heeft kunnen komen wordt een deskundigenbericht gelast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.161.152/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/360579 HL ZA 14-12)

arrest van 7 maart 2017

in de zaak van

Algemene Buurt- en Speeltuin Stichting “Jong Leven”

gevestigd te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: de Stichting,

advocaat: mr. D. Coskun, kantoorhoudend te Arnhem,

tegen

de gemeente Hilversum,

zetelend te Hilversum,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. N. Amiel en mr. S.W. Derksen, kantoorhoudend te Amsterdam.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 26 maart 2014 en 27 augustus 2014 die de rechtbank Midden-Nederland, afdeling Civiel recht, handelskamer, locatie Lelystad (hierna: de rechtbank), heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 25 november 2014,

- het anticipatie exploot d.d. 4 december 2014,
- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord,
- het arrest van 15 september 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast,

- de comparitie van partijen, gehouden op 14 oktober 2015, waarvan proces-verbaal is opgemaakt en aan het procesdossier is toegevoegd.

2.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van de Stichting luidt:

het vonnis (...) op 27 augustus 2014 gewezen, (...) te vernietigen, en alsnog, bij arrest, de vorderingen van appellant toe te wijzen en de vorderingen van geïntimeerde af te wijzen. Een en ander met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.”

2.4

De Gemeente heeft geconcludeerd het bestreden vonnis te bekrachtigen met veroordeling van de Stichting in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.

3 De feiten

3.1

De Stichting heeft geen specifieke grieven gericht tegen de door de rechtbank in het vonnis van 27 augustus 2014 onder randnummers 2.1 en 2.2 vastgestelde feiten. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.

3.2

De Stichting is op 10 oktober 1949 opgericht. Blijkens artikel 2 van de laatstelijk bij akte van 27 november 1984 gewijzigde statuten heeft de Stichting tot doel het bevorderen van het buurtleven, het op eigentijdse wijze organiseren van sociaal-culturele activiteiten, met name ten behoeve van jeugdigen en het inrichten en in stand houden van speelterreinen en clubgebouwen.

3.3

Bij besluit van de gemeenteraad van Hilversum van 13 juli 1954, goedgekeurd bij besluit van de gedeputeerde staten van de provincie Noord-Holland van 11 augustus 1954, heeft de Gemeente het perceel aan de [a-straat] te [A] (hierna: het perceel) onder nadere voorwaarden aan de Stichting - in het besluit aangeduid als speeltuinvereniging “Jong Leven”- ter beschikking gesteld ten behoeve van het stichten van een clubhuis. Het besluit bevat onder meer de volgende bepalingen:

a. de ingebruikneming geldt tot wederopzegging met dien verstande dat het gebruik te allen tijde van de zijde der gemeente door Burgemeester en Wethouders als door de vereniging met inachtneming van een termijn van een jaar kan worden opgezegd.

(...)

f. bij het eindigen van de ingebruikgeving van het terrein door opzegging van de zijde der gemeente zal vorenbedoeld clubgebouwtje in eigendom aan de gemeente overgaan tegen vergoeding van de door de dienst van publieke werken te schatten waarde.

Voor het gebruik van het perceel is de Stichting geen vergoeding verschuldigd.

3.4

Nadat de Stichting het perceel in gebruik heeft gekregen, heeft zij daarop een clubhuis gebouwd dat thans is geheten [B] .

3.5

Op 3 december 2012 is tussen de Gemeente en de Stichting overleg gevoerd over de staat en het gebruik van het clubhuis. Afgesproken is dat de Stichting een plan van aanpak opstelt dat op een vervolgoverleg zal worden besproken. Het vervolggesprek heeft op 21 januari 2013 plaatsgevonden. Op dat overleg ontbreekt een door de Stichting opgesteld concreet en schriftelijk plan van aanpak voor het onderhoud, beheer en gebruik van het clubhuis. De Gemeente heeft de Stichting bij brief van 23 januari 2013 laten weten dat volgens haar het structurele gebruik van het clubhuis begin 2010 is gestopt, het clubhuis sedertdien feitelijk leeg staat, de staat van onderhoud van het clubhuis matig is en op het perceel vandalisme plaatsvindt. In de brief wordt gemeld dat de Gemeente overweegt de gebruiksovereenkomst op te zeggen en dat de Gemeente alleen bereid is van opzegging af te zien als aan zes voorwaarden wordt voldaan. Tot de voorwaarden behoren het binnen acht weken indienen van een plan van aanpak voor het onderhoud, beheer en buurt gerelateerd gebruik, binnen een half jaar de inpandige verbouwing afronden en de buitenzijde van het clubhuis opknappen, het perceel schoonmaken en opruimen en dat binnen een half jaar het clubhuis daadwerkelijk in gebruik is voor structurele activiteiten.

