Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:693

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
02-02-2016
Datum publicatie
04-02-2016
Zaaknummer
200.157.724/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg samenwerkingsovereenkomst, gesloten in 2001 tussen projectontwikkelaar (MEGA) en institutionele woningbelegger (appellanten) over ontwikkeling van de wijk Delftlanden in Emmen. Gevolgen financiële crisis voor de voortgang van het project. De financiering door appellanten is volgens het hof voor tien jaar verstrekt en moet, voor de niet in ontwikkeling genomen percelen, nu worden terugbetaald. Wel moeten appellanten een deel van de braakliggende bouwkavels zelf afnemen. De zaak wordt terugverwezen naar de rechtbank voor verdere afdoening.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/326
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.157.724/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/19/91677 / HA ZA 12-75)

arrest van 2 februari 2016

in de zaak van

1 Vesteda Groep B.V.,

gevestigd te Amsterdam ,

2. Vesteda Project B.V.,

gevestigd te Amsterdam ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eiseressen in reconventie,

hierna gezamenlijk in enkelvoud aan te duiden als: Vesteda

advocaat: mr. F.H.A.M. Thunnissen, kantoorhoudend te Amsterdam, die ook heeft gepleit,

tegen

1 NPB Beheer B.V.,

gevestigd te Zenderen ,

2. Megahome.nl B.V.,

gevestigd te Almelo ,

3. Megahome.nl Grond B.V.,

gevestigd te Almelo ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eiseressen in conventie en verweersters in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen: NPB c.s.

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe, kantoorhoudend te Arnhem,

voor wie heeft gepleit mr. P.J. Peters, kantoorhoudend te Rotterdam.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 16 mei 2012, 12 februari 2014 en 6 augustus 2014 die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 2 oktober 2014;

- de memorie van grieven (met producties) d.d. 6 januari 2015, tevens houdende aanpassing van de vordering in hoger beroep;

- de akte verzet wijziging eis d.d. 20 januari 2015;

-de antwoordakte verzet wijziging eis d.d. 3 februari 2015;

- de rolbeschikking van 24 februari 2015 strekkende tot verwerping van het verzet tegen de wijziging van eis;

- de memorie van antwoord (met producties) d.d. 30 juni 2015, tevens houdende akte wijziging van eis;

- de pleidooien d.d.25 november 2015 overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 9 november 2015 door mr. Thunissen namens Vesteda zijn ingebracht.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald (op het pleitdossier).

2.3

Vesteda vordert in het (principaal) hoger beroep - kort samengevat - de vernietiging van de tussenvonnissen van 12 februari 2014 en 6 augustus 2014 en dat het hof, opnieuw rechtdoende, primair de vorderingen van Vesteda in reconventie, als vermeerderd bij akte van 12 maart 2014, toewijst en de vorderingen van NPB c.s. alsnog zal afwijzen, subsidiair

voor recht verklaard dat de tussen partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst moet worden uitgelegd zoals Vesteda in de memorie van grieven heeft betoogd.

2.4

NPB c.s. vordert in hoger beroep dat het hoger beroep van Vesteda ongegrond wordt verklaard, de tussenvonnissen waarvan beroep worden bekrachtigd en de zaak naar de rechtbank wordt terugverwezen voor verdere behandeling, dan wel, voor het geval het hof de zaak aan zich houdt, het door Mega in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderde wordt toegewezen de vorderingen van Vesteda worden afgewezen, onder veroordeling van Vesteda in de kosten van de procedure, inclusief nakosten en wettelijke rente.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.33 van het (bestreden) vonnis van 12 februari 2014. Grief 10 van Vesteda vecht deze vaststelling van de feiten weliswaar aan, doch niet omdat deze onjuist zou zijn maar omdat deze onvolledig is. Het hof zal deze feitenvaststelling aanvullen met feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand hebben te gelden.

De partijen

3.1

NPB Beheer B.V. betreft de rechtsopvolgster onder algemene titel van de besloten vennootschap Mega Projecten B.V., een vennootschap die hierna verkort wordt aangeduid als Mega.

3.2

Mega was omstreeks 2001 een projectontwikkelaar die op meerdere locaties in Nederland beschikte over grondopties.

3.3

Mega heeft met de besloten vennootschap Vesteda Management B.V., die hierna verkort Vesteda wordt genoemd, in 2001 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Vesteda - opgericht naar aanleiding van herstructurering van de vastgoedportefeuille van het pensioenfonds ABP - was toentertijd een beheers- en beleggingsfonds dat zich richtte op het verwerven van onder meer huurwoningen voor haar beleggingsportefeuille. Die overeenkomst hebben deze partijen neergelegd in de daarvan door hen op 11 en 13 juli 2001 opgemaakte akte. Deze samenwerkingsovereenkomst wordt hierna verkort aangeduid als de SOK.

3.4

Vesteda is door een fusie opgegaan in Vesteda Groep B.V., die op haar beurt door een fusie is opgegaan in Vesteda Investment Management B.V. Vesteda Groep B.V. heeft voordat zij is gefuseerd, haar door de fusie verkregen rechten uit de SOK overgedragen aan de besloten vennootschap Vesteda Project B.V. Vesteda Project B.V. heeft op 2 februari 2012 haar naam gewijzigd in Vesteda Project Development B.V. Al deze opeenvolgende rechtspersonen worden in het vervolg als Vesteda aangeduid, tenzij de juiste identiteit van de vennootschap van belang is. In dat geval zal het hof de volledige naam hanteren.

3.5

Hetzelfde geldt voor NPB c.s. waarbij de handelende entiteiten alle als Mega zullen worden aangeduid, tenzij de juiste identiteit van de vennootschap van belang is. In dat geval zal het hof de volledige naam gebruiken. Het hof zal hierna NPB c.s. reserveren voor de aanduiding van de formele procespartij in hoger beroep.

De totstandkoming van de SOK

3.6

Eind jaren zestig van de twintigste eeuw heeft de gemeente Emmen een structuurplan opgesteld met betrekking tot de te verwachten (woon)situatie in Emmen omstreeks de jaren tachtig van die eeuw. In dat structuurplan is het beleidsvoornemen opgenomen om in de gemeente Emmen drie nieuwe woonwijken te realiseren, waaronder de woonwijk " Delftlanden ".

3.7

In 1990 heeft de provincie Drenthe de locatie Delftlanden aangewezen als uitbreidingslocatie. Voor de realisering van die uitbreidingslocatie heeft de gemeente Emmen vervolgens een plan opgesteld om ongeveer 230 hectare grond te ontwikkelen. Daarbij is gekozen voor een ontwikkeling in een drietal fasen: Delftlanden I, II en III.

