Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:3989

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
24-05-2016
Datum publicatie
26-05-2016
Zaaknummer
200.157.029/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Onderzoeksplicht koper naar toestand dak bij koop van een oude boerderij? Betekenis van asbest in weiland dat kopers als moestuin hebben willen inrichten; gevolgen van geruststellende mededelingen van de verkopende makelaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/1451
NJF 2016/293
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.157.029/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 130289/ HA ZA 11-707)

arrest van 24 mei 2016

in de zaak van

1 [appellant1] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellant1],

2. [appellante2] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellante2],

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. D.A. Westra, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

hierna: [geïntimeerde1],

2. Van Dorsten Makelaars B.V.,

gevestigd te [C] ,

hierna: Van Dorsten,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. W. Hogenkamp, kantoorhoudend te [C] .

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 27 maart 2013 en 10 september 2014 die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 29 september 2014,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord van Van Dorsten/tevens van voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde1]

- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep (met producties),

- een akte van [appellanten] c.s. met producties,

- antwoordakten van Van Dorsten en van [geïntimeerde1] ;

- het arrest van 9 februari 2016;

- de comparitie van partijen op 8 april 2016.

2.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de gefourneerde stukken.

2.3

[appellanten] c.s. vorderen in het (principaal) hoger beroep

"dat het uw Gerechtshof moge behagen bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 27 maart 2013 en 10 september 2014 in de procedure met rolnummer 130289/HA ZA 11-707 gewezen tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde1] en Van Dorsten te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van appellanten alsnog toe te wijzen, de vordering van [geïntimeerde1] af te wijzen en met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van de procedure in beide instanties."

2.4

Van Dorsten vordert in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

"dat het Uw Gerechtshof moge behagen bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad te vernietigen het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen tussen partijen op 27 maart 2013 gewezen, voor zover de beslissing waarbij aan [appellanten] c.s. een bewijsopdracht is gegeven ook is gegeven in de zaak tussen [appellanten] c.s. en Van Dorsten en opnieuw rechtdoende de bewijsopdracht alleen in de zaak tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde1] aan [appellanten] c.s. te geven en in de zaak tussen [appellanten] c.s. en Van Dorsten iedere verdere beslissing aan te houden en te bevestigen het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen tussen partijen op 10 september 2014 met verbetering en aanvulling van de gronden, één en ander met veroordeling van voorwaardelijk incidenteel geïntimeerden in de kosten van deze procedure in hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de na(kosten) te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening."

2.5

Het hof zal hierna de grieven in het principaal appel aanduiden als de grieven I, II, III etc. en de grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel als de grieven 1 en 2.

3 De vaststaande feiten

3.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 van genoemd vonnis van 27 maart 2013 is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen grief I is gericht, geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, zulks met inachtneming van hetgeen met de genoemde grief wordt bestreden.

3.2

Omstreeks december 2006 heeft [geïntimeerde1] haar woonboerderij (hierna te noemen: de woonboerderij) aan de [a-straat] 41 te [A] te koop aangeboden door tussenkomst van makelaar Van Dorsten te [C] . In de verkoopbrochure is onder meer het volgende opgenomen.

"Op een werkelijk prachtige locatie te midden van natuurgebied en landerijen, sfeervol, goed onderhouden WOONBOERDERIJ met vrijstaande KAPSCHUUR (met twee paardenboxen), een PAARDENBAK, een zonnige TUIN en aangrenzend een WEILAND op een kavel van ruim 7.000 m2. In het jaar 2003 is de binnenzijde grotendeels gemoderniseerd.

3.3

In verband met de voorgenomen verkoop heeft [geïntimeerde1] een vragenlijst d.d. 11 december 2006 ingevuld. Voor zover thans van belang heeft [geïntimeerde1] bij vraag 13 (verbouwingen) als toelichting vermeld 'huis is op 3 slaapkamers na geheel gerenoveerd, houten vloeren, plavuizen'. Zij heeft bij vraag 17 (wanneer de schoorsteenkanalen voor het laatst zijn geveegd) vermeld: 'open haard moet nagezien worden'. Onder vraag 22 ('zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan dakconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? Zo ja, waar?') heeft [geïntimeerde1] ingevuld: 'schoorsteen, is verholpen door aannemer'.

