Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:6749

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
23-08-2016
Datum publicatie
25-08-2016
Zaaknummer
200.119.568/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kopers van een woning vorderen schadevergoeding vanwege gebreken aan de woning. De verkopers beroepen zich op schending van de klachtplicht. Anders dan de rechtbank verwerpt het hof dit beroep. De kopers hebben tijdig geklaagd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/2499
RN 2016/93

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.119.568/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 131409/ HA ZA 12-25)

arrest van 23 augustus 2016

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [appellant],

2. [appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [appellante],

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. W. Wallinga, kantoorhoudend te Assen,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 2],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. M.R. van der Veen, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
11 april 2012 en 10 oktober 2012 van de (toenmalige) rechtbank Groningen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 19 december 2012,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellanten] luidt:

"dat het het Gerechtshof te Leeuwarden moge behage bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen de vonnissen d.d. 11 april en 10 oktober 2012 (…) door de Rechtbank Groningen (…) tussen partijen gewezen en, opnieuw rechtdoende in de hoofdzaak, bij vonnis, de vorderingen van appellanten alsnog toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.

3 Vaststaande feiten

3.1

De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.11) van het vonnis van
10 oktober 2012 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof zal dan ook uitgaan van de door de rechtbank vastgestelde feiten die, aangevuld met wat verder over de feiten vaststaat, op het volgende neerkomen.

3.2

Op 13 augustus 2007 hebben [appellanten] van [geïntimeerden] een woning gekocht voor de prijs van EUR 310.000,00 aan [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding] .

3.3

Artikel 5 van de schriftelijke koopovereenkomst, volgens het NVM-model, luidt voor zover van belang:
‘5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (..)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(..)."

3.4

Aan de woning, die in 1996 is gebouwd, is in opdracht van [geïntimeerden] door Klussenbedrijf [X] in dan wel omstreeks 2002 een aanbouw bestaande uit een bijkeuken en garage gebouwd.

3.5

Voorafgaand aan de koop is de woning een aantal malen door [appellanten] bezichtigd. Namens [appellanten] is geen makelaar opgetreden. Een bouwtechnische keuring voorafgaand aan de koop heeft niet plaatsgevonden.

3.6

De woning is op 1 november 2007 aan [appellanten] geleverd. Bij het passeren van de akte hebben [appellanten] gevraagd of een bouwvergunning was afgegeven voor de door [geïntimeerden] gerealiseerde aanbouw van de woning. [geïntimeerden] hebben op het notariskantoor aangegeven dat niet te weten, maar dat te zullen uitzoeken. Op
1 november 2007 hebben [geïntimeerden] na de levering aan [appellanten] telefonisch laten weten dat er geen bouwvergunning is afgegeven.

3.7

Op 12 november 2007 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] een e-mailbericht gestuurd, waarin onder meer staat geschreven:

‘heb even een concept voorstel gemaakt. Kan jij deze even bekijken en je reactie geven? Heb je nog wat gehoord van de aannemer en de eventuele garantie op de aanbouw? (..)’

3.8

Bij het e-mailbericht is een bijlage gevoegd waarin onder meer staat:

‘Op 1 november 2007 vond de overdracht plaats van [adres] (..) te [woonplaats] . Verkoper was [geïntimeerde 1] en koper [appellant] . Tijdens deze overdracht heb ik jou gevraagd naar de bouwvergunning voor de garage en keukenuitbouw. Je gaf aan dat je dit moest uitzoeken en belde dezelfde dag nog om aan te geven, dat er geen vergunning aanwezig is.

We hebben afgesproken dat jij, [geïntimeerde 1] , voor de gevolgen van het niet beschikbaar hebben van de bouwvergunning verantwoordelijk bent en ook in de toekomst wilt blijven. Deze gevolgen kunnen onder andere zijn, maar niet uitsluitend, de kosten voor het alsnog aanvragen van de vergunning of de kosten om het huis in originele staat terug te brengen (zonder garage en aanbouwkeuken).
Deze brief beschouwen we als een overeenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde 1] .
Aldus ondertekend in tweevoud

[geïntimeerde 1] [appellant] ’

De bijlage is niet ondertekend.

