Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:1276

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
14-02-2017
Datum publicatie
20-02-2017
Zaaknummer
200.144.010/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vorderingen van verhuurder tot ontbinding van de huur en tot vergoeding van kosten van herstel van het gehuurde afgewezen. Verhuurder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de kosten zijn te wijten aan nalatigheid van de huurder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.144.010/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 588026 \ CV EXPL 13-6106)

arrest van 14 februari 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: voorheen mr. R. Skála, kantoorhoudend te Haren,

tegen

[geïntimeerde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. H.G.B. van der Wal, kantoorhoudend te Winschoten.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

In deze zaak heeft het hof op 13 mei 2014 een tussenarrest gewezen, waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast. Deze comparitie heeft op 11 juni 2014 plaatsgevonden.

1.2

Vervolgens heeft [appellant] een memorie van grieven (met producties) genomen. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord genomen. Beide partijen hebben vervolgens nog een akte genomen. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 3 december 2013 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof zal dan ook uitgaan van de door de kantonrechter vastgestelde feiten die, aangevuld met wat verder over de feiten vaststaat, op het volgende neerkomen.

2.2

[geïntimeerde] exploiteert sinds 1994 een pizzeria in de bedrijfsruimte gelegen aan de

[adres] te [vestigingsplaats] .

2.3

Bij vonnis van 9 maart 1999 heeft de kantonrechter te [vestigingsplaats] vastgesteld

dat [geïntimeerde] met instemming van de vorige eigenaar / verhuurder in of omstreeks 1994 de

opvolgend huurster is geworden van deze bedrijfsruimte.

2.4

[appellant] is door aankoop van de betreffende onroerende zaak in of omstreeks de

maand mei 1998 de opvolgend eigenaar/verhuurder geworden.

2.5

Tussen de rechtsvoorganger van [appellant] en de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] is de

huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd in een contract d.d. 13 januari 1987. In het contract is bepaald dat de huur per kwartaal verschuldigd is en bij vooruitbetaling op de eerste dag van het kwartaal dient te worden voldaan. Ook is bepaald dat de huur jaarlijks per 1 januari wordt geïndexeerd.

2.6

[geïntimeerde] heeft in 2002 in verband met het plaatsen van een koelkast een gat in de achterwand van het gehuurde laten aanbrengen. Daarover heeft van tevoren overleg plaatsgevonden tussen partijen.

2.7

Op 5 mei 2011 heeft [geïntimeerde] lekkage geconstateerd. Zij heeft dit gemeld bij [appellant] . Enkele maanden later is [appellant] overgegaan tot herstel hiervan. Bij de

herstelwerkzaamheden aan de riolering van het naastgelegen pand, dat tevens in eigendom

toebehoort aan [appellant] , werd de vloer van het gehuurde opengebroken om bij de riolering

te komen. Deze vloer is na de werkzaamheden niet hersteld. [geïntimeerde] heeft [appellant]

aansprakelijk gesteld voor de schade die hieruit is voortgekomen en heeft hem diverse keren

verzocht de schade te herstellen.

2.8

In een brief van 10 januari 2012 heeft [appellant] [geïntimeerde] in gebreke gesteld vanwege de niet tijdige betaling van de huur voor het eerste kwartaal van 2012 en heeft hij [geïntimeerde] gesommeerd binnen 10 dagen een bedrag van € 3.146,74 (€ 3.131,08 in hoofdsom,
€ 10,- aan kosten en € 5,66 aan rente) te betalen. Verder is in de brief aangegeven dat toekomstige te late betalingen zullen worden “beloond” met aanmaningen die € 25,- kosten en dat “bij persisterend treiterend betalingsgedrag zal worden aangestuurd op beëindiging“ van het huurcontract. Ten slotte heeft [appellant] geschreven:
“Tot slot deel ik U mede dat alle te verrichten werkzaamheden door verhuurder in de pizzeria worden opgeschort tot nader order.”

2.9

Bij brief van 1 februari 2012 heeft [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd de gebreken in het

gehuurde naar aanleiding van de daklekkage voor 1 maart 2012 te doen herstellen door een erkend bedrijf. In de brief worden de volgende herstelwerkzaamheden vermeld: lekkage in beide magazijnen, het betegelen van het magazijn, het aanbrengen van isolatiemateriaal in het magazijn en het opnieuw betegelen van de muur van de keuken.

2.9

[appellant] heeft [geïntimeerde] nadien meerdere keren - in elk geval bij brieven van 19 maart 2012, 10 mei 2012 en 1 juli 2012 - gesommeerd de volledige huurprijs over te maken. In deze brieven wordt ook aanspraak gemaakt op betaling van een deel van de premie voor de opstalverzekering. Voorts wordt [geïntimeerde] gesommeerd het gat in de muur dicht te laten metselen (brief 19 maart 2012) en vervolgens om de door [appellant] gemaakte kosten voor het laten dichtmetselen aan hem te voldoen (brief 10 mei 2012).