3.4

Op 12 oktober 2010 hebben [appellanten] c.s. de onroerende zaak in aanwezigheid van Van Dorsten bezichtigd. [geïntimeerde1] was bij de bezichtiging niet aanwezig. [appellanten] c.s. lieten zich vergezellen door [F] , een vriend van [appellanten] c.s. die enig bouwkundig inzicht heeft.

3.5

Op 13 oktober 2010 meldt Van Dorsten aan [geïntimeerde1] dat [appellanten] c.s. mondeling akkoord zijn gegaan met een koopprijs van € 450.000,00.

3.6

Voor de koopovereenkomst, die door [geïntimeerde1] is ondertekend op 18 oktober 2010 en door [appellanten] c.s. op 19 oktober 2010, hebben partijen gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte. In de overeenkomst wordt - voor zover hier van belang - vermeld:

"5.1. De onroerende zaak zal aan koper In eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het totstandkomen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (...)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)

5.4.l. Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. (...)

5.4.3.

Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. (...)

5.5.

Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren. (…)

5.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.'

3.7

Na een taxatie van de onroerende zaak in november 2010 door een daartoe door [appellanten] c.s. ingeschakelde makelaar, is de woonboerderij bij notariële akte van 3 januari 2011 aan [appellanten] c.s. geleverd. Blijkens artikel 2 van die akte verklaren kopers dat zij het gekochte voor de levering hebben mogen bezichtigen. Zij verklaren bovendien dat de huidige staat van de boerderij overeenkomt met de staat waarin het gekochte zich bevond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.

3.8

Bij e-mail van 13 januari 2011 aan Van Dorsten als de makelaar van [geïntimeerde1] hebben [appellanten] c.s. zich beklaagd over ernstige constructiefouten in de boerderij. [appellanten] c.s. maken melding van problemen met het dak en de twee zware schoorstenen. Ook maken zij er melding van dat de voorgevel aanzienlijk meer achterover helt dan in oktober 2010. [appellanten] c.s. eisen dat [geïntimeerde1] het gebrek snel corrigeert.

3.9

[geïntimeerde1] heeft zich bij e-mail van 22 januari 2011 'uit coulance' bereid verklaard op haar kosten de schoorstenen te verwijderen, balken en houtwerk te vervangen, het dak af te werken en pannen te leggen.

3.10

Bij e-mail van 1 februari 2011 hebben [appellanten] c.s. onder meer aan Van Dorsten geschreven:

"Er moet ons iets van het hart; Namelijk dat wij bij de bezichtiging een aantal gerichte vragen over het huis- en het dak in het bijzonder - hebben gesteld aan u als makelaar. Daar kwam niet uit naar voren dat er mogelijke constructiefouten zijn."

3.11

Bij e-mail van 16 februari 2011 heeft Van Dorsten onder meer geantwoord:

"Gezien het feit hoe de uitgebreide vragenlijst door de verkoper is ingevuld, heeft mij geen aanleiding gegeven om nader onderzoek in te stellen omtrent de bouwtechnische kwaliteit van de boerderij. Uw vragen tijdens de bezichtiging zijn door mij naar eer en geweten beantwoord."

3.12

Alvorens akkoord te gaan met werkzaamheden hebben [appellanten] c.s. opdracht gegeven voor een bouwkundig onderzoek. De desbetreffende inspectie heeft plaatsgevonden op 18 februari 2011. Namens [geïntimeerde1] is daarbij aanwezig geweest haar raadsman en haar aannemer, [D] . De bouwkundige, [E] van het Bouwkundig Adviesbureau H. Veld te Staphorst, heeft op 22 februari 2011 gerapporteerd. In dit rapport is onder meer het volgende opgenomen:

"Exterieur; Gevels

Waarneembaar is dat de gevels algemeen een redelijke conditie hebben en nauwelijks scheur- of vervorming vertonen, c.q. wijken, echter;

De voor-straatgevel wijkt enorml! Opvallend is dat deze gevel tamelijk recent opnieuw is gevoegd waardoor het geheel een goede uitstraling heeft op het Ie gezicht. Echter, bij meer kritische beschouwing valt op, dat diverse voegen aanzienlijk breder zijn dan de gangbare.

