Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:8508

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
10-11-2015
Datum publicatie
12-11-2015
Zaaknummer
200.162.668/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Kantonrechter heeft huurovereenkomst ten onrechte op gebrekkig huurdersonderhoud van de buitenzijde van de woning ontbonden, nu gebleken is dat verhuurder zijn onderhoudstaken (schilderwerk en onderhoud aan goten) reeds meer dan een decennium niet is nagekomen. De overlastklachten – met name schreeuwende bezoekers op het erf - die het hof via de devolutieve werking van het appel dient te beoordelen, kunnen de ontbinding niet rechtvaardigen aangezien huurster daar wel tegen tracht op te treden (zij het niet erg efficiënt), deze een incidenteel karakter hebben en het woonbelang van huurster zwaar weegt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.162.668/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2853112 \ CV EXPL 14-1200)

arrest van 10 november 2015

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

hierna: [appellante],

advocaat: mr. G. Meijer, kantoorhoudend te Veendam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser in conventie, gedaagde in reconventie.

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. J.M. Pol, kantoorhoudend te Assen.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 4 augustus 2015 hier over.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Bij tussenarrest van 4 augustus 2015 heeft het hof een comparitie bepaald, zulks in de plaats van het door [geïntimeerde] verzochte pleidooi. Deze comparitie heeft plaats gevonden op 4 september 2015, zoals blijkt uit het daarvan opgemaakte proces-verbaal. Beide partijen hebben ter gelegenheid van de comparitie nog een akte genomen.

1.2

Ter rolzitting van 15 september 2015 hebben partijen (aanvullend) gefourneerd en arrest gevraagd.

1.3

De vordering van [appellante] luidt:

"dat het Gerechtshof (…) uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Noord-Nederland d.d. 18 november 2014 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog niet ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze af te wijzen en de eis in reconventie alsnog toe te wijzen;

en met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, zowel in de hoofdzaak als in het incident."

2 Ten aanzien van de feiten

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 van 18 van het beroepen vonnis van 14 november 2014 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:

2.1

[geïntimeerde] verhuurt met ingang van 1 november 1994 een recreatiewoning (met grote bostuin) aan de [adres] (hierna: de woning) aan [appellante] voor permanente bewoning. De woning ligt in een bosgebied. Op de schriftelijke huurovereenkomst van 12 september 1994 zijn van toepassing verklaard de "Algemene bepalingen huurovereenkomst" (hierna: de algemene bepalingen). Op grond van deze algemene bepalingen dient [appellante] zich onder meer als een goed huurder te gedragen en mag [appellante] het gehuurde uitsluitend zelf bewonen. Over het onderhoud bepalen deze voorwaarden dat verhuurder verplicht is het gehuurde aan de buitenzijde en huurder het gehuurde aan de binnenzijde in goede staat van onderhoud te houden. Voorts worden er enige zaken als het vervangen van kapotte ruiten voor rekening van de huurder gebracht en dient de huurder de tuin te gebruiken en te handhaven als siertuin. Verder dient de huurder er voor te zorgen dat zijn bezoekers geen hinder of overlast veroorzaken

2.2

Sedert medio 2013 heeft [geïntimeerde] van omwonenden klachten ontvangen over het gedrag van [appellante] en van personen - deels ook (oud)bewoners van de [locatie] - die zich op haar perceel bevinden, waarvan met name genoemd de heer [naam] . Zij hebben hun klachten in een brief van 20 juli 2013 aan [geïntimeerde] verwoord.

2.3

[geïntimeerde] heeft deze klachten vervolgens in een brief van 24 juli 2013 aan [appellante] doorgegeven. Daarin staat voorts:

"Onbehoorlijk gebruik, slecht huurderschap, als huurder tekort schieten in de nakoming van uw verplichtingen uit het huurcontract (huurachterstand en de nog niet betaalde w.o.z. nota's voor de gemeente [gemeente] die door ons betaald zijn), mede de woning in gebruik geven aan derden kunnen wij niet tolereren. Wij willen u dringend verzoeken aan deze personen kenbaar te maken binnen een week andere woonruimte te zoeken. We gaan ervan uit dat u stappen zult ondernemen:

  • -

    in de nakoming van het huurcontract

  • -

    om de woonsituatie te verbeteren

  • -

    de woonomgeving veilig en leefbaar te houden.

