Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:6755

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
23-08-2016
Datum publicatie
05-09-2016
Zaaknummer
200.165.472/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Non-conformiteit woning. Door onvoldoende bevestiging van de dakplaten treden bij temperatuurwisselingen schoksgewijze vervormingen op die die harde knallen veroorzaken en wel zodanig dat slapen op de verdieping welhaast onmogelijk is. Het enkele feit dat de dakplaten in strijd met de voorschriften van de leverancier niet met vijf maar met drie nagels zijn vastgezet levert nog geen non-conformiteit op. Het arrest van de Hoge Raad d.d. 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383 (Fabels/Meenderink) kan hier geen toepassing vinden. Niettemin is sprake van non-conformiteit omdat het gebrek in de weg staat aan normale bewoning. Het beroep op de ouderdomsclausule gaat niet op, omdat niet is gebleken dat het onderhavige gebrek valt terug te voeren tot de ouderdom van de woning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/2575
RCR 2016/93

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.165.472/01

(zaaknummer rechtbank Groningen 2657077/ 13/17604)

arrest van 23 augustus 2016

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [appellant],

2. [appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [appellante],

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. H.G.B. van der Wal, kantoorhoudend te Winschoten,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 2],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. R. Klarus, kantoorhoudend te Emmen.

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 28 april 2015.

1 Het verder verloop van het geding in hoger beroep

1.1

De bij genoemd arrest gelaste comparitie heeft geen doorgang gevonden. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord,

- pleitnotities aan beide zijden (schriftelijk pleidooi).

1.3

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

1.4

[appellanten] vorderen in hoger beroep:

"voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep te vernietigen en opnieuw rechtdoende, [geïntimeerde 1] in zijn vorderingen te ontzeggen, althans een zodanige beslissing zoals uw gerechtshof in goede justitie redelijk en billijk acht, met de veroordeling van [geïntimeerde 1] in de kosten in beide instanties."

2 De vaststaande feiten

2.1

Als gesteld en niet weersproken staan de navolgende feiten tussen partijen vast.

2.2

Tussen partijen, [geïntimeerden] als kopers en [appellanten] als verkopers, is een

koopovereenkomst tot stand gekomen op 17 maart 2010 met betrekking tot de woning

met aanhorigheden aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 1 juni 2010. De koopsom bedroeg

€ 299.000,- k.k. De woning is gebouwd omstreeks 1979. [appellanten] waren de eerste bewoners van de woning.

2.3

De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het model van de NVM-koopakte en bevat onder meer de volgende bepalingen:

"artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin

deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende

rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en

kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten

die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren

en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

5.3.1.

Aanvulling artikel 5.3

Aan koper is bekend dat het verkochte is gebouwd omstreeks 1979 en hij verklaart bekend te zijn met de dienovereenkomstige staat van het pand. Hij aanvaardt daarmede voorzienbare en te

verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak, in het bijzonder voor wat betreft

leidingen, lozingen, daken, houtwerk en eventuele installaties, ook voor zover die een

belemmering zouden kunnen zijn voor het normale gebruik."

2.4

In de door [geïntimeerden] ingevulde vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst staat vermeld: “Bij temperatuurswisselingen kraken dakplaten.”

2.5

Bij beschikking van 20 november 2012 heeft de kantonrechter van de (voormalige)

Rechtbank Groningen op verzoek van [geïntimeerden] een voorlopig deskundigenbericht gelast en ing. [deskundige 1] en ing. [deskundige 2] , beiden werkzaam bij Arcadis, tot deskundige benoemd. De deskundigen hebben op 13 juni 2013 hun bevindingen in een rapportage vastgelegd. Het bedrag van € 5.929,- aan voorschot is ten laste gebracht van [geïntimeerden]

2.6

De deskundigen hebben in hun rapport geconcludeerd dat op basis van de waarnemingen ter plaatse en de beschikbaar gestelde stukken er sprake is van een gebrek aan de bevestiging van de dakplaten van de woning. De dakplaten zijn namelijk niet met vijf maar met drie nagels per gording gemonteerd. Zij begroten de kosten voor herstel op een bedrag van € 11.046,- exclusief BTW.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 20.141,66 vermeerderd met de wettelijke rente over € 13.365,66 vanaf

13 december 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van de proceskosten. [appellanten] hebben daartoe gesteld dat de woning vanwege de aanwezigheid van knallende dakplaten niet de eigenschappen bevat die zij daarvan mochten verwachten. De vordering is als volgt opgebouwd:

- schadevergoeding € 13.365,66

- kosten van de procedure tot het benoemen van de deskundige € 5.929,--

- incassokosten € 847,--.

3.2

[appellanten] hebben de vordering bestreden. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering toegewezen en [appellanten] veroordeeld in de kosten van het geding.