3.9

Kort na het betrekken van de woning door [appellanten] maken zij melding bij [geïntimeerden] van problemen bij de achterdeur van de bijkeuken. In opdracht van [geïntimeerden] heeft de heer [X] van Klussenbedrijf [X] , bouwer van de bijkeuken en garage, in november 2007 vervolgens lichte herstelwerkzaamheden verricht.

3.10

Door Woningkeur is eind 2007 onderzoek verricht naar de fundering van de bijkeuken. Door Woningkeur is hierover aan [appellanten] gerapporteerd op
11 december 2007. Geadviseerd werd de fundering van de bijkeuken te versterken. In
juli 2008 zijn door Klussenbedrijf [X] in opdracht van [geïntimeerden] naar aanleiding van het rapport van Woningkeur extra steunmaatregelen uitgevoerd onder de fundering van het kozijn in de bijkeuken.

3.11

Op 14 november 2008 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] een e-mail gestuurd waarin onder meer staat geschreven, daarbij verwijzend naar de bijlage die is verzonden bij de e-mail van 12 november 2007:

‘het is alweer een tijdje geleden dat we over bijgesloten voorstel hebben gesproken en je hebt aangegeven dat je een ander voorstel had. Ik weet niet meer zo goed wat we afgesproken hebben, maar het lijkt me goed dat dit nu netjes afhandelen. Alles goed verder?’

3.12

Bij brief van 5 december 2008 heeft de raadsman van [geïntimeerden] gereageerd op de e-mail van 14 november 2008 van [appellanten] . Namens [geïntimeerden] heeft hij iedere aansprakelijkheid voor de gevolgen van het ontbreken van een bouwvergunning afgewezen.

3.13

Eind 2009 hebben [appellanten] geconstateerd dat de deuren van de garage niet goed meer sloten en dat het hang- en sluitwerk van de deuren niet meer waterpas waren.

3.14

Bij brief van 24 december 2009 - gericht aan het oude adres van [geïntimeerden] , die inmiddels waren verhuisd - heeft de gemachtigde van [appellanten] aan [geïntimeerden] onder meer geschreven:

‘Nadat cliënten, kort na de eigendomsoverdracht, reeds zijn geconfronteerd met een serieus gebrek (verzakking van de bijkeuken), deel ik u hierbij mede dat cliënten sinds kort wederom te kampen hebben met een aantal problemen met betrekking tot de door u verkochte woning.

Ditmaal ondervinden cliënten problemen met betrekking tot de garage. De deur sluit niet goed en het hang-en sluitwerk is niet meer waterpas. Cliënten vrezen dat dit te maken heeft met het feit dat de garage (net als destijds ten aanzien van de bijkeuken is vastgesteld) tijdens de bouw niet, dan wel niet op deugdelijke wijze, is gefundeerd. (..)’
De gemachtigde heeft verzocht om in overleg te treden om tot een oplossing te komen.

3.15

[geïntimeerden] hebben op deze brief niet gereageerd.

3.16

Op 25 maart 2010 heeft de gemachtigde van [appellanten] schriftelijk aan [geïntimeerden] een laatste termijn gegeven om te bevestigen dat de door [appellanten] geconstateerde gebreken voor 1 mei 2010 zouden worden hersteld.

3.17

Nadat geen reactie is gevolgd, is op 20 mei 2010 wederom een aanmaning door de gemachtigde van [appellanten] aan [geïntimeerden] gestuurd. Deze brief is tevens gestuurd naar het e-mailadres van [geïntimeerden]

3.18

[geïntimeerde 1] heeft daarop telefonisch contact opgenomen met de gemachtigde van [appellant] . In een e-mailbericht van 18 juni 2010 aan die gemachtigde heeft hij geschreven:
“Conform telefonische afspraak zal de heer [X] na de bouwvak contact op nemen om de eventuele problemen op te lossen.”