3.8

Tussen Mega en Vesteda waren er al rond 2000 contacten over samenwerking, waarbij Vesteda bestaande (huur)complexen wilde verkopen en nieuwe wilde aankopen (prod. 52 NPB c.s.).

3.9

Op 3 maart 2001 heeft Mega gronden gekocht gelegen in het te ontwikkelen project Delftlanden .

3.10

Op 23 april 2001 heeft Mega aan Vesteda de "Projectbeschrijving Emmen Delftlanden " toegezonden (prod. 1 Vesteda ). Daarin wordt door Mega aan Vesteda informatie verstrekt over de planbijzonderheden van het plan Delftlanden , de grondpositie van Mega in dat plan, de ligging van de kavels die zij heeft gekocht in Delftlanden I en Delftlanden II en de planfasering. Mega geeft daarin aan dat het bruto plangebied een oppervlakte van circa 230 hectare heeft waarop in totaal 3.500 à 4.000 woningen zullen worden gerealiseerd, voornamelijk enkele en dubbele woningen. Mega stelt dat zij met de gemeente Emmen de enige grondeigenaar in het plangebied is, en gelet op haar grondpositie recht heeft op een bouwproductie tussen de 1750 en 2000 woningen, doch dat de onderhandelingen met de gemeente Emmen nog moeten plaatsvinden. De totale productie wordt geschat op 10 tot 12 jaar, zodat Mega naar verwachting 150 woningen per jaar zal kunnen realiseren. Bij de stukken was een kaart gevoegd met daarop de grondpositie ingetekend en aangegeven wat de eerste fase en wat de tweede fase van het totale plangebied was. Ook is in de projectbeschrijving opgenomen een "Aanvraag financiering op grondpositie verworven op 03-03-2001"

3.11

Op 17 mei 2001 heeft Mega aan Vesteda een concept toegezonden van de samenwerkingsovereenkomst die zij met Vesteda wilde sluiten. Daarin is opgenomen dat partijen een samenwerking aangaan:

"dat Vesteda door de samenwerking beoogt huurwoningen te verkrijgen voor haar beleggingsportefeuille.

locatie:

1a Vesteda en Mega gaan een samenwerking aan voor de ten behoeve van de woningbouw verworven belangen in gronden (aangekocht en in optie genomen) met betrekking tot de locatie Emmen Delftlanden (120.55.77 ha).

1b Partijen gaan er van uit dat de betreffende gemeente geen voorkeursrecht op die locatie geldend kan maken. (…).

Deze 120.55.77 hectare betrof de gehele grondpositie die Mega op dat moment had aangekocht binnen de locatie " Emmen Delftlanden ". Het concept voorzag er in dat Vesteda aan Mega een financiering zou verstrekken voor de totale verwervingsprijs van al deze gronden. Voorts staat in het concept dat Vesteda 15% van alle woonkavels zal afnemen die voor Mega resulteren uit haar grondbelangen op genoemde locatie.

3.12

In de aanbiedingsmail bij dit concept schreef de heer [A] , toenmalig directeur van Mega , aan de heer [B] van Vesteda (productie 2 zijdens Vesteda ):

"Bijgaand ontvangt u de conceptovereenkomst met betrekking tot project Emmen Delftlanden . Als basis heeft gediend de overeenkomst van 11 november 1997 tussen ABP en MEGA vastgoed BV e.a.

Ten opzichte van deze basisovereenkomst zijn er een aantal zaken aangepast. In eerste instantie zijn de partijen die de overeenkomst aangaan verbetert naar de actuele situatie. Daarnaast wordt in de oorspronkelijke overeenkomst gesproken over locaties en is bijgaande overeenkomst gebaseerd op de locatie Emmen Delftlanden . Deze redactionele wijzigingen zijn van invloed op de tekst en komen onder andere tot uitdrukking in wijzigende persoonsvormen in woord en/of getal."

3.13

[B] heeft namens Vesteda bij fax van 29 mei 2001 (prod. 40B NPB c.s.) bericht dat, los van tekstuele finesses, Vesteda onder meer niet akkoord kan gaan met afname van 15% van de kavels, doch 20% van de kavels voorstelt. Verder is [B] het niet eens met enige van de financiële voorstellen. Daarop is door [A] telefonisch gereageerd met een voorstel om de afname van de kavels op 17,5% te stellen en de financieringsvoorwaarden aan te passen.

Bij nader faxbericht van 29 mei 2001 (productie 40C zijdens NPB c.s.) schrijft [B] aan [A] dat hij dit voorstel aan de directie van Vesteda zal voorleggen.

3.14

Op 26 juni 2001 heeft [B] bij mail gericht aan de heer [C] van Mega bericht (prod. 20 NPB c.s.):

"Ik heb inmiddels begrepen dat intern goedkeuring is verstrekt voor de financiering van de huidige aankoop inc. kosten voor een bedrag van circa fl. 35 miln. Voor verdere financiering op deze locatie zal separaat goedkeuring moeten worden gevraagd en verleend.

Dat houdt in dat de overeenkomst naast de eerdere aanpassingen, ook zal moeten worden aangepast op punt 1a."

3.15

[C] heeft vervolgens die dag per mail aan [B] geschreven (prod. 21 NPB c.s.):

""Van de heer [A] begreep ik dat, vooruitlopende op de totale financieringsovereenkomst (uitgesteld tot na de vakantie) er 35 miljoen gulden zal worden geleend op basis van een onderpand van circa 45 ha. Hetgeen is verwoord in artikel 1a van de overeenkomst zoals u heeft aangegeven.

Vooruitlopend op de totaalfinanciering heb ik de hypothecaire inschrijving alvast laten uitbreiden tot 68 miljoen gulden. Ik neem aan dat u hiertegen geen bezwaar heeft."

3.16

[C] heeft op 26 juni 2001 een aangepaste samenwerkingsovereenkomst in tweevoud aan [B] toegezonden. In de aanbiedingsbrief (prod. 22 zijdens Mega ) staat:

"Bijgaand ontvangt u in tweevoud de samenwerkingsovereenkomst (eerste deel circa 45 ha.) ter ondertekening. De wijzigingen die door u organisatie zijn aangebracht zijn doorgevoerd, met uitzondering (…)

Wij verzoeken u de overeenkomst in tweevoud te laten ondertekenen.

(…)".