Het blijkt dat de gevel enorm rond, bol en hol is, m.n. de topgevel wijkt enorm boven de verdiepingvloer naar "binnen " (ca 70mm/m1.) Er kan worden vastgesteld dat deze afwijkingen al waren ontstaan vooraf aan het boven aangegeven voegwerk omdat het voegwerk is aangepast aan de situatie vooraf hieraan, vandaar de brede/smalle voegen.

Overigens wordt dit ook bevestigd door het feit dat de gevelbetimmeringen van goten en boeien aan "rondingen" en "schuinte" van de gevel is aangepast.

Daken

(...)

Wat opvalt zijn de volgende afwijkingen:

1 De dakvlakken "golven" enorm, m.n. op het oostelijke dakvlak is de plaats van de dragende gebinten goed waarneembaar omdat het dakvlak daar nog in de oorspronkelijke positie ligt.

De sporen hangen behoorlijk "door" en met name in de overgang tussen voorhuis met een spantconstructie en het achterhuis met gebinten, is een enorme "del" in het dakvlak waarneembaar. (…)

Kozijnen en draaidelen;

Gedurende de levensduur van het object zijn in verschillende fases de kozijnen en draaidelen (ramen en deuren) inclusief de beglazing reeds vervangen door gevelelementen van meranti-hout.

Optisch ziet het er allemaal uit alsof het in goede conditie verkeerd, het redelijk recent uitgevoerde schilderwerk wekt deze indruk, echter, we stellen vast dat plaatselijk grove verrotting van het hout is ingetreden als gevolg van verkeerde bouwconstructies.

Bovendien zijn de gevelelementen in de voor-straatgevel op de verdieping in de eerdergenoemde wijkende buitenmuur beduidend (ca 1Ocm) achter-over gesitueerd.

(...)

De beglazing is optisch in orde, wat opvalt; de isolerende dubbele beglazing van het voorhuis heeft geen productiedatum in de spouwband staan, (garanties?)

(...)

Interieur; Verdieping (vervolg)

In het verleden (volgens info rond 2003) is een noodverband in de kapconstructie aangebracht tussen de spanten en sporen van balkhout om de positie van de schoorsteen te borgen.

Het is duidelijk dat de dubbele schoorsteen die op zolder is samengebracht tot in de nok, op de aansluiting met het wolfseind, destijds al ernstig was verzakt, toen dit noodverband is aangebracht.

Het is afgesteund op de liggers van het Ie spant en tegen de hanenbalken, echter het proces van verzakking heeft zich doorgezet. Dat wil zeggen de ligger van het bewuste spant en de primaire hanenbalk zijn volledig (technisch) door midden gebroken.

Zoals aan de voorgevel al waargenomen staat de top van het voorgevel metselwerk extreem veel naar binnen, zijn alle oorspronkelijke aansluitingen ontzet en deze staan "open" respectievelijk zijn er voorheen reeds openstaande naden qfgepurd met PU-schuim.

Aan de "sporen" op de schoorsteen en de draagconstructie is duidelijk waarneembaar dat hier lekkage heeft plaatsgevonden en dat deze wellicht de kwaliteit van de draagconstructie dusdanig heeft aangetast, dat deze geheel is bezweten onder de massa van het schoorsteenmetselwerk (ca. 4000 kg) welke schuin op de constructie drukt.

We stellen vast dat deze situatie niet is gestabiliseerd of althans niet meer die functie heeft, als zodanig is er een zeer bedreigende situatie ontstaan, met reëel instortingsgevaar!

Dit is een zeer gevaarlijke constructieve situatie, en hoewel er onlangs stutwerk is verricht met stalen schroefstempels (niet te stijf, maar als borging) is de situatie bedreigend omdat we vaststellen dat het "druk/gewicht" van de schoorstenen nu volledig wordt afgewenteld op daartoe niet bedoelde separate stijfheid van de sporenkap en het 1e spant. De kwaliteit van deze separate onderdelen is al dusdanig aangetast en scheef gedrukt dat slechts een "trilling of beving " voldoende kan zijn om deze geringe weerstand te breken.

