Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:882

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
09-02-2016
Datum publicatie
18-02-2016
Zaaknummer
200.125.047
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbindende voorwaarde bij koop onroerende zaak

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/481
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.125.047

(zaaknummer rechtbank Gelderland 229270)

arrest van 9 februari 2016

in de zaak van

1 [appellante 1],

wonende te [woonplaats],

2. [appellante 2],

wonende te [woonplaats],

3. [appellant ],

wonende te [woonplaats],

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie,

hierna, gezamenlijk in het enkelvoud: [appellant],

advocaat: mr. A.H.A.J.M. Nouwen,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Restaurant The Hunting Lodge B.V.,

gevestigd te Rozendaal,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: Hunting Lodge,

advocaat: mr. R. Vissink.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 18 juli 2012 en 16 januari 2013 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 4 april 2013,

- de memorie van grieven, met producties,

- de memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel,

- de memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties,

- de schriftelijke pleidooien overeenkomstig de pleitnotities d.d. 25 november 2014, van de kant van [appellant] voorzien van producties.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het vonnis van 16 januari 2013.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Het gaat in dit geding kort gezegd om het volgende. Tussen partijen is op 9 augustus 2011 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woonhuis van [appellant] op het adres [adres]. In de overeenkomst is opgenomen dat de overeenkomst kan worden ontbonden als niet uiterlijk op 15 oktober 2011 is gebleken dat het verkochte kan worden meegenomen in het voorliggende plan tot ontwikkeling van het te bouwen appartementencomplex op het naastgelegen terrein, eigendom van Hunting Lodge. Bij brief van 14 oktober 2011 vroeg Hunting Lodge één maand uitstel van de termijn waarbinnen de overeenkomst kon worden ontbonden; bij brief van 14 november 2011 vroeg zij opnieuw uitstel, nu tot 31 januari 2012.

4.2

[appellant] vordert in conventie, kort gezegd, nakoming van de koopovereenkomst, op grond van zijn stelling dat hij beide keren heeft ingestemd met uitstel en dat Hunting Lodge geen beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, zodat de overeenkomst niet is ontbonden. De rechtbank wees de vordering af.

4.3

In reconventie vordert Hunting Lodge vergoeding van schade als gevolg van door [appellant] gelegde conservatoire beslagen. Deze vordering wees de rechtbank gedeeltelijk toe.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

Tegen het tussenvonnis van 18 juli 2012 staat op grond van artikel 131 Rv. geen hogere voorziening open, zodat het hof [appellant] in zijn hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk zal verklaren.

5.2

Hunting Lodge heeft bezwaar gemaakt tegen de tweede termijn van het door [appellant] gevoerde schriftelijk pleidooi en de daarbij overgelegde producties, omdat zij daarop niet meer heeft kunnen reageren. Dat bezwaar gaat op. Het hof zal eventuele nieuwe stellingen van [appellant] in de tweede termijn van zijn pleidooi alsmede de daarbij overgelegde producties buiten beschouwing laten.

in principaal appel in conventie

5.3

[appellant] heeft tegen het eindvonnis dertien grieven aangevoerd. De grieven X, XI en XIII hebben betrekking op de reconventie; de overige grieven op de conventie. De grieven I tot en met V betreffen de vraag of Hunting Lodge de ontbinding van de overeenkomst heeft ingeroepen en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.4

Daarbij is de navolgende door partijen gewisselde correspondentie van belang. Bij brief van 14 oktober 2011 schreef Hunting Lodge aan de bij de verkoop betrokken notaris:

“Middels dit schrijven verzoek ik u, mij 1 maand uitstel te verlenen op de termijn genoemd in artikel 20.1.3 van de koopovereenkomst van het object aan de [adres].

De gemeente Rozendaal heeft nog geen besluit kunnen nemen of genoemd object kan worden meegenomen in het thans voorliggende plan.

Indien dit niet akkoord is, zal de overeenkomst moeten worden ontbonden.”

[appellant] antwoordde per e-mail, eveneens op 14 oktober 2011, onder meer:

“Na overleg met onze adviseur kunnen wij instemmen met het verzoek van koper om een maand uitstel te verlenen, echter onder de volgende voorwaarden:

Verkoper krijgt inzicht in de plannen welke koper heeft voorgelegd aan de Gemeente Rozendaal voor het perceel [adres].

Koper neemt de extra kosten van verkoper voor haar rekening (hypotheek, voorschot gas, water en licht, verzekeringen) voor een bedrag van € 3.500,00 voor de maand uitstel welke verkoper verleent …

Ik neem aan dat, indien koper akkoord gaat, dat wij van u een schriftelijke bevestiging krijgen?”