Op 19 maart 2013 heeft opnieuw een gesprek tussen de Gemeente en de Stichting plaatsgevonden. Op dat moment was er nog steeds geen plan van aanpak maar verklaarde de Stichting dat zij daarmee doende was. Daags daarna heeft de Stichting in een brief in een zestal punten een korte opsomming gegeven van (voorgenomen) activiteiten. De Gemeente heeft bij brief van 10 mei 2013 de Stichting bericht dat de ontvangen brief met een zestal punten geen concreet plan van aanpak voor onderhoud, beheer en gebruik is. Volgens de Gemeente is niet aan de bij brief van 23 januari 2013 gestelde voorwaarden voldaan, zodat zij voornemens is de gebruikersovereenkomst op te zeggen. De Stichting is in de gelegenheid gesteld daarop uiterlijk 28 mei 2013 te reageren.

Na een overleg tussen de Gemeente en de Stichting op 17 mei 2013, heeft de Stichting bij brief van 24 mei 2013 een 3 pagina’s tellend “plan van aanpak algemeen” toegezonden.

3.6

Bij brief van 5 juli 2013 heeft de Gemeente met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar het gebruik van het perceel opgezegd. In de brief is over de gronden van de opzegging en de financiële afwikkeling het navolgende opgenomen:

Gronden van de opzegging

Rond 2000 is de speeltuin opgeheven. Daarna is het gebruik van het gebouw steeds verder verminderd. In 2010 is de laatste geregelde gebruiker, de biljartvereniging, vertrokken. In elk geval sinds die tijd zijn het terrein en het gebouw ernstig in verval geraakt, mede door vandalisme. Hierover komen regelmatig klachten uit de buurt. Ondanks diverse plannen daartoe is er sinds 2010 geen sprake meer geweest van structureel gebruik van het pand.

In december 2012 heeft er een ongeval met koolmonoxide plaatsgevonden in het gebouw, waarvan de oorzaken mede samenhangen met gebrek aan beheer en onderhoud. Bij een inspectie op 17 december 2012 is vastgesteld dat gebouw en terrein in verwaarloosde staat zijn.

Sinds januari 2013 zijn er diverse gesprekken geweest met de voorzitter van uw bestuur, de heer [C] . Ook is er een briefwisseling geweest over deze kwestie. Al op 23 januari hebben wij u schriftelijk medegedeeld dat wij niet tevreden zijn met de situatie rond het [B] en dat wij daarom opzegging van de ingebruikgave overwegen.

In de afgelopen maanden hebben wij summiere plannen ontvangen voor de toekomst van het [B] . Wij zijn van mening dat deze plannen onvoldoende basis bieden om te vertrouwen dat het pand op korte termijn solide beheerd en onderhouden zal worden. Ook de plannen voor de invulling van het gebruik zijn zodanig algemeen en vaag dat wij van oordeel zijn dat er geen reëel uitzicht is op relevant buurtgericht gebruik binnen een redelijke termijn. (...)

Financiële afwikkeling

Het raadsbesluit tot ingebruikgave verplicht de gemeente om een vergoeding uit te keren als de gemeente van het recht van opzegging gebruik maakt. In principe zijn wij bereid de actuele WOZ-waarde van de opstal uit te keren. Deze bedraagt € 23.975,-.

Gelet op de doelstellingen van de stichting en de achtergronden van de ingebruikgave zijn wij van oordeel dat de gelden buurt gerelateerd besteed moeten worden in bijvoorbeeld het welzijnswerk of in speelvoorzieningen. (...) ”

3.7

De advocaat van de Stichting heeft bij brief van 14 augustus 2013 tegen de opzegging van de gebruiksovereenkomst bezwaar gemaakt en de Gemeente gesommeerd hem schriftelijk te bevestigen dat de ingebruikgave van het perceel aan de Stichting zal voortduren. De Gemeente heeft bij brief van 9 september 2013 geantwoord dat in de opzegging wordt volhard.