3.19

In een e-mailbericht van 16 september 2010 aan [geïntimeerde 1] heeft de gemachtigde van [appellanten] bevestigd dat [X] op 26 augustus 2010 de woning heeft bekeken en verzoekt hij [geïntimeerde 1] te laten weten wat de bevindingen van [X] zijn en wat [geïntimeerde 1] voorstelt om de zaak op te lossen. [geïntimeerde 1] reageert diezelfde dag per e-mailbericht met de volgende inhoud:
“Vandaag gesproken met dhr. [X] .; hij zal het oplossen en neemt binnenkort contact op met uw client. Op het moment van schrijven ligt zijn schoonvader op sterven, ik hoop dat u begrijpt dat dit voor dhr. [X] even voorrang heeft.”

3.20

Op 22 november 2010 heeft [X] de door hem voorgestelde wijze van herstel doorgegeven aan [appellanten] [geïntimeerden] zijn niet overgegaan tot herstel.

3.21

In opdracht van [appellanten] heeft het expertisebureau Compander B.V. een bouwkundig onderzoek uitgevoerd op 29 november 2010 en op 14 april 2011. In het op die bezoeken gebaseerde rapport van 13 mei 2011 staat onder meer geschreven:
‘Kort na de eigendomoverdracht zijn cliënten geconfronteerd met een serieus gebrek (verzakking van de bijkeuken). Cliënten hebben dit probleem laten beoordelen door Woningkeur. Dit expertisebureau was van oordeel dat de fundering van de bijkeuken versterkt diende te worden om verdere verzakking en scheurvorming te voorkomen. Cliënten hebben vervolgens de verkopende partij van het gebrek in kennis gesteld en geconfronteerd met de bevindingen van Woningkeur. In opdracht van de verkopende partij heeft Klussenbedrijf [X] herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Eind 2009 hebben cliënten wederom te kampen gekregen met een aantal problemen. Ditmaal met betrekking tot de garage. De deur sluit niet goed en het hang- en sluitwerk is niet meer waterpas. Cliënten vrezen dat dit te maken heeft met het feit dat de garage (net als destijds ten aanzien van de bijkeuken is vastgesteld) tijdens de bouw niet, dan wel niet op deugdelijke wijze, is gefundeerd.
(…)

Beoordeling

(..)
Met betrekking tot de bijkeuken
De bijkeuken is aan de zijde van de achtergevel van de woning vast gebouwd. Mogelijk rust de funderingsplaat van de bijkeuken op de fundering van de achtergevel. Dit blijkt ook uit de scheefstand van de bijkeuken. Ter plaatse van de achtergevel is dit 0 en achterin -13 en
-17 millimeter. Het heeft er alle schijn van dat de later aangebrachte funderingsverzwaring zorgt voor vertraging in de verzakking aan de zijde van de toegangsdeur. Het is zeer aannemelijk dat de verzakking nog steeds aan de orde is. Dit is zichtbaar aan de verplaatsing in de vorm van kiervorming tussen de verschillende aansluitingen in de bijkeuken. Absolute zekerheid over de verzakking kan slechts gegeven worden wanneer in de loop der tijd blijkt dat de scheefstand verder is gegaan. Dit kan alleen door toekomstige metingen worden aangetoond. Daarbij is het risico op meer schade en ongemak door de verzakking reëel aanwezig. De verzakking kan een grillig en onvoorspelbaar patroon geven doordat de verzakking door uitdroging van de klei plotseling kan optreden na een lange droge periode.

Met betrekking tot de garage

Vaststaat dat de achter- en de zijgevel voor juli 2008 en in de periode tot heden aan verzakking onderhevig zijn geweest. Hierdoor functioneert de achterdeur van de garage zeer slecht en wordt de waterafvoer van het dak in geringe mate nadelig beïnvloed.

Beantwoording vragen /Samenvatting en conclusies
Op basis van bevindingen komt ondergetekende tot de volgende beantwoording van de vragen.

1. Is er daadwerkelijk sprake van een gebrek met betrekking tot de garage op het adres [adres] te [woonplaats] ?

Er is sprake van een gebrek. De funderingsconstructie - die gedragen wordt door dunne in de grond gevormde betonpaaltjes - is niet toereikend om de bovenliggende constructie te kunnen dragen.

