Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:5860

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
19-07-2016
Datum publicatie
21-07-2016
Zaaknummer
200.177.542/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appartementsrechten, rechtsverwerking. Een van de appartementseigenaren heeft een balkon dicht gebouwd zonder toestemming van de VVE. De andere appartementseigenaar vordert na 18 jaar ongedaanmaking van deze verbouwing met een beroep op bepalingen in het Modelreglement. Gedurende die periode van 18 jaar is er regelmatig overleg geweest tussen beide appartementseigenaren, maar is nooit ongedaanmaking verlangd. Het beroep op rechtsverwerking slaagt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2016/352
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.177.542/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3468802 CV EXPL 14-14296)

arrest van 19 juli 2016

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. A.Z. van Braam, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 2],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. J.A.M. Staal-Olislaegers, kantoorhoudend te Winschoten.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 26 april 2016 hier over.

1.2

Ingevolge het vermelde tussenarrest heeft op 20 juni 2016 een descente plaatsgevonden en aansluitend een comparitie van partijen. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.

1.3

Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2 De verdere beoordeling van de grieven en de vordering

De vaststaande feiten

2.1

Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.

2.2

Bij akte van splitsing van 28 oktober 1988, gerectificeerd bij notariële akte van

5 augustus 1992, is het pand [adres] te [plaats] gesplitst in twee appartementsrechten; een appartementsrecht met betrekking tot de benedenwoning [adres] en een appartementsrecht met betrekking tot de bovenwoning [adres] . Met enige wijzigingen is als reglement op deze splitsing van toepassing verklaard het "Reglement van splitsing in appartementsrechten" van november 1983 van (thans) de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (het Modelreglement).

2.3

Bij de akte van splitsing van 28 oktober 1988 is tevens opgericht de "Vereniging van eigenaars gebouw [adres] te [plaats]" (zie de akte sub j). De vereniging is tot dusverre niet actief geweest.

2.4

[appellante] woont aan de [adres] en is sinds september 1992 gerechtigd tot het appartementsrecht met betrekking tot deze woning. Het appartementsrecht omvat mede de van deze woning deel uitmakende kamers aan de achterzijde van het pand op de eerste en tweede verdieping.

2.5

[geïntimeerden] zijn sinds 1994 eigenaren van het appartementsrecht met betrekking tot de bovenwoning [adres] . Zij hebben de bovenwoning verbouwd en naast een gezamenlijke keuken en een gezamenlijke badkamer verspreid over de eerste en tweede verdieping vier kamers ingericht voor bewoning door studenten. De kamers op de eerste en tweede verdieping aan de achterzijde van het pand beschikken over balkons die trapsgewijs zijn geplaatst. Bij de verbouwing van het pand in 1993, dan wel 1994 hebben [geïntimeerden] het balkon van de kamer op de tweede verdieping van een dak voorzien en het balkon tot het dak afgesloten met een muur waarin een raam is aangebracht. Hierdoor is deze kamer uitgebreid met de ruimte op het balkon.

2.6

De studentenkamer op de tweede verdieping aan de achterzijde van het pand grenst aan de zich eveneens op de tweede verdieping bevindende slaapkamer van [appellante] .

2.7

Artikel 13 lid 1 van het Modelreglement luidt als volgt:

"Iedere op-, aan-, of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden."

2.8

Artikel 14 van het Modelreglement luidt:

"De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. (…)"

2.9

Op 16 augustus 2012 heeft [appellante] de volgende e-mail aan [geïntimeerde 1] gestuurd:

"Over het pand [adres] wil ik u het volgende voorleggen. Destijds nadat u het appartement [adres] had gekocht, heeft u op de bovenste verdieping het balkon betrokken bij de aangrenzende kamer. Volgens het appartementsreglement is hiervoor echter mijn toestemming vereist als mede-eigenaar van het pand. (…) Omdat de verjaringstermijn binnenkort verloopt, is het wenselijk deze aanpassingen van dit appartement ongedaan te maken. (…)"

2.10

Bij brief van 25 maart 2014 heeft de advocaat van [appellante] onder meer het volgende aan [geïntimeerde 1] geschreven:

"U als eigenaar van het betreffende appartementsrecht hebt aanpassingen gedaan bij de bovenwoning. Voor die aanpassingen is geen toestemming van de vereniging verleend en derhalve ook niet door cliënte. Cliënte kan zich met die aanpassingen niet verenigen. Cliënte verzoekt u dan ook om de aanpassingen te verwijderen binnen 14 dagen na heden. Het betreft onder meer aanpassingen aan de buitengevel. (…) Dit schrijven dienst als stuiting van enige verjaringstermijn beschouwd te worden."

Het geschil en de beslissing in eerste aanleg.