Bij e-mailbericht van 3 november 2011 van [appellant] aan de notaris is onder meer vermeld:

“Even een klein berichtje van verkopers. Inmiddels heeft de heer [A.] op woensdag 26 oktober eindelijk telefonisch contact gehad met koper, The Hunting Lodge B.V. namens deze Dhr. [B.]. Dhr. [A.] deelde mij mede dat ons voorstel van 14 oktober niet integraal wordt aanvaard, met name de lopende kosten van verkopers wil Dhr. [A.] niet voor zijn rekening nemen. Inzage in de planontwikkeling voor de [adres] kunnen verkopers wel inzage krijgen. Volgens Dhr. [A.] heeft de gemeente Rozendaal hem gevraagd zijn plan op papier uit te werken. Volgens Dhr. [A.] zou dat vorige week al klaar zijn, maar tot op heden hebben verkopers niets van de plannen ontvangen. Verkopers vragen zich wel af waarom nu pas een plan op papier is/wordt gezet, terwijl er al enkele maanden zijn verstrekken. Tussen partijen is een inspanningsverplichtingen opgenomen in de koopovereenkomst, met name voor koper om instemming te verkrijgen voor zijn plannen. Waarom dan nu pas een plan aan het papier toevertrouwen?

Wij hebben het voorstel van Dhr [A.] in beraad en zullen, naar overleg met onze adviseur, daar op reageren.”

Bij brief van 14 november 2011 schreef Hunting Lodge, althans haar bestuurder [B.] Beheer B.V.:

“Middels dit schrijven verzoek ik u nogmaals om uitstel te verlenen. Het aangepaste plan is nagenoeg gereed om met de gemeente Rozendaal besproken te worden. Wanneer de bespreking exact kan plaats vinden, is nu echter nog niet bekend.

Dit is de reden dat ik u wil verzoeken uitstel te verlenen en de termijn genoemd in de koopovereenkomst van het object [adres], te verlengen tot 31 januari 2012. Indien dit voor u onacceptabel is, rest niet anders dan de eerder genoemde overeenkomst te ontbinden.”

Een e-mailbericht van [appellant] aan de notaris van 23 november 2011 luidt:

“Op 9 augustus 2011 is de koopovereenkomst betreffende het in aanhef van deze e-mail genoemde onroerende zaak ondertekend tussen de Familie [appellant] als verkopers en Restaurant The Hunting Lodge B.V. als koper. In artikel 20 van de koopovereenkomst zijn ontbindende voorwaarden opgenomen. Naar mijn oordeel is op deze ontbindende voorwaarde geen beroep gedaan overeenkomstig de afspraken zoals die zijn gemaakt. Ik verzoek u partijen uit te nodigen voor het passeren van de akte van levering.”

5.5

Over de brief van Hunting Lodge van 14 oktober 2011 oordeelde de rechtbank (rov. 4.1 in fine), ervan uitgaande dat over uitstel geen overeenstemming was bereikt (waarover hieronder meer), dat Hunting Lodge met deze brief de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen. Tegen het oordeel dat deze brief van Hunting Lodge aldus moet worden opgevat, richt [appellant] geen grief, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

5.6

Met zijn grieven stelt [appellant] zich op het standpunt dat hij heeft bewilligd in het gevraagde uitstel. Hij beroept zich daarbij in de eerste plaats op zijn antwoord van 14 oktober 2011, waarin hij instemde met het verzoek, echter onder een tweetal voorwaarden. [appellant] stelt (memorie van grieven sub 28 en 29) dat niet vaststaat dat slechts integrale algehele aanvaarding van het verzoek tot verlenging zou volstaan. Het hof leest daarin de stelling dat ook een aanvaarding onder voorwaarden zou moeten gelden als aanvaarding, zodat [appellant] (reeds) met zijn brief van 14 oktober 2011 heeft ingestemd met het verzoek om uitstel.

5.7

Die stelling faalt. Zoals is bepaald in art. 6:227 BW, geldt een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke. Hunting Lodge heeft de voorwaarde dat zij de kosten van [appellant] zou vergoeden, niet aanvaard, zo blijkt ook uit de stellingen van [appellant], en ook uit zijn e-mailbericht van 3 november 2011. [appellant] stelt niet dat hij die voorwaarde heeft laten varen, en evenmin dat Hunting Lodge uiteindelijk toch zijn kosten heeft vergoed. De brief van [appellant] moet dus worden opgevat als een verwerping van het voorstel van Hunting Lodge tot verlenging van de termijn.

