Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:921

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
10-02-2015
Datum publicatie
17-02-2015
Zaaknummer
200.161.178-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Verhuur voor bepaalde tijd van woning in duurdere woonsegment. In huurovereenkomst is zogeheten diplomatenclausule opgenomen. Verhuurder zegt huurovereenkomst tweemaal tussentijds op. In de eerste opzegging is geen opzeggingsgrond genoemd. In de tweede opzegging wordt als reden opgegeven dat de uit het buitenland terugkerende verhuurder met zijn gezin de woning wil betrekken. Huurder betwist dat huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en betwist de opzeggingsgrond. Verhuurder vordert in kort geding ontruiming, welke vordering door de kantonrechter is toegewezen. In hoger beroep acht het hof de eerste opzegging voorshands nietig. De tweede opzegging voldoet aan de door de wet gestelde eisen. In hoger beroep wordt de vordering alsnog afgewezen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door de huurder en de daartoe onder meer overgelegde e-mailberichten van de verhuurder voorafgaand aan de tweede opzegging is voorshands onvoldoende aannemelijk dat de verhuurder daadwerkelijk in de woning zal terugkeren. Nader feitenonderzoek in de bodemprocedure is noodzakelijk. Beroep van de verhuurder op artikel 6:248 lid 2 BW wordt in het kader van de in kort geding vaststaande feiten afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.161.178/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 3567005 MV EXPL 14-253)

arrest in kort geding van de eerste kamer van 10 februari 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats 1],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. J.M. de Bruin, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2], ,

domicilie kiezende te [woonplaats 2],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna afzonderlijk geïntimeerde sub 1: [geïntimeerde 1],

afzonderlijk geïntimeerde sub 2: [geïntimeerde 2]

gezamenlijk: [geïntimeerden]

advocaat: mr. H.M. Hielkema, kantoorhoudend te Amsterdam.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis in kort geding van 5 december 2014 van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel recht, kantonrechter, locatie Almere (hierna: de kantonrechter).

2 Het verloop van het geding in hoger beroep

2.1

[appellant] is bij dagvaarding van 11 december 2014 (met producties) van het vonnis in hoger beroep gekomen. In de dagvaarding zijn de grieven tegen het vonnis opgenomen en is dienovereenkomstig van eis geconcludeerd. Vervolgens zijn de volgende processtukken genomen:

- de memorie van antwoord (met producties);

- de akte uitlating producties.

Beide partijen hebben het procesdossier overgelegd, waarna het hof arrest heeft bepaald.

2.2

De vordering van [appellant] luidt:

“bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen het vonnis op 5 december 2014 door de Kantonrechter als Voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, kamer voor kantonzaken, locatie Lelystad (in het vonnis is abusievelijk vermeld Almere), (…), en, opnieuw rechtdoende, (…) geïntimeerden alsnog niet ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen, althans de vorderingen van geïntimeerden af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure in beide instanties;

2.3

[geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord geconcludeerd het vonnis te bekrachtigen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

3 De feiten

3.1

Onder het kopje “de feiten” heeft de kantonrechter enige feiten vastgesteld. Grief II heeft betrekking op de feitenvaststelling, waarop het hof hierna zal beslissen. De niet bestreden feiten, aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden als volgt.

3.2

Sinds begin 2007 zijn [geïntimeerden] de eigenaren van de villa gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 1] (hierna: de woning). In verband met (internationale) werkzaamheden van [geïntimeerde 1] zijn [geïntimeerden] in november 2011 naar [plaats 2] verhuisd. [geïntimeerden] hebben de woning te koop gezet, waarbij [makelaar 1], makelaar te [woonplaats 1], voor hen optreedt. Vanaf 14 mei 2012 hebben [geïntimeerden] de woning via makelaar [makelaar 1] tevens te huur aangeboden voor een huurprijs van € 7.000,- per maand.

3.3

[appellant] is geïnteresseerd in huur van de woning. [appellant] laat zich bijstaan door makelaar [makelaar 2].

