Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2016:10280

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
20-12-2016
Datum publicatie
23-12-2016
Zaaknummer
200.158.884
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur/gebruik meerdere standplaatsen, ontbinding wegens aanwezigheid hennepkwekerij en huurachterstand

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof: 200.158.884

(zaaknummer rechtbank Gelderland, kantonrechter Nijmegen: 2732531)

arrest van 20 december 2016

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [plaatsnaam] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. J.W.J. Hopmans,

tegen:

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting [Stichting X],

gevestigd te [plaatsnaam] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.E. Brands.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 25 februari 2014 en 25 juli 2014 dit laatste zoals gecorrigeerd op 11 augustus 2014 welke vonnissen de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, locatie Nijmegen) tussen partijen heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 17 oktober 2014,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.3. van het bestreden eindvonnis. Het gaat daarbij om het volgende:

  • -

    [geïntimeerde] verhuurt aan [appellant] één van haar drie standplaatsen (in de zin van artikel 7:236 BW) aan [adres] , tegen een huurprijs van, per 1 juli 2013: € 133,97 per maand. Deze standplaats heeft het nummer 106 .

  • -

    [appellant] mag sinds 2005 krachtens een overeenkomst, die partijen bruikleenovereenkomst noemen, ook de andere twee standplaatsen van [geïntimeerde] gebruiken. Deze twee standplaatsen hebben de nummers 102 en 104 .

  • -

    Op 4 december 2013 heeft de politie op één of meer van de standplaatsen een hennepkwekerij aangetroffen, waarbinnen elektriciteit frauduleus werd afgenomen.

4 De procedure in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg de ontbinding gevorderd van zowel de huurovereenkomst (met betrekking tot nummer 106 ) als de gebruiksovereenkomst (met betrekking tot de nummers 102 en 104 ), met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de drie plaatsen en zijn veroordeling in de proceskosten.

4.2

[appellant] heeft aangevoerd dat de kwekerij op de standplaatsen 102 en/of 104 stond en heeft ontkend dat hij daarmee iets te maken had. Vóór de ontdekking daarvan heeft hij niet gemerkt dat daar een kwekerij stond, mede doordat hij de plaatsen 102 en 104 al langere tijd niet meer had gebruikt. Subsidiair heeft hij aangevoerd dat de aanwezigheid van de kwekerij uitsluitend grond kan zijn om de overeenkomst van bruikleen (met betrekking tot de nummers 102 en 104) te ontbinden.

4.3

De kantonrechter heeft het onaannemelijk gevonden dat [appellant] niet van de aanwezigheid van de kwekerij op de hoogte was, heeft op grond hiervan geoordeeld dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn zorgplichten ten aanzien van elk van de drie standplaatsen, heeft voorts geoordeeld dat [appellant] een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat de (verschillende) tekortkomingen de ontbinding van de twee overeenkomsten met de ontruiming van de standplaatsen rechtvaardigen, mede doordat het woonbelang van [appellant] onvoldoende gewicht in de schaal werpt om anders te beslissen,

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

Het hoger beroep is gericht tegen de hierboven weergegeven oordelen. Met grief 1 valt [appellant] aan dat hij tekort is geschoten in zijn zorgverplichtingen uit hoofde van de overeenkomsten, althans uit hoofde van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst heeft immers betrekking op standplaats 106, waarop uitsluitend is gewoond, aldus [appellant] .

5.2

Met de bij brief van 11 april 2014 aan de kantonrechter overgelegde foto’s 3b (luchtfoto), 3e en 3f heeft [geïntimeerde] overtuigend aangetoond dat de drie standplaatsen één terrein vormen, met name doordat er vanaf standplaats 106 vrij zicht is op de twee andere standplaatsen. Die twee plaatsen zijn op de foto’s grotendeels leeg: slechts aan één lange zijde daarvan staan schuurtjes. Gesteld noch gebleken is dat de gefotografeerde situatie afwijkt van die van 4 december 2013. Dat de drie plaatsen in het verkeer als één terrein worden beschouwd, blijkt tevens uit het bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegde rapport d.d. 9 januari 2014 van de politie Gelderland-Midden. De rapporteur spreekt daarin over [adres] en beschrijft dat perceel als ‘een terrein waar ooit 3 woonwagens hebben gestaan.’ Hij bedoelt daarmee dus [adres] 102 tot en met 106.

