Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:10519

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
27-12-2016
Datum publicatie
29-12-2016
Zaaknummer
200.163.352/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geïntimeerde heeft de huurovereenkomst met appellanten vernietigd vanwege dwaling. Volgens geïntimeerde hebben appellanten de verhuurdersverklaring van hun vorige verhuurder, die zij bij het aangaan van de overeenkomst met geïntimeerde hebben overhandigd, vervalst. Het hof acht voorshands bewezen dat appellanten een negatieve verhuurdersverklaring hebben ontvangen. Appellanten worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.163.352/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2883524\ CV EXPL 14-1429)

arrest van 27 december 2016

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellant],

2. [appellante] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellante],

appellanten,
eisers in het incident,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. J.M. Jansen, kantoorhoudend te Roden,

tegen

Stichting Actium,

gevestigd te [B] ,

geïntimeerde,
verweerster in het incident.

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Actium,

advocaat: mr. G. Berghuis, kantoorhoudend te Drachten.

Het hof neemt het arrest van 24 maart 2015 in het incident tot schorsing van de executie hier over.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Actium heeft een memorie van antwoord in principaal appel (met producties) genomen. De producties betreffen processtukken uit de tussen partijen aanhangige procedure. Het hof ziet om die reden geen aanleiding [appellanten] c.s. in de gelegenheid te stellen op de producties te reageren.

1.2

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten

2.1

In hoger beroep kan van de volgende feiten worden uitgegaan.

2.2

[appellanten] c.s. hebben met ingang van 9 juli 2013 van Actium de woning aan de [a-straat] 62 te [A] gehuurd. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van Actium van toepassing.

2.3

Voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft op 24 april 2013 een intakegesprek plaatsgevonden op het kantoor van Actium. Tijdens dat intakegesprek hebben [appellanten] c.s. onder meer een zogenaamde "verhuurdersverklaring", gedateerd
2 april 2013, overgelegd, afkomstig van hun vorige verhuurder Woonborg. Vanaf
17 april 2012 huurden zij van Woonborg de woning aan de [b-straat] 86 te [A] . Daaraan voorafgaand huurde [appellanten] met een persoon met de achternaam [appellant] - partijen verschillen van mening over de vraag of het [appellant] betreft of een andere persoon met dezelfde achternaam - de woning aan de [c-straat] 9 te [C] van Woonborg.

2.4

In de door [appellanten] c.s. aan Actium afgegeven en op 2 april 2013 gedateerde verhuurdersverklaring zijn - met de hand ingevuld - voor zover hier van belang de volgende vragen beantwoord:
"Heeft de huurder overlast veroorzaakt? ja x nee

Heeft de huurder de woning verwaarloosd? ja nee

Is de huur tijdig betaald? x ja nee

Is er een huurschuld? ja x nee

Is er in het verleden een huurschuld geweest? ja x nee

Eventuele toelichting:

Plaats: Vries

Datum: 02-04-2013

Handtekening (paraaf)

(stempel Woonborg)".

2.5

Na het aangaan van de huurovereenkomst vernam Actium dat Woonborg geen positieve verhuurdersverklaring voor [appellanten] c.s. zou hebben afgegeven, maar een negatieve. De volgens Woonborg afgegeven - met de hand ingevulde - verhuurdersverklaring gedateerd 2 april 2013 ziet er als volgt uit:

"Heeft de huurder overlast veroorzaakt? x ja nee

Heeft de huurder de woning verwaarloosd? ja nee

Is de huur tijdig betaald? ja x nee

Is er een huurschuld? ja x nee

Is er in het verleden een huurschuld geweest? x ja nee

Eventuele toelichting: Huur wordt nu tijdig betaald door GKB. Voor vragen m.b.t. overlast kan er contact worden opgenomen met dhr. [D] .

Plaats: [E]

Datum: 02-04-2013

Handtekening (paraaf)

(stempel Woonborg)"

2.6

[appellanten] c.s. zijn uitgenodigd voor een gesprek op 28 augustus 2013. Als onderwerp is genoemd "uw woonverleden". [appellanten] c.s. zijn niet verschenen.