De indruk is overtuigend aanwezig dat tot op heden het proces zich voortvarend doorzet, de, overigens asbesthoudende, 2 panelen onder de sporenkap vertonen bollingen als gevolg van spanningen en vervorming in de sporenkap.

Kortom; Er is niet veel meer voor nodig voordat de hele schoorsteen en de sporenkap volledig zal instorten.

Uit veiligheid overwegingen hebben we ons tijdens het onderzoek snel teruggetrokken nadat de ernst van de situatie bij alle betrokkenen/aanwezigen overduidelijk was.

Eerst is sprake van acuut instortingsgevaar, ondanks de noodverbanden uit het verleden, resp. de onlangs geplaatste stutten, deze bieden onvoldoende zekerheid. Als zodanig zou het object aangemerkt moeten worden als onbewoonbaar.

Ik stel dat hier dan ook uitdrukkelijk, en leg de verantwoordelijkheid hiervoor bij direct betrokkenen om hier maatregelen in te nemen, omdat het object bewoond wordt. (..)

Advies (..)

Vervolgens zou dan de constructie, en alle als gevolg van de verzakkingen ontstane afwijkingen, moeten worden hersteld tot een veilige en correcte uitvoering is gerealiseerd.

D.w.z. dat de gehele kapconstructie met bedekking moet worden gerehabiliteerd, incl. de spanten op het voorhuis. De gemetselde voorgevel, verdiepingshoog, geheel vervangen, evenals de daaruit voortvloeiende vervanging van de topgevel in de achtergevel. Alsmede aanpassing/vernieuwing van goten, boeien en betimmeringen. (..)

3.13

Het rapport is op 23 februari 2011 toegezonden aan (de raadsman van) [geïntimeerde1] , waarbij (de raadsman van) [appellanten] c.s. [geïntimeerde1] één dag de gelegenheid (heeft respectievelijk) hebben gegeven om een contra-expertise te laten uitvoeren. Deze heeft niet plaatsgevonden.

3.14

Bij brief van 23 februari 2011 van hun raadsman hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerde1] gesommeerd om onmiddellijk veiligheidsmaatregelen te treffen, bestaande uit het verwijderen van de twee zware schoorstenen op de zolderverdieping. [geïntimeerde1] heeft zich daarmee akkoord verklaard. De schoorstenen zijn verwijderd door de aannemer van [appellanten] c.s.. Bouwbedrijf Hokse te Meppel. [geïntimeerde1] heeft de daarmee gemoeide kosten van € 1.969,56 betaald.

3.15

Bij brief van 6 april 2011 hebben [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde1] doen toekomen een calculatie van Bouwbedrijf Hokse, die de herstelkosten van het dak op een bedrag van € 73.171,23 heeft getaxeerd. In de desbetreffende brief van 6 april 2011 is ook een aantal andere gebreken gemeld. [appellanten] c.s. hebben in verband daarmee een schadevergoeding van € 70.000.- gevorderd en vergoeding van de kosten van de bouwkundige rapportage en kosten van rechtsbijstand.

3.16

In opdracht van [geïntimeerde1] heeft Manina Enschede B.V. (hierna: Manina) een begroting ter zake van het dakherstel gemaakt. Blijkens haar offerte van 4 mei 2011 acht Manina zich in staat het dak te herstellen voor een bedrag van € 28.697.93.

3.17

Bij brief van 5 mei 2011 heeft [geïntimeerde1] aangeboden de helft van deze kosten voor haar rekening te nemen. Toen [appellanten] c.s. daarop afwijzend reageerden, heeft [geïntimeerde1] zich bereid verklaard alle kosten van Manina te betalen. [appellanten] c.s. hebben dit aanbod afgewezen.

3.18

Bij vonnis gewezen in kort geding van 29 juli 2011 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank te Groningen [geïntimeerde1] veroordeeld om aan [appellanten] c.s. bij wege van voorschot onder algemene titel te betalen een bedrag van € 30.000,-, vanwege de door [appellanten] c.s. onweersproken gestelde constructiefout in het dak van de woonboerderij. De voorzieningenrechter heeft voorts geoordeeld: "Gelet op de in dat opzicht niet weersproken rapportage d.d. 22 februari 2011 van het Bouwkundig Adviesbureau H. Veld is naar het oordeel van de voorzieningenrechter sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:17 BW, waarvoor de verkoper heeft in te staan."