Mocht u zich hier niet aan houden dan zijn wij genoodzaakt de huurovereenkomst op te zeggen"

2.4

De familie [achternaam] - bewoners van [locatie] [nummer] - hebben op 30 juli 2013 bij [geïntimeerde] aangedrongen op huuropzegging aan [appellante] . Zij stellen: "Zolang zij daar woont zijn wij op onze qui-vive en zullen gealarmeerd worden door elk geluid en elke beweging vanuit die richting. Ook het probleem van de algehele verwaarlozing van het woonpand en de directe omgeving zijn (…) nog niet opgelost. (…)"

2.5

De familie [achternaam] heeft zich bij brief van 27 oktober 2013 bij de Regiopolitie Drenthe, basiseenheid [gemeente] / [gemeente] beklaagd over de reactie van de politie op het door hen laten weghalen per dierenambulance van loslopende kippen van mw. [appellante] . Zij schrijven daarin verder: "Wij stellen geen prijs op mediation. Wij zijn er klaar mee en verwachten hulp van de gemeente en verhuurder. (…) Als het de buurvrouw was van de burgemeester van deze gemeente dan was er al actie ondernomen. Ik verzoek u allen dan ook vriendelijk maar uitermate dringend mw. [appellante] te laten verhuizen naar een omgeving met gelijkgestemde zielen of naar een afgelegen industrieterrein waar zij niemand tot last kan zijn."

2.6

Bij brief van 17 december 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] geschreven:

"Wij hebben u gevraagd om stappen te ondernemen in de nakoming van het huurcontract. De woonsituatie te verbeteren en de woonomgeving veilig en leefbaar te houden. U bent tekort geschoten in de nakoming van het huurcontract. Huurachterstand en w.o.z. nota's van de gemeente [gemeente] die u ons had moeten betalen. Slecht huurderschap en vooral onbehoorlijk gebruik van de woning. Ruiten stuk met platen dicht getimmerd en het glas nog in de tuin en goten waar het onkruid welig tiert zodat bij regen de hemelwaterafvoeren verstopt kunnen raken. (…) Wij willen u voor de laatste keer waarschuwen om stappen te ondernemen anders zijn wij genoodzaakt om deze zaak uit handen te geven."

2.7

[geïntimeerde] heeft de woning voor het laatst laten schilderen in 2000.

3 De beslissing in eerste aanleg

3.1

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in conventie gevorderd (samengevat) dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. In reconventie heeft [appellante] in eerste aanleg gevorderd (samengevat) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot het (doen) uitvoeren van het nodige onderhoud aan de buitenzijde van de woning.

3.2

De kantonrechter heeft de woning op 10 september 2014 in aanwezigheid van partijen bezichtigd, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Het proces-verbaal (met de tijdens de bezichtiging gemaakte foto's) bevindt zich onder de gedingstukken, inclusief de aan het proces-verbaal toegevoegde reacties van partijen.

3.3

In het vonnis waarvan beroep van 18 november 2014 heeft de kantonrechter in conventie (samengevat) de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante] ontbonden met ingang van 1 maart 2015 en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning op de grond dat [appellante] in verzuim verkeerde met betrekking tot het huurdersonderhoud. Volgens de kantonrechter heeft [appellante] het houtwerk onvoldoende schoongehouden, een kapotte ruit onvoldoende snel hersteld en heeft de klimop het huis overwoekerd met als gevolg schade aan het houtwerk en het dak, zaten de dakgoten vol met bladafval en is de tuin onvoldoende onderhouden. De reconventionele vordering is afgewezen. De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] , zowel in conventie als in reconventie.

4 De beoordeling van de grieven

4.1

De negen door [appellante] opgeworpen grieven richten zich uitsluitend tegen de beoordeling van de vordering in conventie. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.2

De kantonrechter heeft ter descente vastgesteld dat het gehuurde zich binnen in een aanvaardbare toestand bevond, doch dat [appellante] ten aanzien van het buitenonderhoud tekort is geschoten.