5.8

[appellant] stelt voorts (memorie van grieven sub 12) dat er op 26 oktober 2011 telefonisch overleg is geweest tussen partijen, waarbij het verzoek om uitstel is besproken en waarbij zij overeenstemming hebben bereikt. Dat [appellant] in dat telefoongesprek alsnog heeft ingestemd met het gevraagde uitstel, zoals hij daarmee (niet echt stelt, maar) lijkt te suggereren, is evenwel niet te rijmen met zijn e-mailbericht van 3 november 2011 aan de notaris, waarin hij aankondigt te zullen reageren op het voorstel van Hunting Lodge. Met dat voorstel kan slechts het verzoek om uitstel zijn bedoeld, aangezien er geen ander voorstel van Hunting Lodge voorlag. [appellant] stelt weliswaar (memorie van grieven sub 27) dat hij met die opmerking slechts heeft bedoeld twijfels uit te spreken, omdat Hunting Lodge kennelijk nog geen tekeningen of plannen aan de gemeente had voorgelegd, maar daarmee is die opmerking niet afdoende verklaard; [appellant] geeft immers niet aan op welk andere voorstel van Hunting Lodge hij dan nog wilde reageren. Het hof maakt uit het e-mailbericht op dat er toen nog geen overeenstemming bestond over verlenging van de termijn. [appellant] heeft zijn stelling dat die overeenstemming eerder, namelijk op 26 oktober 2011 telefonisch zou zijn bereikt, in het licht van dat latere e-mailbericht derhalve onvoldoende onderbouwd.

5.9

Tussen partijen bestaat geschil of de brief van 14 november 2011 een tweede verzoek om termijnverlenging inhoudt. Over die brief stelt Hunting Lodge (memorie van antwoord sub 33 en 34) dat zij daarmee niet heeft beoogd nogmaals te verzoeken om een termijnverlenging, maar slechts heeft willen aftasten of met [appellant] nieuwe afspraken konden worden gemaakt over de koop en eigendomsoverdracht van diens perceel. Het hof stelt vast dat die lezing van de brief niet in overeenstemming is met de inhoud daarvan. In de brief wordt immers gevraagd om nogmaals uitstel te verlenen en de termijn genoemd in de koopovereenkomst te verlengen tot 31 januari 2012. Die heldere inhoud kan niet anders worden uitgelegd dan als een verzoek om de termijn die gold voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde nogmaals te verlengen.

5.10

[appellant] verbindt aan dat tweede uitstelverzoek de conclusie dat ook Hunting Lodge er op dat moment vanuit ging dat de koopovereenkomst nog bestond, en dus nog niet was ontbonden. Daaruit volgt dat partijen wel overeenstemming hebben bereikt over de eerste verlenging van de termijn met een maand. Als de overeenkomst al op 14 oktober 2011 zou zijn ontbonden, zou bovendien onverklaarbaar zijn dat Hunting Lodge in november 2011 nog onderhandelde met de gemeente, aldus [appellant] (memorie van grieven sub 33 en 34).

5.11

Die redenering overtuigt niet. Zoals hiervoor overwogen, bestond er in ieder geval op 3 november 2011 nog geen duidelijkheid over het lot van het eerste uitstelverzoek. [appellant] had dat verzoek aanvaard onder voorwaarden, waarvan Hunting Lodge er één wel en één niet accepteerde, en [appellant] beraadde zich nog. Dat er tussen partijen tussen 3 en 14 november 2011 nog contact is geweest waarin alsnog duidelijkheid ontstond over dat eerste verzoek, stellen partijen allebei niet. Op 14 november 2011 stond dan ook nog niet vast of de overeenkomst door de brief van 14 oktober 2011 was ontbonden. Partijen hadden er op 14 november 2011 voorts allebei nog belang bij om de koopovereenkomst alsnog uit te voeren. In dat licht bezien kan uit het herhaalde verzoek om uitstel nog niet worden afgeleid dat (inmiddels) overeenstemming was bereikt over het eerste uitstelverzoek. Als de gemeente alsnog met de plannen van Hunting Lodge zou hebben ingestemd, zou de overeenkomst waarschijnlijk ook gewoon zijn uitgevoerd, en zouden partijen waarschijnlijk geen van beiden nog een punt hebben gemaakt van de eerdere ontbinding. De vraag of en wanneer de overeenkomst was ontbonden, werd pas van belang toen duidelijk werd dat de koopovereenkomst niet werd uitgevoerd. Vastgesteld kan worden dat [appellant] niet, ook niet na verloop van tijd, in uitstel heeft bewilligd, wat meebrengt dat de overeenkomst met de brief van 14 oktober 2011 reeds was ontbonden.