2.7

Bij brief van 29 augustus 2013 heeft Actium vervolgens de huurovereenkomst op grond van dwaling, respectievelijk bedrog (buitengerechtelijk) vernietigd en zijn [appellanten] c.s. gesommeerd om de woning aan de [a-straat] 62 te [A] uiterlijk 22 september 2013 ontruimd te hebben. Daarbij heeft Actium zich op het standpunt gesteld dat [appellanten] c.s. bij het intakegesprek bewust een gemanipuleerde, positieve verhuurdersverklaring hebben overgelegd en dat Actium op basis van die positieve verklaring bereid is geweest de huurovereenkomst aan te gaan en dat inmiddels duidelijk is gebleken dat door Woonborg een negatieve verhuurdersverklaring is afgegeven omdat [appellanten] c.s. in de periode bij Woonborg (ernstige) overlast hebben veroorzaakt. Als Actium daarvan op de hoogte was geweest en de originele verklaring had gekregen, zou Actium geen huurovereenkomst met [appellanten] c.s. hebben gesloten.

2.8

[appellante] is vervolgens op 4 september 2013 bij Actium op gesprek geweest. [appellante] heeft toen verklaard dat de door haar en [appellant] overgelegde, positieve verhuurdersverklaring de enige juiste verhuurdersverklaring is. Zij heeft ontkend het document te hebben vervalst of door anderen te hebben laten vervalsen. Ook heeft zij te kennen gegeven geen overlast te hebben veroorzaakt bij Woonborg en niet van plan te zijn de woning aan de [a-straat] 62 te verlaten.

2.9

Bij brief van de gemachtigde van Actium van 17 september 2013 is de huurovereenkomst daarna nogmaals buitengerechtelijk vernietigd, primair op grond van bedrog, subsidiair op grond van dwaling.

2.10

In een e-mailbericht van 18 november 2013 heeft de heer [D] , woonconsulent van Woonborg, onder meer het volgende geschreven:
"Met betrekking tot de aan [appellant] en [appellante] afgegeven (negatieve) verhuurdersverklaring d.d. 2 april 2013 en de stelling van [appellant] en [appellante] dat Woonborg op 8 augustus 2013 een tweede (positieve) verhuurdersverklaring heeft afgegeven het volgende.
Op 2 april 2013 kwam het verzoek om een verhuurdersverklaring af te geven door de Fam. [appellant] , [b-straat] 86 te [A] .
Mijn collega [F] heeft deze verklaring behandeld en de verhuurdersverklaring afgegeven met daarom een aantal aantekening, zoals het feit dat dat in het verleden sprake is geweest van huurachterstand en [appellant] en [appellante] (ernstige en langdurige) overlast hebben veroorzaakt op het adres aan de [b-straat] 86 ook is sprake geweest van bedreiging en intimidatie. Hiervan heeft Woonborg een dossier en ook een aantal rapporten en aangiftes van de Fam. [G] , de naaste buren van de Fam. [appellant] en [appellante] .
De verhuurdersverklaring is 1 keer afgegeven. Het betreft een negatieve verhuurdersverklaring.
Woonborg geeft nooit meer dan 1 verhuurdersverklaring af.
De 2e (positieve) verhuurdersverklaring die volgens [appellant] en [appellante] is afgegeven is dan ook niet door Woonborg afgegeven.
Woonborg heeft ook de op 2 april afgegeven verhuurdersverklaring nadien niet digitaal veranderd en opnieuw afgestempeld.
Er is maar 1 verhuurdersverklaring en dat is de negatieve verhuurdersverklaring afgegeven door [F] op 2 april 2013.
Wat betreft de datum op de tweede verhuurdersverklaring: dit is de datum wanneer het document is uitgeprint.
Als het document vandaag wordt uitgeprint staat de datum 18 november 2013 etcetera."