4.3

Het hof brengt in herinnering dat (de algemene bepalingen bij) het huurcontract vooropstellen dat het buitenonderhoud, behoudens een aantal uitzonderingen, voor rekening van de verhuurder is. Nu voorts vaststaat dat [geïntimeerde] in 2000 voor het laatst de woning geschilderd heeft en uit niets blijkt van pogingen van [geïntimeerde] om nadien zijn onderhoudsverplichting betreffende de buitenkant van de woning gestand te doen - laat staan dat uit iets blijkt dat [appellante] een dergelijke poging heeft gedwarsboomd - is het navrant dat de kantonrechter de slechte staat van het buitenschilderwerk toeschrijft aan gebrekkig schoonmaakwerk van [appellante] . De in het geding gebrachte foto's wijzen op afgebladderde of geheel verdwenen verflagen.

4.4

Voor de goten geldt ingevolge de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen, onderdeel s, dat het regelmatig schoonhouden van goten en regenafvoeren, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn, voor rekening van de huurder komt. Dat houdt naar 's hofs oordeel in dat de goten die op grotere hoogte zijn gelegen en die niet met behulp van een simpele ladder gereinigd kunnen worden, door [geïntimeerde] schoongehouden moeten worden en niet onder het huurdersonderhoud van [appellante] vallen. Anderzijds dient [appellante] voor het onderhoud van de voor een normale huurder toegankelijke goten zorg te dragen, ook indien zij door haar meer gevorderde leeftijd niet meer in staat is op enige ladder te staan.

4.5

Voor het onderhoud van de tuin geldt dat de foto's van de descente voor in ieder geval het deel waar zich het terras op bevindt, niet de gevolgtrekking kunnen dragen dat [appellante] geen enkel onderhoud heeft verricht dan wel dat dat gedeelte zodanig is verwilderd dat de kwalificatie siertuin niet meer op zijn plaats is. De foto's van een verder van de woning gelegen perceelsgedeelte met struiken duiden meer op een bosperceel dan op een tuin waaraan volgens de stellingen van [appellante] eenmaal per jaar snoeiwerk wordt verricht - doch gelet op de ligging van de woning, in het bos, is niet eenduidig waar de cultuurtuin ophoudt en het bosperceel begint.

4.6

De gebroken ruiten waren ten tijde van decente reeds vervangen; ter comparitie bij het hof heeft [appellante] een aannemelijke verklaring gegeven waarom de vervanging van de gebroken ruiten - die ten tijde van de descente reeds hersteld waren - langer dan verwacht heeft geduurd.

4.7

Voor zover [appellante] nalatig is geweest om de klimop tijdig te snoeien - ter comparitie bij het hof is onbetwist meegedeeld dat de klimop inmiddels geheel is verwijderd - geldt dat [appellante] op dit punt nimmer concreet in gebreke is gesteld. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat gebrekkig huurderonderhoud eerst een grond voor ontbinding oplevert indien op dat punt sprake is van verzuim. De eerste overgelegde brief van [geïntimeerde] van 24 juli 2013 benoemt geen enkel concreet onderhoudspunt waarin zij tekort is geschoten, de tweede brief van 17 december 2013 rept niet over de klimop en biedt voor de overige daar genoemde gebreken geen concrete termijn waarbinnen het huurdersonderhoud alsnog moet worden verricht voordat ontbinding zal worden gevorderd. Derhalve is geen sprake van verzuim.

Datzelfde oordeel treft de inmiddels herstelde ruiten, het tuinonderhoud en het onderhoud van de voor rekening van [appellante] komende goten, voor zover op die onderdelen al sprake is van achterstallig huurdersonderhoud.

4.8

Het hof stelt vast dat de grieven ten aanzien van het vonnis waarvan beroep terecht zijn voorgedragen, nu het hof terzake van het huurdersonderhoud deels tot een andere beoordeling komt dan de kantonrechter (staat van het houtwerk, hoog gelegen dakgoten, tuinonderhoud) en deels van oordeel is dat geen sprake is van verzuim (klimop, gebroken ruiten en toegankelijke dakgoten).

4.9

Ingevolge de devolutieve werking van het appel dient het hof thans de andere in stelling gebrachte gronden voor de huurontbinding te beoordelen.

4.10

Het hof stelt vast dat van huurachterstand, waarover in de brieven van [geïntimeerde] wordt gerept, verder in de procedure niet is gebleken. De WOZ-aanslagen, waarover voorts gesproken wordt en waarvan [geïntimeerde] op enig moment wel de betaling heeft gevorderd, blijken betrekking te hebben op het eigenaarsdeel, dat hoe dan ook voor rekening van [geïntimeerde] komt. Ter comparitie bij het hof heeft [geïntimeerde] zulks ook erkend.