5.12

Dat zou anders kunnen zijn indien partijen wel overeenstemming zouden hebben bereikt over het tweede uitstelverzoek; dat zou (de gevolgen van) het niet aanvaarden van het eerste uitstelverzoek achteraf nog teniet gedaan kunnen hebben. [appellant] stelt over het tweede uitstelverzoek (memorie van grieven sub 14) dat hij daar moeite mee heeft gehad, maar het verzoek uiteindelijk wel heeft aanvaard. Hij stelt evenwel niet op welke wijze en wanneer hij die aanvaarding heeft meegedeeld. Uit zijn e-mailbericht van 23 november 2011 aan de notaris blijkt in ieder geval dat hij toen (nog) niet in uitstel had bewilligd. Hij vermeldt in dat e-mailbericht immers dat er geen beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde, zodat de leveringsakte kan worden gepasseerd. Daarmee is niet verenigbaar dat [appellant] vóór het verzenden van dat bericht zou hebben ingestemd met uitstel van de termijn waarbinnen Hunting Lodge zich op de ontbindende voorwaarde zou kunnen beroepen. De verklaring van [appellant] dat hij logischerwijs enige druk wilde uitoefenen (memorie van grieven sub 15) acht het hof allerminst logisch en [appellant] licht ook niet toe wat de logica achter die druk zou zijn.
5.13 [appellant] refereert verder aan een gesprek op 6 december 2011. Op die datum heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden in aanwezigheid van de notaris en de financieel adviseur van [appellant]. Daarbij zijn de plannen van Hunting Lodge besproken. De notaris schreef over het gesprek in zijn e-mailbericht van 21 februari 2012 (prod. 20 bij conclusie van antwoord):

“Gelet op de moeizame communicatie tussen partijen heeft op 6 december 2011 op mijn kantoor een bespreking tussen beide partijen plaatsgevonden. In die bespreking is uitdrukkelijk aan de orde geweest dat gelet op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard de koopovereenkomst volgens de heer [A.] is ontbonden aangezien partijen nimmer overeenstemming hebben bereikt over verlenging van de termijn. Dit is door uw cliënten ([appellant], hof) niet weersproken. Partijen zouden bekijken hoe ze eventueel met elkaar verder gaan. Nadien heb ik geen bericht ontvangen dat partijen nader contact hebben gehad c.q. nadere afspraken hebben gemaakt.”

De heer [C.], financieel adviseur van [appellant], heeft bij e-mailbericht van 2 april 2012 (prod. 17 bij dagvaarding) over het gesprek verklaard:

“1. Tijdens het overleg op 6 december 2011 ten kantore van notaris Laumans te Arnhem is onder meer gesproken over de status van de koopovereenkomst tussen [appellant] en [A.] voor het object [adres] en de voortgang in de planontwikkeling door de heer [A.].

2. De heer [A.] heeft op 14 oktober 2011 een verzoek aan Hekkelman Notarissen N.V. gericht een maand uitstel te verlenen op de in de koopovereenkomst genoemde termijn en nadien op 14 november 2011 aan de heer M.P. [appellant] andermaal een verzoek gericht om nogmaals uitstel te verlenen, thans tot 31 januari 2012. In het verzoek van 14 november 2011 heeft [A.] toegelicht dat ‘het aangepaste plan’ nagenoeg gereed is om met de Gemeente Rozendaal te bespreken.

3. Tijdens het overleg op 6 december 2011 heeft de heer [A.] zijn plannen toegelicht en daarbij niet alleen het oorspronkelijke aan [appellant] voorgehouden plan (waarop de koopovereenkomst overigens was gebaseerd) om het verkochte mee te nemen in het plan met betrekking tot de ontwikkeling van het appartementencomplex Residence Roosendael gepresenteerd maar ook een kennelijk eerder door [A.] ontwikkeld plan voor de realisatie van een galerie gepresenteerd … [A.] heeft daarbij medegedeeld dat zijn beoogd kandidaat-koper (een partij uit het Midden Oosten) voor deze ontwikkeling was afgehaakt.