4 De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

Het hof ziet aanleiding eerst grief 2 te bespreken. Met deze grief betogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de woning een gebrek bevat eruit bestaande dat bij de bouw van de woning in 1979 de dakplaten met slechts drie nagels aan de gordingen zijn bevestigd in plaats van met vijf, zoals de montagevoorschriften van de leverancier luiden. Volgens de grief is niet aangetoond dat het onderhavige voorschrift uit 1983 ook al in 1979 bestond. Het hof schaart zich echter wat dat betreft achter de desbetreffende overweging van de kantonrechter (r.o. 10). In de toelichting op de grief wordt niets steekhoudends aangevoerd dat tot een ander oordeel kan leiden.

4.2

Het hof legt de grieven 1 en 3 onder meer zo uit dat de kantonrechter in r.o. 12 ten onrechte uitsluitend is ingegaan op het meest subsidiaire verweer van [appellanten] (het beroep op de ouderdomsclausule 5.3.1) met voorbijgaan aan het primaire verweer (geen belemmering van normaal gebruik) en het subsidiaire verweer (beroep op kenbaarheidsvereiste, schending van de onderzoeksplicht). De grieven zijn klaarblijkelijk ook door [geïntimeerden] zo begrepen, nu zij in de memorie van antwoord het in eerste aanleg gevoerde debat over het normale gebruik en de kenbaarheid hervatten (en partijen dit debat in hun pleitnotities hebben voortgezet). Het hof stelt vast dat de kantonrechter deze verweren (samengevat in de conclusie van antwoord onder 35 tot en met 37) inderdaad ten onrechte onbesproken heeft gelaten. Voor zover hieraan ten grondslag ligt dat aan die artikelen geen betekenis toekomt in verhouding tot artikel 5.3.1, deelt het hof die opvatting niet. Het hof zal zich hieronder uitlaten over de onderlinge samenhang tussen die artikelen. De genoemde grieven zijn in zoverre terecht voorgedragen. Dat betekent echter nog niet dat het bestreden vonnis vernietigd zal worden. Dit is afhankelijk van de verdere beoordeling. Het hof zal zich daarbij richten op het over en weer gestelde in eerste aanleg en (de toelichtingen op) de grieven 1 en 3, alsmede het verdere debat in hoger beroep. De grieven 4 en 5 zijn voortbouwend van aard en missen aldus zelfstandige betekenis. Grief 6 (buitengerechtelijke kosten) zal zo nodig afzonderlijk worden besproken.

4.3

Bij de verdere beoordeling van het geschil stelt het hof het navolgende voorop.

4.4

Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Het tweede lid van dit wetsartikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

4.5

Behalve bij de (hier niet aan de orde zijnde) consumentenkoop staat het partijen vrij van deze wettelijke regeling bij overeenkomst af te wijken. In het onderhavige geval wijken de bepalingen van de koopakte (een zogenaamde standaard NVM-koopakte) in die zin af van de wettelijke regeling dat partijen zijn overeengekomen (in artikel 5.3 van de koopakte) dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn, dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat verkoper ook niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

Ten slotte is van belang dat in de koopakte onder 5.3.1 wordt bepaald, samengevat, dat de koper ermee bekend is dat het verkochte is gebouwd omstreeks 1979, dat hij bekend is met de dienovereenkomstige staat van het pand en dat hij de “daarmede voorzienbare en te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak” aanvaardt, ook voor zover die een belemmering kunnen zijn voor het normale gebruik.

4.6

In een zaak waarin het ging om de uitleg van het begrip “normale gebruik” in artikel 5.3 van de (voorloper van de huidige) NVM-koopakte heeft de Hoge Raad met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf beslist dat bij de uitleg hiervan uitgangspunt dient te zijn wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan (Hoge Raad
23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Nu in het onderhavige geval niets is gesteld of gebleken dat tot een andere uitleg dient te leiden, zal ook in het onderhavige geval van deze uitleg worden gegaan. Dat betekent naar het oordeel van het hof onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon speelt tevens de ouderdom van de woning een rol. Bij de koop van een oudere woning dient in beginsel rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties. In de onderhavige zaak is dit expliciet tot uitdrukking gebracht en verder uitgewerkt in artikel 5.3.1 van de koopakte.

4.7

Indien de verkochte onroerende zaak eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan of die voor de koper na onderzoek kenbaar waren, dan staat de verkoper daar blijkens artikel 5.3 niet voor in. Een beroep hierop door de verkoper dient evenwel naar vaste jurisprudentie in beginsel te falen indien het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel indien de verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.

4.8

Toegespitst op de stellingen en vordering van [geïntimeerden] overweegt het hof thans het navolgende.