3.4

In juli 2012 vindt tussen de beide makelaars over de verhuurvoorwaarden enige e-mail wisseling plaats. [makelaar 1] doet bij e-mailbericht van 12 juli 2012 te 19:55 aan [makelaar 2] het volgende voorstel:

“Voorstel aan [appellant], voor het huren van de villa aan de [adres 1] te [woonplaats 1]:

  • -

    € 5.000,- per maand, excl. g/w/e

  • -

    Periode van 2 jaar

  • -

    3 maanden borg; gelijktijdig betalen met eerste maand

  • -

    3 maand opzegtermijn; geldt enkel bij verkoop

  • -

    Onderhoud zwembad voor huurder

  • -

    Huur per 1 aug a.s.

  • -

    Contract volgende week getekend

Verder de gebruikelijke voorwaarden bij het huren voor bepaalde tijd. Waaronder een diplomatenclausule. Verneem graag van je.”

3.5

[makelaar 2] reageert per kerend e-mailbericht. Met de voorgestelde huurprijs, de bepaalde termijn van twee jaar en de diplomatenclausule wordt ingestemd. Met het voorstel de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen bij verkoop van de woning en met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden kan [appellant] ook instemmen als er een minimale huurperiode van zes maanden geldt en de verhuiskosten van [appellant] worden vergoed als hij binnen een jaar na aanvang van de huurovereenkomst de woning moet verlaten. Aan de instemming met de zogeheten diplomatenclausule is door [makelaar 2] toegevoegd:

“echter eerste 8 maanden zal hier zeker geen aanspraak op worden gedaan door verhuurder. Indien in de maanden 9 tm 12 de diplo ingeroepen wordt, zal verhuurder huurder zijn verhuiskosten vergoeden. Tevens is de aanzegtermijn voor de diplo 3 maanden.”

3.6

Op 27 juli 2012 is de uitgebreide huurovereenkomst, getiteld “OVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD VOOR VERHUUR VAN WOONRUIMTE MET EEN GELIBERALISEERDE HUURPRIJS voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW” ondertekend. De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van twee jaar, ingaande 1 augustus 2012 en eindigend op 31 juli 2014 (artikel 1.1). [appellant] heeft zich in artikel 1 lid 2 huurovereenkomst verplicht tot ontruiming van de woning na afloop van overeengekomen termijn. In artikel 24 van de huurovereenkomst is onder het kopje “aanvullende bepalingen” de zogeheten diplomatenclausule opgenomen. De desbetreffende bepaling is vet gedrukt en luidt:

“Ondergetekenden verklaren en stellen vast dat verhuurder zelf de vorige bewoner van het gehuurde is en dat hij het gehuurde na afloop van de in artikel 1 omschreven bepaalde tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan, weer wil en zal betrekken. Verhuurder bedingt uitdrukkelijk en huurder neemt op zich dat het gehuurde na afloop van bedoelde termijn moet worden ontruimd.

Mocht de verhuurder voor de afloop van de termijn in artikel 1 de woning wensen te betrekken ontvangt huurder een verhuiscompensatie van € 5.000,-. De wens om de woning weer voor eigen bewoning te kunnen gebruiken, heeft een aanzegtermijn van drie maanden. Huurder verklaart hiermee bekend te zijn en zal volledige medewerking hieraan verlenen. De verhuiscompensatie wordt overgemaakt zodra huurder de woning correct heeft opgeleverd en ontruimd. Dit artikel geldt acht maanden na aanvang; de huurder kan acht maanden ongestoord het gehuurde na 1 augustus 2012 gebruiken. Opzegging kan pas na vijf maanden plaatsvinden.”

3.7

Aan de huurovereenkomst is een ontruimingsverklaring gehecht. [appellant] heeft deze ontruimingsverklaring op 27 juli 2012 ondertekend en luidt:

“De heer [appellant], geboren [geboortedatum] te [geboorteplaats], paspoort nummer [nummer] hierna te noemen huurder

Overwegende dat:

Ondergetekende de huurder van [adres 1] te [woonplaats 1] (NH) en dat ondergetekende tijdelijk heeft gehuurd het in eigendom zijnde onroerend gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 1] (NH) van de familie [geïntimeerde 2] (hierna te noemen ‘Verhuurder’)

Verklaart huurder:

1. dat ondergetekende de woning aan de zal ontruimen op 31 juli 2014.