2. Heeft klussenbedrijf [X] in juli 2008 de herstelwerkzaamheden met betrekking tot de bijkeuken op juiste wijze uitgevoerd?

De fundering wordt maar op één plek ondersteund door een later aangebrachte betonpoer. Het is overduidelijk dat de aanbouw na de herstelwerkzaamheden is verder verzakt. De methode is zonder sonderingsonderzoek of berekening uitgevoerd. Het betreft een goed bedoelde poging die mislukt is.

3. Is er thans nog sprake van een gebrek met betrekking tot de bijkeuken op het adres [adres] te [woonplaats] ?

Het gebrek is thans nog aan de orde. Vastgesteld is dat de verzakking na de herstelwerkzaamheden verder is gegaan.
4. Wat is de oorzaak van de door u geconstateerde problemen?
De oorzaak van de verzakking dient gevonden te worden in het feit dat de fundering niet voldoet bij de aanwezige draagkracht van de onderliggende bodem. De paaltjes hadden een grotere diameter en/of op grotere diepte moeten worden aangebracht.
5. Wanneer is (zijn) het gebrek (de gebreken) naar uw mening ontstaan?
De gebreken zijn tijdens de aanleg van de fundering ontstaan.
Is herstel mogelijk en zo ja, op welke wijze dient het herstel volgens u plaats te vinden?
Herstel is mogelijk. De fundering dient versterkt te worden door een hulpconstructie die het draagvermogen in orde maakt. Herstel dient plaats te vinden nadat een gediplomeerd constructeur onderzoek heeft gedaan naar de draagkracht van de bodem in combinatie met de toegepaste funderingsconstructie. Dit zal gedaan worden met behulp van een zogenaamde handsondering en een constructieberekening.
7. Is herstel in uw ogen noodzakelijk?
Herstel is noodzakelijk gezien de overlast en ongemakken die de verzakking met zich meebrengt. Daarnaast heeft het gebrek een waardedrukkend effect op de waarde van de woning. De aanwezige garage en de aangebouwde bijkeuken worden voor potentiële kopers min of meer waardeloos. (..)’

3.22

In het rapport worden de herstelkosten inclusief BTW geraamd op € 11.485,88,
€ 952,00 aan algemene kosten in verband met een constructieberekening, € 5.083,68 voor de kosten van herstel van de garage en € 5.450,20 voor de kosten van herstel van de bijkeuken.

3.23

Het rapport is als bijlage bij een brief van 20 mei 2011 door (de gemachtigde van) [appellanten] aan [geïntimeerden] gestuurd. In deze brief heeft de gemachtigde [geïntimeerden] gesommeerd hem binnen 14 dagen te bevestigen dat zij opdracht zullen geven tot herstel conform het rapport van Compander.

3.24

Bij brief van 9 juni 2011 heeft de raadsman van [geïntimeerden] iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

4 Procedure in eerste aanleg

4.1

[appellanten] hebben [geïntimeerden] gedagvaard voor de (toenmalige) rechtbank Groningen en betaling gevorderd van een bedrag van € 23.630,- aan herstelkosten, te vermeerderen met rente en kosten, waaronder € 1.200,00 aan expertisekosten. Aan hun vordering hebben zij ten grondslag gelegd dat de woning niet voldoet aan de overeenkomst, doordat sprake is van een gebrekkige fundering. [geïntimeerden] zijn gehouden de kosten van herstel van de gebreken te vergoeden. [appellant] baseren deze kosten op een offerte van aannemersbedrijf [Y] , dat de kosten van een nieuwe fundering van de bijkeuken op
€ 8.850,-, de kosten van een nieuwe fundering van de garage op € 9.420,- en de kosten van het vervangen van een latei boven het kozijn van de achtergevel op € 5.330,- raamt.