5.3

Op [adres] viel op 4 december 2013 de geur van hennep te ruiken en het geluid van luchtafzuiging te horen. Hoe [appellant] dit heeft kunnen missen, terwijl hij toch op standplaats 106 woont, had daarom een nadere toelichting nodig. [appellant] werpt in het kader van de toelichting op grief 3 weliswaar op dat de schuurtjes geïsoleerd lagen, maar dat verklaart niet dat hij de henneplucht en het ventilatorgeluid niet heeft opgemerkt. Daarom acht het hof aan de hand van het meerbedoelde politierapport en de beschrijving van het terrein, die [geïntimeerde] in haar brief van 11 april 2014 aan de kantonrechter heeft gegeven, bewezen dat [appellant] door die geur en dat geluid wist dat er iets mis was op het terrein: de betwisting van deze stelling is in het licht van dit bewijsmateriaal onvoldoende gemotiveerd. Volgens [appellant] gebruikte hij de standplaatsen 102 en 104 al enkele maanden niet meer, zodat de geuren en geluiden die daarvandaan kwamen voor hem aanleiding moeten zijn geweest om op onderzoek uit te gaan. Door dit niet te doen, althans door ondanks die verdachte geuren en geluiden niets te ondernemen, is [appellant] tekortgeschoten in zijn zorgverplichtingen uit de huurovereenkomst en de gebruiksovereenkomst. [appellant] heeft zich niet als goed huurder, respectievelijk goed bruiklener gedragen. Dat hij, zoals hij heeft aangevoerd, geen bemoeienis had met de kwekerij, maakt het oordeel niet anders. Het verweer tegen de gestelde tekortkomingen houdt dan ook geen stand. Grief 1 stuit daarop af.

5.4

Door grief 2 komt aan de orde welk gewicht moet worden toegekend aan de huurachterstand die [appellant] heeft laten ontstaan en door grief 4 hoe hoog de huurachterstand was toen het bestreden eindvonnis werd gewezen. In [appellant] ’ akte van 9 mei 2014 wordt onder 3 in feite erkend dat die achterstand op 11 april 2014 € 267,94 bedroeg: [appellant] heeft daarin gesteld dat hij de huur over de maand maart (2014) op 23 april 2014 heeft betaald, en aangekondigd dat hij de huur over april 2014 binnen zeven dagen zou betalen, waaruit blijkt dat hij met de betaling van die twee maandhuren te laat was. Op 16 mei 2014 was de achterstand opnieuw zo groot (zie de akte uitlating d.d. 16 mei 2014 van [geïntimeerde] ) en op 6 juni 2014 was zij opgelopen tot drie maanden (zie de akte d.d. 6 juni 2014 van [geïntimeerde] ).
Of [appellant] in eerste aanleg de gelegenheid heeft gehad om te weerspreken dat de achterstand was opgelopen tot drie maanden, is onzeker, maar in hoger beroep staat dit vast nu hij in zijn memorie van grieven de huurbetalingen van ná 23 april 2014 niet nader heeft gespecificeerd.

5.5

[appellant] beroept zich op de uitzonderingsbepaling in artikel 6:265 lid 1 (slot) BW: zijn tekortschieten is volgens hem van zodanige aard, dat het niet de ontbinding van met name de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt. Volgens [appellant] vonden op de standplaats 106 en in de directe omgeving daarvan geen illegale activiteiten plaats. Hij wijst op het feit dat tussen standplaats 106 en de schuurtjes (waarin de kwekerij werd ontdekt) een afstand bestaat, en dat die schuurtjes geïsoleerd waren gelegen, zodat er geen overlast is ontstaan voor de woonomgeving.