De huurder zal zonder rechterlijke tussenkomst een opeisbare straf betalen aan verhuurder van € 350,-- (zegge drie honderd en vijftig euro) per dag, indien huurder niet aan de gestelde voorwaarden voldoet zoals opgenomen in deze ontruimingsverklaring. “

3.8

Bij e-mailbericht van 18 april 2014 vraagt [makelaar 2] namens [appellant] aan [makelaar 1] of de huurovereenkomst voor de woning na ommekomst van de twee jaarstermijn op 1 augustus 2014 met twee jaar kan worden verlengd. Hierop volgt enige e-mailwisseling, waarna de gemaakte afspraken door [makelaar 1] bij brief van 30 mei 2014 aan [appellant] worden bevestigd:

“(…) Zoals thans met u overeengekomen, voor dezelfde huurprijs (zijnde € 5.000,-) voor een opeenvolgende periode van twee jaar te verhuren met dien verstande dat er vanaf 31 juli 2014 een opzegtermijn van twee maanden voor beide partijen van toepassing is en de verhuisvergoeding, als genoemd in artikel 24, geschrapt wordt.

De huurovereenkomst eindigt derhalve door opzegging of bij einddatum van de huurovereenkomst, zijnde 31 juli 2016.

Alle verdere condities en voorwaarden uit de overeenkomst tussen huurder en verhuurder blijven van kracht.”

Deze brief is door [makelaar 1], namens zichzelf en voor [geïntimeerden], - op 16 juli 2014 - en door [appellant] - op 18 juni 2014 - ondertekend.

3.9

Bij e-mailbericht van 19 augustus 2014 aan [makelaar 2] zegt [makelaar 1] namens [geïntimeerden] de huurovereenkomst tussen partijen op:

“Langs deze zeg ik per heden, namens mijn opdrachtgevers en verhuurders van de [adres 1] te [woonplaats 1], de huurovereenkomst die tussen beide partijen gesloten is op. Met inachtneming van de opzegtermijn van twee maanden betekent dit dat het gehuurde per 1 november opgeleverd en ter beschikking gesteld dient te worden aan de eigenaren.

Voor de goede orde heb ik dit reeds met de huur [appellant] gecommuniceerd omdat ik contact met hem heb over de reparatie van de toegangspoort. Wil je zo vriendelijk zijn om deze beëindiging namens de huurder aan ons te bevestigen?”

3.10

[makelaar 2] reageert diezelfde dag bij e-mailbericht en vraagt waarom de huurovereenkomst zo kort na de verlenging met twee jaar wordt beëindigd. [makelaar 1] antwoordt bij e-mailbericht van 19 augustus 2014 om 16:59:

“Net zo min als huurder dat naar ons toe verplicht is te verklaren, zijn wij dat ook niet verschuldigd”

3.11

[makelaar 1] bericht [appellant] bij aangetekend verzonden brief d.d. 28 augustus 2014:

“Op verzoek van en namens de eigenaar en verhuurder, de familie [geïntimeerde 1], bekrachtigen wij langs deze weg de opzegging van de huurovereenkomst voor het woonhuis [adres 1] te [woonplaats 1]. Zoals wij 19 augustus jl. per e-mail aan u hebben bericht.

Met inachtneming van de opzegtermijn van twee maanden betekent dit dat het gehuurde per zaterdag 1 november 2014 opgeleverd en ter beschikking gesteld dient te worden aan de eigenaren. (…)”

3.12

[appellant] bevestigt bij e-mailbericht van 29 augustus 2014 de ontvangst van de brief van 28 augustus 2014. Voorts laat [appellant] [makelaar 1] weten dat volgens zijn juridisch adviseur:

“snijdt deze opzegging geen hout en doet deze opzegging de huurovereenkomst dus niet eindigen.”

3.13

Eind september 2014 nodigt [geïntimeerde 1] [appellant] bij e-mailbericht van 29 september 2014 uit met hem telefonisch te overleggen. Dat telefoongesprek vindt die dag nog plaats. In dat gesprek komt onder meer aan de orde dat de ex-partner van [appellant] ([X]) doende is het aan haar toebehorende pand aan de [adres 2] te [woonplaats 2] te verkopen. Nog diezelfde dag zendt [geïntimeerde 1] een e-mailbericht aan de ex-partner [X] met de mededeling dat [geïntimeerden] overwegen zich in [woonplaats 2] te vestigen en belangstelling hebben voor het pand aan de [adres 2] te [woonplaats 2]. Nadien laten [geïntimeerden] weten dat dit geen geschikt pand voor hun gezin met 5 kinderen is.