4. Mede naar aanleiding van het expliciete verzoek van [A.] aan [appellant] van 14 november, in aansluiting op het verzoek van 14 oktober en het op 6 december 2011 gevoerde overleg zie ik de rechtsverhouding tussen [A.] en [appellant] zo dat de oorspronkelijke koopovereenkomst overeenkomstig het verzoek van [A.] is verlengd tot 31 januari 2012. Voor die datum is er geen nieuw verzoek meer gekomen. Het is zeker niet zo dat [A.] tijdens het gesprek van 6 december 2011 een beroep op de ontbindende clausule heeft gedaan. Naar ik meen zou hij dat ook niet hebben kunnen doen, omdat hij nauwelijks moeite heeft gedaan de vergunning voor het beoogde gebruik te verkrijgen. Tijdens de bespreking op 6 december 2011 heeft [A.] meegedeeld dat zijn potentiële koper uit het Midden Oosten had afgehaakt; ik heb hem ertoe zelfs op gewezen dat dit risico bij hem ligt en geen grond tot ontbinding van de overeenkomst tussen [A.] en [appellant] kan zijn.”

5.14

In de memorie van grieven van [appellant] sub 15, 38, 47 en 51 neemt [appellant] het standpunt in dat de aanwezigen bij dit gesprek als getuigen moeten worden gehoord om vast te kunnen stellen of partijen overeenstemming hebben bereikt. [appellant] stelt evenwel niet dat partijen in dat gesprek overeenstemming hebben bereikt, noch wat er dan precies zou zijn afgesproken. Ook uit de feitelijke weergave van het gesprek sub 15 van de memorie van grieven (en sub 10 van de dagvaarding) blijkt niet dat of waarover partijen overeenstemming zouden hebben bereikt. Dat blijkt evenmin uit bovenstaande citaten.

5.15

Het hof houdt rekening met de mogelijkheid dat [appellant] heeft bedoeld (al zegt hij dat niet met zoveel woorden) dat partijen hebben besproken dat het pand alsnog door Hunting Lodge zou kunnen worden afgenomen, als zij alsnog toestemming van de gemeente zou krijgen voor haar (inmiddels gewijzigde) plannen. Als dat is wat [appellant] bedoelt te zeggen, dan geldt dat daaruit nog niet kan worden afgeleid dat [appellant] heeft ingestemd met verlenging van de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen. In het bijzonder kan daaruit nog geen overeenstemming worden afgeleid over de voorwaarden waaronder die verlenging zou zijn verleend. Ook hier geldt (evenals in rov. 5.11 is overwogen) dat beide partijen er toen nog belang bij hadden om de koopovereenkomst doorgang te laten vinden, zodat verklaarbaar is dat de kwestie over de ontbinding vooruit geschoven is. Dat betekent echter nog niet dat de standpunten daaromtrent al worden prijsgegeven, door te spreken over de mogelijkheid dat alsnog toestemming voor de plannen wordt verkregen en Hunting Lodge de woning alsnog zou kunnen afnemen, en zelfs niet doordat voor dat geval nadere afspraken worden gemaakt, waarover [appellant] overigens niets heeft gesteld.

5.16

Het voorgaande voert tot de slotsom dat [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat (en wanneer en hoe) hij heeft ingestemd met de door Hunting Lodge gedane verzoeken om verlenging van de termijn waarbinnen Hunting Lodge de ontbindende voorwaarde kon inroepen. Derhalve moet er van worden uitgegaan dat die instemming er niet is geweest. De consequentie daarvan is dat de overeenkomst met de brief van Hunting Lodge van 14 oktober 2011 is ontbonden (mits Hunting Lodge voldoende reden had om de ontbindende voorwaarde in te roepen, waarover hieronder meer). Aangezien [appellant] op dit punt zijn stellingen onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. De grieven I tot en met V falen.

5.17

De grieven VI, VII en VIII hebben betrekking op de vraag of Hunting Lodge heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting, neergelegd in art. 20.1.4 van de koopovereenkomst, om ‘al het nodige en mogelijke te doen teneinde een beroep op een van de in deze overeenkomst geformuleerde ontbindende voorwaarden te voorkomen.’ [appellant] maakt in de eerste plaats bezwaar tegen de overweging van de rechtbank dat hij niet toelicht wat Hunting Lodge dan wel had moeten doen om de vereiste goedkeuring te verkrijgen. [appellant] voert aan dat de stelplicht en de bewijslast ter zake van de vervulling van de ontbindende voorwaarde rust op Hunting Lodge, die zich immers beroept op de rechtsgevolgen van de door haar ingeroepen voorwaarde.

5.18

Daarin heeft [appellant] gelijk: het ligt op de weg van Hunting Lodge om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de ontbindende voorwaarde waarop zij zich beroept, is vervuld. Daar is echter ook de rechtbank vanuit gegaan. De rechtbank heeft de stellingen van Hunting Lodge terzake beoordeeld, en daarbij terecht ook de betwisting door [appellant] in aanmerking genomen.