3.17

Op 11 juli 2001 heeft [C] aan [B] gemaild (prod. 23 NPB c.s.):

"Met betrekking tot de overeenkomst inzake Emmen Delftlanden het volgende. Wij verwachten dat begin volgende week (maandag 16 juli of dinsdag 17 juli 2001) een eerste deel geleverd gaat worden. Wij kunnen aan u dan op circa 30 ha van de gronden van Witbo-Sluikhuis hypotheek verstrekken. Wij hopen dat u de benodigde middelen begin volgende week beschikbaar zult stellen.

Totaal te financieren op basis van circa 30 ha ruim 22 miljoen gulden (30 x f 65, = x 1,15). Op deze 30 ha. heeft u reeds gefinancierd 20% van (30 ha x f 65,= x 1,15) 4.485.000,=. Graag verzoeken wij u derhalve een bedrag van f 17,5 miljoen gulden beschikbaar te maken.

Is overigens de samenwerkingsovereenkomst al getekend door de heer [D] ? Graag zouden wij de getekende overeenkomst per post ontvangen (in tweevoud getekend) zodat ook de heer [A] tot ondertekening kan overgaan."

3.18

Door ondertekening van de akte op 11 en 13 juli 2001 komt de SOK tot stand (prod. 13 Vesteda ) Daarin is als artikel 1a. opgenomen:

" VESTEDA en MEGA gaan een samenwerking aan voor de ten behoeve van de woningbouw verworven belangen in gronden (aangekocht en in optie genomen) met betrekking tot de locatie Emmen Delftlanden (45 ha)."

Artikel 5, getiteld kenmerken financiering, kent onder meer de volgende bepalingen:

"b) Looptijd financieringen: 10 jaar. Bij de na 10 jaar nog niet afgeronde, maar wel reeds in ontwikkeling genomen, locatie wordt de lening automatisch tegen dezelfde condities verlengd.

c) Aflossing is tussentijds mogelijk (boetevrij); volledige aflossing vindt, rekening houdend met het onder b. vermelde, plaats uiterlijk 10 jaar na ingangsdatum eerste financiering, of zoveel eerder een plan tot ontwikkeling is gebracht en kavels door Mega zijn verkocht. Indien de locaties na tien jaren nog niet in productie is genomen, zal de aflossing als voornoemd plaatsvinden en vervallen tegelijkertijd de rechten van Vesteda op die locatie.

(…)

e) Bij verkoop van de kavels wordt 35% van de opbrengst op de hoofdsom afgelost, terwijl tegelijkertijd de erop betrekking hebbende zekerheden komen te vervallen. Nadat de laatste kavel is verkocht wordt de eventuele restant hoofdsom afgelost."

Artikel 6, getiteld zekerheden, luidt als volgt:

"Als zekerheid voor de Vesteda onder de punten 3 en 4 genoemde te verstrekken financiering zal door Mega een eerste hypotheek worden versterkt ter grootte van de op die grond verstrekte financiering, indien en voor zover die gronden zijn afgenomen. De verstrekte zekerheid zal parallel aan de verkoop van de kavels komen te vervallen; ten aanzien van de hypotheek door royement. De ten behoeve van een locatie gevestigde hypotheekrechten dienen mede tot zekerheid van alle in het kader van deze overeenkomst verstrekte financieringen."

3.19

Over kavelafname gaan de artikelen 7 tot en met 10. De artikelen 7 en 8 luiden als volgt:

"7. In het kader van bovengenoemde financiering zal Vesteda 17,5% van alle woonkavels welke voor Mega resulteren uit haar grondbelangen op genoemde locatie afnemen. Indien beide partijen daarmede kunnen instemmen kan, zulks in afwijking van het hiervoor genoemde percentage, het nader gesteld worden tussen de 7,5 en 22,5 procent. Mega zal zich ervoor inspannen dat deze qua omvang en ligging marktconforme kavels voor de bouw van huurwoningen kunnen worden aangewend. Mega zal Vesteda periodiek op de hoogte houden van ontwikkelingen die voor de aan te kopen/aangekochte gronden van belang zijn.

8. Partijen zullen in onderling overleg bepalen welke kavels door Vesteda worden afgenomen. Indien binnen 14 dagen nadat Mega aan Vesteda een voorstel tot kavelafname heeft gedaan er tussen partijen geen overeenstemming daaromtrent kan worden bereikt, zal binnen 14 dagen daarna door loting, te verrichten door een door partijen aan te wijzen notaris, de toewijzing plaatsvinden. Uitgangspunt bij de kavelafname is dat de voor Vesteda bestemde kavels bij elkaar gegroepeerd liggen."

Artikel 11 behandelt de bouwclaim van Mega op de door Vesteda af te nemen kavels. Als Vesteda na een bepaalde procedure niet met een tot de groep van Mega behorende aannemer in zee wil gaan, heeft Mega het recht de kavels van Vesteda terug te kopen.

Artikel 13 ten slotte, luidt:

" Mega heeft het recht een locatie, die nog niet feitelijk in productie is, na voorafgaande schriftelijke mededeling aan Vesteda , te verkopen (…) onder gelijktijdige aflossing van de daarop rustende financiering, inclusief rente. Partijen zullen trachten alsdan in onderling overleg uit de portefeuille van Mega een qua kwaliteit en ligging vergelijkbare locatie te kiezen."

De overeenkomst tussen Mega en de gemeente Emmen

3.20

De gemeente Emmen heeft op 5 maart 2001 (gepubliceerd in de Staatscourant van 6 maart 2001, prod. 55 zijdens NPB c.s.) een voorkeursrecht inzake de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op een groot aantal percelen in het plangebied Delftlanden I gevestigd.

Dit voorkeursrecht raakte de gronden van Atrecht Investment B.V., een van de (middellijke) verkopers van gronden aan Mega .

3.21

Mega heeft onder druk van dit voorkeursrecht een akkoord op hoofdlijnen met de gemeente Emmen gesloten (productie 39 zijdens NPB c.s.) die op 13 resp. 17 juli 2001 is ondertekend. Bij die overeenkomst verbinden partijen zich er toe te onderzoeken of een samenwerkingsovereenkomst tot stand kan worden gebracht tussen Mega en de gemeente waarbij Mega haar hele grondpositie - eigendom en opties - in Delftlanden I (ongeveer 34 hectare) aan de gemeente verkoopt tegen uitgifte van bouwkavels. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de bouwclaimovereenkomst voor fase 1 Delftlanden d.d. 13 oktober 2004 (prod. 4 bij inleidende dagvaarding) waarbij Mega al "haar" gronden in Delftlanden I verkoopt, met uitzondering van het huisperceel V 589. Over dit perceel meldt de overeenkomst: "Partijen zullen in overleg treden om een passende bestemming voor dit huisperceel met opstallen te vinden" (artikel 2.3).