3.14

Bij e-mailbericht van 1 oktober 2014 doet [geïntimeerde 1] aan [appellant] het volgende voorstel:

“(…)

Wat ik je wil voorstellen is het volgende:

  • -

    tot 1 juni 2015 kan jij ons huis blijven bewonen tegen de geldende voorwaarden; dat geeft je 8 maanden de tijd om een alternatief te zoeken.

  • -

    de huidige overeenkomst zal met instemming van beide partijen worden ontbonden en vervangen worden voor een nieuwe overeenkomst welke geldt tot 1 juni 2015.

  • -

    deze overeenkomst kan niet worden opgezegd behalve bij verkoop. Stel voor dat in een dergelijk geval een opzegtermijn van 2 maanden geldt.

In dat verband hebben wij besloten in principe het huis te willen verkopen. Wij zouden graag zien dat jij het huis van ons koopt, (…) De vraagprijs was initieel 3.250 Mio; deze hebben wij verlaagd naar een prijs die meer aansluit bij de werkelijkheid. De geldende prijs is zoals je weet 2.750 mio. Dit is ook een prijs die wij in de (stille) verkoop zullen blijven hanteren en waarvan wij overtuigd zijn ook daadwerkelijk te ontvangen gezien ligging tov centrum, omvang perceel, privacy, aantrekken van de markt, etc (….)”

Bij e-mailberichten van onder meer 14 oktober 2014 en 24 oktober 2014 antwoordt [appellant] dat hij de woning niet wil aankopen, maar bereid is in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2015 en een door [geïntimeerden] aan hem te betalen vergoeding van € 25.000,-. [geïntimeerden] stemmen met dit tegenvoorstel niet in.

3.15

Bij aangetekend verzonden brief van 28 oktober 2014 bericht de advocaat van [geïntimeerden] dat [geïntimeerden] de villa weer met hun gezin wensen te bewonen en dat zij om die reden de huurovereenkomst hebben opgezegd. Voorzover vereist zegt de advocaat namens [geïntimeerden] de huurovereenkomst op tegen 1 januari 2015.

3.16

Eind november 2014 zijn [geïntimeerden] met hun inboedel in Nederland gearriveerd. Zij verblijven in hun vakantiewoning in [plaats 1] (Friesland).

4 De beoordeling in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] hebben [appellant] in kort geding gedagvaard en gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld de woning op straffe van een dwangsom te ontruimen. Voorts hebben [geïntimeerden] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 350,-- te voldoen voor elke dag of gedeelte van de dag dat [appellant] vanaf 1 november 2014, althans voor en vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag en dag, de woning niet leeg en ontruimd aan [geïntimeerden] ter beschikking heeft gesteld. Tot slot hebben [geïntimeerden] gevorderd [appellant] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

4.2

[geïntimeerden] hebben als primaire grond aan hun vorderingen ten grondslag gelegd, dat zij met [appellant] een beëindigingsovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 8 BW hebben gesloten. De kantonrechter is van oordeel dat [geïntimeerden] niet aannemelijk hebben gemaakt dat, nadat de verlengde huurovereenkomst is ingegaan, zij met [appellant] afspraken hebben gemaakt over de beëindiging van de huurovereenkomst, zodat de primaire grondslag van de vordering wordt afgewezen. [geïntimeerden] hebben als subsidiaire grond aan hun vorderingen ten grondslag gelegd, dat de huurovereenkomst overeenkomstig de partij afspraken is opgezegd en gelet op de wederzijdse belangen [appellant] gehouden is de woning te ontruimen.

4.3

De kantonrechter passeert het beroep van [appellant] dat de opzegging van de huurovereenkomst bij e-mailbericht van 19 augustus 2014 en bij aangetekend verzonden brief van 28 augustus 2014 wegens het ontbreken van een opzeggingsgrond nietig is. Volgens de kantonrechter is in artikel 24 van de huurovereenkomst als enige tussentijdse opzeggingsmogelijkheid de diplomatenclausule opgenomen en is de tekst van die bepaling helder. Dit brengt volgens de kantonrechter mee dat [appellant] wist dat de opzeggingsgrond voor de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst was dat [geïntimeerden] in de woning wilden terugkeren. Dit is [appellant] in de contacten eind september 2014 met [geïntimeerden] ook verteld. De kantonrechter acht de contractuele opzegtermijn van 2 maanden wegens strijd met artikel 7:271 lid 5 BW nietig. Die nietige opzegtermijn kan in een geldige opzegtermijn van in dit geval 5 maanden worden geconverteerd. De opzegging wordt geacht te zijn gedaan tegen 1 februari 2015.