3.19

Op verzoek van [appellanten] c.s. heeft ingenieursbureau AsmA bodemonderzoek gedaan naar de in de bodem van het perceel aangetroffen verontreinigingen. De bevindingen zijn vastgelegd in een rapport van 9 december 2011, waarin onder meer het navolgende is opgenomen.

"Op basis van de onderzoeksresultaten kan het volgende worden geconcludeerd:

Op de locatie is in de grond een verontreiniging met asbest aanwezig. De maximale diepte van de grondverontreiniging met asbest bedraagt ongeveer 0,4 mmv. In een pakket van ongeveer 30 m3 grond wordt de interventiewaarde voor asbest overschreden.

De kern van de verontreiniging bevindt zich op het perceel aan de [a-straat] 41 en is aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid het gevolg van het storten van asbestcementhoudende dakplaten.

Op de locatie is een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig. Wanneer de verontreiniging is ontstaan is onbekend. De verontreiniging was voor het jaar 1995 reeds aanwezig.

Het saneringsgeval beperkt zich tot de perceelsgrenzen van de [a-straat] 41 te [A] .

Uit het onderzoek is gebleken dat op de locatie een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is. Uit het uitgevoerde stappenplan blijkt dat er geen onaanvaardbare risico 's zijn, mits de vegetatie aanwezig blijft.

De verontreinigingssituatie is middels het nader onderzoek en de gegevens uit voorgaande onderzoeken voldoende in kaart gebracht.

Wanneer er overgegaan wordt tot een sanering, zal voorafgaand aan deze sanering, een BUS-melding gedaan moeten worden. Deze dient ter goedkeuring ingediend te worden bij het bevoegd gezag (de Provincie Drenthe)."

3.20

Op 24 oktober 2011 heeft [F] in een schriftelijke verklaring onder meer het volgende geschreven.

"Medio oktober 2010 ben ik, samen met [appellant1] en [appellante2] , (..) aanwezig geweest bij een bezichtiging van de woonboerderij aan de [a-straat] 41 te [A] .

De makelaar [G] van makelaardij "Van Dorsten Makelaardij" te [C] was bij deze bezichtiging aanwezig namens de verkoopster.

Bij voornoemde bezichtiging werd onder andere uitgebreid gesproken over het dak van de woning en de kapconstructie, daar het dak enigszins doorzakte. [appellant1] en [appellante2] maakten zich daar zorgen over en stelden daar vragen over aan [G] . Ook ik heb daar met [G] over gesproken.
(...)

[G] heeft [appellant1] en [appellante2] en mij medegedeeld dat het dak, zonder twijfel, nog tientallen jaren mee zou gaan zonder dat daar kosten aan zouden komen. Hij zei tevens toen werd geattendeerd op het enigszins ingezakte dak, dat dat absoluut geen probleem was. De oorzaak zou liggen in het feit dat het dak enige jaren geleden was "gelift" nadat er in de plaats van riet, dakpannen op waren geplaatst."

3.21

Op 14 april 2012 is het dak van de woonboerderij verwijderd.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

In de oorspronkelijke conventie hebben [appellanten] c.s. gevorderd dat [geïntimeerde1] (op grond van wanprestatie, subsidiair dwaling) en Van Dorsten (op grond van onrechtmatige daad) hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 108.694,97 aan schade en de kosten van de deskundigenonderzoeken van [E] en AsmA (€ 4.255,38), te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. In reconventie heeft [geïntimeerde1] gevorderd dat de rechtbank zal bepalen dat zij is bevrijd van haar verbintenissen jegens [appellanten] c.s., alsmede dat [appellanten] c.s. hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot terugbetaling aan [geïntimeerde1] van het betaalde voorschot ad € 30.000,-.