3.22

Op 31 maart 2005 heeft de gemeente Emmen het bestemmingplan Delftlanden I vastgesteld; dit plan is vervolgens op 24 juni 2005 goedgekeurd.

De uitvoering van de SOK

3.23

Vesteda heeft op 18 juli 2001 nog 17,5 miljoen gulden in de grondpositie van Mega geïnvesteerd. Daarvoor heeft Mega haar een recht van hypotheek verleend (prod. 17 zijdens Vesteda op (uiteindelijk) de gronden van Witbo-Slijkhuis , allen gelegen in Delftlanden fase II, behoudens perceel 589 dat in fase I ligt (zie hiervoor onder 3.19).

Op 16 november 2001 (prod. 18 zijdens Vesteda ) wordt een notariële akte verleden waarmee ten gunste van Vesteda een recht van hypotheek wordt gevestigd op perceel landbouwgrond gemeente Emmen , sectie V , nummer 608 , groot ruim twee hectare.

3.24

Op 25 april 2002 heeft Mega aan Vesteda bericht dat zij op korte termijn een aantal percelen in eigendom zou willen verkrijgen met financiering door Vesteda (prod. 28 NPB c.s.): "Graag brengen wij deze gronden onder in de resterende faciliteit, zoals afgesproken. Op dit moment is er ruim 32,5 ha bij u in onderpand. Graag wensen wij binnen het kader van de overeenkomst (45 ha.) een aanvullende oppervlakte van circa 6.65.10 ha hypothecair aan u te verpanden". Vesteda heeft op 2 6 april 2002 geantwoord: "De vraagstelling lijk me correct en passend binnen hetgeen tussen ons is overeengekomen".

Deze grondtransactie heeft geen doorgang gevonden.

3.25

Op 23 juli 2004 heeft Mega Vesteda verzocht om een lening te verstrekken ter grootte van € 2.300.000,00 voor de aankoop van percelen grond gelegen in Delftlanden II.

Vesteda heeft dat verzoek op 7 december 2004 afgewezen, op de grond dat de SOK uitsluitend betrekking heeft op gronden die Mega ten tijde van het sluiten van de SOK al in eigendom had verworven of in optie had genomen (prod. 23 zijdens Vesteda ).

3.26

Mega heeft vanaf 2006 bouwrijpe kavels van de gemeente Emmen geleverd gekregen en daarvan een aantal verkocht en geleverd aan particulieren en aan een andere projectontwikkelaar.

3.27

In 2009 heeft Mega Vesteda verzocht om 175 kavels af te nemen, dan wel andere aan te wijzen. Dat heeft Vesteda geweigerd op de grond dat de SOK geen betrekking heeft op de kavels die Mega door Vesteda wil laten afnemen. Volgens Vesteda liggen de aangeboden kavels niet op de door haar gefinancierde gronden, waarbij Vesteda zich beriep op artikel 7 van de SOK (prod. 24 zijdens Vesteda , brief d.d. 16 april 2009). Mega heeft geantwoord dat Vesteda 17,5% van de kavels dient af te nemen en heeft Vesteda op 7 mei 2009 in gebreke gesteld en zich het recht voor behouden schade te claimen.

3.28

Op 27 mei 2011 heeft Vesteda Mega verzocht de aan haar verstrekte lening af te lossen, daartoe stellende dat zij daarop recht heeft gelet op artikel 5 onder b en c van de SOK (prod. 25 Vesteda ).

Vesteda heeft Mega de executie aangezegd van de aan haar verhypothekeerde kavels en heeft op 4 juni 2012 ten laste van Mega beslag gelegd tot zekerheid van de door haar gepretendeerde vordering op Mega . Dit beslag is uitgebreid op 2 april 2014.

3.29

Op 28 augustus 2012 heeft Megahome.nl Grond B.V. en Nebo Vastgoed B.V. enerzijds met Vesteda Investment Management B.V. en Vesteda Project Development B.V. anderzijds een depotovereenkomst gesloten (prod. 48 NPB c.s.) Deze depotovereenkomst regelt de voorwaarden waaronder de laatstgenoemde vennootschappen bereid zijn het door hen of hun rechtsvoorgangers gelegde beslag op een bepaald kadastraal perceel op te heffen teneinde verkoop en levering daarvan door de eerstgenoemde vennootschappen aan derden mogelijk te maken.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

NPB c.s. hebben in eerste aanleg (na een ingrijpende wijziging van eis) gevorderd een verklaring voor recht dat Vesteda is gehouden om 17,5% van 45 ha aan woonkavels - volgens Mega neerkomende op circa 173 bouwkavels - af te nemen van Mega in het gebied Delftlanden I.

Zij stellen voorts dat de financiering door Vesteda is aangevangen op 9 juli 2001 en dat deze financiering is verlengd omdat een begin is gemaakt met de ontwikkeling van Delftlanden . Volgens NPB c.s. dient artikel 5b van de SOK zo te worden begrepen dat deze ziet op Delftlanden als geheel. Daaruit volgt dat Vesteda ten onrechte terugbetaling van de lening vordert, en ten onrechte beslag heeft gelegd. Vesteda heeft daartoe verklaringen voor recht gevorderd, alsmede opheffing van de gelegde beslagen, en een veroordeling tot schadevergoeding wegens onterecht gelegd beslag, op te maken bij staat. Ten slotte heeft zij ook nog vrijgave van het depotbedrag bedoeld in de onder 3.28 genoemde overeenkomst gevorderd.

4.2

Vesteda heeft gesteld dat de samenwerkingsovereenkomst alleen betrekking heeft op de door haar gefinancierde gronden; dat deze nog immer zowel feitelijk als planologisch een agrarische bestemming hebben en dat de financieringstermijn van artikel 5 van de SOK is verstreken, zodat Mega tot terugbetaling is gehouden. De schuld van Mega is in eerste aanleg gesteld op € 16.692.724,99 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 29 juni 2011 tot aan de dag der algehele voldoening.