2.11

[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot herstel in de oude toestand van het voormalige balkon op de tweede verdieping aan de achterzijde van de woning bestaande uit:

 verwijdering van de bij de verbouwing in 1994 gerealiseerde afsluiting van het balkon, waaronder het bij die verbouwing geplaatste raam(kozijn) en het dak boven het balkon;

 herstel van de oorspronkelijke gevel met raam en balkondeur;

 herstel van de oorspronkelijke dakrand en balkonrand;

 terugplaatsing van de regenpijp naar de oorspronkelijke locatie in de binnenhoek van het balkon;

 herstel van het architectonische uiterlijk van de aan de achterzijde van de bovenwoning trapsgewijs gebouwde balkons;

een en ander binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom.

2.12

[geïntimeerden] hebben zich verweerd met een beroep op rechtsverwerking.

2.13

De kantonrechter heeft het verweer van [geïntimeerden] gehonoreerd en de vorderingen van [appellante] afgewezen.

De grieven

2.14

Nu het hof zelf de feiten heeft vastgesteld kan voorbij worden gegaan aan de onder grief 1 verwoorde klacht dat de rechtbank voorbij is gegaan aan de e-mail van [appellante] van 16 augustus 2012.

2.15

[appellante] komt met de grieven 1 en 2 verder op tegen het oordeel van de kantonrechter dat er sprake is van rechtsverwerking.

2.16

Rechtsverwerking is een uitwerking van het in artikel 6:2 lid 2 BW neergelegde beginsel dat redelijkheid en billijkheid inbreuk kunnen maken op tussen schuldeiser en schuldenaar geldende regels die voortvloeien uit wet, gewoonte of rechtshandeling. Voor het aannemen van rechtsverwerking levert enkel tijdsverloop geen toereikende grond op. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (Hoge Raad 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827).

2.17

Het staat vast dat het balkon van de kamer aan de achterzijde van het pand op de tweede verdieping in 1993/1994 is voorzien van een dak en dicht is gemaakt. [appellante] heeft naar eigen zeggen destijds haar ongenoegen geuit over deze verbouwing, maar heeft verder k geen stappen ondernomen om de verbouwing ongedaan te maken. Wel heeft zij tot 2012 contact onderhouden met [geïntimeerden] over de bewoning van het pand door de onderscheiden studenten en de overlast die ze daarvan bij tijden heeft ondervonden. Tijdens al die contacten heeft zij niet van [geïntimeerden] verlangd het balkon in de oude toestand te herstellen. Daardoor is bij [geïntimeerden] het gerechtvaardigde vertrouwen kunnen ontstaan dat [appellante] geen pogingen zou ondernemen om de verbouwing van het balkon ongedaan te maken. Onder deze omstandigheden slaagt naar het oordeel van het hof het beroep van [geïntimeerden] op rechtsverwerking.

2.18

Dat [appellante] , zoals zij heeft gesteld, pas in 2011 op de hoogte is geraakt van het feit dat op grond van het Modelreglement voor de verbouwing van het balkon toestemming nodig was van de vergadering van de vereniging van eigenaren en dat zij vanaf dat moment direct actie heeft ondernomen leidt niet tot een ander oordeel. Zij heeft vanaf het moment dat zij het appartementsrecht met betrekking tot haar woning heeft verkregen in september 1992 kennis kunnen nemen van de akte van splitsing en het modelreglement en van de daar voor haar uit voortvloeiende rechten en verplichtingen. Dat zij van dat reglement feitelijk pas in 2011 kennis heeft genomen dient in dit verband dan voor haar rekening en risico gelaten te worden. Daaraan doet niet af dat ook [geïntimeerden] hebben erkend pas in 2012 voor het eerst kennis te hebben genomen van de inhoud van de akte van splitsing en het modelreglement. Hun onbekendheid met het reglement tot 2012 laat onverlet dat door hun contacten met [appellante] over de bewoning van het pand, zonder dat [appellante] daarbij de verbouwing nog (weer) ter sprake heeft gebracht, bij hen het vertrouwen is kunnen ontstaan dat [appellante] geen stappen zou ondernemen om de verbouwing ongedaan te maken.

2.19

Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is niet nodig dat ook aan het tweede criterium, onredelijke benadeling van de schuldenaar, is voldaan (vgl.
HR 29 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1939). Voor zover de grieven daar betrekking op hebben behoeven ze dan ook geen bespreking meer.

2.20

De conclusie moet zijn dat de grieven 1 en 2 falen.

2.21

Grief 3, gericht tegen het dictum en de veroordeling van [appellante] in de proceskosten, heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom niet te worden besproken.

Slotsom

2.22

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] worden vastgesteld op € 311,- aan griffierecht en € 1.788,- (2 punten, tarief 2, € 894,- per punt) voor salaris voor de advocaat, overeenkomstig het liquidatietarief.

3 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 9 juni 2015;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 311,- aan griffierecht en € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.J.H. Hofstee, I. Tubben en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
19 juli 2016.