Vervolgens weegt de kantonrechter de wederzijdse belangen af, welke afweging ten voordele van [geïntimeerden] uitvalt.

[appellant] wordt veroordeeld de woning op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-, uiterlijk op 1 februari 2015 te ontruimen. De gevorderde contractuele boete wordt afgewezen. Tot slot wordt [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

5 De beoordeling van de grieven

5.1

[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis elf grieven ontwikkeld. De eerste drie grieven hebben betrekking op de in de kop van het vonnis vermelde locatie van de kantonrechter, de feitenvaststelling en de samenvatting van het verweer. Grief IV richt zich tegen het spoedeisend belang. In de grieven V t/m XI klaagt [appellant] over het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst door opzegging op 1 februari 2015 is geëindigd en [appellant] de woning op 1 februari 2015 op straffe van een dwangsom heeft te ontruimen.

locatie kantonrechter

5.2

[appellant] voert in grief I aan dat hij is gedagvaard voor de kantonrechter zitting houdende te Lelystad, terwijl in de kop van het vonnis de plaats Almere wordt vermeld.

[geïntimeerden] hebben tegen deze grief geen verweer gevoerd.

5.3

Het hof stelt vast dat [appellant] bij herstelexploot van 18 november 2014 is opgeroepen te verschijnen bij de kantonrechter in Lelystad. In het vonnis staat onder rechtsoverweging 1.2 vermeld dat de zitting op 24 november 2014 in Lelystad is gehouden. Beide omstandigheden duiden erop dat kennelijk sprake is van een verschrijving in de kop van het vonnis.

[appellant] heeft niet gesteld dat hij op enigerlei wijze door deze kennelijke verschrijving in zijn belangen is geschaad, terwijl het hof daarvan ook niet is gebleken. Het hof weegt daarin mee dat zowel de locatie Almere als de locatie Lelystad tot de rechtbank Midden-Nederland behoren en dat van vonnissen door beide locaties gewezen bij het hof, locatie Leeuwarden in appel kan worden gekomen.

Dit leidt ertoe dat grief I niet slaagt.

feitenvaststelling en verweer

5.4

In grief II voert [appellant] aan dat de kantonrechter heeft verzuimd feiten vast te stellen waaruit blijkt dat [geïntimeerden] de woning willen verkopen en niet het voornemen hebben naar de woning terug te keren. In grief III verwijt [appellant] de kantonrechter dat de kantonrechter heeft verzuimd alle verweren samen te vatten.

5.5

Het hof stelt voorop dat de rechter bij de vaststelling van de feiten een grote vrijheid toekomt en daarin die feiten kan vaststellen welke de rechter voor de beoordeling van het geschil relevant vindt. Het hof heeft de feiten opnieuw vastgesteld en uitgebreid. Voorts zal het hof bij de bespreking van de overige grieven acht slaan op hetgeen [appellant] in de grieven II en III heeft aangevoerd. De grieven als zodanig kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

opzegging

5.6

Het hof stelt voorop dat een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd ingevolge artikel 7:271 lid 1 BW niet eindigt door het enkel verloop van de bepaalde tijd, maar dient te worden opgezegd. Op grond van artikel 7:271 lid 4 BW moet de opzegging op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. De opzegging dient op grond van artikel 7:271 lid 3 BW te geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Dit laatste vormvereiste is ook in artikel 1.4 van de huurovereenkomst opgenomen.

5.7

In grief VI voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte het verweer van [appellant] heeft verworpen dat de opzegging van de huurovereenkomst bij e-mailbericht van 19 augustus 2014 en aangetekend verzonden bericht van 28 augustus 2014 nietig is.