4.3

De rechtbank heeft in eerste aanleg - na een comparitievonnis en een eerste inhoudelijk tussenvonnis waarin een aantal in hoger beroep niet ter zake doende vragen zijn gesteld - bij vonnis van 6 augustus 2014 overwogen dat partijen hebben beoogd dat Vesteda investeert in de door Mega verworven gronden in het project Delftlanden zonder dat het daarbij gaat om een investering in specifieke kavels. Volgens de rechtbank blijkt uit de tekst van de akte niet dat partijen hebben bedoeld dat de omstandigheid dat Deftlanden II niet tot ontwikkeling is gekomen, ertoe leidt dat Vesteda recht heeft op aflossing van de verstrekte leningen. De rechtbank heeft vervolgens overwogen dat deze uitleg van de SOK als uitgangspunt geldt bij de beoordeling van de vorderingen van partijen, en de zaak verder naar de rol verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen hoe hetgeen wordt gevorderd zich verdraagt met deze uitleg. Vervolgens heeft de rechtbank tussentijds beroep van haar vonnis opengesteld.

5 De wijzigingen van eis

Het hof heeft bij de rolbeschikking van 24 februari 2015 al geoordeeld dat de eiswijziging van de Vesteda toelaatbaar is.

NPB c.s. hebben bij memorie van antwoord hun vordering in eerste aanleg vermeerderd met de opheffing van de beslagen gelegd op 2 april 2014. Tegen deze eisvermeerdering is door Vesteda geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Ter zake van de vordering van NPB . c.s. zal derhalve recht worden gedaan op de gewijzigde eis.

6 De beoordeling van de grieven en de vorderingen in appel

6.1

Vesteda heeft 10 grieven voorgedragen. Grief 10 richt zich tegen de feitenvaststelling in het tussenvonnis van 12 februari 2014. Deze grief behoeft geen verdere behandeling meer, omdat het hof hiervoor de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, met inachtneming van de toelichting op deze grief.

De overige grieven richten zich alle tegen het vonnis van 6 augustus 2014 de daarin gegeven uitleg van de SOK. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.2

Het hof stelt het volgende voorop. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contract bevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en ECLI:NL:HR:2007:AZ3178). De rechter staat het vrij om een uitleg te geven die door geen der partijen is verdedigd (HR 19 februari 1993, ECLI:NLHR:1994:ZC0870 en HR 23 juni 1995, ECLI:NL:HR:ZC1770).

6.3

De SOK is tussen twee professionele partijen opgesteld, doch zonder dat bij de onderhandelingen juristen waren betrokken. De eerste aanzet tot de SOK is door Mega op papier gezet (zie r.o. 3.11). met gebruikmaking van een ouder contract als voorbeeld. Dit oudere contract is door geen der partijen in het geding gebracht omdat het volgens beide partijen niet meer te traceren was.

6.4

Nu van juridische bijstand bij de opstelling van de SOK niet is gebleken, is de taalkundige betekenis van de bewoording van het geschrift die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, gelezen in de context van het geheel, wel van groot belang, maar op zich niet doorslaggevend (HR 5 april 2013, ECLI:NL2013:BY8101, Lundiform/Mexx). Voorts komt in het kader van de uitleg van de overeenkomst ook betekenis toe van de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:BX C5572).

De rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar worden niet alleen bepaald door de inhoud van hetgeen zij zijn overeengekomen, maar ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst.

6.5

De eerste conceptovereenkomst van 17 mei 2001 (r.0. 3.11) ging er niet alleen van uit dat Vesteda de totale grondpositie van Mega in het totale plangebied Delftlanden van ruim 120 ha zou financieren, maar ook dat zij de enige financier van Mega in dit gebied zou zijn en dat zij als zekerheid voor haar investeringen een hypotheek op alle door Mega verworven gronden zou verkrijgen (artikel 6). Voorts gaat dit concept ervan uit dat Mega alle gronden zelf in bouwpercelen transformeert, waarbij voor de gemeente, behoudens dat deze de ontwikkeling planologisch mogelijk moet maken, geen rol is weggelegd: indien de gemeente een voorkeursrecht geldend kan maken op een of meer percelen, dient Mega de daarop rustende financiering terug te betalen en vervallen de rechten van Vesteda op dat perceel (artikel 3b). De grondgedachte van het concept is: Vesteda financiert de grondaankopen van Mega . Indien het bestemmingsplan rond is (of sprake is van anticipatie in de vorm van toen nog artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke ordening) financiert Vesteda daar bovenop de kosten van het bouwrijp maken. Mega verkoopt de bouwkavels, lost van de opbrengst van de bouwkavels 35% af aan Vesteda , en de een eventuele restschuld bij de verkoop van de laatste bouwkavel. De looptijd van de lening van Vesteda is 10 jaar, waarbij de lening automatisch wordt voortgezet indien de locatie wel reeds in ontwikkeling is genomen doch die niet is afgerond (artikel 5 c concept). Indien de locatie na tien jaren nog niet in productie is genomen, moet Mega aflossen. Vesteda krijgt als tegenprestatie een niet erg hoge rente (de interbancaire rente AIBOR - later Euribor - voor leningen met een looptijd van één jaar vermeerderd met 0,5%) en het recht om 15% van alle woonkavels die voor Mega uit haar grondbelangen resulteren af te nemen tegen een prijs die enigszins onder de marktprijs ligt.

6.6

In de definitieve SOK is er - op een vrij laat moment - door Vesteda voor gekozen om de grondpositie van Vesteda in de Delftlanden slechts gedeeltelijk te financieren, en wel tot een maximum van 35 miljoen gulden. Dit maximum is aanvankelijk door Mega niet als een definitief maximum opgevat (zie hiervoor onder 3.15). Dit maximum heeft wel geresulteerd in aanpassing van artikel 3.1 van de SOK (over de grondpositie van Mega ) ten opzichte van het concept, maar heeft geen aanpassingen gebracht in de systematiek van de financiering zoals die in het concept tot uitdrukking kwam, ondanks dat de kerngedachte daarvan dat Vesteda de totale grondpositie van Mega als enige zou financieren werd verlaten. Uit de overgelegde (fax)bescheiden blijkt niet dat partijen daarbij hebben stil gestaan.

6.7

Uit de stukken die zijn overgelegd over de totstandkoming van de SOK blijkt voorts uit niets dat de parallelle onderhandelingen die er in die periode plaatsvonden tussen de gemeente Emmen en Mega over de gevolgen van het - deels met succes - vestigen van een gemeente voorkeursrecht op grond van de Wvg (zie hiervoor onder 3.20 en 3.21) door partijen zijn verwerkt in de SOK. De bouwclaimovereenkomst die Mega uiteindelijk à contrecoeur met de gemeente Emmen heeft gesloten en waarvan de contouren al duidelijk werden in de principeovereenkomst van 17 juli 2001, maakte een inbreuk op het beginsel dat Mega alle bouwkavels uit haar grondpositie zelf zou kunnen ontwikkelen. Deze principeovereenkomst heeft er voor gezorgd dat Mega uiteindelijk geen gronden meer in fase 1 van de Delftlanden bezat en dat het onderpand van de financiering door Vesteda uitsluitend werd gevormd door gronden die in fase II van dit plangebied waren gelegen, uitgezonderd het kleine huiskaveltje V589 (zie rechtsoverweging 3.19 en 3.23).