2.10

Op 12 april 2012 heeft het installatiebedrijf [X] op verzoek van [geïntimeerde] een

offerte opgemaakt voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden, bestaande uit – onder meer – het betegelen van het magazijn, het aanbrengen van isolatiemateriaal in het magazijn en het betegelen van een muur in de keuken. De kosten hiervan werden begroot op

€ 1.972,90 exclusief 19 % b.t.w.

2.11

[geïntimeerde] heeft deze offerte per aangetekende brief d.d. 17 april 2012 naar [appellant] gezonden en hem daarbij opnieuw een termijn gesteld voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden, bij gebreke waarvan [geïntimeerde] aan [X] de opdracht zal geven de werkzaamheden te verrichten waarna zij de kosten daarvan op [appellant] zal verhalen.

2.12

[geïntimeerde] heeft, nadat een reactie van [appellant] hierop uitbleef, de schade laten herstellen

conform deze offerte. De desbetreffende factuur d.d. 27 september 2012 met factuurnummer

1200697 ten bedrage van € 2.347,75 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] toegezonden met het verzoek

deze te voldoen. [appellant] heeft dat, ondanks diverse betalingsherinneringen en sommaties niet gedaan, waarna [geïntimeerde] haar vordering uit handen heeft gegeven aan deurwaarderskantoor [Y] . Dit kantoor heeft [appellant] een aantal malen, tevergeefs, gesommeerd tot betaling.

3 De procedure in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter en betaling gevorderd van een bedrag van € 2.780,18 (€ 2.347,73 in hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten), te vermeerderen met wettelijke (handels)rente en proceskosten.

3.2

[appellant] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [geïntimeerde] en heeft een aantal reconventionele vorderingen ingesteld, onder meer betaling van de huurachterstand 2012 ad € 445,37, betaling van schade vanwege het niet legen van de rioolput ad € 4.618,38, betaling van rente en kosten, ontbinding van de huurovereenkomst en (naar het hof begrijpt: voorwaardelijk) ontruiming van het gehuurde. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen.

3.3

De kantonrechter heeft, nadat hij een comparitie van partijen had gelast en de comparitie had plaatsgevonden, de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en in reconventie.

4 De bespreking van de grieven

4.1

Met grief I betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] ten onrechte een rioolput in het gehuurde niet heeft schoongemaakt. Als gevolg daarvan is volgens [appellant] de lekkage ontstaan. Nu [geïntimeerde] dat heeft nagelaten, is zij aansprakelijk voor de schade.

4.2

Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet ter discussie staat dat [appellant] in beginsel als verhuurder gehouden is om de lekkage die heeft plaatsgevonden deugdelijk te herstellen. De daarmee gemoeide kosten komen dan ook in beginsel voor zijn rekening. Dat is alleen anders indien de lekkage het gevolg is van het toerekenbaar tekortschieten door [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. De stelplicht en bewijslast dat van dat laatste sprake is rusten op [appellant] .

4.3

Het hof stelt vast dat [appellant] in hoger beroep voor het eerst betoogt dat de lekkage te wijten is aan nalatigheid van [geïntimeerde] . [appellant] heeft dat niet aangevoerd toen [geïntimeerde] hem in mei 2011 op de hoogte stelde van de lekkage, niet toen hij deze lekkage een aantal maanden later liet herstellen, niet toen [geïntimeerde] hem in april 2012 sommeerde de herstelwerkzaamheden af te ronden en evenmin in eerste aanleg. In de memorie van grieven, die dateert van meer dan drie jaar na het ontstaan van de lekkage, legt [appellant] voor het eerst een verband tussen de nalatigheid van [geïntimeerde] om de put schoon te maken en de lekkage.

4.4

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat zij gehouden was de put schoon te maken. Zij heeft erop gewezen dat - en dat staat tussen partijen ook niet ter discussie - de put onder een tegelvloer lag. Deze vloer moest, naar [appellant] ter comparitie heeft verklaard, worden opengebroken om de rioolput open te maken. Volgens [geïntimeerde] was zij ook niet op de hoogte van het bestaan van de put. Die was niet zichtbaar voor haar. Zij wijst erop dat de vloer al is aangelegd voor zij de huurovereenkomst aanging.