3.8

Op dinsdagavond 21 januari 2014, woensdagochtend en woensdagmiddag 22 januari 2014, vrijdagochtend en vrijdagmiddag 24 januari 2014, maandagmiddag 27 januari 2014, dinsdagochtend en dinsdagmiddag 28 januari 2014 en woensdagochtend 29 januari 2014 heeft een ambtenaar het perceel bezocht en geen activiteiten waargenomen.

3.9

WOZ taxateur [D] heeft op 7 februari 2013 een taxatierapport uitgebracht waarin per 1 januari 2012 de gecorrigeerde vervangingswaarde van het clubhuis is vastgesteld op € 23.975,- en de waarde van de grond op € 65.290,-. Op 15 januari 2014 heeft [D] opnieuw een taxatierapport uitgebracht. In dat rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het clubhuis per 1 januari 2013 vastgesteld op € 20.000,- en de grondwaarde op € 76.000,-.

3.10

Op maandagmiddag 2 juni 2014, zondagmiddag 8 juni 2014, donderdagochtend en donderdagmiddag 12 juni 2014, zondagmiddag 15 juni 2014 en zondagochtend 22 juni 2014 heeft een ambtenaar van de Gemeente het perceel bezocht en geen activiteiten waargenomen.

4 De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

4.1

De Stichting heeft in conventie primair gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de door de Gemeente bij brief van 5 juli 2013 gedane opzegging van de ingebruikgave ongeldig is en de Gemeente op straffe van een dwangsom wordt verboden aan de opzegging direct en indirect uitvoering te geven, waaronder begrepen het versturen van persberichten. Subsidiair heeft de Stichting gevorderd dat de Gemeente wordt veroordeeld tot betaling van € 110.000,- als vergoeding van de schade die de Stichting als gevolg van de opzegging heeft geleden. Dit alles met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

4.2

De Gemeente heeft tegen de vorderingen van de Stichting verweer gevoerd en in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat de door de Gemeente bij brief van 5 juli 2013 gedane opzegging rechtsgeldig is, de Stichting op straffe van een dwangsom te veroordelen tot ontruiming van het terrein en het clubhuis en de Stichting in de proceskosten te veroordelen.

4.3

Bij tussenvonnis van 26 maart 2014 heeft de rechtbank een comparitie na antwoord gelast, welke op 24 juni 2014 is gehouden. Na akte wisseling heeft de rechtbank bij eindvonnis van 27 augustus 2014 in reconventie voor recht verklaard dat de Gemeente de gebruiksovereenkomst bij brief van 5 juli 2013 rechtsgeldig heeft opgezegd en is de Stichting op straffe van een dwangsom veroordeeld tot ontruiming van het perceel. In conventie heeft de rechtbank de vergoeding voor de waarde van het clubhuis begroot op € 23.975,- en de Gemeente veroordeeld dit bedrag aan de Stichting te betalen. De Stichting is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.

5 De beoordeling in hoger beroep

5.1

Tegen het vonnis van 27 augustus 2014 heeft de Stichting vijf grieven geformuleerd. De grieven I en II zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de opzegging van de gebruiksovereenkomst met voldoende redenen is onderbouwd en dat er voldoende zwaarwegende gronden zijn om de gebruiksovereenkomst op te zeggen. Met grief III bestrijdt de Stichting het oordeel van de rechtbank dat de Gemeente als eigenaar van het perceel door natrekking eigenaar van het clubhuis is geworden, zodat de Stichting slechts houder van het clubhuis is en daardoor geen verjaring heeft plaatsgevonden. Met grief V komt de Stichting op tegen de beslissing van de rechtbank dat de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen nu de opzegging van de gebruiksovereenkomst rechtsgeldig is geweest. De hoogte van de door de rechtbank toegekende vergoeding voor het clubhuis wordt bestreden met grief IV. Alle grieven zijn van een summiere toelichting voorzien.