4.2

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd. Zij hebben allereerst aangevoerd dat [appellanten] de klachtplicht hebben geschonden. Ook hebben zij het bestaan en de omvang van de door [geïntimeerden] gestelde gebreken bestreden. In dat verband hebben zij een uitvoerige reactie van de heer [vader geintimeerde 2] , de vader van [geïntimeerde 2] , die gepensioneerd stedenbouwkundige is, op het rapport van Compander in het geding gebracht.

4.3

Nadat een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de rechtbank in het eindvonnis het beroep op schending van de klachtplicht gehonoreerd en de vorderingen van [appellanten] afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

5 Bespreking van de grieven

5.1

Het hof stelt vast dat geen grieven zijn gericht tegen het tussenvonnis van
11 april 2012, zodat het appel tegen dat tussenvonnis ongegrond is.

5.2

Met de grieven 1 tot en met 8 komen [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank dat de klachtplicht is geschonden. Het hof zal deze grieven, die met elkaar samenhangen en de vraag of sprake is van schending van de klachtplicht aan het hof voorleggen, tezamen bespreken. Het hof stelt bij de bespreking voorop dat [appellanten] (terecht|) niet opkomen tegen het beoordelingskader dat de rechtbank in rechtsoverwegingen
4.3.1 tot en met (de eerste alinea van) 4.3.7 heeft gegeven voor het beroep op de klachtplicht.

5.3

Zoals de rechtbank heeft overwogen, legt artikel 7:23 BW op de koper een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht.
De termijn die de koper voor de nakoming van zijn onderzoeksplicht in acht mag nemen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het onderzoek waarbij een deskundige wordt ingeschakeld dient door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dat verband zijn onder meer van belang de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper
(vgl. Hoge Raad 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991).
De vraag of de koper in geval van een niet-consumentenkoop, zoals hier, de verkoper tijdig in kennis heeft gesteld van een gebrek nadat hij dat gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend (vgl. Hoge Raad 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593).

5.4

Het hof is met de rechtbank van oordeel, dat de strekking van artikel 7:23 lid 1 BW is dat de schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dat niet het geval is, dit eveneens met spoed aan de schuldenaar meedeelt. Gelet op deze strekking bestrijkt genoemde bepaling, zoals de rechtbank heeft overwogen, eveneens het geval dat de verkoper van een onroerende zaak aan deze zaak herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten op verzoek of sommatie van de koper en de koper klaagt over de herstelwerkzaamheden.

5.5

Indien de verkoper zich op schending van de klachtplicht beroept, een bevrijdend verweer, dient de koper gemotiveerd te stellen en te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op
artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de verkoper. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de koper heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verkochte zaak (en het herstel van die zaak) niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser heeft geklaagd, zo lang is geweest dat niet meer kan worden gesproken van een tijdige klacht. Indien koper in dat verband aanvoert dat verkoper geen nadeel heeft geleden door het tijdsverloop, rusten de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat wel sprake is van nadeel op de verkoper (vgl. Hoge Raad 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593).

5.6

Het hof zal met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, bespreken of in dit geval sprake is van een schending van de klachtplicht. Het zal daartoe eerst nagaan wanneer [appellanten] hebben geklaagd en vervolgens wanneer zij de gebreken hebben ontdekt of hadden moeten ontdekken.

5.7

Zoals hiervoor is overwogen, dienen [appellanten] te stellen en bij betwisting te bewijzen dat en wanneer zij hebben geklaagd over de gebreken. Vastgesteld kan worden dat nadat [X] medio 2008, naar aanleiding van een klacht van [appellanten] over gebreken aan de fundering van de bijkeuken herstelwerkzaamheden had verricht, [geïntimeerden] bij brief van hun gemachtigde van 24 december 2009 hebben geklaagd over (mogelijke) gebreken aan de fundering van de garage. [geïntimeerden] hebben bestreden dat zij deze brief hebben ontvangen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerden] niet meer woonden op het adres waarnaar de brief is verzonden. Nu [appellanten] niets hebben aangevoerd waaruit volgt dat [geïntimeerden] de brief desalniettemin hebben ontvangen, dient ervan te worden uitgegaan dat zij de brief inderdaad niet hebben ontvangen. Gelet op de hoofdregel van artikel 3:37 lid 3 BW heeft de in de brief vervatte verklaring, nu zij [geïntimeerden] niet heeft bereikt, geen werking gehad. Anders dan [appellanten] betogen, is geen sprake van feiten en omstandigheden die met zich brengen dat het niet bereiken voor rekening en risico van [geïntimeerden] komen. Er was, gelet op het feit dat partijen na december 2009 geen contact meer hadden gehad over de woning geen enkele reden voor [geïntimeerden] om [appellanten] van hun verhuizing in kennis te stellen. Bovendien beschikten [appellanten] over het e-mailadres van [geïntimeerde 1] , zodat zij hen per e-mail hadden kunnen bereiken en was het voor hen een kleine moeite om te verifiëren of [geïntimeerden] nog op hun oude adres woonden.

