Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:8948

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
08-11-2016
Datum publicatie
10-11-2016
Zaaknummer
200.166.334/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding van huurovereenkomst. Hennepplantage. Vraag of de gevraagde ontbinding met haar gevolgen in het concrete geval toch niet gerechtvaardigd is, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2016/302
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.166.334/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 3151505 MC EXPL 14-7060)

arrest van 8 november 2016

in de zaak van

Stichting De Alliantie,

gevestigd te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: De Alliantie,

advocaat: mr. W. Vos, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

Henricus Izak Nicolaas Hillhorst in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [B]

kantoorhoudende te Laren,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: de bewindvoerder,

advocaat: mr. M.W. Veldhuijsen, kantoorhoudend te Bussum.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 februari 2016 hier over.

1.2

Ingevolge het vermelde tussenarrest heeft op 31 augustus 2016 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

1.4

De Alliantie vordert in het hoger beroep:
"(…) te vernietigen het vonnis d.d. 31 december 2014 (…) en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst gesloten tussen appellante en [B] betreffende de woning gelegen aan het adres [a-straat] 46 te [C] te ontbinden met onmiddellijke ingang;
- geïntimeerde te veroordelen het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen arrest, met al hetgeen van [B] is en ieder die bij [B] verblijft, te ontruimen en leeg op te leveren aan appellante, onder afgifte van de sleutels, waarbij appellante gemachtigd wordt de ontruiming zo nodig zelf uit te (laten) voeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van geïntimeerde;
- geïntimeerde te veroordelen om, indien niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming wordt voldaan en appellante de ontruiming met inschakeling van de deurwaarder zelf bewerkstelligt, aan appellante de kosten van de ontruiming te voldoen, op vertoning en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;
- te verklaren voor recht dat geïntimeerde aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde die het gevolg is van de hennepkwekerij;
- met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

3 De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2.

[B] huurt van De Alliantie sinds 19 oktober 2005 de woning aan het [a-straat] 46 te [C] .

3.3.

Op grond van de huurovereenkomst of de voorwaarden die daarvan deel uitmaken is het [B] , kort gezegd, niet toegestaan daarin een hennepkwekerij te hebben of bedrijfsmatige activiteiten te ontplooien.
In artikel 7.3 van de Algemene Huurvoorwaarden is onder sub a bepaald:
"Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt ondermeer verstaan dat huurder: aan omwonenden geen overlast of hinder veroorzaakt. Dit geldt ook voor huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Onder overlast wordt ondermeer verstaan: iedere vorm van overlast, zoals geluidsoverlast, overlast als gevolg van bijvoorbeeld alcoholgebruik, drugsgebruik, drugshandel, prostitutie in of nabij het gehuurde, (huis)dieren die overlast veroorzaken."
en onder sub f:
"Huurder zal het gehuurde gebruiken zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt ondermeer verstaan dat huurder: niet is toegestaan waar dan ook in het gehuurde hennep te kweken in geen enkele hoeveelheid, of andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld."

3.4.

Op 4 mei 2014 heeft de politie een hennepkwekerij in de woning van [B] aangetroffen met 55 planten.

3.5.

In het naar aanleiding daarvan opgemaakte politierapport zijn - voor zover van belang - de volgende passages opgenomen:
"55 planten in een "slaapkamer" in een appartement. Geen diefstal stroom.
(…)
Indicatie over het aantal eerdere oogsten (de duur van de periode waarin de hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling, tenminste heeft gefunctioneerd):
Indicatie: 1
Uit het onderzoek is voorts gebleken, dat met het plegen van genoemd feit een wederrechtelijk voordeel is verkregen, dat voorshands wordt geschat op € 5.000,- (Ontneming wordt opgemaakt, juiste bedrag is nog onbekend)."
Bij het onderdeel waar een korte beschrijving kan worden gegeven van de indicatoren waaruit blijkt dat sprake is van bedrijfsmatige teelt, is niets ingevuld.

3.6.

De hennepkwekerij is ontdekt omdat een bovenbuurman van [B] lekkage had en de brandweer daarop de deur van de woning van [B] heeft geforceerd.

3.7.

Het vermogen van [B] staat sinds 13 juli 2010 onder beschermingsbewind. [B] heeft contact met FACT van GGZ Centraal.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

De Alliantie heeft in eerste aanleg kort samengevat ontbinding van de huurovereenkomst met nevenvorderingen gevorderd. Daarnaast heeft zij een verklaring voor recht gevorderd dat [B] aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde die het gevolg is van de hennepplantage.

