Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:893

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
09-02-2016
Datum publicatie
12-04-2017
Zaaknummer
200.153.450
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vastgoedtransactie met gemeente.

De vastgoedcrisis brengt niet mee dat de gemeente de koper niet meer kan houden aan de koopovereenkomst. De gemeente is niet tekortgeschoten in haar inspanningsverplichtingen tot verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit rondom het perceel en tot aanleg van een ontsluitingsweg. De koper verkeerde in verzuim toen de gemeente de overeenkomst buitengerechtelijk ontbond. De zaak wordt terugverwezen naar de rechtbank in de stand waarin zij zich bevindt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.153.450

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/330880)

arrest van 9 februari 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Schipper Bosch Vastgoed Beheer B.V.,

gevestigd te Amersfoort ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Schipper Bosch ,

advocaat: mr. P.V. Kleijn,

tegen:

de rechtspersoon naar publiek recht

de gemeente Arnhem,

zetelende te Arnhem ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: de Gemeente,

advocaat: mr. P.L.G. Haccou.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 9 januari 2013, 4 september 2013, 18 december 2013 en 18 juni 2014 die de rechtbank Midden-Nederland heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 juli 2014,

■ de memorie van grieven,

■ de memorie van antwoord,

■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.17 van het vonnis van 4 september 2013.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Samengevat gaat het in deze procedure om het volgende. De Gemeente heeft in april 2006 aan Schipper Bosch percelen bouwgrond verkocht voor een koopsom van € 4.132.050, gelegen aan de Merwedestraat te Arnhem , kadastraal bekend gemeente Arnhem sectie Q, nrs. 143, 144, 6056 en 7834 (ged.). De tussen partijen gesloten overeenkomst wordt hierna de koopovereenkomst genoemd, de verkochte percelen het perceel. In de koopovereenkomst is bepaald dat het perceel gesplitst zou worden geleverd en dat Schipper Bosch een rentevergoeding verschuldigd was tot aan de levering. Het perceel zou uitsluitend gebruikt mogen worden voor bedrijfsdoeleinden, een en ander conform het voorontwerpbestemmingsplan Merwedestraat e.o. Eind augustus 2009 hebben partijen afspraken gemaakt over uitstel van levering van het perceel en aanpassing van de verschuldigde rentevergoeding. Partijen hebben vervolgens vanaf 2010 nader overlegd over vaststelling/verder uitstel van het tijdstip van levering en over wijziging van het gebruik van het perceel en van de inhoud van de overeenkomst. Schipper Bosch heeft bij brief van 23 december 2010 aan de Gemeente verklaard de koopovereenkomst te vernietigen wegens dwaling en bij brief van 23 mei 2011 de overeenkomst, voor zover zij niet reeds is vernietigd, te ontbinden. De Gemeente heeft op haar beurt bij brief van 28 juni 2012 verklaard de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

4.2

De Gemeente vordert in deze procedure dat voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst door haar verklaring van 28 juni 2012 is ontbonden, althans dat de rechter de overeenkomst ontbindt en dat Schipper Bosch wordt veroordeeld tot vergoeding van de door haar geleden schade ter hoogte van € 3.086.226, te vermeerderen met rente en kosten. Schipper Bosch heeft de vorderingen betwist. De rechtbank is in haar tussenvonnis van 4 september 2013 tot de slotsom gekomen dat Schipper Bosch toerekenbaar tekort is geschoten, dat deze in verzuim is gekomen en dat de verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, zal worden toegewezen. Zij heeft de zaak naar de rol verwezen opdat partijen zich nader zouden kunnen uitlaten over de omvang van de door de Gemeente gevorderde schadevergoeding. Nadat de rechtbank in haar tussenvonnis van 18 december 2013 verlof tot tussentijds hoger beroep van het tussenvonnis van 4 september 2013 had geweigerd, heeft zij in haar tussenvonnis van 18 juni 2014 een aantal beslissingen over de omvang van de schade genomen, aangekondigd een deskundigenonderzoek te bevelen en bepaald dat van dit vonnis tussentijds hoger beroep kan worden ingesteld.

4.3

Schipper Bosch is van de tussenvonnissen van 4 september 2013 en 18 juni 2014 in hoger beroep gekomen onder aanvoering van dertien grieven. De Gemeente heeft de grieven bestreden.