4.11

Resteert de overlastproblematiek. Het hof onderschrijft het door de kantonrechter geformuleerde uitgangspunt dat indien daadwerkelijk sprake is van ernstige overlast ten opzichte van de buren, deze de ontbinding rechtvaardigt en dat daarvoor geen sprake hoeft te zijn van verzuim.

4.12

Het hof acht evenwel het bestaan van dergelijke overlast niet aangetoond. Hoewel het dossier genoeg aanwijzingen bevat dat [appellante] niet beantwoordt aan het model van de ideale huurster en buurvrouw, moet het hof vaststellen dat van haar persoonlijk te maken verwijten weinig concreets blijkt uit het dossier. In de brieven van de familie [achternaam] - met wie [appellante] op slechte voet staat en wier standpunt niet voor de objectieve waarheid gehouden mag worden - is weinig meer aan te wijzen dan een incident over een vuurkorf enige jaren geleden en ergernis over de katten en kippen van [appellante] , waarbij de reactie van [achternaam] (het laten ophalen van de kippen per dierenambulance) ook niet op voorhand als adequaat kan worden aangemerkt. De steen des aanstoots lijkt vooral gelegen in luidruchtig bezoek dat zich bij [appellante] ophoudt, voornamelijk [naam] en [naam] , beiden mannen met klaarblijkelijk een psychiatrische en/of verslavingsproblematiek. Ter comparitie heeft [appellante] aangegeven dat beide mannen niet welkom in haar woning zijn; zij heeft ook een proces-verbaal van aangifte tegen [naam] wegens huisvredebreuk d.d. 24 februari 2014 overgelegd (productie 6 bij de conclusie van antwoord). Het hof heeft geen bewijsstukken aangetroffen dat een der beide heren recentelijk, met toestemming van [appellante] , zich in haar woning heeft bevonden. Wel is voldoende duidelijk geworden dat [appellante] zich gemakkelijk door desbetreffende mannen laat opjutten en niet over voldoende sociale vermogens beschikt om hen letterlijk uit haar buurt te houden, waartoe illustratief is wat [appellante] ter comparitie heeft vertelde over het toen laatste incident met [naam] . Toen deze een opmerking over een (zoekgeraakte) kat van [appellante] maakte die [appellante] als bedreigend (jegens die kat) ervoer, heeft zij de fles drank en betaalpas van [naam] uit diens woning weggenomen teneinde [naam] te pressen meer over de verblijfplaats van de kat te vertellen. Dit leidde tot een begrijpelijke tegenreactie van [naam] , waarbij de politie er aan te pas moest komen, zulks weer zeer tot (begrijpelijk) ongenoegen van de buren [achternaam] .

4.13

Hoewel het aanbeveling verdient dat [appellante] op dit gebied professionele ondersteuning zoekt om beter weerstand te kunnen bieden tegen hele of halve pogingen om haar om stang te jagen, is het hof van oordeel dat de aanwezigheid van genoemde heren op of nabij het erf van [appellante] en het lawaai dat zij maken, haar niet volledig kan worden toegerekend. Het hof is van oordeel dat de overlast die deze bezoekers de omwonenden van [appellante] aandoen, de ontbinding van de huurovereenkomst niet kunnen rechtvaardigen, zoals [appellante] ook heeft betoogd. Deze door derden veroorzaakte, incidentele, overlast die door [appellante] in ieder geval niet moedwillig is uitgelokt, dient in dit geval thans nog minder gewicht in de schaal te leggen dan het zwaarwegende woonbelang van [appellante] .

Derhalve oordeelt het hof dat ook de overlastklachten de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding en ontruiming niet kunnen dragen.

De slotsom

4.14

Het hof zal het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen, vernietigen, en opnieuw rechtdoende, de vordering van [geïntimeerde] alsnog afwijzen. Het hof zal [geïntimeerde] , als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure veroordelen, in eerste aanleg te begroten op 2,5 punt à € 150,- voor het geliquideerd salaris van de gemachtigde, en in hoger beroep op 3 punten à tarief II voor het salaris van de advocaat

De in reconventie gegeven beslissing valt buiten de omvang van het appel.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter locatie Assen van 18 november 2014, voor zover in conventie gewezen, en doet opnieuw recht:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 375, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil voor verschotten en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 2.682, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 405,19 voor verschotten;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. B. De Hek en mr. D.H. De Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

10 november 2015.