6.8

Het hof zal tegen dit licht de stellingen van partijen beoordelen, alsmede tegen de achtergrond van de ingrijpend gewijzigde externe omstandigheden sedert 2001. De SOK is tot stand gekomen in een tijd dat dat er veel vraag was naar woningbouwpercelen, waarbij Vesteda een groter percentage van de bouwpercelen die uit de grondpositie van Mega resulteerde wenste afnemen voor haar eigen huurwoningbestand dan Mega haar wilde gunnen. In de herfst van 2008 stokte vrij abrupt de vraag naar bouwkavels, hetgeen er toe heeft geleid dat er in Delftlanden fase 1 zeer grote aantallen kavels al jaren onverkocht zijn en het de vraag is of de volgende fasen van Delftlanden ooit aan snee zullen komen. Hoewel partijen erover van mening verschillen of de fasen 2 (en 3) van Delftlanden ooit verwezenlijkt - in termen van de SOK "in productie genomen" - zullen worden - kan wel de conclusie getrokken worden dat als zulks al gebeurt, het een zaak van lange adem zal zijn. Ten tijde van het houden van het pleidooi bij het hof waren er volgens partijen nog geen tekenen die er op wezen dat de recente verbetering op de landelijke woningmarkt ook de locatie Delftlanden in Emmen hebben bereikt.

6.9

In de uitleg die Vesteda aan de SOK geeft - de lening is door tijdsverloop integraal opeisbaar en Vesteda behoeft alleen bouwkavels af te nemen die gevormd zijn uit aan haar verhypothekeerde gronden, wat dus nog niet het geval is - springt Vesteda redelijk ongeschonden uit de samenwerking, afgezien van het (niet geheel denkbeeldige) insolventierisico van NPB c.s.

In de opvatting van NPB c.s. dat de financiering voor onbepaalde termijn is verlengd en dat Vesteda alle contractueel overeengekomen bouwkavels van Mega dient af te nemen in Delftlanden fasen I, komt de "pijn" voortvloeiende uit de gewijzigde marktomstandigheden daarentegen maximaal bij Vesteda terecht.

De duur van de financiering

6.10

Het eerste grote punt waarover partijen van mening verschillen is de duur van de financiering, met name de leden b en c van artikel 5, hiervoor onder 3.18 weergegeven.

Het standpunt van Vesteda komt er op neer dat zij meer dan tien jaar geleden financiering heeft verstrekt voor een aantal kavels die nog immer niet in productie zijn genomen, zodat die financiering afgelost moet worden. Het verweer van NPB c.s. komt er op neer dat de lening automatisch tegen dezelfde condities is verlengd omdat het hele gebied Delftlanden één locatie vormt in de zin van de SOK en met de ontwikkeling van Delftlanden I een aanvang is gemaakt.

6.11

Het hof overweegt dat, gelijk partijen zelf ook hebben aangevoerd, het woord locatie in de SOK niet eenduidig wordt gebruikt. In artikel 5 sub c, waarop NPB c.s. zich beroepen, staat zelfs locaties, derhalve in meervoud. Indien locatie in artikel 5 dezelfde betekenis heeft als in artikel 1 van de SOK, waarin locatie gedefinieerd wordt, dan is de locatie de circa 45 hectare ten behoeve van de woningbouw verworven belangen in gronden (door Mega aangekocht/ in optie verkregen) die het object is van de samenwerking tussen partijen, hetgeen naar 's hofs oordeel begrepen moet worden als de gronden waarop Vesteda een hypotheek heeft verkregen. Volgens NPB c.s., die op dit punt verwijzen naar de conceptovereenkomst is het object van de samenwerking altijd de volledige grondpositie van Mega in de totale Delftlanden geweest (120.55.77ha). Daaruit zou moeten volgen dat de ruim 120 ha grote oorspronkelijke grondpositie van Mega onder locatie moet worden verstaan.

Indien locatie in het concept aldus wordt opgevat, komt uit het concept evenwel niet op alle punten een begrijpelijke regeling. In artikel 4 is geregeld dat de financiering wordt uitgebreid op basis van de exploitatieopzet, doch maximaal met 90% van de totale verwervingsprijs wanneer gestart wordt met het bouwrijp maken van de locatie of een deel daarvan wanneer sprake is van een fasering in bouw en/of woonrijp maken van de locatie [cursivering hof]. Dit artikel sluit evenwel met de bepaling dat de standaard opzet zal gelden voor "alle te ontwikkelen locaties" [wederom cursivering hof], dat er op duidt dat een deel van de locatie ook een locatie is. Datzelfde meervoud komt voor in artikel 5 sub c waarop Vesteda zich beroept. Op artikel 4 sluit vervolgens weer aan artikel 5 j, dat spreek over een Standaard Exploitatieopzet voor een bouwrijp te maken (deel-)locatie, dat eveneens steun biedt voor de uitleg dat dat Delftlanden geen ondeelbare locatie is. Datzelfde volgt ook uit artikel 13 van het concept, waarin Mega het recht krijgt een locatie [cursivering hof] die nog niet feitelijk in productie is, na voorafgaande schriftelijke mededeling aan Vesteda , te verkopen onder gelijktijdige aflossing van de daarop rustende financiering. Dit wijst naar 's hofs oordeel niet op overdracht van de gehele grondpositie van Mega , doch meer op een deel daarvan.

Deze bepalingen uit het concept zijn in de SOK niet op relevante punten gewijzigd.

6.12

De tekst van zowel het concept als de definitieve SOK is derhalve niet eenduidig en geeft het hof geen aanleiding om artikel 1 van de SOK overeenkomstig de opvatting van NPB c.s. uit te leggen als het totale plangebied Delftlanden . Het hof betrekt daarbij ook de wijze waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst. In dat kader heeft Vesteda er terecht op gewezen dat Mega vóór de omslag in de woningmarkt in 2008 een aantal bouwkavels in Delftlanden I heeft verkocht aan derden en van de opbrengsten daaruit geen aflossingen heeft gedaan aan Vesteda . Mega heeft toen kennelijk zelf gemeend dat de kavels in fase I niet onder het bereik van artikel 5 sub e vielen (aflossing bij kavelverkoop) zodat Mega toen zelf onderscheid maakte tussen haar grondpositie in Fase I en de door Vesteda gefinancierde ca 45 hectare die in overwegende mate in fase 2 van Delftlandengelegen, en derhalve zelf niet gehandeld naar het uitgangspunt dat zij thans eerst ingang wil doen vinden dat de SOK betrekking heeft op haar hele oorspronkelijke grondpositie.