5.2

Het hof zal de grieven I en II gezamenlijk behandelen. Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof het navolgende voorop.

  1. De Gemeente heeft bij besluit van 13 juli 1954 aan de Stichting het perceel in gebruik gegeven zonder dat daarvoor enige vergoeding hoeft te worden betaald met het recht daarop, nadat de bouwvergunning en toestemming van de directeur van publieke werken is verkregen, een clubhuis te bouwen. Voorts zijn in het besluit wederzijdse verplichtingen opgenomen en is aan beide partijen het recht gegeven te alle tijden de ingebruikgeving met inachtneming van een termijn van een jaar op te zeggen. Onder deze omstandigheden kwalificeert het hof het besluit als een wederkerige bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd.

  2. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.5 terecht vastgesteld, hetgeen in hoger beroep ook niet is bestreden, dat in de overeenkomst expliciet is geregeld dat beide partijen de ingebruikgeving kunnen opzeggen en dat de opzegging niet is beperkt tot bepaalde redenen.

  3. Vervolgens heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.5 de maatstaf geformuleerd dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging van de overeenkomst slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (vgl. HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:BQ9854). De rechtbank is vervolgens ervan uitgegaan dat deze maatstaf voor opzegging van een duurovereenkomst in dit geval van toepassing is.

5.3

In rechtsoverweging 4.6 van het bestreden vonnis is de rechtbank nagegaan of de Gemeente een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging van de gebruiksovereenkomst heeft. De rechtbank heeft – samengevat – vervolgens overwogen dat:

  1. de Gemeente aan de opzegging gemotiveerd onderbouwde redenen ten grondslag heeft gelegd;

  2. de Gemeente geruime tijd met de Stichting over de volgens haar bestaande slechte staat van het terrein en het clubhuis en het beheer daarvan heeft overlegd;

  3. de Gemeente in dat overleg heeft aangegeven dat vanwege de volgens haar bestaande situatie zij het voornemen heeft het gebruik van het perceel te beëindigen, waarna aan de Stichting nog een termijn is gegeven voor het indienen van een concreet plan van aanpak voor het onderhoud, beheer en gebruik van het clubhuis;

  4. het uiteindelijk door de Stichting ingediende plan van aanpak onvoldoende concreet was;

  5. en duidelijk en gestructureerd programma voor activiteiten ontbreekt;

  6. voor de Gemeente het ontbreken van structurele activiteiten in het clubhuis een groot bezwaar is.

Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging van de gebruiksovereenkomst.

5.4

In de grieven I en II komt de Stichting op tegen de hiervoor onder a, e en f genoemde overwegingen. De Stichting voert daartegen drie argumenten aan. Ten eerste heeft zij onvoldoende tijd en gelegenheid gekregen om aan te tonen dat er structurele activiteiten zijn en dat daarachter een gestructureerd plan van activiteiten schuil gaat. Ten tweede heeft de Stichting het perceel al ruim 60 jaar in gebruik en is in die periode een wisselend gebruik van veel en weinig activiteiten geweest en heeft de Gemeente in de periode van weinig activiteiten geen reden gezien de gebruiksovereenkomst op te zeggen. Ten derde heeft de rechtbank nagelaten in te gaan op de laatste periode dat het perceel in gebruik was en de vele investeringen die de Stichting in de renovatie van het clubhuis heeft gedaan.

5.5

Het hof is van oordeel dat het eerste en het tweede argument innerlijk tegenstrijdig zijn. In het eerste argument wordt ervanuit gegaan dat er structurele activiteiten zijn, terwijl in het tweede argument wordt aangenomen dat dit niet het geval is en gelet op de historie van het gebruik niet zwaar heeft te wegen. Deze tegenstrijdigheid doet zonder nadere toelichting, die ontbreekt, afbreuk aan de stelling dat sprake was van structurele activiteiten.