4.9

Volgens [geïntimeerden] vloeit uit het feit dat de dakplaten in strijd met de voorschriften van de leverancier niet met vijf maar met drie nagels zijn vastgezet reeds voort dat sprake is van non-conformiteit. [geïntimeerden] beroept zich daartoe op het arrest van de Hoge Raad d.d. 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383 (Fabels/Meenderink).

[geïntimeerden] zien daarbij in de eerste plaats over het hoofd dat in de casus van dat arrest een NVM-koopakte ontbrak en de non-conformiteit alleen is beoordeeld naar
artikel 7:17 BW. In de tweede plaats ging het in dat arrest om overheidsvoorschriften en niet om (montage)voorschriften van de leverancier van materialen.

Het hof merkt op dat [geïntimeerden] in deze context nog hebben gesteld dat bij navraag is gebleken dat de gemeente niet beschikt over de constructieberekeningen die [appellanten] destijds ten behoeve van de bouwvergunning diende af te geven (akte na comparitie in eerste aanleg sub 4). Dit is evenwel door [appellanten] gemotiveerd betwist, terwijl een bewijsaanbod van [geïntimeerden] (op wie in deze de bewijslast rust) ontbreekt. Derhalve gaat het hof voorbij aan die stelling, wat daar verder van zij.

Het arrest Fabels/Meenderink kan hier dan ook geen toepassing vinden.

4.10

[geïntimeerden] hebben daarnaast aangevoerd dat het gebrek in de weg staat aan normale bewoning en zij hebben dit onderbouwd door te stellen dat de onvoldoende bevestiging van de dakplaten bij temperatuurwisselingen leidt tot schoksgewijze vervormingen die harde knallen veroorzaken en wel zodanig dat slapen op de verdieping welhaast onmogelijk is (inleidende dagvaarding sub 4 en 10, memorie van antwoord sub 14 en 25, 36 en 62, pleitnota onder 7 en 12 e.v.). Ook op de begane vloer zijn de knallen hinderlijk (akte na comparitie onder 7).

Daarnaast hebben [geïntimeerden] gesteld dat de verankering van de dakplaten loskomt waardoor deze enigszins afschuiven en dat een bijkomend effect is dat de hierdoor de gordingen vervormd zijn (inleidende dagvaarding sub 10).

[appellanten] hebben een en ander weersproken.

4.11

Het hof overweegt dat uit het deskundigenrapport niet de conclusie kan worden getrokken dat de onvoldoende bevestiging van de dakplaten leidt tot een onveilige situatie of dat er andere gebreken zijn die tot een verhoogd risico leiden. In tegendeel: uit de antwoorden van de deskundigen onder 2 (inzake bijkomend gebrek), 4, 6, 8 en 9 blijkt dat de toegepaste constructie en materialen op zichzelf aan de eisen voldoen en dat er geen veiligheidsrisico’s bestaan.

4.12

Daarmee spitst het geschil zich toe op de stelling van [geïntimeerden] dat de onvoldoende bevestiging van de dakplaten bij temperatuurwisselingen leidt tot schoksgewijze vervormingen die harde knallen veroorzaken en wel zodanig dat slapen op de verdieping welhaast onmogelijk is. [appellanten] hebben dit betwist. Zij erkennen op zich het optreden van de geluidseffecten, die zij omschrijven als “kraken”, maar volgens hen treedt dat verschijnsel slechts af en toe op, bij sterke temperatuurwisselingen, en hebben zij gedurende de 30 jaar dat zij in de woning hebben gewoond geen hinder hiervan ondervonden.

4.13

Het hof overweegt dat [geïntimeerden] hun desbetreffende stelling onder meer hebben onderbouwd met het overleggen van een schriftelijke verklaring van de heer en mevrouw [X] , voor zover van belang inhoudende dat zij tijdens een overnachting op de eerste verdieping in de woning van [geïntimeerden] zijn opgeschrikt door knallende geluiden, dat deze knallende geluiden van ’s morgens vroeg tot ’s avonds laat te horen waren, telkens als de zon op het dak scheen of juist even niet en dat deze geluidsoverlast ook plaats vond tijdens latere overnachtingen in het najaar van 2010 en het voorjaar van 2011. Voorts hebben [geïntimeerden] een verklaring overgelegd van de heer [Y] , inhoudende dat hij schuin tegenover de woning woont en dat hij sinds 2008 tijdens het roken buiten van een sigaret knallende geluiden heeft waargenomen afkomstig van de woning. Voorts wordt in het deskundigenrapport onder 2.2. vermeld dat de heer [appellant] tegenover de deskundigen heeft verklaard dat de geluiden al vanaf het begin goed hoorbaar waren en ook als hinderlijk werden ervaren. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] deze gemotiveerde en met genoemde producties gestaafde stellingen onvoldoende gemotiveerd bestreden, zodat het hof aan (tegen)bewijslevering op dit punt niet toekomt en het gestelde voor juist moet worden gehouden (artikel 149 Rv.). Het hof is van oordeel dat regelmatig optredende knallende geluiden die de nachtrust verstoren het woongenoot wezenlijk verstoren en aldus in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning.