4.2.

[B] heeft verweer gevoerd.

4.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van De Alliantie afgewezen en de kosten van het geding gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt..

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1.

De Alliantie heeft in hoger beroep elf grieven opgeworpen die zich in de kern richten tegen de afwijzing van haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [B] en van de vordering voor recht te verklaren dat [B] aansprakelijk is voor de schade. Het hof zal de grieven gezamenlijk bespreken.

5.2.

Voor zover De Alliantie heeft gegriefd tegen de feiten zoals die door de kantonrechter zijn vastgesteld, heeft De Alliantie geen belang meer bij de behandeling van deze grief nu het hof de feiten hiervoor zelfstandig heeft vastgesteld.
Ontbinding van de huurovereenkomst

5.3.

Centraal staat de vraag of de huurovereenkomst tussen De Alliantie en [B] kan worden ontbonden. Het hof stelt bij de beantwoording van die vraag voorop dat het een feit van algemene bekendheid is dat door de aanwezigheid van een hennepplantage schade (zoals brandschade, waterschade en schimmelvorming) aan het gehuurde en overlast in de buurt kan ontstaan. De kans op dergelijke schade wordt bovendien aanmerkelijk vergroot in een hennepplantage als de onderhavige, waarbij - zo is niet in geschil - gebruik is gemaakt van een niet goedgekeurde elektrische installatie. De omstandigheid dat de schade en overlast zich in het onderhavige geval niet hebben gerealiseerd maakt niet dat er geen sprake is van een tekortkoming en ontneemt aan de gepleegde tekortkoming niet haar ernst. Het hof acht voldoende dat met de aanwezigheid van de hennepplantage in een van de slaapkamers van het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat De Alliantie of omwonenden daarvan nadeel konden ondervinden. Gelet op die risico's heeft [B] in strijd gehandeld met de op hem rustende verplichting zich als een goed huurder te gedragen, alsmede met de bepalingen van het huurcontract, te weten artikel 7.3 aanhef en sub a en f van de Algemene Huurvoorwaarden (zie hiervoor onder rechtsoverweging 3.3). Een dergelijke (toerekenbare) tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.

5.4.

Het ligt op de weg van [B] om feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit de conclusie kan worden getrokken dat in dit concrete geval de gevraagde ontbinding met haar gevolgen toch niet is gerechtvaardigd, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2789, NJ 1999, 197). Bij de in dat verband te maken beoordeling dient het gewicht van de tekortkoming aan de hand van alle relevante omstandigheden te worden afgezet tegen het woonbelang van [B] .

5.5.

[B] heeft aangevoerd dat hij onder druk van schuldeisers uit zijn drugsverleden de hennepplantage heeft aangelegd. Hij handelde daarbij niet uit winstoogmerk en heeft niet illegaal stroom afgetapt. De aanpassingen aan de woning in verband met de hennepplantage zijn door [B] na de ontdekking zelfstandig ongedaan gemaakt en er is geen sprake van schade aan derden. De tekortkoming in de huurovereenkomst is naar de mening van [B] om die reden te gering om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
heeft voorts gewezen op zijn persoonlijke omstandigheden. Hij heeft in het verleden een drugsverslaving gehad en is daar met moeite vanaf gekomen. De schulden uit dat verleden achtervolgen hem ook thans nog. [B] kampt voorts met psychiatrische problemen en wordt in dat kader begeleid door het FACT-team van GGZ Centraal. Dit multidisciplinair hulpverlenersteam werkt intensief met hem en personen uit zijn omgeving samen. Indien de huurovereenkomst zou worden ontbonden wordt het broze evenwicht dat volgens [B] is opgebouwd, onherstelbaar verstoord. Daar komt bij dat [B] geen uitzicht heeft op vervangende woonruimte en aldus bij ontbinding van de huurovereenkomst op straat zal komen te staan.

5.6.

In tegenstelling tot de kantonrechter is het hof van oordeel dat de door [B] aangevoerde omstandigheden niet maken dat De Alliantie de bevoegdheid tot ontbinding dient te worden ontzegd. Daartoe is het volgende redengevend.

5.7.

Het hof overweegt vooreerst dat de aanleg van een hennepplantage van 55 planten niet valt onder de categorie van tekortkoming van geringe betekenis. [B] stelt weliswaar dat hij niet heeft gehandeld uit winstoogmerk, maar vaststaat dat met de teelt wel geldelijk gewin werd beoogd. Voor toewijzing van de vordering van De Alliantie behoeft daarnaast ook niet onomstotelijk te zijn vastgesteld dat daadwerkelijk sprake was van schade of overlast. Het hof heeft hiervoor onder rechtsoverweging 5.3 al aangegeven dat de omstandigheid dat zich in het onderhavige geval geen schade of overlast hebben gerealiseerd, niet de ernst ontneemt aan de gepleegde tekortkoming.