6.13

Ook als het gehele artikel 5 SOK in ogenschouw wordt genomen, dan kan het hof daar niet uit afleiden dat partijen voor ogen heeft gestaan dat Vesteda aan Mega een soort semipermanente financiering zou verstrekken, zonder moment van terugbetaling op afzienbare termijn. De nadruk ligt in dat artikel op een periode van 10 jaar, met de mogelijkheid van verlenging voor nog niet afgeronde projecten; niets wijst op een financiering voor onbepaalde tijd voor stilgelegde projecten.

6.14

Het hof legt derhalve artikel 5 sub c zo uit dat de door Vesteda verstrekte financiering opeisbaar is, indien de percelen waarop de financiering betrekking heeft niet binnen tien naar na het verstrekken van de financiering in productie zijn genomen. Voor de agrarische percelen waar het hier grotendeels om gaat betekent in productie zijn genomen: zijn ontwikkeld tot bouwkavel. Het hof heeft geen aanleiding om voor kavel 589 - de huiskavel van een der oorspronkelijk (uiteindelijk) aan Mega verkopende agrariërs, zie hiervoor 3.21 - van een wezenlijk ander begrip uit te gaan. Het met rust laten van deze kavel in die zin dat er geen wezenlijke planologische wijziging ten aanzien van dit kavel heeft plaatsgevonden, kan niet als in productie zijn genomen worden aangemerkt. Het hof acht door NPB c.s. niet aangetoond dat dit huiskavel wel in productie is genomen: op dit perceel stond bij de aankoop één woning en staat nog immer één woning.

6.15

Derhalve komt het hof tot het oordeel dat voor alle door Vesteda gefinancierde kavels geldt dat die niet in productie zijn genomen, terwijl de financiering meer dan 10 jaar geleden is verstrekt. Mitsdien is de lening thans opeisbaar en staat Vesteda in zoverre in haar recht.

6.16

Dat Vesteda gehouden zou zijn thans een nog grotere financiering te verstrekken, kan het hof uit de stukken niet afleiden. Het hof wijst in dit verband ook op rechtsoverweging 3.25. Vesteda heeft op 28 oktober 2004 om nadere gegevens gevraagd voor het aanvullend financieringsverzoek van NPB . c.s. (productie 32 N PB c.s.), NPB c.s. daarop niet gereageerd. Ook in de jaren nadien totdat deze procedure aanhangig werd, hebben NPB c.s. geen nader verzoek tot aanvullende financiering ingediend.

De kavelafname door Vesteda

6.17

De artikelen 7 tot en met 10 van de SOK gaan over de kavelafname door Vesteda . Vesteda stelt dat zij uitsluitend heeft geïnvesteerd en ook heeft willen investeren in de percelen waarop ten behoeve van haar een hypotheek is gevestigd en dat zij ook alleen gehouden is daaruit gevormde bouwkavels af te nemen. Ter onderbouwing van haar standpunt beroept Vesteda zich op de systematiek van de SOK, alsmede op een faxbericht van 2 maart 2012.

6.18

Nadat Vesteda aanvankelijk vooral bezwaar had gemaakt tegen het haar toekomende percentage bouwkavels - dat zij hoger wenste - heeft Vesteda rond 26 juni 2001 de door Mega verzochte financiering slechts beperkt toegekend, tot een bedrag van 35 miljoen gulden. Uit de overgelegde stukken rond de totstandkoming van de SOK blijkt op geen enkele wijze dat deze beperkte toekenning is gekoppeld aan een bepaald gebied binnen het plangebied Delftlanden (zie r.o. 3.14 tot 3.17). De circa 45 hectare die in de SOK wordt genoemd komt ook niet in oppervlakte overeen met een van de aaneengesloten gebieden die Mega in het gehele plangebied had verworven en lijkt, gelijk Mega heeft gesteld (conclusie van antwoord 1.2.8) eerder een aantal hectares dat is gerelateerd aan het deel van de verzochte totale financiering dat door Vesteda is gehonoreerd.

6.19

Vanwege de overeenkomst met de gemeente had Mega voor de aan Vesteda te verstrekken zekerheid alleen gronden in fase II ter beschikking, uitgezonderd het hiervoor genoemde huiskavel. Derhalve zijn de kavels waarop ten behoeve van Vesteda een hypotheek is gevestigd, betrekkelijk toevallig in fase II terecht gekomen. Het hof heeft hiervoor reeds aangegeven dat de systematiek van de conceptovereenkomst niet daadwerkelijk is aangepast aan de beperking van de financiering door Vesteda en aan de gewijzigde rol van de gemeente in de ontwikkeling van Delftlanden fase I, zodat het beroep van Vesteda op de systematiek van deze SOK op dit punt haar niet direct kan baten. De systematiek van de SOK bleef immers, vanuit het ontwerp, nog uitgaan van financiering en verhypothekeren van het de hele grondpositie van Mega door c.q. aan Vesteda en daarmee samenhangend, dat alle aan Vesteda te leveren bouwkavels resulteerden uit aan haar verhypothekeerde grond.

6.20

Het hof acht door Mega voldoende aangetoond dat de vermindering van de financiering rond 26 juni 2001 als zodanig niet direct ten doel had om ook de samenwerking tussen partijen als zodanig te verengen tot uitsluitend die gronden waarop uiteindelijk ten behoeve van Vesteda een hypotheek is gevestigd. Aan de andere kant volgt het hof NPB c.s. niet in hun stellingen dat voor Vesteda 35 miljoen gulden in het gehele project Delftlanden wilde financieren en dat de hypotheekstellingen daarvan losgezien moeten worden. Het hof wijst er in dit verband op dat enerzijds Vesteda bij herhaling alleen gelden ter beschikking wilde stellen voor aankoop van gronden tegen de vestiging van een hypotheek op hetzelfde perceel en dat anderzijds ook Mega om financiering vroeg voor concrete aankopen waarop dan een hypotheek werd aangeboden (zie de conclusie van repliek van Mega , punt 1.2.12). Daarbij past ook de als productie 8 zijdens Vesteda overgelegde fax - aangenomen dat die van 4 juli 2001 is - waarin Vesteda aangeeft dat de financiering betrekking heeft op de gronden van Witbo-Slijkhuis (daar gespeld als Sluikhuis) waarover in eerste instantie veel te doen is geweest. Het hof kan daaruit in ieder geval niet destilleren dat de samenwerking tussen partijen ook beperkt bleef tot de gronden van Witbo-Slijkhuis , dan wel het totaal van de aan Vesteda verhypothekeerde gronden.