5.19

Het hof zal de stellingen van Hunting Lodge en de betwisting daarvan door [appellant] opnieuw beoordelen. Hunting Lodge stelt dat zij een tweetal schetsplannen heeft laten vervaardigen door architecten voor een te bouwen hotel op het van [appellant] aan te kopen perceel: het plan van Palazzo (prod. 5 bij conclusie van antwoord) waaruit blijkt dat het dateert van juni 2011 en het plan van Eckhard (prod. 4 bij conclusie van antwoord) waarop geen datum staat, maar wat volgens Hunting Lodge dateert van na het sluiten van de koopovereenkomst op 9 augustus 2011. Hunting Lodge heeft aangevoerd dat zij tezamen met haar architect [D.] besprekingen heeft gevoerd met de Wethouder Ruimtelijke Ordening van de gemeente Rozendaal, [E.], op basis van deze schetsplannen. De wethouder heeft daarbij, blijkens zijn verklaring van 8 mei 2012 (prod. 9 bij conclusie van antwoord) aangegeven dat bij de gemeente waarschijnlijk onvoldoende draagvlak zou bestaan voor een herbestemming van het perceel voor de bouw van een hotel, en dat zowel de gemeente als de Rijksdienst geen medewerking zullen verlenen aan de sloop van het onlangs, nl. op 19 januari 2011 als rijksmonument aangemerkte bestaande gebouw. Hunting Lodge heeft vervolgens een plan laten opstellen voor het inrichten van een bed&breakfast (prod. 8 bij conclusie van antwoord), welk plan is gedateerd november 2011. Ook dat plan heeft zij met de wethouder besproken, met hetzelfde resultaat. Het hof heeft geen aanleiding om eraan te twijfelen dat deze besprekingen hebben plaatsgevonden, nu deze worden bevestigd door voormelde producties. Deze gang van zaken is voorts bevestigd in een verklaring van [D.] van 7 mei 2012 (prod. 10 bij conclusie van antwoord).

5.20

Het hof is evenals de rechtbank van oordeel dat Hunting Lodge zich aldus voldoende heeft ingespannen om de instemming van de gemeente Rozendaal met haar plannen te verkrijgen. Hunting Lodge heeft twee schetsplannen laten maken en deze in besprekingen, vergezeld van haar architect, aan de bevoegde wethouder voorgelegd. Toen die plannen zijn goedkeuring niet konden verwerven, heeft zij nog een poging gedaan, vergezeld van weer een nieuw schetsplan, om in plaats van een hotel een b&b te kunnen realiseren, maar ook daarmee de wethouder niet kunnen overtuigen. Dat is voldoende inspanning om te voldoen aan het bepaalde in art. 20.1.4. van de koopovereenkomst en om de ontbindende voorwaarde van art. 20.1.3 van de koopovereenkomst te kunnen inroepen.

5.21

[appellant] stelt bij memorie van grieven voor het eerst dat Hunting Lodge haar hotelplannen al voor het sluiten van de koopovereenkomst met de gemeente had besproken, en al wist dat de gemeente daar negatief tegenover stond. [appellant] zou zelf al in mei 2010 met wethouder [E.] hebben gesproken over de ontwikkeling door Hunting Lodge van een kleinschalig hotel, een b&b en een tweetal landhuizen, en de wethouder zou toen al hebben meegedeeld dat de gemeente de woonbestemming wilde handhaven. [appellant] verbindt aan deze stelling de conclusie dat Hunting Lodge in het kader van haar inspanningsverplichting aanzienlijk méér moest doen dan zij heeft gedaan, omdat zij al van het negatieve standpunt van de gemeente wist.

5.22

Het hof kan deze nieuwe stelling niet plaatsen in verband met de overige stukken in het dossier. Uit de overgelegde plannen blijkt immers dat één van de hotelplannen dateert van juni 2011, terwijl het plan voor de b&b dateert van november 2011. Dat maakt niet aannemelijk dat die plannen al in 2010 zouden zijn besproken. Het valt zonder nadere toelichting (die ontbreekt) voorts niet te begrijpen dat partijen de koopovereenkomst met daarin de ontbindende voorwaarde zouden hebben gesloten, als op voorhand al bekend zou zijn geweest dat de gemeente aan de plannen niet zou willen meewerken. [appellant] heeft deze stelling voorts niet onderbouwd, zodat het hof daaraan verder voorbijgaat.