Voorts heeft de Gemeente na de overleggen op 3 december 2012 en 21 januari 2013 in ieder geval in de brief van 23 januari 2013 duidelijk gemaakt dat het clubhuis niet tot onvoldoende werd gebruikt, er binnen 8 weken een plan van aanpak voor onderhoud, beheer en buurt gerelateerd gebruik diende te komen en binnen een half jaar het clubhuis voor structurele activiteiten gebruikt moest worden. De Stichting stelt in hoger beroep slechts dat die periode onvoldoende is om aan te tonen dat er structurele activiteiten zijn geweest zonder aan te geven waarom een op zichzelf ruime periode van circa een half jaar in dit geval te kort zou zijn. De stelling dat de Stichting onvoldoende gelegenheid heeft gekregen om aan te tonen dat er structureel activiteiten werden gehouden, dient dan ook te worden verworpen.

Bovendien heeft de Stichting na betwisting door de Gemeente ook in hoger beroep niet concreet aangegeven welke activiteiten er in de periode voorafgaande aan de opzegging van de gebruiksovereenkomst door de Gemeente bij brief van 5 juli 2013 in het clubhuis zijn geweest met opgave van bijvoorbeeld de data en tijdstippen van de activiteiten, de namen van degenen die de activiteiten hebben geleid, het aantal personen dat aan iedere activiteit heeft deelgenomen en de initiatieven die zijn genomen om de activiteiten uit te breiden. Weliswaar heeft de Stichting uiteindelijk bij brief van 24 mei 2013 een document met een globaal programma voor activiteiten toegezonden, maar niet is gesteld en onderbouwd dat die activiteiten daadwerkelijk (wekelijks) en onder wiens leiding die plaatsvonden en hoeveel personen daarbij aanwezig waren. Voorts heeft de Stichting niet gemotiveerd betwist dat op de data en tijdstippen dat een ambtenaar het perceel bezocht er geen activiteiten waren. Nu de Stichting (nagenoeg) geen concrete feiten ten aanzien van volgens haar bestaande structurele activiteiten heeft gesteld, is de rechtbank terecht tot het oordeel gekomen dat er geen duidelijk en gestructureerd programma voor activiteiten is en behoefde de rechtbank dat niet verder te motiveren dan zij heeft gedaan. Op de volgens de Stichting gedane investering in de renovatie van het pand behoefde de rechtbank voor het antwoord op de vraag of er structurele activiteiten plaatsvonden of concrete en uitgewerkte plannen voor die activiteiten waren niet in te gaan nu dat argument vooral van doen heeft met de staat van het perceel en het clubhuis. Dat aspect kon derhalve aan het slot van rechtsoverweging 4.6 door de rechtbank in de afweging in het midden worden gelaten.

5.6

De stelling van de Stichting dat er de afgelopen 60 jaar wel vaker perioden van inactiviteit zijn geweest, zonder dat dit de Gemeente aanleiding gaf om de overeenkomst op te zeggen, baat de Stichting evenmin. De Stichting heeft weliswaar gesteld dat er in de afgelopen 60 jaar perioden van weinig gebruik van het clubhuis zijn geweest, maar heeft dat niet onderbouwd. Voor zover daarvan al (in vergelijkbare mate) sprake zou zijn geweest, heeft de Stichting evenmin toegelicht en onderbouwd waarom die omstandigheid met zich mee zou brengen dat het in dit geding aan de orde zijnde geringe (maatschappelijke) gebruik van het perceel geen zwaarwegend belang meer kan zijn en tot het verstrekkende gevolg zou moeten leiden dat de Gemeente voor dat geval geen beroep meer kan doen op haar contractuele recht de gebruiksovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn van een jaar op te zeggen.

5.7

Voor zover de Stichting met grief I heeft beoogd de vaststelling van de rechtbank te bestrijden dat de Gemeente aan de opzegging gemotiveerd onderbouwde redenen ten grondslag heeft gelegd, mist de grief feitelijke grondslag. De Gemeente heeft de redenen van de opzegging in de brief van 5 juli 2013, door de rechtbank in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 2.2. en hiervoor onder 3.6 aangehaald, uitgebreid weergegeven en in de procedure met stukken onderbouwd.