6.21

Het hof moet Vesteda wel nageven dat de uitvoering van de SOK daar wel enigszins op wijst, in die zin dat Mega voor de crisis op de woningmarkt geen percelen in Delftlanden I aan Vesteda heeft aangeboden. Het tegenargument van NPB c.s. dat Vesteda geen voorkeurspositie had bedongen en dat het Mega volledig vrijstond om eerst een aantal kavels aan particulieren te verkopen, is niet heel overtuigend. Mede gelet op de redelijkheid en billijkheid die de samenwerking tussen Mega en Vesteda beheerst en die zich er tegen verzet dat de kwade kansen van de SOK uitsluitend Mega treffen, legt het hof de overeenkomst zo uit dat de daarin opgenomen bepalingen over de afname van kavels door Vesteda betrekking hebben op het de gehele oorspronkelijke grondpositie van Mega en niet slechts op de aan Vesteda verhypothekeerde gronden.

6.22

Uit het voorgaande volgt evenwel niet dat het hof ook aanleiding ziet om het standpunt van Mega te volgen dat Vesteda is gehouden om het equivalent van 17,5% van de bouwkavels die uit 45 hectare gevormd kunnen worden, af te nemen uit het kavelaanbod (of wellicht beter: kaveloverschot) dat Mega beschikbaar heeft in fase I van het gebied Delftlanden . Waar het hof de SOK zo uitlegt dat de kavelafname niet uitsluitend betrekking heeft op de in fase II gelegen gronden waarop Vesteda een hypotheek heeft gevestigd, is er in het geheel geen aanleiding om de overeenkomst zo uit te leggen dat Vesteda gehouden is om kavels uitsluitend in fase I af te nemen. De SOK bepaalt alleen dat partijen in onderling overleg bepalen welke kavels door Vesteda worden afgenomen, en dat bij geen overeenstemming tussen partijen het lot bepaalt welke kavels het betreft, met als voorwaarde dat het wel om gegroepeerde kavels gaat.

6.23

De SOK bevat geen enkel aangrijpingspunt over hoe deze kavels over de verschillende fasen van het pan verdeeld moeten worden. Evenmin bevat de SOK enige aanwijzing hoe met deze bepaling om te gaan indien de uitgifte van kavels stokt door niet voorziene marktomstandigheden. Het hof ziet aanleiding om deze leemte in de SOK, uitgaande van hetgeen vaststaat omtrent de uitgangspunten, doel en strekking van de samenwerking tussen partijen en hun gerechtvaardigde belangen, zodanig naar redelijkheid en billijkheid aan te vullen, dat Vesteda gehouden is een evenredig deel van de bouwkavels in fase I af te nemen. Daarbij verstaat het hof onder evenredig de uitkomst van de som totale grondpositie Mega in fase I (voor verkoop aan de gemeente) gedeeld door de totale grondpositie van Mega in geheel Delftlanden ten tijde van het aangaan van de SOK (afgerond 120 ha), vermenigvuldigd met het totaal aantal door Vesteda af te nemen kavels (vooralsnog door NPB c.s. onbetwist gesteld op 173).

Passeren bewijsaanbiedingen

6.24

Beide partijen hebben voor hun uitleg nog een in algemene termen verwoord bewijsaanbod gedaan voor al hun stellingen. Het hof passeert dat aanbod voor zover het hof de door partijen respectievelijk voorgestane uitleg niet heeft gevolgd, nu deze bewijsaanbiedingen over een weer onvoldoende feitelijk toegespitst zijn.

Het vervolg van de procedure

6.25

Het hof komt gelet op het vorenstaande tot een uitleg van het contract die afwijkt van wat de rechtbank daaromtrent heeft overwogen en die ook afwijkt van wat partijen daaromtrent hebben betoogd. Beide partijen krijgen deels gelijk, NPB c.s. waar het de afnameverplichting betreft en Vesteda waar het gaat om de aflossing van de financiering.

6.26

De uitleg van het hof heeft gevolgen voor de toewijsbaarheid van vorderingen van partijen over en weer. De voorliggende vorderingen kunnen geen van beide integraal worden toegewezen. In ieder geval is rekenwerk van meer dan ondergeschikt belang noodzakelijk; voorts spelen ook nog een aantal kwesties waar de rechtbank nog geen oordeel over heeft uitgesproken.

6.27

NPB c.s. hebben aangedrongen op terugverwijzing van de procedure naar de rechtbank; Vesteda heeft het hof verzocht een eindarrest te wijzen. Nu het hof in ieder geval op dit moment niet in staat is een eindarrest te wijzen en naar verwachting partijen, na het nodige rekenwerk, (wederom) aanpassingen van hun eis zullen verzoeken, komt het hof het meest geraden voor om de zaak ter verdere beslissing, met inachtneming van dit arrest, terug te verwijzen naar de rechtbank.

De slotsom

6.28

Het hof zal het beide vonnissen waarvan beroep vernietigen voor zover aangevochten en, opnieuw rechtdoende, de zaak terug te wijzen naar de rechtbank opdat de rechtbank, met inachtneming van dit arrest de zaak tussen partijen verder zal beslissen. Het hof zal bepalen dat beide partijen, te beginnen met NPB c.s., bij de rechtbank een akte mogen nemen waarbij partijen in mogen gaan op de gevolgen van 's hofs overwegingen voor de toewijsbaarheid van hun vordering en deze vordering daaraan desgewenst nog mogen aanpassen.

Het hof ziet aanleiding om de kosten van deze appelprocedure te compenseren aangezien beide partijen daarin over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 12 februari 2014 en 6 augustus 2014 voor zover in appel aangevochten en doet opnieuw recht;

verwijst de procedure terug naar die rechtbank opdat deze, met inachtneming van dit arrest, alsnog oordeelt over de respectieve vorderingen van partijen;

bepaalt dat beide partijen zich bij akte nog over deze vorderingen mogen uitlaten, te beginnen met NPB c.s., en dat partijen desgewenst nog op elkaars stellingen mogen reageren alvorens de rechtbank een nader vonnis wijst;

compenseert de kosten van deze appelprocedure in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. R.E. Weening en mr. P. Roorda en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

2 februari 2016.