5.23

[appellant] stelt voorts dat de wethouder slechts schrijft dat er ‘waarschijnlijk’ onvoldoende draagvlak zou bestaan bij de gemeente, maar dat dat dus niet zeker was. Echter is de uiteindelijke beslissing over bestemmingswijzigingen en dergelijke niet aan de wethouder, zodat deze daarover geen absolute uitspraken kan doen. Wat daarvan zij, als de wethouder zich tegen de plannen verzet, is de kans niet groot dat de gemeente toch tot medewerking aan de plannen kan worden bewogen, zodat te billijken is dat Hunting Lodge zich uiteindelijk bij het standpunt van de wethouder heeft neergelegd. Daarbij dient te worden bedacht dat de termijn waarbinnen moest blijken dat het verkochte kon worden meegenomen in het voorliggende plan tot ontwikkeling ook kort was (tot 15 oktober 2011).

5.24

Aan [appellant] kan worden toegegeven dat Hunting Lodge geen duidelijkheid heeft verschaft over de precieze data waarop zij stukken heeft ingestuurd en waarop zij met de wethouder heeft gesproken. Het hof heeft echter geen aanleiding om eraan te twijfelen dat die gesprekken hebben plaatsgevonden na de koopovereenkomst. Het staat vast dat één van de hotelplannen dateert van juni 2011, dus van kort voor de koopovereenkomst. Hunting Lodge heeft die plannen na het sluiten van de koopovereenkomst besproken met de wethouder, zo kan worden afgeleid uit het feit dat deze in zijn brief van 8 mei 2012 refereert aan ‘het door u aangekochte perceel aan de [adres]’. Voorts blijkt dat het plan voor de b&b, dat blijkens de brieven van de wethouder en van [D.] aan de orde kwam na de negatieve reactie van de wethouder op het hotelplan, dateert van november 2011. Daarmee strookt dat Hunting Lodge in het telefoongesprek tussen partijen op 26 oktober 2011 heeft gezegd dat de gemeente haar had gevraagd haar plan op papier uit te werken. Dat plan moet het aangepaste plan hebben betroffen voor de b&b, nu het (eerste) hotelplan immers al dateert van juni 2011 en dus niet meer op papier gezet hoefde te worden.

5.25

De conclusie uit het voorgaande luidt dat de grieven VI, VII en VIII falen. Dit brengt mee dat ook de veeggrief IX faalt, evenals grief XII, die is gericht tegen de kostenveroordeling ten laste van [appellant] in conventie.

in principaal en incidenteel appel, in reconventie

5.26

De grieven X, XI en XIII in principaal appel en de grieven in incidenteel appel hebben betrekking op de reconventionele vordering. Hunting Lodge heeft in reconventie vergoeding gevorderd van de schade die zij zou hebben geleden als gevolg van de beslagen die [appellant], ter verzekering van zijn vordering in conventie, heeft gelegd op elf aan Hunting Lodge toebehorende percelen. Daarbij is ook beslag gelegd op twee percelen waarop het in rov. 4.1 bedoelde appartementencomplex zou worden gebouwd. Het hof zal de vorderingen in reconventie opnieuw beoordelen.

5.27

Hunting Lodge stelt zich op het standpunt dat zij op grond van een op 20 januari 2012 met Klok Ontwikkeling B.V. (hierna: Klok) gesloten koopovereenkomst verplicht was deze twee percelen op 1 juni 2012 te leveren, maar dat niet kon doordat [appellant] daarop beslag had gelegd. Hunting Lodge stelt dat zij daardoor schade heeft geleden, bestaande uit de aan Klok verschuldigd geworden boete, doorlopende hypotheekkosten, het gemis van het rendement van het vermogen dat bij verkoop vrij zou komen alsmede taxatiekosten in verband met pogingen om het beslag opgeheven te krijgen.

5.28

[appellant] heeft de vorderingen bestreden. Daarbij heeft hij (onder meer) aangevoerd, onder verwijzing naar kadastrale uittreksels, dat de beslagen in januari 2013 zijn opgeheven, maar het desalniettemin nog tot juni 2013 heeft geduurd voordat de percelen in eigendom werden overgedragen. [appellant] leidt daaruit af dat er ofwel geen verplichting, ofwel geen mogelijkheid was om de percelen eerder te leveren, wat meebrengt dat dergelijke eerdere levering ook niet zou hebben plaatsgevonden indien de beslagen achterwege waren gebleven. [appellant] betwist daarmee het causaal verband: de gelegde beslagen hebben er kennelijk niet toe geleid dat de levering is uitgesteld, zodat de schade niet daardoor is veroorzaakt.

