Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:912

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
10-02-2015
Datum publicatie
13-02-2015
Zaaknummer
200.135.816-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koop van woonhuis. Bodemverontreiniging. Non-conformiteit? Uitleg van zogenaamde ouderdomsclausule. Vraag of de verontreiniging normaal gebruik van de woning inclusief tuin in de weg staat.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 74
Burgerlijk Wetboek Boek 6 75
Burgerlijk Wetboek Boek 6 76
Burgerlijk Wetboek Boek 6 77
Burgerlijk Wetboek Boek 6 78
Burgerlijk Wetboek Boek 6 79
Burgerlijk Wetboek Boek 6 80
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 17
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RN 2015/32
JBO 2015/143 met annotatie van H.J. Bos
JM 2015/64 met annotatie van H.J. Bos
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.135.816/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/125165/HA ZA 11-213)

arrest van de eerste kamer van 10 februari 2015

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats 1],

appellante in de hoofdzaak,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. G.C.A. Dwarshuis-Doornbos, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats 2],

geïntimeerde in de hoofdzaak,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. F.H. Kappelhof, kantoorhoudend te Delfzijl.

De inhoud van het arrest in het incident d.d. 11 maart 2014 wordt hier overgenomen.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het verdere verloop van de procedure is als volgt:

- een memorie van grieven (met producties);
- aan memorie van antwoord;
- een akte van [appellante];
- [geïntimeerde] heeft geen antwoordakte genomen. Er is ambtshalve akte van niet dienen verleend.

1.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

De vordering van [appellante] in hoger beroep luidt:

"de vonnissen d.d. 14 december 2011, 21 maart 2012, 20 juni 2012 en 24 juli 2013 door de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, afdeling privaatrecht, (zaaknummer C/18/125165/ HA ZA 11-213) gewezen, te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, de vordering(en) van thans geïntimeerde als eiser in eerste aanleg alsnog af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

2 De feiten

2.1

De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.8) van het vonnis d.d. 14 december 2011een aantal feiten vastgesteld. Hierover hebben partijen geen geschil, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan. Het volgende staat vast.

2.1.1

Tussen partijen is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning

te [woonplaats 1] aan de [adres], [postcode], kadastraal bekend [perceel]

, groot 7 are. De woning is gebouwd in 1928. [appellante] was niet de laatste bewoner, maar heeft de woning uit de erfenis van haar ouders verkregen. [geïntimeerde] heeft de woning van [appellante] gekocht, gelijk [appellante] aan [geïntimeerde] de woning heeft verkocht voor een bedrag van € 85.000,-. De koopovereenkomst is door partijen op 5 en 6 januari 2009 getekend.

2.1.2

Artikel 5 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:

"5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (...)
(…)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten

die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (…) Verkoper staat niet in voor andere

eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)

5.4.1.

Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele

strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

5.4.2.

Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte geen ondergrondse tank voor het

opslaan van (vloei)stoffen aanwezig, wel septictank, welke is kortgesloten.

5.4.3.

Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

(…)
5.5. Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren.
(...)

5.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper."

2.1.3

Artikel 20 van de koopovereenkomst luidt:

"Het is koper bekend dat de onroerende zaak oud is, wat betekent dat de eisen die aan de

bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anders niet beantwoorden van de zaak van de overeenkomst voor rekening en risico van koper. Koper vrijwaart verkoper voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken."

2.1.4

Het notarieel transport heeft plaatsgevonden op 27 februari 2009.

2.1.5

Na de overdracht is [geïntimeerde] begonnen met verbouw van de woning. Vervolgens

heeft hij een aantal gebreken geconstateerd. Bij brief van 15 mei 2009 schrijft hij aan [appellante],

voor zover van belang:

"Hierbij deel ik u mede, dat ik u hierbij aansprakelijk stel ten aanzien van de navolgende gebreken of tekortkomingen uwerzijds t. w.:

Uw man heeft mij verteld (...) dat er autowrakken in de oprit zitten (...) Mocht het zo zijn dat ik na het verwijderen van de oprit wel autowrakken tegen kom, dan zijn de kosten van het opruimen van de autowrakken en de eventuele verontreiniging voor uw rekening.