Voor zover de Stichting, gelet op de inleiding voorafgaande aan de grieven, tevens heeft beoogd te willen klagen dat de rechtbank niet heeft beslist op haar beroep dat de opzegging van de gebruiksovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, overweegt het hof als volgt. Op zichzelf is denkbaar dat onder uitzonderlijke omstandigheden het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat, hoewel sprake is van een zwaarwegende belang aan de zijde van de Gemeente, zij zich beroept op het aan haar toekomende contractuele recht de overeenkomst op te zeggen. Nu de Stichting een ruime periode heeft gekregen om het perceel en het clubhuis (weer) structureel te gebruiken voor het doel waarvoor het in gebruik is gegeven, onvoldoende aannemelijk is geworden dat de Stichting de laatste jaren het clubhuis structureel gebruikte en de Gemeente de Stichting een vergoeding voor de waarde van het clubhuis heeft aangeboden, heeft de Stichting onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden aangenomen dat in dit geval de opzegging door de Gemeente in strijd is met de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

De grieven I en II slagen daardoor niet.

5.8

In grief III klaagt de Stichting erover dat de rechtbank stelt dat er sprake is van natrekking van het clubhuis met het perceel en dat de Stichting slechts houder is van het clubhuis, zodat geen verjaring heeft plaatsgevonden. De toelichting bij deze grief bestaat uit drie zinnen waarin de Stichting stelt dat geen natrekking heeft plaatsgevonden, dat een vordering tot revindicatie kan verjaren en dat alle vorderingen van de Gemeente, waaronder in ieder geval de vordering tot ontruiming, althans de vordering tot revindicatie althans de vordering tot – kennelijk – beëindiging van de gebruiksovereenkomst, is verjaard. Een verdere toelichting ontbreekt.

5.9

Het hof stelt vast dat niet in geschil is dat de Gemeente eigenaar van het perceel is en dat het clubhuis na ingang van de gebruiksovereenkomst door de Stichting op het perceel is gebouwd zonder dat voor dat clubhuis een zakelijk recht is gevestigd, zodat de Gemeente op grond van de artikelen 5:3 BW, 3:4 BW en 5:20 BW door natrekking eigenaar is geworden. De gebruiksovereenkomst is aangevangen op 13 juli 1954 en tijdens de looptijd heeft de Gemeente op 5 juli 2013 gebruik gemaakt van haar contractuele recht de gebruiksovereenkomst met inachtneming van een jaar op te zeggen, zodat de gebruiksovereenkomst op of omstreeks 5 juli 2014 is geëindigd. Vanaf dat moment verbleef de Stichting zonder recht of titel op het perceel, waarbij de Gemeente al voor het verstrijken van de opzegtermijn bij de rechtbank de vordering heeft ingesteld dat de Stichting het perceel na de beëindiging van de overeenkomst heeft te ontruimen. Gelet op dit tijdsverloop en de voor verjaring geldende termijnen valt zonder toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom de vorderingen van de Gemeente zijn verjaard, althans haar beroep op die vorderingen is verwerkt. Grief III treft daardoor geen doel.

5.10

In grief V komt de Stichting op tegen het oordeel van de rechtbank dat de opzegging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en dat de rechtbank de vordering tot ontruiming heeft toegewezen. De Stichting heeft deze grief niet zelfstandig toegelicht en is kennelijk alleen geformuleerd voor het geval de grieven I, II en/of III slagen. In dat geval mist deze grief zelfstandige betekenis. Voor het overige heeft te gelden dat de Stichting na beëindiging van de gebruiksovereenkomst op of omstreeks 5 juli 2014 het perceel zonder recht of titel in gebruik had, zodat de vordering tot ontruiming terecht is toegewezen.

5.11

De Stichting bestrijdt met grief IV de door de rechtbank getaxeerde waarde van € 23.975,-. In de toelichting bij de grief maakt de Stichting bezwaar tegen de vaststelling van de waarde door de gemeentelijke WOZ taxateur. De Stichting wenst dat het hof een onafhankelijke deskundige benoemt die de schade van de Stichting kan begroten. In de toelichting bij de grief stelt de Stichting de waarde van het clubhuis op € 105.000,- en maakt zij tevens aanspraak op een verhuiskostenvergoeding van € 5.000,-.

5.12

De rechtbank heeft aan het slot van rechtsoverweging 4.10 de gevorderde vergoeding van de verhuiskosten bij gebreke van een grondslag afgewezen. In hoger beroep heeft de Stichting daartegen geen specifieke grief gericht, maar opnieuw de verhuiskosten van € 5.000,- gevorderd zonder daarvoor de wettelijke of contractuele grondslag voor aan te duiden. Dit leidt ertoe dat de Stichting ook in hoger beroep geen aanspraak kan maken op de door haar gevorderde verhuiskostenvergoeding.