4.5

Naar het oordeel van het hof is een huurder in geen geval gehouden om een put schoon te maken die gelegen is onder een vloer en die alleen bereikt kan worden door de vloer open te breken, tenzij de huurder de vloer zonder toestemming van de verhuurder heeft aangebracht. Dat de huurder uit in zijn bezit zijnde tekeningen kan afleiden dat er nog een put moet liggen onder de vloer, maakt dat niet anders. Nu [geïntimeerde] heeft betwist dat zij de vloer (zonder toestemming van de verhuurder) heeft aangelegd, dient [appellant] te bewijzen dat daarvan wel sprake is. Een dergelijk bewijsaanbod ontbreekt echter. Het zeer algemene bewijsaanbod aan het slot van de memorie van grieven is daartoe te weinig specifiek. Het hof ziet geen reden [appellant] ambtshalve tot het bewijs van zijn stellingen toe te laten.

4.6

De grief faalt dan ook. Het hof laat dan nog daar dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld met betrekking tot het causaal verband tussen de aanwezigheid van de put en de in 2011 ontstane lekkage.

4.7

Ook grief IX, die zich keert tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering in reconventie van [appellant] tot betaling van de door hem gemaakte kosten van herstel ad
€ 4.618,38, faalt. Deze grief is gebaseerd op het hiervoor verworpen uitgangspunt dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in haar verplichting de put schoon te houden.

4.8

Grief II deelt het lot van de hiervoor besproken grieven. Met deze grief wil [appellant] ingang doen vinden dat nu [geïntimeerde] ook schuld heeft aan de lekkage, hij zich mocht beroepen op opschorting van zijn herstelverplichting vanwege de achterstand in de huurbetalingen van [geïntimeerde] . Nu geen sprake is van eigen schuld, faalt dit betoog. Het hof stelt daarbij vast dat [appellant] niet heeft aangevoerd dat hij enkel vanwege het bestaan van een huurachterstand zijn verplichting tot herstel mocht opschorten.

4.9

Met grief III komt [appellant] op tegen de omvang van de door [geïntimeerde] gevorderde kosten van herstel. Volgens [appellant] is de vordering van [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. De herstelwerkzaamheden waren beperkt - het betrof het vervangen van 2 m2 wandtegels en
0,5 m2 wandtegels - en kunnen nooit een bedrag van € 2.347,75 hebben bedragen.

4.10

Het hof stelt bij de bespreking van deze grief voorop dat niet ter discussie staat dat er herstelwerkzaamheden in het gehuurde moesten worden verricht en dat [appellant] niet gemotiveerd heeft bestreden dat [geïntimeerde] een bedrag van € 2.347,75 heeft betaald aan installatiebedrijf [X] en dat dit bedrag overeenkomt met de door [X] uitgebrachte offerte. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat [X] deze werkzaamheden heeft verricht. [X] had eerder, maar dan in opdracht van [appellant] , de lekkage aan het dak verholpen. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat [X] de situatie ter plekke kende en wist wat er moest gebeuren om de lekkage volledig te herstellen. In de offerte, die aan [appellant] is verstuurd, heeft [X] uitvoerig uiteengezet welke werkzaamheden verricht moesten worden en welke kosten daarmee waren gemoeid. [appellant] heeft toen niet op deze offerte gereageerd. In het licht daarvan heeft hij zijn verweer tegen de omvang van de herstelkosten onvoldoende onderbouwd. De enkele stelling dat slechts een paar vierkante meters wand- en/of vloertegels vervangen moesten worden, schiet tekort. De grief faalt dan ook.

4.11

De grieven IV en V, die zich keren tegen toewijzing van de vordering in conventie van [geïntimeerde] en tegen de proceskostenveroordeling in conventie, hebben geen zelfstandige betekenis en delen het lot van de eerder besproken grieven.

4.12

De grieven VI en VII betreffen de afwijzing van de vorderingen in reconventie tot betaling van de achterstallige huur en ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof stelt vast dat [appellant] ook in hoger beroep heeft nagelaten te onderbouwen dat sprake is van een huurachterstand. [geïntimeerde] heeft bestreden dat zij huurtermijnen (gedeeltelijk) onbetaald heeft gelaten. Het lag op de weg van [appellant] om vervolgens nauwkeurig aan te geven welke bedragen [geïntimeerde] had moeten betalen en welke bedragen zij daadwerkelijk heeft betaald en dat uit een vergelijking van de te betalen en de betaalde bedragen volgt dat sprake is van een verschil ten nadele van [appellant] . Een dergelijke specificatie ontbreekt echter, waardoor de vordering tot betaling van achterstallige huur onvoldoende is onderbouwd.

4.13

Het hof verenigt zich met hetgeen de kantonrechter heeft overwogen over de vordering tot ontbinding van de huur en maakt die overwegingen tot de zijne. De grieven falen dan ook.