Tevens heb ik geconstateerd dat op de plaats van de afgebroken garage een smeerkelder heeft gezeten. Het grondwater was hier blauw gekleurd hetgeen betekent dat mogelijk de grond verontreinigd is. Mocht het zo zijn dat de grond verontreinigd is dan zijn ook deze kosten voor uw rekening.

Tijdens het afbreken van bepaalde delen van de woning heb ik in de slaapkamer beneden een ernstige bouwkundige fout ontdekt, t. w.: in de slaapkamer is een muur weggehaald welke een steunmuur was.
De op deze muur rustende balk is niet met een ondersteuning opgevangen waarbij het dak is gaan zakken en de buitenmuur is gaan scheuren en delen van de binnenmuur loslaat. Over deze kwestie wil ik met u in overleg op welke wijze we dit probleem kunnen oplossen."

2.1.6

Bij brief van 3 augustus 2009 heeft de raadsman van [geïntimeerde] [appellante] in

gebreke en aansprakelijk gesteld met betrekking tot de door [geïntimeerde] gestelde gebreken.

Tevens is in deze brief aangegeven dat er asbest in de tuin is aangetroffen.

2.1.7

Bij brief van 25 augustus 2009 heeft de raadsman van [appellante] aansprakelijkheid

van de hand gewezen. Op deze brief is door de raadsman van [geïntimeerde] bij brief van

4 december 2006 gereageerd. In opdracht van [geïntimeerde] is vervolgens door de firma [X]

op 15 juli 2010 een zogeheten indicatief grondonderzoek op het terrein van de

woning verricht, waarover zij op 29 juli 2010 heeft gerapporteerd. In de rapportage staat

onder meer geschreven:

"Op aanwijs van de opdrachtgever zijn achter de woning een aantal gaten gegraven waarbij de aangetroffen asbestverdachte plaatmaterialen zijn verzameld (…)

Ter bepaling van de kwaliteit van de verkleurde grond is het grondmengsel geanalyseerd (...)

De analyse resultaten zijn beoordeeld aan de hand van de interventiewaarden zoals gepubliceerd in de Circulaire bodemsanering 2009 (…) De achtergrondwaarden geven het concentratie niveau aan waaronder sprake is van een duurzame bodemkwaliteit (...) De interventiewaarden geven aan wanneer deze functionele eigenschappen van de bodem ernstig zijn of dreigen te worden verminderd (...) Bij een geval van ernstige bodemverontreiniging moet de noodzaak tot spoedige sanering worden vastgesteld (...) Indien sprake is van spoedeisendheid dan moet het bevoegd gezag aangeven op welke

termijn de sanering dient plaats te vinden. Voor niet-spoedeisende gevallen van ernstige

bodemverontreiniging wordt geen tijdstip van uitvoering vastgesteld. Dat neemt echter niet weg dat op enig moment moet worden gesaneerd, bijvoorbeeld bij wijziging van de bestemming of herinrichting van het terrein. Hiernaast vermeldt de circulaire nog een waarde, die in het voor u liggende rapport wordt aangeduid als tussenwaarde(...). Overschrijding van deze waarde in een, verkennend of oriënterend onderzoek geeft aan dat een nader onderzoek naar de ernst en omvang van de verontreiniging noodzakelijk is. Overschrijdingen van de genoemde waarden worden als volgt

gekwalificeerd: (..)

Licht verhoogd: concentratie boven de achtergrond- of streefwaarde en lager dan de tussenwaarde