4.4

Het hof ziet aanleiding de grieven 5 en 6 eerst te behandelen. Grief 5 betreft inspanningen van de Gemeente tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving van het perceel, met name ten aanzien van het perceel waarop de moskee is gevestigd. Schipper Bosch heeft gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat de Gemeente zich zou inspannen die ruimtelijke kwaliteit te verbeteren en dat de Gemeente deze inspanningsverbintenis niet heeft nageleefd. Schipper Bosch heeft gewezen op (1) de brief van de Gemeente van 9 augustus 2004, waarin deze schrijft te zullen werken aan verbetering van de beeldkwaliteit van de omgeving en dan met name de uiterlijke verschijningsvorm van de achterzijde van de moskee die inmiddels ver gevorderd zou zijn met het opknappen van het schilderwerk en die met haar in overleg is over verwijdering van de noodlokalen, (2) op haar brief van 16 februari 2005, waarin zij schrijft dat de kwaliteitsverbetering voor haar zeer essentieel is en dat zij pas tot afname zal overgaan als die is gerealiseerd en (3) op de brief van de Gemeente van 9 februari 2006, waarin deze schrijft dat gestreefd wordt naar een ruimtelijke kwaliteit en uitstraling die behoort bij een bedrijventerrein, dat het moskeebestuur voortvarende plannen voor de locatie heeft, dat het gebouw is opgeknapt en dat de voorbereiding is gestart tot vervanging van de barakken. Schipper Bosch stelt dat de Gemeente niet heeft bewerkstelligd dat de uitstraling van de achterzijde van de moskee zodanig is dat zij passend is voor een bedrijventerrein, onder meer omdat volgens haar de achterkant van dat perceel een gribus is, omdat de Gemeente dit achterterrein onvoldoende heeft afgeschermd met coniferen en omdat de noodlokalen nog steeds niet zijn verwijderd. Zij stelt verder dat zij ten gevolge van deze niet-nakoming van de Gemeente gerechtigd was haar verplichtingen op te schorten. Hoewel zij de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst door de Gemeente ondeugdelijk acht, legt zij zich er met een beroep op HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1684 bij neer (vgl. inmiddels ook HR 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:152). De Gemeente stelt kort gezegd dat de bedoelde inspanningsverbintenis qua inhoud niet correct wordt weergegeven door Schipper Bosch en dat zij zich voldoende heeft ingespannen.

4.5

De grief betreft de inhoud van de koopovereenkomst die door uitleg moet worden vastgesteld. Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door juridisch deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909, HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178 en HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101).

4.6

Het feit dat dit punt niet is geregeld in de tussen partijen getekende schriftelijke overeenkomst van april 2006 betekent niet dat het niet tussen partijen is overeengekomen. Die stelling van de Gemeente wordt verworpen. Mogelijk is dat Schipper Bosch er op basis van verklaringen en gedragingen van de Gemeente gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat deze inspanningsverbintenis tot de inhoud van de overeenkomst behoorde. Omdat partijen twisten over het feit dat tussen partijen deze verbintenis is overeengekomen, en zo ja, wat daarvan de inhoud is en of de Gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van deze verbintenis, zal Schipper Bosch worden belast met het bewijs van deze stellingen. De bewijslast berust bij Schipper Bosch , omdat zij zich voor haar opschortingsrecht beroept op niet-nakoming door de Gemeente.

4.7

Grief 6 betreft een aan te leggen verbindingsweg tussen de IJssellaan en de Vosdijk. Schipper Bosch heeft gesteld dat de Gemeente deze weg zou aanleggen, voordat zij verplicht zou zijn tot afname van het perceel. Zij heeft gewezen (1) op artikel 2a koopovereenkomst waarin is vermeld dat de Gemeente een perceel zal leveren dat is ontsloten en (2) op de brief van de Gemeente van 9 februari 2006, waarin deze heeft geschreven dat is “afgesproken” dat de Merwedestraat en de Vosdijk niet eerder zullen worden afgesloten dan nadat de nieuwe verbindingsweg tussen de IJssellaan en de Vosdijk gereed is gekomen, dan wel anderszins naar de mening van partijen een bevredigende verkeersontsluiting is bewerkstelligd. Het hof legt de stellingen van Schipper Bosch zo uit, dat zij zich ook ten aanzien van dit punt op een opschortingsrecht beroept. De Gemeente heeft betwist dat op haar de verplichting rustte voor een verbindingsweg zorg te dragen.

4.8

Op grond van dezelfde overwegingen als weergegeven over de inspanningsverbintenis ter zake van de ruimtelijke kwaliteit zal aan Schipper Bosch opdracht worden gegeven feiten en omstandigheden te bewijzen op grond waarvan kan worden vastgesteld dat partijen zijn overeengekomen dat op de Gemeente de verplichting rustte voor een verbindingsweg zorg te dragen.

4.9

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat Schipper Bosch toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt:

1. dat tussen partijen is overeengekomen dat de Gemeente zich zal inspannen de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving van het perceel in het algemeen en de achterzijde van het terrein waarop de moskee is gevestigd in het bijzonder te verbeteren, wat de inhoud van die inspanningsverbintenis is en dat de Gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van deze verbintenis;

2. dat op de Gemeente de verplichting rustte voor een verbindingsweg tussen de IJssellaan en de Vosdijk zorg te dragen;

bepaalt dat, indien Schipper Bosch uitsluitend bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, zij die stukken op de roldatum 8 maart 2016 in het geding dient te brengen,

bepaalt dat, indien Schipper Bosch dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. F.J. de Vries, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen (beiden vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat Schipper Bosch het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum 23 februari 2016, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat Schipper Bosch overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

bepaalt dat, in het geval er getuigen worden voorgebracht, partijen (beiden vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking) samen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn om partijen zelf zo nodig nadere inlichtingen te laten geven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, A.E.B. ter Heide en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2016.