5.8

[geïntimeerden] hebben wel kennisgenomen van de aanmaning van 20 mei 2010 en van het rapport van Compander dat aan deze aanmaning was toegevoegd. In dat rapport wordt uiteengezet dat sprake is van gebreken aan zowel de fundering van de garage als aan de fundering van de bijkeuken, zodat ervan kan worden uitgegaan dat zij op 20 mei 2010 kennis hebben genomen van deze klachten. Het hof zal bij de beoordeling van het beroep op schending van de klachtplicht uitgaan van deze termijn. Die termijn geldt ook voor de kosten van herstel van de betonlatei, nu het hof gelet op de toelichting van [appellanten] in de memorie van grieven aannemelijk acht dat deze kosten geen betrekking op herstel van een afzonderlijk gebrek, maar verband houden met de gebreken aan de fundering.

5.9

[geïntimeerden] dienen de feiten en omstandigheden te stellen, en indien nodig te bewijzen, waaruit volgt op welk moment [appellanten] de gebreken aan de fundering van de bijkeuken en de garage hebben ontdekt dan wel hadden behoren te ontdekken. Dat [appellanten] eerder dan eind november 2009 problemen met het hang- en sluitwerk van de garage hebben ondervonden, is gesteld noch gebleken. [appellanten] hebben deze klachten vervolgens aan [geïntimeerden] gemeld, die de melding in mei 2010 hebben ontvangen. Nadat in onderling overleg [X] was ingeschakeld, maar dat op niets was uitgelopen, hebben [appellanten] in november 2010 opdracht gegeven tot een onderzoek door Compander. Compander heeft op 13 mei 2011 gerapporteerd. Dat het onderzoek van Compander onvoldoende voortvarend heeft plaatsgevonden, is gesteld noch gebleken. Na ontvangst van het rapport van Compander waren [appellanten] op de hoogte van de door Compander vastgestelde gebreken aan niet alleen de fundering van de garage, maar ook aan de fundering van de bijkeuken.

5.10

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, waren [appellanten] medio mei 2011 op de hoogte van de gebreken aan de fundering van de bijkeuken. Zij hebben [geïntimeerden] daarvan op 20 mei 2011 in kennis gesteld. Indien wordt uitgegaan van een kennisneming van de gebreken medio mei en van een kennisgeving op 20 mei 2011, hebben [appellanten] een klachttermijn van (maximaal) een week in achtgenomen en hebben zij sowieso tijdig geklaagd.
Voor wat betreft de gebreken aan de fundering van de garage geldt dat [appellanten] in november 2009 gebreken hebben geconstateerd aan het hang- en sluitwerk van de garage die wezen op gebreken aan de fundering en dat zij [geïntimeerden] daarvan in mei 2010, een halfjaar later, (effectief) van in kennis hebben gesteld. Nadat een poging van partijen om er, door middel van de inschakeling van [X] , in onderling overleg uit te komen op niets was uitgelopen, hebben [appellanten] Compander ingeschakeld, waarna zij [geïntimeerden] binnen een week van de uitkomsten van het onderzoek van Compander in kennis hebben gesteld.