4.2

De rechtbank heeft na bewijslevering niet bewezen geacht dat er bij de levering zodanige problemen waren met de (constructieve) staat van het dak van de woonboerderij, dat deze aan een normaal gebruik daarvan in de weg hebben gestaan. Dezelfde conclusie heeft de rechtbank getrokken ten aanzien van de asbestvervuiling. Mede om die reden heeft de rechtbank de vordering in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

In het principaal appel

5.1

De grieven strekken kortgezegd tot handhaving van de vorderingen van [appellanten] c.s., zowel tegen [geïntimeerde1] als tegen Van Dorsten. Bij de bespreking daarvan hebben zij geen belang voor zover het betreft de ook in de discussie betrokken, zogenoemde gecamoufleerde gebreken. De vorderingen van [appellanten] c.s. zien namelijk niet op die gebreken. In zoverre zullen de grieven dan ook onbesproken blijven. Daarmee blijven ter beoordeling over (i) de gestelde tekortkomingen aan de dakconstructie, (ii) de betekenis van de aanwezigheid van asbest op het terrein en (iii) de mededeling die makelaar [G] omtrent de toestand van het dak zou hebben gedaan bij gelegenheid van een bezichtiging. Het hof zal deze onderdelen van het geschil hierna bespreken, zonder daarbij afzonderlijk in te gaan op de grieven. De nog te behandelen grieven beogen immers vanuit diverse invalshoeken het geschil ten aanzien van deze geschilpunten in volle omvang aan het hof voor te leggen.

De dakconstructie

5.2

Het ligt op de weg van [appellanten] c.s. om hun stellingen ter zake van de gebrekkige dakconstructie in geval van voldoende gemotiveerde betwisting te bewijzen. Voor zover zij hebben bedoeld iets anders te verdedigen, falen de desbetreffende grieven (verwezen wordt in het bijzonder naar de onderdelen 19 en 62 van de memorie van grieven).

5.3

Het behoeft geen betoog dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet als na verwijdering van de schoorstenen sprake was een van scheefzakken, inzakken en een verdere ontwrichting van het dak als gevolg van constructieve gebreken (het ontbreken van samenhang tussen gebint- en spantconstructie en doorgezaagde staande gebinten zonder deugdelijke alternatieve constructie), zoals een en ander door deskundige [E] is beschreven. Aan diens bevindingen geven de verklaringen van de getuigen [H] en [I] steun. Aan dat oordeel kan niet afdoen dat [appellanten] c.s. de woning nadien nog ongeveer een jaar hebben bewoond voordat zij herstelwerkzaamheden lieten uitvoeren. De conclusies die [E] heeft getrokken, zijn echter gemotiveerd betwist, en ook na de door de rechtbank gelaste bewijslevering - in het bijzonder gezien de door getuige [D] afgelegde verklaring - bestaat daarover bij het hof nog onvoldoende zekerheid. Het hof zal om die reden een deskundige benoemen aan wie gevraagd zal worden op grond van de stukken te adviseren.

5.4

Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld om bij gelijktijdig te verzoeken akte zelf vragen te formuleren en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen diens loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt.

5.5

Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof.

5.6

Volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv moeten [appellanten] c.s. als eisende partijen het voorschot dragen.

5.7

Het hof is voornemens de deskundige te zijner tijd ter zitting vragen te stellen en zo mogelijk op dezelfde dag de hierna te bespreken enquêtes te plannen.

5.8

Indien in dit hoger beroep alsnog mocht komen vast te staan dat (ook na verwijdering van de schoorstenen) sprake was van gevaar scheppende constructieve gebreken aan het dak, dan staat daarmee de aansprakelijkheid van [geïntimeerde1] voor de daaruit voortvloeiende schade vast. Het hof deelt niet het oordeel van de rechtbank dat in dat geval [appellanten] c.s. alleen dan zonder verder onderzoek mochten afgaan op mededelingen die door of namens [geïntimeerde1] zijn gedaan omtrent de afwezigheid van een constructief gebrek in het dak, indien deze mededelingen zodanig expliciet en uitdrukkelijk waren dat ze geen ruimte lieten voor twijfel. Weliswaar kochten zij een uit 1930 stammende boerderij met een achterover hellende voorgevel en een golvend dak, onbestreden staat vast dat dergelijke zichtbare bijzonderheden bij een oude boerderij niet op enig gebrek duiden. Dat gebreken aan het dak anderszins voor [appellanten] c.s. kenbaar waren, is onvoldoende gemotiveerd gesteld of gebleken. Aan dat oordeel draagt in het bijzonder bij dat de zolder voor [appellanten] c.s. moeilijk toegankelijk en begaanbaar was, en dat de verkopende makelaar ( [G] ) na een vluchtige inspectie geen aanleiding heeft gezien daar nader onderzoek naar te doen of daaromtrent opmerkingen te maken.