5.8

Het hof stelt vast dat het e-mailbericht van 19 augustus 2014 niet voldoet aan de eisen die de wet – en de huurovereenkomst – aan de opzegging van de huurovereenkomst voor woonruimte stelt. De brief van 28 augustus 2014 is aangetekend verzonden, zodat het hof enkel deze verklaring beschouwt als de opzegging van de huurovereenkomst. In de brief wordt geen grond genoemd voor de opzegging van de huurovereenkomst. In de brief wordt weliswaar verwezen naar het e-mailbericht van 19 augustus 2014, maar ook dat e-mailbericht bevat niet de reden waarom [geïntimeerden] de huurovereenkomst willen opzeggen. Dat geen grond van de opzegging in het e-mailbericht is opgenomen, blijkt ook uit de reactie van de makelaar van [geïntimeerden] op de vraag van de makelaar van [appellant] naar de reden van de beëindiging van de huurovereenkomst. Makelaar [makelaar 1] antwoordt bij e-mailbericht van 19 augustus 2014 dat [geïntimeerden] geen verklaring verschuldigd zijn.

Nu geen opzeggingsgrond in de opzeggingsbrief is opgenomen, komt het hof niet toe aan de vraag of de reden van de opzegging dient te worden uitgelegd. Evenmin hoeft het hof acht te slaan op de door [geïntimeerden] gestelde, maar door [appellant] betwiste, stelling dat makelaar [makelaar 1] op 28 augustus 2014 [appellant] de grond voor de opzegging heeft verteld.

Het voorgaande betekent dat de opzegging bij brief van 28 augustus 2014 nietig is, zodat grief VI slaagt.

5.9

De advocaat van [geïntimeerden] heeft bij aangetekend verzonden brief van 28 oktober 2014 voor zover rechtens vereist, naar het hof veronderstelt voor het geval de opzegging van 28 augustus 2014 nietig is, de huurovereenkomst (nogmaals) opgezegd. Deze brief voldoet aan het vormvereiste van artikel 7:271 lid 3 BW en bevat een opzeggingsgrond. In de brief is vermeld dat [geïntimeerden] de villa weer met hun gezin wensen te bewonen. Deze brief voldoet voor wat betreft de verzending en het vermelden van een grond aan de eisen van de wet en is daarmee naar het voorlopig oordeel van het hof een rechtsgeldige opzegging.

Deze beslissing brengt mee dat [geïntimeerden] geen belang meer hebben bij hun stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] zich beroept op de nietigheid van de bij brief van 28 augustus 2014 gedane opzegging.

5.10

Volledigheidshalve overweegt het hof dat het [geïntimeerden] op zichzelf zijn toegestaan de huurovereenkomst voor ommekomst van de verlengde twee jaars termijn op te zeggen nu deze tussentijdse opzeggingsmogelijkheid contractueel is bedongen (vgl. HR 10 augustus 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1428, Aerts/Kneepkens).

termijn

5.11

Met grief VII bestrijdt [appellant] de conversie van de te korte termijn in de opzeggingsbrief in een geldige termijn.

5.12

Nu het hof de brief van 28 oktober 2014 beschouwt als de brief waarmee [geïntimeerden] de huurovereenkomst hebben opgezegd, heeft [appellant] geen belang meer bij zijn klacht dat de termijn van de nietige opzeggingsbrief van 28 augustus 2014 niet in een geldige termijn kan worden geconverteerd.

5.13

Voorzover deze grief zich mede richt tegen de opzeggingsbrief van 28 oktober 2014 overweegt het hof als volgt. Artikel 7:274 lid 5 sub b BW schrijft de termijn voor die de verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst in acht heeft te nemen. Op grond van artikel 7:282 BW kan van (onder meer) die bepaling niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

De kantonrechter heeft met toepassing van artikel 7:274 lid 5 sub b BW geoordeeld, dat de opzegtermijn in dit geval 5 maanden is. Op grond van artikel 7:271 lid 6 BW wordt de opzegging die op een kortere termijn is gedaan omgezet in een opzegging met inachtneming van de voorgeschreven termijn.

5.14

De advocaat van [geïntimeerden] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2015. Dit had evenwel dienen te zijn 1 april 2015, zodat de huurovereenkomst geacht moet worden tegen die datum te zijn opgezegd. [appellant] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die aan conversie volgens de wettelijke bepaling in de weg staan. Dit betekent dat grief VII in zoverre wordt verworpen.

rechtsgevolg opzegging

5.15

In grief V komt [appellant] op tegen het voorlopig oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 4.5 van het bestreden vonnis dat de huurovereenkomst ten gevolge van de opzegging is beëindigd.