5.11

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] met de periode van ongeveer een halfjaar tussen november 2009 en mei 2010 hun medelingsplicht niet geschonden. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerden] , op wie zoals hiervoor is overwogen op dit punt stelplicht en bewijslast rusten, niet hebben onderbouwd dat zij door deze termijn van een halfjaar enig nadeel hebben ondervonden. Het hof neemt in dit verband in aanmerking dat [geïntimeerden] vervolgens [X] de opdracht hebben gegeven om onderzoek te doen terwijl gesteld noch gebleken is dat [X] bij dit onderzoek door het tijdsverloop is belemmerd.

5.12

De slotsom is dat indien voor het bepalen van de termijn die voor de mededelingen in acht is genomen, wordt uitgegaan van het tijdstip waarop [appellanten] daadwerkelijk van de gebreken kennis hebben genomen (november 2009 voor de gebreken aan de fundering van de garage en medio mei 2011 voor het nog steeds bestaan van gebreken aan de fundering van de bijkeuken, geen sprake is van schending van de klachtplicht).

5.13

[geïntimeerden] hebben echter betoogd dat [appellanten] eerder van de gebreken kennis hadden behoren te nemen, welk betoog door de rechtbank is gehonoreerd. Volgens de rechtbank hadden [appellanten] toen aan hen eind 2007 duidelijk werd dat de fundering van de bijkeuken gebreken vertoonde onderzoek behoren te doen verrichten naar de staat van de fundering van de garage, omdat [X] de gehele aanbouw, en dus niet alleen de bijkeuken, had gerealiseerd, en dus ook de fundering van de gehele aanbouw. Dat onderzoek zou dan in ieder geval in de eerste helft van 2008 hebben kunnen plaatsvinden.
Met betrekking tot de fundering van de bijkeuken heeft de rechtbank overwogen dat [appellanten] na afronding van de herstelwerkzaamheden door [X] aan de fundering van de bijkeuken hadden behoren te onderzoeken of deze werkzaamheden op de juiste wijze hadden plaatsgevonden.

5.14

[appellanten] hebben naar voren gebracht dat de schade aan de fundering van de bijkeuken voor hen geen aanleiding vormde om onderzoek te doen naar de fundering van de garage. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de fundering van de garage anders is gelokaliseerd en dat deze, anders dan die van de bijkeuken, niet steunt op de fundering van de woning. Bovendien vertoonde de garage geen tekenen van verzakking. [geïntimeerden] hebben deze omstandigheden niet bestreden, zodat ervan kan worden uitgegaan dat de fundering van de garage inderdaad niet op dezelfde wijze is uitgevoerd als de fundering van de bijkeuken. Nu evenmin ter discussie staat dat de garage eind 2007 geen tekenen van verzakking vertoonde en gesteld noch gebleken is dat het rapport van Woningkeur betreffende de fundering van de keuken aanwijzingen bevatte dat ook de fundering van de garage mogelijk gebrekkig was, rustte op [appellanten] , die geen professionele kopers zijn, niet de verplichting om onderzoek te doen naar eventuele gebreken aan de fundering van de garage.

5.15

Anders dan de rechtbank is het hof, met [appellanten] , van oordeel dat op [appellanten] niet de verplichting rustte om te onderzoeken of de door [X] verrichte herstelwerkzaamheden behoorlijk waren uitgevoerd. De werkzaamheden werden uitgevoerd naar aanleiding van het rapport van Woningkeur door een professionele partij, [X] . Niet ter discussie staat dat na afronding van de werkzaamheden de problemen die [appellanten] ondervonden - zoals klemmende deuren - waren opgelost. Onder deze omstandigheden mochten [appellanten] , die zoals hiervoor al is overwogen geen professionele kopers zijn, ervan uitgaan dat het gebrek deugdelijk was hersteld.

5.16

De slotsom is dat uitgegaan kan worden van het tijdstip waarop [appellanten] daadwerkelijk kennis hebben genomen van (het niet verholpen zijn van) de gebreken aan de fundering van de garage en de bijkeuken en niet van een eerder moment. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of indien zou moeten worden uitgegaan van een eerder tijdstip de klachtplicht wel zou zijn geschonden, gelet op het gemotiveerde verweer van [appellanten] tegen de stelling van [geïntimeerden] , op wie terzake stelplicht en bewijslast rusten, dat zij daadwerkelijk nadeel hebben ondervonden van de door [appellanten] in dat geval in acht genomen termijn.