2.11

In een e-mailbericht van 26 november 2013 heeft mevrouw [F] , verhuurmakelaar van Woonborg, onder meer het volgende geschreven:
"De verhuurdersverklaring is afgegeven op dinsdag 2 april 2013. Ik heb deze verhuurdersverklaring opgesteld.
Als een huurder een verhuurdersverklaring aanvraagt, doe ik (of een collega) navraag bij de afdeling incasso en de afdeling overlast/klachten. Naar aanleiding van de informatie die wij van de afdelingen krijgen, stellen wij de verhuurdersverklaring op, wordt deze gestempeld, van dagtekening voorzien, ondertekend en gearchiveerd in het dossier.
Uit navraag bleek in dit geval dat er bij [appellant] en [appellante] in het verleden sprake is geweest van een huurachterstand en [appellant] en [appellante] overlast hebben veroorzaakt.
Deze informatie heb ik verwerkt in de opgestelde en afgegeven verhuurdersverklaring. Dit is dus een negatieve verhuurdersverklaring.
Wij geven nooit 2x een verhuurdersverklaring af.
Dat kan ook niet.
Na afgifte van en verhuurdersverklaring kan een andere collega niet nog een verklaring afgeven, omdat hij kan zien in het dossier dat er onlangs een verhuurdersverklaring is afgegeven."

2.12

Op een schermprint van mutaties in het systeem van Woonborg betreffende [appellant] is bij de datum 3 april 2013 vermeld dat er een verhuurdersverklaring is opgemaakt betreffende de woning [b-straat] 86 te [A] met als datum 2 april 2013.

2.13

In een e-mailbericht van 29 januari 2014 heeft de heer [D] van Woonborg het volgende geschreven over de hiervoor aangehaalde schermprint:
"De verhuurdersverklaring zoals afgegeven aan de Fam. [appellant] [appellante] op 2 april 2013 is het origineel. De aanmaakdatum is dan ook niet 3 april 2013 zoals [appellant] en [appellante] stellen, de datum 3 april 2013 in de schermprint laat zich eenvoudig verklaren, nadat het origineel is afgegeven gaat de gekopieerde versie naar de afdeling post en archief waar deze op een later tijdstip wordt gescand in het dossier. Meestal gebeurt dit een dag na uitgifte, vandaar dat op de uitgeprinte versie een datum staat die niet correspondeert met het origineel. Dit verklaart waarom in de schermprint de datum 3 april 2013 staat, zijnde de datum waarop de gekopieerde versie van de verhuurdersverklaring in het dossier is gescand."

2.14

Omdat [appellanten] c.s. niet bereid bleken de woning te verlaten, heeft Actium vervolgens een kort geding aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 11 december 2013 is door de kantonrechter geoordeeld dat voorshands in voldoende mate aannemelijk is gemaakt dat de positieve verhuurdersverklaring vals is, gelet op de door Actium genoemde afwijkingen tussen beide verklaringen, de verklaringen van de medewerkers van Woonborg over het afgeven van de negatieve verhuurdersverklaring en het feit dat uit het dossier van Woonborg blijkt dat er met betrekking tot [appellanten] c.s. wel degelijk sprake is geweest van overlast en huurachterstand. Voorts overweegt de kantonrechter in dat vonnis dat [appellanten] c.s. gelet op dat laatste hoe dan ook hadden kunnen beseffen dat de positieve verhuurderverklaring niet in overeenstemming is met de feiten. De schriftelijke getuigenverklaringen, die door [appellanten] c.s. zijn overgelegd, leggen tegenover dit alles onvoldoende gewicht in de schaal. De gevorderde ontruiming wordt echter afgewezen, omdat er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is van zodanig zwaarwegende omstandigheden dat in redelijkheid niet van Actium gevergd kan worden de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

3 Procedure in eerste aanleg

3.1

Actium heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst op 29 augustus althans 17 september 2013 buitengerechtelijk is vernietigd, dat aan de vernietiging haar werking wordt ontzegd voor wat betreft de door [appellanten] c.s. betaalde huurpenningen, dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van schadevergoeding van € 658,02 voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat ze tot aan de ontruiming in de woning verblijven, een en ander te vermeerderen met proceskosten.