Matig verhoogd: concentratie gelijk aan of boven de tussenwaarde en lager dan de

interventiewaarde

Sterk verhoogd: concentratie gelijk aan of boven de interventiewaarde

Van de verzamelde asbestverdachte plaatmaterialen blijken drie soorten daadwerkelijk

asbesthoudend te zijn

(...) In het geanalyseerde grondmengmonster zijn (zeer) sterk verhoogde gehalten aan lood en barium, een matig verhoogd gehalte aan zink en licht verhoogde gehalten aan kobalt, koper, kwik, molybdeen, PAK, PCB en minerale olie gemeten. Onderhavig onderzoek betreft een eerste verkenning of daadwerkelijk sprake zou zijn van asbesthoudende plaatmateriaten op en in de bodem en of de verkleuring in de grond daadwerkelijk wijst op bodemverontreiniging. Met dit onderzoek zijn beide vragen bevestigend beantwoord en de gemeten waarden aan barium, lood en zink en het aantreffen van asbesthoudendplaatmateriaal in en op de bodem geven aanleiding tot het uitvoeren

van een verkennend en of nader bodemonderzoek. Bij dit onderzoek dient de gehele kavel te worden onderzocht ter bepaling van de kwaliteit van grond en grondwater."

Uit de bijlage bij de rapportage volgt dat zogeheten wit asbest (chrysotiel), bruin asbest

(amosiet) en blauw asbest (crocidoliet) in de tuin is aangetroffen.

2.1.8

Naar aanleiding van het rapport van [X] is tussen partijen nog

gecorrespondeerd. Het een en ander heeft niet geleid tot het erkennen van aansprakelijkheid

door [appellante].

2.1.9

De rechtbank heeft bij vonnis van 21 maart 2012 de heer [deskundige] van [bedrijf] te [plaats] tot deskundige benoemd (hierna aan te duiden als: de deskundige). De deskundige heeft op 26 november 2012 een rapport (hierna: het deskundigenrapport) uitgebracht.

3 Het geschil en de beoordeling in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om:

1) voor recht te verklaren dat er sprake is van schending van de eisen van

conformiteit en dat er mitsdien sprake is van toerekenbaar tekortkomen, althans

onrechtmatig handelen, althans grond tot partiële ontbinding, althans van dwaling,

op grond waarvan [appellante] schadeplichtig is en dat er mitsdien sprake is van grond tot

opheffing van de gevolgen van het toerekenbaar tekortkomen;

2) te bepalen dat de schade geleden door [geïntimeerde] vastgesteld dient te worden bij

staat, waarvoor een deskundige, voor rekening van [appellante] benoemd dient te worden;
3) [appellante] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2

[appellante] heeft verweer gevoerd.

3.3

De rechtbank heeft in haar eindvonnis van 24 juli 2013 op basis van het deskundigenrapport (zie onder 2.1.9) geoordeeld dat sprake is van een toerekenbare schending door [appellante] van de garantieverplichting van artikel 5.3 van de koopovereenkomst, en heeft [appellante] veroordeeld tot vergoeding van de dientengevolge door [geïntimeerde] geleden schade, welke de rechtbank schattenderwijs heeft begroot op € 32.700,-, te vermeerderen met btw. Daarnaast is [appellante] in de kosten van de procedure veroordeeld. Deze veroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4 De beoordeling in het incident

4.1

In genoemd arrest van 11 maart 2014 heeft het hof de incidentele vordering van [appellante] tot schorsing van de executie afgewezen.

5 Met betrekking tot de grieven

5.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg diverse gebreken aan zijn vordering ten grondslag gelegd. In hoger beroep is nog slechts de verontreiniging van de bodem met (onder meer) asbest aan de orde, nu [geïntimeerde] geen incidenteel appel heeft ingesteld tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering voor zover deze zag op het ontbreken van de dragende muur en de verontreiniging van de bodem met autowrakken (zie de rechtsoverwegingen 4.5 en 4.6 van het bestreden vonnis d.d. 14 december 2011).
Ten aanzien van de verontreiniging met asbest heeft de rechtbank vooropgesteld dat de specifieke exoneratie van artikel 20 van de koopovereenkomst (zogenaamde ouderdomsclausule) niet ziet op verontreiniging van de grond, maar slechts op gebreken als gevolg van de ouderdom van de woning. "Een andere, ruimere interpretatie van artikel 20 van de koopovereenkomst zou de in artikel 5.3 besloten garantie voor normaal gebruik immers geheel buiten spel zetten. Voor een dergelijke, ruime interpretatie bestaat evenwel geen grond. In de verkoopadvertentie uit 2009 is weliswaar vermeld dat de woning een renovatiepand betrof, maar de rechtbank constateert dat dit feit als zodanig niet tekstueel in de koopovereenkomst is opgenomen.", aldus de rechtbank in rechtsoverweging 4.4 van het vonnis d.d. 14 december 2011.