5.9

Voor zover [appellanten] c.s. hebben bedoeld te betogen dat hun vordering op enigerlei wijze op grond van het leerstuk dwaling toewijsbaar zou zijn indien haar stellingen omtrent de gebrekkige staat van het dak niet komen vast te staan, falen de grieven bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing. Verwezen wordt in het bijzonder naar de onderdelen 40 en 85 van de memorie van grieven. Hetzelfde geldt voor de hierna te bespreken stellingen omtrent de aanwezige asbest.

De asbestvervuiling

5.10

De aanwezigheid van asbestverontreiniging op het gekochte perceel brengt niet zonder meer mee dat de woning eigenschappen mist die nodig zijn voor het normale gebruik als woning. Het antwoord op de vraag of de woning als gevolg daarvan al dan niet aan het gegarandeerde gebruik in de weg staat, is afhankelijk van de mate van de verontreiniging, de plaats waar deze zich bevindt en de overige omstandigheden van het geval, zoals de aard en geschiedenis van het gekochte.

5.11

De aard van de onderhavige onroerende zaak is niet zodanig dat [appellanten] c.s. de afwezigheid van asbest in of op de bodem niet behoefden te betwijfelen. Het betreft immers een in het buitengebied gelegen boerderij van circa 80 jaar oud. Aangenomen mag worden dat van die boerderij en het omliggende land in het verleden bedrijfsmatig gebruik is gemaakt. Dat is immers de gangbare geschiedenis van een dergelijke opstal. Naar algemeen bekend is, werd in verleden bij de bouw van (agrarische) bedrijfsgebouwen in het buitengebied veelvuldig asbest toegepast, dat in de loop der tijd bij afbraak van die bedrijfsgebouwen eveneens veelvuldig in de grond van de betreffende percelen is terechtgekomen. Gelet op de aard van de gekochte zaak dienden [appellanten] c.s. er daarom rekening mee te houden dat enige (asbest)verontreiniging aanwezig zou zijn. In dit geval is in een pakket van ongeveer 30 m3 grond de interventiewaarde voor asbest overschreden. De kern van die verontreiniging bevindt zich in weiland aan de [a-straat] 41 en is volgens AsmA waarschijnlijk het gevolg van het geruime tijd geleden storten van asbestcementhoudende dakplaten. Dergelijke vervuiling valt naar het oordeel van het hof in beginsel binnen de grenzen van hetgeen [appellanten] c.s. konden verwachten. Het gaat te ver om van [geïntimeerde1] te vergen dat zij een risico op dergelijke verontreiniging zonder bijzondere aanleiding onderzoekt. Bovendien is niet in geschil dat zij - zoals zij bij gelegenheid van de koop heeft verklaard - met deze verontreiniging zelf niet bekend was, terwijl uit de deskundigenoordelen tot zover niet blijkt dat de verontreiniging dateert uit de periode dat [geïntimeerde1] de boerderij heeft bewoond. De bevindingen van de deskundige tot dusverre leiden niet tot een ander oordeel, omdat deze concludeert dat er geen onaanvaardbare risico 's zijn, mits de vegetatie aanwezig blijft. Dit alles neemt echter niet weg dat de deskundige de asbestverontreiniging als ernstig heeft bestempeld, en dat [appellanten] c.s. er wel van hebben mogen uitgaan dat (ook) het weiland waarin die vervuiling zich bevindt zich voor regulier gebruik leent. Meer concreet betekent dat, dat de asbestvervuiling slechts dan aan het gegarandeerde gebruik in de weg staat, indien het weiland niet veilig kan worden gemaaid. Het lag niet op de weg van [appellanten] c.s. om daar onderzoek naar te doen. Van hun stelling dat sprake is van 'het versnipperen van asbestdeeltjes (…) zodra ook maar een handeling wordt verricht zoals (een poging tot) grasmaaien', is bewijs aangeboden. [appellanten] c.s. zullen tot bewijslevering van die stelling worden toegelaten. Elke beslissing ter zake wordt aangehouden.