3.2

[appellanten] c.s. hebben verweer gevoerd. Zij hebben betwist dat zij de verhuurdersverklaring hebben vervalst. Zij hebben een positieve verklaring ontvangen van Woonborg en hebben die aan Actium overhandigd. Zij betwisten ook dat zij (ernstig, stelselmatig) overlast hebben veroorzaakt in de periode dat zij van Woonborg huurden en dat sprake is geweest van een huurachterstand.

3.3

De kantonrechter heeft het verweer van [appellanten] c.s. verworpen en de vorderingen van Actium grotendeels toegewezen op de subsidiaire grondslag, de dwaling. Aan dit beroep heeft Actium, overweegt de kantonrechter, allereerst ten grondslag gelegd dat [appellanten] c.s. haar onjuist hebben geïnformeerd door een vervalste verhuurdersverklaring af te geven. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat [appellanten] c.s. haar ten onrechte niet hebben geïnformeerd over het feit dat zij in het verleden een huurschuld hebben gehad en overlast hebben veroorzaakt. Ook als er bij wijze van veronderstelling vanuit dient te worden gegaan dat [appellanten] c.s. een positieve verhuurdersverklaring van Woonborg hebben ontvangen, behoorden zij naar het oordeel van de kantonrechter te weten dat die verklaring niet correct was en dienden zij Actium daarover in te lichten.

4 Bespreking van de grieven

4.1

Nu het hof de feiten zelf heeft vastgesteld en daarbij rekening heeft gehouden met hetgeen [appellanten] c.s. hebben opgemerkt over de vraag of [appellant] (mede)huurder is geweest van de woning aan de [c-straat] 9 te [C] , faalt grief 1 bij gebrek aan belang.
Overigens is het antwoord op de door [appellanten] c.s. opgeworpen vraag van geen enkel belang voor de beslechting van het geschil tussen partijen.

4.2

Dat laatste geldt ook voor de vraag of [appellanten] c.s. Actium nu wel of niet schriftelijk in kennis hebben gesteld van het feit dat zij verhinderd waren het gesprek bij te wonen waar ze voor waren uitgenodigd (rechtsoverweging 2.6). Het gesprek heeft niet plaatsgevonden. In het midden kan blijven of [appellanten] c.s. de door hen overgelegde brief hebben verstuurd. Grief 2 faalt dan ook bij gebrek aan belang. Overigens miskent de grief dat er geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken welke hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt. Ook om die reden is de grief ongegrond.

4.3

Met de grieven III en IV komen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep op dwaling slaagt. De grieven strekken, naar het hof begrijpt, ertoe dit oordeel in volle omvang aan het hof voor te leggen.

4.4

Het hof stelt bij de bespreking van de grieven voorop dat de kantonrechter in het midden heeft gelaten of [appellanten] c.s. de verhuurdersverklaring hebben vervalst. Indien de grieven zouden slagen, dient het hof op grond van de devolutieve werking van het appel alsnog te beoordelen of [appellanten] c.s. de verhuurdersverklaring hebben vervalst, zoals Actium (in de eerste plaats) aan haar beroep op dwaling ten grondslag heeft gelegd. Het hof ziet reden om de vraag of sprake is van een vervalsing eerst te beantwoorden.

4.5

Het staat vast dat [appellanten] c.s. een verhuurdersverklaring bij Actium hebben ingeleverd, die het antwoord op de vraag of in het verleden sprake is geweest van een huurschuld ontkennend beantwoordt en de vraag of sprake is geweest van overlast eveneens (het kruisje staat in beide gevallen bij het mogelijke antwoord "nee").
Actium heeft gesteld dat de door Woonborg aan [appellanten] c.s. afgegeven verklaring op cruciale onderdelen verschilt van de door [appellanten] c.s. aan haar overhandigde verklaring. Zo zijn de beide genoemde vragen met "ja" beantwoord (dus: wel een huurschuld in het verleden en wel overlast) en bevat deze verklaring een toelichting, weergegeven in rechtsoverweging 2.5, waarbij voor vragen over overlast wordt verwezen naar de heer [D] .