5.8.

Ten aanzien van de persoonlijke omstandigheden van [B] wil het hof aannemen dat hij een kwetsbare man is en dat ontbinding van de huurovereenkomst (ook) psychisch negatieve gevolgen voor hem zal hebben. Echter, afgezet tegen de ernst van de tekortkoming van [B] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, komt aan het woonbelang van [B] naar het oordeel van het hof niet een zodanig gewicht toe dat dit belang aan ontbinding en ontruiming in de weg staat. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat het onvoldoende inzicht heeft in de psychische problematiek van [B] . De bewindvoerder heeft te dien aanzien geen stukken overgelegd. Dat [B] thans in een stabiele situatie verkeert waarbij sprake is van een broos evenwicht, is onvoldoende onderbouwd en overigens onvoldoende zwaarwegend. Vast staat dat [B] reeds eerder, in 2010, een hennepplantage heeft aangelegd. Het hof acht, mede gelet op de door de bewindvoerder geschetste persoonlijkheid van [B] , het risico op herhaling dan ook niet slechts denkbeeldig. Dat [B] begeleid wordt door het FACT-team van GGZ Centraal maakt dit niet anders.
Ook de omstandigheid dat het voor [B] moeilijk en misschien zelfs niet mogelijk zal zijn om vervangende woonruimte (anders dan daklozenopvang) te vinden, acht het hof tot slot onvoldoende zwaarwegend om te oordelen dat De Alliantie in dit geval niet van haar bevoegdheid tot ontbinding gebruik mag maken.

5.9.

Op grond van het vorenstaande concludeert het hof, alle omstandigheden afwegende en anders dan de kantonrechter, dat onvoldoende is gebleken van omstandigheden die meebrengen dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. De vordering van De Alliantie is dan ook toewijsbaar, zij het dat geen grond aanwezig is om ook de mede gevorderde machtiging aan De Alliantie om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, toe te wijzen, nu deze niet op de wet berust. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de rechter De Alliantie niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorts ziet het hof aanleiding [B] de gelegenheid te bieden om binnen 30 dagen na betekening van dit arrest de woning te ontruimen en leeg op te leveren aan De Alliantie, onder afgifte van de sleutels.
De schade

5.10.

De Alliantie heeft voorts gevorderd voor recht te verklaren dat [B] aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde die het gevolg is van de hennepplantage. Deze schade bestaat volgens De Alliantie (in ieder geval) uit drie grote ventilatiegaten die [B] heeft aangebracht in de woning. [B] heeft erkend dat hij schade, bestaande uit drie ventilatiegaten, aan de woning heeft toegebracht. Niet betwist is dat die schade is ontstaan in het kader van de hennepplantage. De gevorderde verklaring voor recht komt daarom voor toewijzing in aanmerking. Daaraan doet niet af dat [B] verklaard heeft bereid te zijn de schade te herstellen en te vergoeden, nu niet aannemelijk is gemaakt dat [B] de schade inmiddels ook daadwerkelijk heeft hersteld, dan wel vergoed.

6 De slotsom

6.1.

De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.

6.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de bewindvoerder in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van De Alliantie zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 95,77

- griffierecht € 115,-

subtotaal verschotten € 210,77

- salaris gemachtigde € 904,- (2 punten x tarief II)

Totaal € 1.114,77

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van De Alliantie zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 94,19

- griffierecht € 711,-

subtotaal verschotten € 805,19

- salaris advocaat € 1.788,- (2 punten x tarief II)

Totaal € 2.593,19

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 31 december 2014 en doet opnieuw recht;

ontbindt de huurovereenkomst tussen De Alliantie en [B] met betrekking tot het gehuurde aan het [a-straat] 46 te [C] ;

veroordeelt [B] om binnen 30 dagen na betekening van dit arrest de genoemde woning te ontruimen en leeg op te leveren aan De Alliantie, onder afgifte van de sleutels;

verklaart voor recht dat [B] aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde die het gevolg is van de hennepplantage;

veroordeelt [B] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van De Alliantie wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 210,77 voor verschotten en op € 904,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 805,19 voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst af het meer of anders gevorderde;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J. Smit, voorzitter, mr. H. de Hek en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 november 2016.