Door [G] gedane mededelingen

5.12

Met juistheid heeft de rechtbank vooropgesteld dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak is gehouden zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de koper, en dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar een hoge mate van zorgvuldigheid wordt gevergd bij het geven van inlichtingen aan gegadigden. Wanneer hij onjuiste informatie heeft verstrekt, brengt dit niet zonder meer mee dat hij aansprakelijk is op grond van onrechtmatige daad voor de schade die de koper daardoor lijdt. Een makelaar zal echter in beginsel wel aansprakelijk zal zijn wanneer hij stellige uitspraken doet, en hij op grond van zijn deskundigheid beter had moeten weten of nader onderzoek had moeten doen (vgl. HR 4 februari 1977 NJ 1977, 278).

5.13

In de woorden van getuige [F] - op wiens verklaring [appellanten] c.s. zich beroepen - is in dit geval tijdens de bezichtiging uitgebreid gesproken over het dak van de woning en de kapconstructie, omdat het dak enigszins doorzakte. [appellanten] c.s. maakten zich daar volgens hem zorgen over en stelden er vragen over aan makelaar [G] . Deze zou de aanwezigen hebben medegedeeld dat het dak zonder twijfel nog tientallen jaren mee zou gaan, zonder dat daar kosten aan zouden komen. Toen hij werd geattendeerd op het enigszins ingezakte dak, zou hij hebben gezegd dat dat absoluut geen probleem was, en dat de oorzaak zou liggen in het feit dat het dak enige jaren geleden was "gelift" nadat er in de plaats van riet, dakpannen op waren geplaatst. Indien dit alles komt vast te staan (en indien ook vast staat dat het dak ondeugdelijk was), staat naar het oordeel van het hof tegelijkertijd vast dat Van Dorsten - aan wie de uitlatingen van [G] zijn toe te rekenen - haar zorgplicht als makelaar heeft geschonden, en om die reden aansprakelijk is voor hieruit voortvloeiende schade bij [appellanten] c.s. Omdat gemotiveerd wordt bestreden dat dergelijke uitlatingen zijn gedaan, zullen laatstgenoemden worden toegelaten tot bewijs van hun stellingen. Elke beslissing ter zake wordt aangehouden.

5.14

Pas als [appellanten] c.s. slagen in dit bewijs, komt het hof toe aan de vraag of - en zo ja, in hoeverre - [appellanten] c.s. schade hebben geleden door de uitlatingen van [G] . Het debat daarover (de hoogte van de schade en de vereiste causaliteit) is in deze procedure nog onvoldragen: de rechtbank is aan de beoordeling van die vraag niet toegekomen, omdat [geïntimeerde1] niet aansprakelijk is gehouden voor eventuele schade van [appellanten] c.s. als gevolg van de wanprestatie van [geïntimeerde1] .

In het voorwaardelijk incidenteel appel

5.15

In zijn als voorwaardelijk incidenteel appel aangeduide verweer komt Van Dorsten op tegen de beslissing van de rechtbank om in de vordering die tegen hem is ingesteld acht te slaan op de afgelegde getuigenverklaringen. Bij dat verweer heeft zij geen belang, omdat die verklaringen in dit hoger beroep onderdeel uitmaken van het procesdossier in de procedure tussen [appellanten] c.s. en Van Dorsten. De verdere beoordeling van de (on)deugdelijkheid van de dakconstructie heeft dus zowel betekenis in dat geschil als in het geschil tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde1] .

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 21 juni 2016 voor het nemen van een gelijktijdige akte door partijen als bedoeld in rechtsoverweging 5.4;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. J.H. Kuiper en mr. H.H.B. Vedder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 mei 2016.