4.6

Actium heeft haar stelling dat de verhuurdersverklaring is vervalst onderbouwd met de in rechtsoverwegingen 2.10 tot en met 2.13 aangehaalde e-mailberichten en gegevens uit het systeem van Woonborg. Ook heeft zij erop gewezen dat het dossier van Woonborg betreffende [appellanten] c.s., waarvan delen door haar zijn overgelegd, veel gegevens bevat die wijzen op (klachten over) overlast door [appellanten] c.s. en op problemen met de tijdige betaling van de huur. Met deze gegevens heeft Actium naar het oordeel van het hof deugdelijk onderbouwd dat Woonborg op 2 april 2013 geen positieve maar een negatieve verhuurdersverklaring heeft afgegeven aan [appellanten] c.s. De betrokken medewerkers van Woonborg, [F] en [D] , verklaren zonder voorbehoud dat een dergelijke verklaring is afgegeven, dat maar één verklaring is afgegeven (en niet eerst een positieve aan [appellanten] c.s. en later een negatieve aan Actium) en dat het ook niet mogelijk is om twee verklaringen af te geven. Hun verklaringen worden ondersteund door de overgelegde gegevens uit het systeem van Woonborg. Uit deze gegevens volgt dat slechts één verklaring is opgesteld en dat gelet op de informatie waarover Woonborg blijkens die gegevens beschikte - daargelaten of deze informatie een juist en/of volledig beeld opleverde - het niet voor de hand lag dat Woonborg een ongeclausuleerd positieve verklaring zou hebben afgegeven. Actium heeft voorts een steekhoudende verklaring gegeven voor de vermelding van de datum 8 augustus 2013 op de door haar overgelegde (negatieve) verhuurdersverklaring. Deze datum betreft de datum waarop de originele, en ingescande, verklaring opnieuw is uitgeprint, zoals Actium ook heeft geïllustreerd met het in het geding brengen van dezelfde verklaring, maar dan met de datum 5 september 2014 (productie 16 bij conclusie van repliek). Het komt het hof ook niet aannemelijk voor dat (een medewerker van) Woonborg een afgegeven verhuurdersverklaring manipuleert, door de inhoud van de verklaring op cruciale onderdelen aan te passen.

4.7

Met de hiervoor besproken gegevens heeft Actium naar het oordeel van het hof voorshands bewezen dat [appellanten] c.s. geen positieve maar een negatieve verklaring hebben ontvangen en deze verklaring dus (moeten) hebben gemanipuleerd. Daaraan doet niet af dat [appellanten] c.s. schriftelijke verklaringen hebben overgelegd van de moeder en grootmoeder van [appellante] , inhoudende dat zij hebben gezien dat [appellante] een positieve verklaring heeft ontvangen van Woonborg. Deze schriftelijke verklaringen leggen, in het licht van de consistente en op cruciale onderdelen met bewijsstukken onderbouwde, stellingen van Actium onvoldoende gewicht in de schaal. Het hof ziet er echter wel aanleiding in om [appellanten] c.s., overeenkomstig het gedane bewijsaanbod, toe te laten tot het leveren van tegenbewijs.

4.8

Het hof zal de zaak dan ook naar de rol verwijzen voor het leveren van tegenbewijs door [appellanten] c.s.

De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep en alvorens nader te beslissen:

laat [appellanten] c.s. toe tot het leveren van tegenbewijs tegen het door het hof voorshands bewezen geachte feit dat [appellanten] c.s. een negatieve verhuurdersverklaring van Woonborg hebben ontvangen;

bepaalt dat, indien [appellanten] c.s. dat bewijs (ook) door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H. de Hek, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen ( [appellanten] c.s. in persoon /Actium vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat aan hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat [appellanten] c.s. het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal/zullen opgeven op de roldatum
van dinsdag 10 januari 2017, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [appellanten] c.s. overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;


houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. D.H. de Witte en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
27 december 2016.