5.2

Grief 1 houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat een ruimere interpretatie van artikel 20 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst besloten garantie voor normaal gebruik geheel buiten spel zou zetten. [appellante] betoogt dat het de uitdrukkelijke bedoeling is geweest om het risico van eventuele gebreken van de woning, ondergrond en tuin - vanwege de ouderdom van de gehele onroerende zaak - neer te leggen bij de koper. Daartoe is in aanvulling op en in afwijking van de standaardbepalingen van de NVM-koopakte artikel 20 in de overeenkomst opgenomen. Zij stelt voorts dat artikel 20 de garantie van artikel 5.3 van de standaard NVM-akte niet volledig buiten spel zet, maar dat de in artikel 20 opgenomen clausule de ouderdom van de onroerende zaak benadrukt en aldus de onderzoeksplicht van de koper verzwaart. De eisen van normaal gebruik bij een onroerende zaak uit de jaren '20 van de vorige eeuw zijn anders dan bij een recent gebouwde onroerende zaak, aldus [appellante].
Volgens [geïntimeerde] daarentegen moet de tweede zin van artikel 20 - in samenhang met de daaraan voorafgaande zin ("Het is koper bekend dat de onroerende zaak oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.") - beperkt worden uitgelegd, in die zin dat artikel 20 slechts betrekking heeft op de bouwkundige kwaliteit en niet op bodemverontreiniging.

5.3

Het gaat hier om uitleg van de overeenkomst, in het bijzonder van artikel 20 in combinatie met artikel 5.3.
Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.

5.4

Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).

5.5

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] de tweede zin van artikel 20 van de koopovereenkomst (zie onder 2.13) in de context van de eerste zin, die uitdrukkelijk spreekt over de bouwkwaliteit van de onroerende zaak, en in samenhang met artikel 5.3 (zie onder 2.1.2) redelijkerwijs aldus heeft mogen begrijpen dat de garantie van artikel 5.3 slechts werd uitgesloten voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning. Een ruimere interpretatie van artikel 20 zou inderdaad leiden tot een 'uitholling' van artikel 5.3, die [geïntimeerde] redelijkerwijs niet behoefde te verwachten. Feiten of omstandigheden die toch tot de door [appellante] bepleite ruime uitleg kunnen leiden, zijn niet gesteld of gebleken. De vraag of de bodemverontreiniging non-conformiteit oplevert, dient derhalve te worden beoordeeld aan de hand van de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst.

5.6

Grief 1 faalt derhalve.

5.7

Het hof zal thans beoordelen of de door [geïntimeerde] aangetroffen bodemverontreiniging een normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat. Op dits aspect heeft grief 7 betrekking.

5.8

De door de rechtbank benoemde deskundige heeft geconcludeerd dat de aangetroffen verontreinigingen bij het huidige of toekomstige gebruik geen actuele onaanvaardbare risico's voor mens, ecologie of voor verspreiding van de verontreiniging vormen, zodat spoedige sanering op basis van de Wet bodembescherming niet noodzakelijk is. Op een daartoe strekkende vraag van de rechtbank (vraag 2 e) heeft de deskundige aangegeven welke saneringsmaatregelen nodig zijn om de bodem ter plaatse van de achtertuin geschikt te maken voor het bodemgebruik 'wonen met moestuin', zonder dat sprake is van een gevaar voor de gezondheid.