4.14

Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerde] in 2002 een gat in de muur heeft gemaakt om een grote koelkast te kunnen plaatsen. Evenmin staat ter discussie dat [appellant] vooraf toestemming heeft gegeven het gat in de muur te maken. [appellant] heeft dat bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg ook erkend. [geïntimeerde] heeft het gat gedicht met plaatwerk en heeft aan de binnenzijde ook isolatiemateriaal aangebracht. [appellant] heeft [geïntimeerde] in 2012 gesommeerd de muur te laten dichtmetselen en hij heeft de muur zelf laten dichtmetselen toen [geïntimeerde] niet aan deze sommatie voldeed. Hij maakt aanspraak op de kosten van het dichtmetselen van de muur. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en daartoe het volgende overwogen:
“Overwogen wordt dat een verhuurder bij de oplevering van het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst kan verlangen dat een dergelijke aanpassing aan het gehuurde wederom ongedaan wordt gemaakt. Gelet op de onderhavige situatie die tevoren tussen huurder en verhuurder is besproken, valt niet in te zien dat en op welke grond [appellant] met recht door een derde het plaatmateriaal kan laten wegnemen en de kosten van het opmetselen bij [geïntimeerde] in rekening kan brengen.”

Het hof verenigt zich met dit oordeel en maakt het tot het zijne. Het hof overweegt in dit verband nog dat uit de stellingen van partijen volgt dat [appellant] pas in 2012, tien jaar na het plaatsen van de koelkast en nadat tussen partijen een geschil was ontstaan over andere onderwerpen, aanspraak maakt op het dichtmetselen van de muur. Onder deze omstandigheden acht het hof de stelling van [appellant] dat hij alleen heeft ingestemd met het maken van het gat in de muur wanneer [geïntimeerde] het gat ook weer (na het plaatsen van de koelkast) dicht zou maken niet aannemelijk. Niet valt in te zien waarom [appellant] niet eerder heeft aangedrongen op het dichtmetselen van het gat wanneer partijen dat al in 2002, zoals hij stelt, zouden zijn overeengekomen. Grief VIII, die zich keert tegen het hiervoor weergegeven oordeel van de kantonrechter, faalt.

4.15

[appellant] heeft onder meer vanwege de kwestie van het gat in de muur ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Voor zover hij met grief X opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij zijn verwijt betreffende die kwestie niet kan gebruiken om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, stuit dat verwijt af op hetgeen het hof bij de bespreking van grief VIII heeft overwogen. Voor zover de vordering ook is gebaseerd op het wijzigen van de voorpui van het gehuurde in 2010 heeft [appellant] zijn betoog, in het licht van de stellingen van [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd. Het is het hof overigens ook onduidelijk wat deze wijziging inhield. Bovendien heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg uiteengezet dat, wanneer en op welke wijze zij, voorafgaand aan de wijziging, contact heeft gehad met [appellant] over de wijziging en dat [appellant] daarvoor toestemming heeft gegeven. [appellant] voert slechts aan dat hij geen toestemming heeft gegeven, maar heeft dat verder niet toegelicht. Hij heeft ook geen verklaring gegeven voor het feit dat hij voor het eerst in het kader van de onderhavige procedure tussen partijen, drie jaar na het realiseren van de wijziging, bezwaar heeft gemaakt tegen de wijziging. Aldus heeft hij de stelling van [geïntimeerde] dat de wijziging van de voorpui na overleg en met toestemming van [appellant] is doorgevoerd, onvoldoende weersproken. [appellant] kan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook niet baseren op de wijziging van de voorpui. De grief faalt om die reden.

4.16

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot het schrijven van een excuusbrief. De kantonrechter heeft overwogen dat hij niet aan deze vordering kon toekomen, omdat niet was vastgesteld dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, en heeft de vordering afgewezen. Met grief XI komt [appellant] op tegen dit oordeel. Met een verwijzing naar de eerdere grieven betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] wel is tekortgeschoten. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat deze grief faalt. Het hof voegt daar nog aan toe dat, los van de vraag of sprake is van een tekortkoming, een deugdelijke grondslag voor de vordering om een excuusbrief te schrijven ontbreekt. In dit verband overweegt het hof dat gesteld noch gebleken is dat [appellant] door het handelen van [geïntimeerde] (immateriële) schade heeft geleden, die (deels) kan worden hersteld doordat hij een excuusbrief ontvangt van [geïntimeerde] .

4.17

De grieven XI tot en met XIII, die zich keren tegen de afwijzing van de vorderingen in reconventie, de proceskostenveroordeling in reconventie en het dictum van het vonnis waarvan beroep, missen zelfstandige betekenis en delen het lot van de andere grieven.

4.18

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellant] zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1,5 punt, tarief II).

5 De beslissing


Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 704,- aan verschotten en op

€ 1.341,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H de Hek, mr. D.H. de Witte en mr. D.J. Keur en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag

14 februari 2017.