5.29

Wat betreft het causaal verband ligt de stelplicht en bewijslast op Hunting Lodge als eiseres in reconventie. Het lag dan ook op de weg van Hunting Lodge om in reactie op deze betwisting door [appellant] nader te stellen en te onderbouwen wanneer de percelen, na de opheffing van de beslagen, zijn geleverd, en in voorkomend geval: waarom dat niet zo spoedig mogelijk is gebeurd. Hunting Lodge heeft deze herhaalde betwisting (zie de memorie van grieven sub 90, memorie van antwoord in incidenteel appel sub 14, pleidooi eerste termijn sub 31) evenwel niet weersproken. Deze betwisting moet daarmee voor terecht worden gehouden.

5.30

Dit brengt mee dat onvoldoende is gesteld of gebleken dat de gelegde beslagen daadwerkelijk hebben geleid tot uitstel in de levering van de percelen aan Klok. De daardoor beweerdelijk geleden schade komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. De grieven X en XI in principaal appel slagen, wat leidt tot vernietiging van het vonnis in reconventie en afwijzing van de vorderingen van Hunting Lodge. Hetgeen [appellant] verder nog heeft aangevoerd ter betwisting van de vordering van Hunting Lodge (over bijvoorbeeld antidatering van de koopovereenkomst tussen Hunting Lodge en Klok en over het in werkelijkheid niet vervuld zijn van de voorwaarden voor de levering van de verkochte percelen door Hunting Lodge aan Klok) behoeft daarmee geen bespreking meer. Ook aan de grieven in incidenteel appel wordt aldus niet meer toegekomen.

5.31

De afwijzing van de vorderingen van Hunting Lodge in reconventie brengt mee dat de compensatie van de proceskosten in reconventie in eerste aanleg eveneens dient te worden herzien. Ook grief XIII slaagt derhalve. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Hunting Lodge in deze kosten worden veroordeeld.

5.32

[appellant] vordert voorts terugbetaling van hetgeen hij ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg heeft voldaan, te weten € 21.302,80. Daarnaast vordert hij (memorie van grieven sub 97) vergoeding van kosten die hij heeft moeten maken in verband met de executie door Hunting Lodge van dat vonnis ad € 5.842,50. Hunting Lodge heeft niet bestreden dat [appellant] die kosten heeft gemaakt (memorie van antwoord sub 130), maar stelt dat het aan de late betaling door [appellant] heeft gelegen dat die kosten moesten worden gemaakt. Nu echter in dit appel blijkt dat de vordering van Hunting Lodge alsnog moet worden afgewezen, slaagt dat verweer niet. Het is immers voor risico van Hunting Lodge dat zij het vonnis heeft willen executeren, terwijl daarover appel aanhangig was. Hunting Lodge dient daarom deze kosten te vergoeden.

6 De slotsom

6.1

De grieven in principaal appel, gericht tegen het eindvonnis in conventie, falen, zodat het vonnis in conventie zal worden bekrachtigd.

6.2

De grieven X, XI en XIII in principaal appel, gericht tegen het eindvonnis in reconventie, slagen, zodat dat vonnis in reconventie moet worden vernietigd en de vorderingen alsnog moeten worden afgewezen.

6.3

De grieven in incidenteel appel falen.

6.4

Hunting Lodge zal worden veroordeeld tot de betalingen als bedoeld in rov. 5.32.

6.5

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Hunting Lodge veroordelen in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep, berekend naar het tarief behorend bij de vordering in reconventie, nu Hunting Lodge alleen in de reconventie in het ongelijk is gesteld. Die kosten worden aan de zijde van [appellant] in principaal appel vastgesteld op:

- explootkosten € 92,82

- griffierecht € 1.553,-

subtotaal verschotten € 1.645,82

- salaris advocaat € 9.160,- (2 punten x appeltarief VIII)

en in incidenteel appel op:

- verschotten nihil

- salaris advocaat € 4.580,- (1/2 x 2 punten x appeltarief VIII)

Voorts wordt Hunting Lodge veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, die aan de zijde van [appellant] worden bepaald op:

- griffierecht nihil

- salaris advocaat € 6.422,- (2 punten x tarief VIII).

6.6

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 18 juli 2012 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem;

bekrachtigt het eindvonnis van 16 januari 2013 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, voor zover gewezen in conventie;

vernietigt dat vonnis, voor zover gewezen in reconventie, en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van Hunting Lodge af;

veroordeelt Hunting Lodge tot (terug)betaling aan [appellant] van een bedrag van € 27.145,30, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest;

veroordeelt Hunting Lodge in de kosten in reconventie in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] bepaald op nihil aan verschotten en € 6.422,- aan salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt Hunting Lodge in de kosten in het principaal en incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellant] bepaald op € 1.645,82 aan verschotten en in totaal € 13.740,- aan salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.M. Croes, O.E. Mulder en D.J. Buijs en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2016.