5.9

Op basis van de bevindingen van de deskundige is het hof van oordeel dat geen sprake is van een bodemverontreiniging die normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat. De woning inclusief tuin kan immers gewoon worden gebruikt, zonder dat dit onaanvaardbare risico's voor de gezondheid oplevert en zonder dat spoedige sanering noodzakelijk is. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] een deel van de tuin wil gebruiken als moestuin en dat met het oog daarop wél bepaalde maatregelen nodig zijn, zoals aangegeven door de deskundige, maakt naar het oordeel van het hof niet dat het normale gebruik van de woning met tuin als geheel wordt aangetast. Op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst mocht [geïntimeerde] niet verwachten dat de woning inclusief tuin op ieder onderdeel optimaal geschikt was voor het door hem gewenste gebruik, zoals het gebruik van een deel van de tuin als moestuin. Daarbij speelt naar het oordeel van het hof een rol dat [geïntimeerde] wist dat het ging om een oude woning op een ruim perceel in een buitengebied. Zoals de rechtbankdeskundige in zijn rapport (pagina 21) opmerkt, worden ter plaatse van boerenerven dergelijke verontreinigingen regelmatig aangetroffen. Bovendien heeft [geïntimeerde] - met een beroep op pagina 15 en 16 van het deskundigenrapport - zelf aangevoerd, dat ten tijde van de koop vervuiling met asbest en andere materialen (deels) zintuigelijk was waar te nemen (zie de memorie van antwoord onder 38).

5.10

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat de aanwezige verontreiniging in de grond mogelijk gevolgen heeft voor de door hem voorgenomen verbouwing. Zo zal bij het verplaatsen van grond, hetgeen bij een verbouwing aan de orde kan zijn, melding van de verontreiniging gedaan moeten worden, hetgeen dus publiekrechtelijke gevolgen heeft. Aangezien hij thans graag wil beginnen met de verbouwing, ligt onmiddellijke sanering voor de hand, aldus [geïntimeerde].

5.11

Naar het oordeel van het hof mocht [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden uit de garantie van geschiktheid van de woning voor normaal gebruik niet afleiden, dat hij de woning zou kunnen verbouwen zonder dat daartoe enige (sanerings)maatregel noodzakelijk is. De eventuele publiekrechtelijke gevolgen van de bodemverontreiniging die [geïntimeerde] aanvoert, zijn bovendien niet van dien aard dat de onroerende zaak moet worden geacht niet geschikt te zijn voor normaal gebruik.

5.12

Uit het voorgaande volgt dat de bodemverontreiniging onder de algemene exoneratie van artikel 5.1 van de koopakte valt. Hierop stuiten de vorderingen van [geïntimeerde] af.

5.13

Grief 7 treft derhalve doel. De overige grieven behoeven derhalve bij gebreke aan belang geen (verdere) afzonderlijke bespreking.

5.14

In verband met de devolutieve werking van het appel dient het hof thans de overige (gronden voor de) vorderingen te beoordelen, die [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft aangevoerd, te weten subsdiair schending van de uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeiende mededelingsplicht, meer subsidiair partiële ontbinding ex artikel 6:265 BW in samenhang met artikel 6:270 BW, nog meer subsidiair wijziging van de gevolgen van de overeenkomst wegens dwaling ex artikel 6:228 BW in samenhang met artikel 6:230 lid 2 BW en uiterst subsidiair schadevergoeding uit hoofde van een onrechtmatige daad, bestaande in verzwijging door [appellante] van de bij haar bekende gebreken.

Schending mededelingsplicht?

5.15

[geïntimeerde] baseert zijn vordering subsidiair op schending door [appellante] van haar mededelingsplicht. [geïntimeerde] stelt dat [appellante] bekend was, althans bekend had behoren te zijn met de aanwezige bodemverontreiniging. In dit verband beroept [geïntimeerde] zich erop dat [appellante], gezien haar bekendheid met de woning, onderzoek had moeten (laten) doen naar eventueel aanwezige verontreinigingen van de bodem teneinde [geïntimeerde] op dit punt juist te kunnen informeren. [appellante] heeft in strijd met de waarheid in artikel 5.4.1 van de koopakte verklaard dat zij niet bekend was met verontreiniging van de bodem, die aan een normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg zou staan; zij had hem behoren mee te delen dat de bodem verontreinigd was, aldus [geïntimeerde]. [appellante] betwist een en ander gemotiveerd. Zij voert daartoe aan dat zij niet op de hoogte was van de verontreiniging, aangezien zij niet de laatste bewoner was, maar de woning heeft verkregen uit de erfenis van haar ouders.