5.16

Het hof stelt voorop dat, behoudens in het geval de huurder met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd, op grond van artikel 7:272 lid 1 BW een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen is opgezegd van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de verhuurder in een bodemprocedure bij de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst heeft te vorderen en dat de rechter - in eerste aanleg en bij aanwending van een rechtsmiddel in hoger beroep en cassatie - het tijdstip van de beëindiging van de huurovereenkomst vaststelt. Indien de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst, stelt de rechter op grond van artikel 7:273 lid 3 BW tevens het tijdstip van ontruiming vast.

Deze wettelijke regeling, waarvan blijkens artikel 7:282 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, brengt met zich dat een vonnis tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit kan anders zijn in geval de huurder misbruik maakt van zijn processuele bevoegdheid (vgl HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, Lenderink vs Woningstichting Hengelo) of in het kader van een kort geding of voorlopige voorziening in een bodemprocedure een ordemaatregel wordt getroffen.

5.17

[appellant] heeft met de opzegging van de huurovereenkomst niet ingestemd. Hierdoor hebben [geïntimeerden] op grond van het wettelijk stelsel in een bodemprocedure een vordering bij de rechter in te stellen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Voorzover de kantonrechter met miskenning van deze wettelijke regeling ervan is uitgegaan dat de huurovereenkomst ten gevolge van de opzegging door [geïntimeerden] is geëindigd treft grief V doel.

ontruiming

5.18

Met grief VIII komt [appellant] op tegen het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat in een bodemprocedure de vordering van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning zal worden toegewezen, zodat op die beslissing bij wege van voorlopige voorziening mag worden vooruit gelopen.

5.19

Het hof heeft voor de beoordeling van de vordering van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning de belangen af te wegen en te bezien of vooruitlopend op een beslissing in een bodemprocedure een ordemaatregel is vereist.

5.20

Het hof stelt bij deze belangenafweging voorop dat de wetgever in de wet de huurder vergaand beschermd, waarbij op grond van artikel 7:282 BW bij overeenkomst niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. De wet maakt daarin niet het door [geïntimeerden] bepleitte onderscheid in sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector.

Zoals hiervoor is uiteengezet is in de wettelijke regeling uitgangspunt dat in geval de huurder met een beëindiging van de huurovereenkomst niet instemt de verhuurder in een bodemprocedure de rechter heeft te verzoeken het tijdstip van de huurovereenkomst vast te stellen en zolang de bodemprocedure loopt – ook in een eventueel hoger beroep en/of cassatie – de huurovereenkomst van rechtswege wordt voortgezet en de huurder, behoudens in geval van misbruik van procesrecht, gedurende de duur van die procedure niet kan worden veroordeeld tot ontruiming van de woonruimte. Deze wettelijke regeling brengt met zich mee dat niet spoedig in kort geding in afwijking van dit wettelijk stelsel een vordering tot ontruiming kan worden toegewezen.

Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerden] reeds een bodemprocedure zijn aangevangen.

5.21

[geïntimeerden] gronden de opzegging van de huurovereenkomst op de zogeheten diplomatenclausule. Het hof is voorshands van oordeel dat artikel 24 van de huurovereenkomst voldoet aan de eisen die artikel 7:274 lid 1 sub b BW jo artikel 7:274 lid 2 BW aan een dergelijk beding stelt. [appellant] heeft dat ook niet betwist.

[geïntimeerden] stellen dat zij bij hun terugkeer in Nederland eind november 2014 de woning weer wilden betrekken en dat dit voornemen nog steeds bestaat. Zij voeren daarbij aan dat twee van hun kinderen zijn aangemeld bij de basisschool en vanaf eind november 2014 daadwerkelijk op die basisschool zitten, hun kinderen in [woonplaats 1] bij sportverenigingen zijn aangemeld, zij allerlei sociale contacten in [woonplaats 1] hebben, de woning voldoet aan de eisen die zij aan woonruimte voor hun gezin met 5 kinderen stellen en zij naar vervangende (tijdelijke) woonruimte in [woonplaats 1] en [woonplaats 2] hebben omgezien maar niet hebben gevonden.