5.6

[appellant] draagt op dit punt stelplichten en heeft over de afstand tussen zijn woning en de kwekerij geen feitelijke gegevens verstrekt (volgens [geïntimeerde] bedraagt de afstand bijna 15 meter, maar deze mededeling is pas bij memorie van antwoord gedaan, zodat het hof haar buiten beschouwing laat). [appellant] heeft niet tegengesproken dat de aanwezigheid van kwekerijen tot verschillende vormen van schade kan leiden, dat verzekeringsmaatschappijen de schade als gevolg van het kweken van hennepplanten niet meer willen vergoeden, dat het knoeien met elektriciteit brandgevaar oproept, dat de drie standplaatsen in een wijk liggen waarin ook huurwoningen van [geïntimeerde] staan, dat de aanwezigheid van een kwekerij de leefbaarheid van de wijk en de verhuurbaarheid van die woningen kan aantasten en evenmin dat die aanwezigheid op terreinen van [geïntimeerde] in strijd is met [geïntimeerde] ’s doelstellingen op het gebied van de (sociale) volkshuisvesting. Dit alles onderstreept het aanmerkelijke gewicht van [appellant] ’ wanprestatie.

5.7

De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de standplaats hebben voor [appellant] nadelige gevolgen, met name doordat hij als gevolg daarvan niet langer op standplaats 106 mag wonen. Anderzijds is niet gebleken dat [appellant] elders geen woonruimte kan vinden. Al met al zijn de nadelen die uit de toewijzing van de vordering voortvloeien en het daarmee gemoeide woonrecht van [appellant] voor [appellant] niet van zodanig gewicht dat zijn wanprestatie in de zorgverplichtingen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van standplaats 106 niet rechtvaardigt. Aan [appellant] ’ belangen bij instandhouding van de gebruiksovereenkomst kent het hof nog minder gewicht toe, nu hij in december 2013 al maandenlang de desbetreffende standplaatsen 102 en 104 niet had gebruikt. [appellant] heeft niet duidelijk gemaakt welk nadeel voor hem voortvloeit uit de beëindiging van het gebruiksrecht met betrekking tot de plaatsen 102 en 104.

5.8

Dat de huurachterstand te gering is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, is evenmin gebleken. Ook indien er geen sprake van een kwekerij zou zijn geweest, was de achterstand (van drie maandhuren) te groot om in dit geval op grond van [appellant] ’ woonrecht een uitzondering te maken op de hoofdregel van artikel 6:265 lid 1 BW. [geïntimeerde] heeft dus nog een tweede grond aangevoerd om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van standplaats 106 uit te spreken, die op zichzelf reeds voldoende is voor de toewijzing daarvan.

5.9

De grieven 2 en 3 falen op grond van het vorenstaande, terwijl grief 4 ten dele daarop afstuit.

5.10

In de toelichting op grief 4 heeft [appellant] voorts opgeworpen dat hij ten onrechte is veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding ter zake van de standplaatsen 102 en/of 104, maar deze klacht berust op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis: [appellant] is veroordeeld tot doorbetaling van een vergoeding voor standplaats 106, niet voor het voortgezet gebruik van de standplaats 102 en/of 104. Grief 4 kan alleen al daarom niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

5.11

[appellant] is in het bestreden vonnis terecht in de proceskosten verwezen, nu hij daarbij terecht in het ongelijk werd gesteld. Grief 5, waarmee [appellant] de proceskostenbeslissing in het bestreden vonnis aanvalt, is dan ook ongegrond.

6 Slotsom

6.1

Geen van de grieven slaagt, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 704

- salaris advocaat € 894 (1 punt x tarief II)

Totaal € 1.598.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Nijmegen van 25 juli 2014, zoals gecorrigeerd op 11 augustus 2014;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 704 voor verschotten en op € 894 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, M.F.J.N. van Osch en A.L.H. Ernes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 december 2016.