4.14

Vervolgens komt het hof toe aan het verweer van [appellanten] dat het gebrek voor [geïntimeerden] kenbaar was in de zin van artikel 5.3 van de overeenkomst, omdat [appellanten] in de vragenlijst bij de overeenkomst hebben aangegeven “bij temperatuurwisselingen kraken de dakplaten” en zij het geluid hebben gesimuleerd door tijdens de bezichtiging op een dakplaat te drukken. Het hof volgt [appellanten] daarin niet. Naar het oordeel van het hof doet bedoelde mededeling in combinatie met het drukken op de dakplaat geen recht aan de ernst van het probleem en is een en ander ook niet zodanig alarmerend dat [geïntimeerden] tot onderzoek hadden moeten overgaan, terwijl voorts [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld dat het gebrek bij een nader visueel onderzoek niet zichtbaar zou zijn geweest. Voor zover [geïntimeerden] hier al iets valt te verwijten, is een beroep daarop van [appellanten] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar nu [appellanten] hebben nagelaten te wijzen op de ernst van het probleem dat zij (zo heeft de heer [appellant] aan de deskundigen verklaard) zelf ook als hinderlijk ondervonden (zij het niet onoverkomelijk).

4.15

Daarmee komt het hof toe aan het beroep van [appellanten] op de ouderdomsclausule. In artikel 5.3.1 van de koopovereenkomst wordt bepaald, samengevat, dat de koper ermee bekend is dat het verkochte is gebouwd omstreeks 1979, dat hij bekend is met de dienovereenkomstige staat van het pand en dat hij de “daarmede voorzienbare en te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak” aanvaardt, ook voor zover die een belemmering kunnen zijn voor het normale gebruik.

Door [geïntimeerden] is betoogd dat het onderhavige gebrek niet valt terug te voeren tot de ouderdom van de woning maar veroorzaakt is door onvoldoende bevestiging van de dakplaten. Hiertegenover hebben [appellanten] niets gesteld dat tot de conclusie kan leiden dat sprake is van met de ouderdom van de woning “voorzienbare en te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak". Hun beroep op de ouderdomsclausule faalt dan ook.

4.16

Grief 6 bouwt enerzijds voort op de vorige grieven (en faalt in zoverre) en houdt tevens in de afzonderlijke bestrijding van de mede gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Het hof stelt voorop dat [appellanten] geen grief hebben aangevoerd tegen rechtsoverweging 1.7 van het bestreden vonnis voor zover inhoudende dat zij bij brief van

8 juli 2010 in gebreke zijn gesteld. Aangenomen moet daarom worden dat hun verzuim dateert van voor 1 juli 2012 zodat de vordering beoordeeld moet worden naar hoe de artikelen 6:96 BW en 241 en 242 Rv voordien luidden. Door [appellanten] is in dat licht aangevoerd dat door [geïntimeerde 1] geen andere kosten zijn gemaakt dan die ter instructie van de onderhavige zaak en waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te houden, zodat voor die kosten overeenkomstig de tekst van artikel 241 Rv van voor
1 juli 2012 geen vergoeding op grond van artikel 6:96 BW toewijsbaar is. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] hiertegenover onvoldoende concreet en specifiek onderbouwd dat wel andere kosten zijn gemaakt dan die ter instructie van de onderhavige zaak. Daarmee slaagt de grief.

5 De slotsom

De grieven falen, behalve (ten dele) grief 6. Het vonnis waarvan beroep zal, met uitzondering van de toewijzing van de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, met aanvulling van gronden worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellanten] als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] te begroten op € 711, aan verschotten en overeenkomstig 2 punten in tarief III aan te liquideren salaris van de advocaat.

De beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt onder aanvulling van gronden het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht (kanton) van 26 november 2014 waarvan beroep, behoudens voor zover in het eerste onderdeel van het dictum mede een bedrag ad € 847,- aan buitengerechtelijke incassokosten is toegewezen, welk onderdeel wordt vernietigd, en in zoverre opnieuw recht doende: bepaalt dat in het eerste onderdeel van het dictum het bedrag van € 20.141,66 wordt vervangen door het bedrag € 19.294,66 en wijst af de vordering tot betaling van € 847,-;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 711,- aan verschotten en € 2.316,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de daarin vervatte vernietiging en veroordelingen.

Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. H. de Hek en mr. B.J.H. Hofstee en is uitgesproken door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 augustus 2016.