[appellant] heeft gemotiveerd betwist dat [geïntimeerden] daadwerkelijk de woning weer gaan betrekken. Volgens [appellant] wensen [geïntimeerden] de woning vrij van huur te verkopen. [appellant] wijst in dit verband erop dat de woning vanaf het vertrek van [geïntimeerden] naar [plaats 2] te koop heeft gestaan, [geïntimeerde 1] hem in een telefoongesprek op 29 september 2014 heeft verteld dat [geïntimeerden] in [woonplaats 2] wilden wonen, [geïntimeerden] eind september 2014 belangstelling hadden voor de woning aan de [adres 2] van zijn ex-partner in [woonplaats 2], [geïntimeerde 1] hem bij e-mailbericht van 1 oktober 2014 nog heeft aangeboden de woning tot 1 juni 2015 te huren met het recht van [geïntimeerden] tot tussentijdse opzegging bij verkoop van de woning, [geïntimeerden] in dat e-mailbericht van 1 oktober 2014 - toen [geïntimeerden] wisten dat zij eind november 2014 in Nederland zouden terugkeren - nadrukkelijk melden dat zij besloten hebben de woning te verkopen en de woning aan [appellant] te koop is aangeboden.

[geïntimeerden] hebben voor deze opstelling in de memorie van antwoord weliswaar een verklaring gegeven – zo verklaren zij dat zij door de harde en meedogenloze opstelling van [appellant] onder druk zijn gezet en dat zij naar een uitweg hebben gezocht – maar die verklaring is niet zodanig dat zonder nader feiten onderzoek, waarvoor de onderhavige procedure zich niet leent, op voorhand geoordeeld kan worden dat voldoende aannemelijk is dat de opzeggingsgrond slaagt.

5.22

[geïntimeerden] hebben als verweer nog aangevoerd dat artikel 6:248 lid 2 BW aan een beroep van [appellant] op de voor de huurder beschermende wettelijke regeling in de weg staat.

Voor het beantwoorden van de vraag of na afweging van alle omstandigheden van het geval van een zodanig (uitzonderlijke) situatie sprake is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] zich beroept op de beschermende wettelijke regeling, zal in het bijzonder van gewicht zijn of [geïntimeerden] daadwerkelijk en voor langere tijd in hun woning willen terugkeren. In dat verband hebben [geïntimeerden] naar het voorlopig oordeel van het hof er terecht op gewezen dat hun belang om in hun eigen bijzondere kwalitatieve woning in [woonplaats 1] terug te keren in plaats van te wonen in hun vakantiewoning in Friesland met alle ongemakken vandien, waaronder de dagelijkse lange reistijden voor de schoolgaande kinderen, zwaarder weegt dan het belang van [appellant] om in de gehuurde woning te blijven voor onder meer de opvang en zorg voor 40% per week voor zijn twee kinderen, mede gelet op de voor [appellant] beschikbare vervangende woonruimte in het duurdere woonsegment en [appellant] willens en wetens de voor hem kenbare afspraken is aangegaan.

Nu in het kader van dit kort geding nog onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat [geïntimeerden] daadwerkelijk naar hun woning zullen terugkeren en daarvoor, zoals hiervoor is overwogen, nader feitenonderzoek noodzakelijk is, is voorshands onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat van een zodanige (uitzonderlijke) situatie sprake is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] zich beroept op de beschermende wettelijke regeling.

5.23

Het voorgaande leidt ertoe dat grief VIII slaagt. Dit betekent dat het hof het vonnis in hoger beroep zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties. Dit heeft tot gevolg dat [appellant] bij behandeling van zijn overige grieven geen belang meer heeft.

6 De slotsom

6.1

De slotsom is dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen.

6.2

[geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep worden veroordeeld. In hoger beroep worden de proceskosten begroot op € 401,80 aan verschotten (€ 308,-- griffiegeld en € 93,80 kosten appelexploot) en € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat (1 punt, tarief II).

7 De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 5 december 2014;

wijst de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog af;

veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten in eerste aanleg en begroot deze proceskosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [appellant] gevallen, op € 600,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat;

veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze proceskosten voor zover tot op heden aan de zijde van [appellant] gevallen op € 401,80 aan verschotten en op € 894,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. L. Groefsema en mr. D.H. de Witte en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 10 februari 2015.