5.17

Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, slagen de grieven voor zover zij gericht zijn tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] de op hen rustende klachtplicht hebben geschonden. Dat betekent niet dat de vorderingen van [appellanten] toewijsbaar zijn. Gelet op de devolutieve werking van het appel dient het hof de in eerste aanleg onbesproken gebleven en niet gehonoreerde verweren van [geïntimeerden] tegen de vorderingen van [appellanten] alsnog te bespreken.

5.18

[geïntimeerden] hebben niet alleen de bevindingen van Compander betwist, en daarmee bestreden dat sprake is van gebreken aan de fundering, zij hebben ook betoogd dat indien de bevindingen van Compander juist zijn, zij hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet hebben geschonden.

5.19

Indien de bevindingen van Compander juist zijn, zijn [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof tekortgeschoten in de op hen rustende verplichtingen uit de koopovereenkomst. Het hof overweegt daartoe het volgende.

5.20

In artikel 5.3 van de koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] gegarandeerd dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Indien de funderingsconstructie van bijkeuken en garage inderdaad, zoals uit het rapport van Compander volgt, (voor wat betreft de bijkeuken: ook nog na de herstelwerkzaamheden) niet toereikend is om de bovenliggende constructie te kunnen dragen en de garage en de bijkeuken daardoor verzakken, waardoor problemen ontstaan met het sluiten van deuren en kiervorming ontstaat, bezat de woning ten tijde van de levering niet de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik. Voor normaal gebruik van een woning is onder meer vereist dat de bouwkundige constructie van de woning zodanig is dat (onderdelen van) de woning niet zonder externe oorzaken verzakken.

5.21

[geïntimeerden] hebben betoogd dat [appellanten] de gebreken aan de fundering hadden kunnen en behoren te ontdekken. Daarmee willen zij, naar het hof aanneemt, ingang doen vinden dat sprake is van kenbare gebreken in de zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Zij hebben deze stelling echter onvoldoende onderbouwd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de woning ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst ongeveer elf jaar oud was en dat de aanbouw ongeveer vijf jaar tevoren was gerealiseerd. Gesteld noch gebleken is dat scheurvorming of scheefstand zichtbaar was. Onder deze omstandigheden bestond er voor [appellanten] geen aanleiding om (een uit de aard der zaak ingrijpend) onderzoek te doen naar de fundering van de aanbouw.

5.22

Het hof is echter niet in staat om zelf te beoordelen of de bevindingen van Compander juist zijn. Ook kan het de kritiek van [geïntimeerden] op de omvang van de herstelkosten niet beoordelen. Het hof heeft wel vastgesteld dat de offerte van aannemersbedrijf [Y] bijna het dubbele bedrag bedraagt van de door Compander begrote kosten van herstel. Dat betekent dat een onderzoek door een of meer deskundigen noodzakelijk is naar het bestaan en de gevolgen van de gestelde gebreken aan de fundering en naar de kosten van eventueel noodzakelijk herstel. het hof zal om die reden een comparitie van partijen gelasten. Bij gelegenheid van die comparitie kunnen partijen zich uitlaten over aantal en persoon van de deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen. De comparitie zal, nu de zaak in vergelijking met de uitkomst van de procedure in eerste aanleg een andere wending krijgt en een (zeker in verhouding tot de ingestelde vordering) kostbaar deskundigenonderzoek noodzakelijk is, ook worden benut voor het beproeven van een minnelijke regeling.

6 De beslissing
Het gerechtshof:
alvorens nader te beslissen:
bepaalt dat partijen in persoon of vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H. de Hek, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder rechtsoverweging 5.22 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met december 2016 zullen opgeven op de roldatum dinsdag
30 augustus 2016, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. W. Breemhaar en mr. L. Groefsema en is uitgesproken door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 augustus 2016.