5.16

Het hof overweegt als volgt.
Aangezien [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde bekendheid bij [appellante] met de aanwezige bodemverontreiniging, rust krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv op hem de bewijslast daarvan. Nu [geïntimeerde] op dit punt echter geen, althans een onvoldoende gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan (zie de memorie van antwoord punt 40 in samenhang met punt 63), wordt aan deze bewijslevering niet toegekomen. Het hof kan er dan ook niet als vaststaand van uitgaan dat [appellante] bekend was met de aanwezige bodemverontreiniging.

5.17

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] niet aan [appellante] kan tegenwerpen dat zij een - in het kader van haar mededelingsplicht op haar rustende - onderzoeksplicht heeft geschonden door geen bodemonderzoek te laten verrichten alvorens de onroerende zaak aan [geïntimeerde] te verkopen. Het lag in de hiervoor geschetste omstandigheden veeleer op de weg van [geïntimeerde] om voorafgaand aan de koop, mede met het oog op de door hem voorgenomen verbouwing, zodanig onderzoek te doen plaatsvinden. Aan de enkele mededeling van [appellante] in de koopakte dat het haar niet bekend is "of de onroerende zaak een verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen", heeft [geïntimeerde] op zich niet de verwachting mogen ontlenen dat van zodanige verontreiniging geen sprake zou zijn; hij heeft daaruit slechts mogen afleiden, dat [appellante] daarmee niet bekend was.

5.18

De vordering is derhalve niet toewijsbaar op de subsdiaire grondslag.
Partiële ontbinding?

5.19

Meer subsidiair vordert [geïntimeerde] partiële ontbinding ex artikel 6:265 BW in samenhang met artikel 6:270 BW.

5.20

Bij gebreke aan een tekortkoming aan de zijde van [appellante] is geen grond voor (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst aanwezig. Deze vordering is derhalve niet toewijsbaar.
Dwaling?

5.21

Nog meer subsidiair verzoekt [geïntimeerde] wijziging van de gevolgen van de overeenkomst wegens dwaling ex artikel 6:228 BW in samenhang met artikel 6:230 lid 2 BW.

5.22

Het hof heeft hiervoor reeds overwogen, dat [appellante] geen spreekplicht heeft geschonden. Hieruit volgt dat niet voldaan is aan de gestelde dwalingsgrond (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Voor toewijzing van deze vordering is dan ook geen plaats.
Onrechtmatige daad?

5.23

Uiterst subsidiair vordert [geïntimeerde] schadevergoeding uit hoofde van een onrechtmatige daad, bestaande in verzwijging door [appellante] van de bij haar bekende gebreken.

5.24

Dit stuit reeds af op hetgeen het hof hiervoor onder 5.16 heeft overwogen. De vordering is derhalve evenmin toewijsbaar op grond van onrechtmatige daad.

Slotsom

5.25

Het hoger beroep slaagt, zodat de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van beide instanties veroordelen, waaronder de kosten van het deskundigenbericht in eerste aanleg en de kosten van het incident in hoger beroep.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht

258,-

- kosten deskundigenbericht

14.595,63

(voor zover door [appellante] voldaan)

totaal verschotten

14.853,63

en voor salaris advocaat/gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief:

2 punten x € 452,-

904,-

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten

92,82

- griffierecht

683,-

totaal verschotten

775,82

en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

1 1/2 punt x € 1.158,-

1.737,-

(tarief III)
incident: 1 punt x € 632,-
(tarief II) € 632,-

totaal salaris € 2.369,-

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen (voorheen: rechtbank Groningen) van 24 juli 2013 en de tussenvonnissen van 14 december 2011, 21 maart 2012, 20 juni 2012 voor zover die aan het vonnis van 24 juli 2013 hebben bijgedragen en doet opnieuw recht;

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante]:

- Wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 904,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 258,- voor verschotten, en voor zover [appellante] deze kosten heeft voldaan: € 14.595,63 aan deskundigenkosten.

- Wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 2.369,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, en op € 775,82 voor verschotten;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. R.A. van der Pol en mr. M.M.A. Wind en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 10 februari 2015.