5.13

Voor de gevorderde vergoeding van de waarde van het clubhuis stelt het hof voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat bij beëindiging van de gebruiksovereenkomst door opzegging van de Gemeente aan de Stichting daarvoor een vergoeding toekomt. In de gebruiksovereenkomst is slechts bepaald dat de waarde wordt geschat door de dienst van publieke werken. Niet in geschil is dat de dienst van publieke werken (sedert 1982) niet meer bestaat. Alsdan rijst de door de Stichting in hoger beroep opgeworpen vraag wie de waarde heeft te schatten.

5.14

Het hof veronderstelt dat ten tijde van de gebruiksovereenkomst tot de werkzaamheden van de dienst van publieke werken van de Gemeente behoorde het aan- en verkopen van gronden en dat uit dien hoofde bij de Gemeente de nodige kennis en ervaring aanwezig was voor het bepalen van de waarde van onroerend goed.

Voorts heeft de Stichting bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst ermee ingestemd dat een dienst van de Gemeente de waarde van het clubhuis schat in geval de Gemeente de gebruiksovereenkomst opzegt. Het schatten van de waarde van het clubhuis door een onafhankelijke derde zijn partijen in 1954 niet overeengekomen. Het hof ziet op zich dan ook geen reden om de waardebepaling door een onafhankelijke derde te laten bepalen of om het partijdeskundigenrapport van de Stichting te volgen.

Het hof is in het licht van het voorgaande van oordeel dat een redelijke uitleg van sub f van de akte van 13 juli 1954 met zich meebrengt dat de waarde van het clubhuis dient te worden geschat door een ambtenaar of een dienst van de Gemeente die de nodige kennis en ervaring heeft met het bepalen van de waarde van onroerend goed. Het hof neemt aan dat op zich F. [D] als WOZ-taxateur in die zin voldoende is gekwalificeerd. De Stichting heeft dat ook niet met kracht van argumenten bestreden.

5.15

Een en ander neemt niet weg dat als de gemeentelijke WOZ taxateur in redelijkheid niet tot zijn waarde heeft kunnen komen de Stichting aan die geschatte waarde niet is gebonden.

De Gemeente heeft twee taxaties van de WOZ taxateur in het geding gebracht. In het rapport van 7 februari 2013 stelt de WOZ taxateur de waarde van het clubhuis per 1 januari 2012 op € 23.975,-. Bijna een jaar later (15 januari 2014) stelt de WOZ taxateur de waarde van het clubhuis per 1 januari 2013 op € 20.000,-. De taxateur heeft deze waarden bepaald aan de hand van de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaardemethode.

De Stichting heeft in eerste aanleg en bij memorie van grieven gesteld dat de waarde dient te worden begroot op € 105.000,- en ter onderbouwing verwezen naar het in haar opdracht uitgebrachte taxatierapport van Wijnstra Makelaardij B.V. d.d. 27 november 2013. De rechtbank heeft er in rechtsoverweging 4.10 van het bestreden vonnis terecht op gewezen, dat in dat taxatierapport niet de waarde van het clubhuis, maar de waarde van de grond exclusief clubhuis is getaxeerd. Daarmee is dat taxatierapport geen toereikende onderbouwing voor haar stelling dat de Gemeente tot een veel te lage waarde is gekomen.

Voorafgaand aan de comparitie van partijen in hoger beroep heeft de Stichting overgelegd het taxatierapport van ID Makelaars Bedrijfsmakelaardij, die de waarde van het clubhuis exclusief grond heeft begroot op € 90.000,-. Bij de berekening van deze waarde is ook ID Makelaars Bedrijfsmakelaardij uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

5.16

Nu de overeenkomst van 1954 onder sub f geen concrete maatstaf voor de waardebepaling aanreikt, legt het hof die bepaling zo uit dat de schatting van de waarde conform de gebruikelijke normen moet zijn. De taxatierapporten van [D] wijken qua uitkomst zo sterk af van het door de Stichting overgelegde taxatierapport van ID Makelaars Bedrijfsmakelaardij, zonder dat het hof duidelijk is waarop dat is gebaseerd, dat daardoor twijfel is gerezen of de taxatie van [D] aan de gebruikelijke waarderingsnormen voldoet.

Het hof heeft op dit punt behoefte aan nadere onafhankelijke voorlichting en zal een deskundige benoemen teneinde te beoordelen of de waardebepaling door [D] conform één van de gebruikelijke wijzen van waardebepaling van opstallen is verricht en of de uitkomst van die schatting lege artis tot stand is gekomen, met andere woorden binnen de bandbreedte blijft die normaal is voor de desbetreffende wijze van waardebepaling. Zo neen (en de waarde volgens de voor opstallen zonder grond gebruikelijke waarderingsmethode hoger ligt dan [D] heeft aangenomen) dient de deskundige aan te geven wat volgens hem de meest gebruikelijke waarderingsmethode is en op welk bedrag aan waarde voor het clubhuis die methode uitkomt.

De waarde van het clubhuis dient in beginsel te worden bepaald op de datum van het einde van de gebruiksovereenkomst, zijnde 5 juli 2014.

Voorts dient de deskundige aan te geven of er na ontvangst van de opzegging van het gebruik nog investeringen in het pand zijn verricht en in hoeverre die investeringen van invloed zijn op de waardering van het clubhuis. Het hof merkt daartoe het navolgende op.

De Stichting voert aan dat zij in 2012 met de verbouwing is begonnen en de verbouwing in de loop van 2013 heeft afgerond. Op het moment dat de Gemeente aankondigde voornemens te zijn de gebruiksovereenkomst op te zeggen, was de verbouwing volgens de Stichting al voor 90% afgerond. Volgens de Gemeente is de verbouwing niet professioneel en vooral na mei 2013 uitgevoerd en heeft de verbouwing gezien de magere kwaliteit een geringe stijging van de waarde van het clubhuis tot gevolg. Ter zitting heeft de Gemeente gesteld dat de waarde van het clubhuis inclusief alle verbouwingen hooguit € 25.000,- zou zijn.

5.17

Het hof overweegt om de heer [E] , makelaar te Nieuwegein, tot deskundige te benoemen.

Deze is in staat en bereid om deze opdracht uit te voeren tegen een loon van € 180,- excl. BTW. In dit bedrag zijn begrepen de (eventuele) reis- en verblijfkosten. Kosten van derden, zoals Kamer van Koophandel en Kadaster vallen daar niet onder. Het hof heeft het voornemen het voorschot te bepalen op € 3000,-. De heer [E] hanteert algemene voorwaarden die aan dit arrest worden gehecht.

5.18

De Stichting vordert een hogere vergoeding voor de waarde van het clubhuis dan de Gemeente heeft aangeboden op basis van een taxatie overeenkomstig de overeenkomst, zodat het hof voornemens is de Stichting met het voorschot van de deskundigenkosten te belasten. In geval aan de Stichting een toevoeging is afgegeven, zal het voorschot ten laste van de Staat worden gebracht. Bij de griffie van het hof is slechts bekend dat de Stichting een toevoeging heeft aangevraagd, zodat de Stichting in de gelegenheid wordt gesteld de beslissing op de aanvraag in het geding te brengen bij gebreke waarvan het voorschot ten laste van de Stichting zal komen.

5.19

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de door het hof voorgestelde deskundige, het door deze gehanteerde tarief en de aan de deskundige te stellen vragen. Partijen kunnen alleen gezamenlijk een andere deskundige voorstellen, waarbij zij zich ook dienen te conformeren aan diens tarief. Partijen dienen van te voren met elkaar te overleggen. Zij zullen in beginsel niet in staat worden gesteld om op elkaars aktes te reageren.

6 Slotsom

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor het door beide partijen op dezelfde dag te nemen akten, waarbij partijen zich kunnen uitlaten over hetgeen in de rechtsoverwegingen 5.16 t/m 5.19 is overwogen. Voor het overige zal het hof iedere beslissing aanhouden.

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 4 april 2017 voor het door beide partijen gelijktijdig nemen van akten over hetgeen in de rechtsoverwegingen 5.16 t/m 5.19 is overwogen;

houdt voor het overige iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 7 maart 2017.