Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:8436

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
10-11-2015
Datum publicatie
31-12-2015
Zaaknummer
200.138.577
Formele relaties
Prejudiciële vraag aan: ECLI:NL:HR:2016:726
Einduitspraak: ECLI:NL:GHARL:2017:9825
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Prejudiciële vragen. Forfaitaire verhuiskostenvergoeding bij renovatie.

Het hof stelt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de forfaitaire verhuiskostenvergoeding bij renovatie van huurwoningen. De vragen gaan over de controverse of de huurder aanspraak heeft op de vergoeding, (1) als de renovatie op zijn verzoek geschiedt, (2) als de huurder kiest voor extra investeringen in de woning, bovenop de door de verhuurder voorgenomen werkzaamheden, (3) als naast de renovatie ook groot onderhoud wordt gepleegd en over (4) de mogelijkheid over de aanspraak een afwijkende regeling te treffen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2016/84

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.138.577

(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Nijmegen: 873549)

arrest van 10 november 2015

in de zaak van

1 [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna: [geïntimeerden],

advocaat: mr. M.A. Wellen,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde,

hierna: Portaal,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep.

1.1

Voor het verloop tot aan het tussenarrest van 2 juni 2015 verwijst het hof naar dat arrest.

1.2

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

■ de akte van [geïntimeerden],

■ de akte van Portaal.

1.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2 De verdere beoordeling van het hoger beroep

2.1

Het hof heeft in zijn tussenarrest aangekondigd op grond van artikel 392 Rv prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen en partijen uitgenodigd zich uit te laten over de vier door het hof in concept geformuleerde vragen. Beide partijen hebben bij akte aan die uitnodiging gevolg gegeven. Portaal heeft zich verheugd getoond over het initiatief van het hof en heeft vijf aanvullende vragen geformuleerd. Het hof zal hieronder de suggesties van partijen bespreken.

Vraag 1

2.2

Naar aanleiding van de door [geïntimeerden] gemaakte opmerkingen, zal het hof vraag 1 deels anders.

2.3

De eerste suggestie voor vraag 1 van Portaal verwijst naar haar stelling dat zij niet de wens had de optionele werkzaamheden uit te voeren. Naar ’s hofs oordeel zit dat element reeds verwerkt in vraag 2. De tweede suggestie gaat over het wettelijke uitgangspunt dat de renovatiewerkzaamheden op initiatief van de verhuurder worden uitgevoerd. Dit element en de daarmee samenhangende gedoogplicht van de huurder is besproken in rechtsoverweging 3.8 van het tussenarrest. Het hof zal dit aspect volledigheidshalve toevoegen aan vraag 2.

Vraag 2

2.4

Anders dan [geïntimeerden] kennelijk meent, is het hof van oordeel dat vraag 2 relevant is voor de beoordeling van de zaak. Portaal stelt een andere formulering van vraag 2 voor, maar het hof handhaaft de door haar voorgestelde formulering, met de in 2.3 besproken aanvulling.

Vraag 3

2.5

Portaal wijst erop dat de grondslagen voor een verhuiskostenvergoeding bij dringende werkzaamheden op grond van lid 1 van artikel 7:220 BW en bij renovatie op grond van lid 2 van dat artikel verschillend zijn, nl. een toerekenbare tekortkoming, respectievelijk een los van enige tekortkoming bestaande specifieke wettelijke grondslag. Bovendien wordt de omvang verschillend vastgesteld (werkelijk, resp. forfaitair). Portaal zou vraag 3 daarom het liefst ontkennend beantwoord zien, zo begrijpt het hof haar suggestie. Dat neemt niet weg dat het hof het belangrijk vindt dat deze vraag wordt gesteld.

Vraag 4

2.6

Het hof neemt Portaal’s suggestie voor vraag 4 niet over, omdat die blijkens de verwijzing naar lid 3 van artikel 7:220 BW ziet op een renovatie van tien of meer woningen, welke situatie hier niet aan de orde is. Artikel 392 Rv vereist dat het antwoord op de gestelde vraag nodig is voor de beslissing op de eis, hetgeen voor dit punt dus niet zo is.

Vraag 5 van Portaal

2.7

Portaal stelt voor in een aanvullende vraag de Hoge Raad voor te leggen wanneer bij groot onderhoud sprake is van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie. Uit de jurisprudentie blijkt dat in de praktijk vaak wordt geworsteld met dit onderscheid (H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2011/5.8.2). Het zal niet gemakkelijk zijn in abstracto een afgrenzing te geven. Niettemin zal het hof deze vraag aan vraag 2 toevoegen, nu zij het hart van het geschil in deze zaak raakt. De door Portaal voorgestelde aanvulling in verband met wettelijk voorgeschreven vervangingen zal niet worden toegevoegd. Dat punt speelt in deze zaak niet.

Vraag 6 van Portaal

2.8

De door Portaal voorgestelde vraag 6 betreft overlast tijdens de renovatiewerkzaamheden. Dit punt speelt niet in deze zaak, zodat het hof hierover geen vraag aan de Hoge Raad kan voorleggen.

Vraag 7 van Portaal

2.9

Portaal wenst met vraag 7 aan de Hoge Raad de vraag voor te leggen of de verhuurder op grond van de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW de bevoegdheid heeft de verhuiskostenvergoeding in natura aan te bieden, bijvoorbeeld door een wisselwoning ter beschikking te stellen en welke rol de redelijkheid en billijkheid speelt als er een wanverhouding bestaat tussen de werkelijk door de huurder gemaakte verhuiskosten en de forfaitaire vergoeding. Het hof neemt deze suggestie niet over. In dit geval heeft Portaal aan [geïntimeerden] weliswaar een wisselwoning ter beschikking gesteld, maar zijn [geïntimeerden] de huur blijven voldoen, terwijl zij bovendien water en energie van beide woningen hebben betaald (zie rechtsoverweging 2.6 van het tussenarrest). Tegenover het door Portaal verschafte huurgenot van de wisselwoning staan de huur- en servicekostenbetalingen van [geïntimeerden] Er is dus geen sprake van een uitkering in natura van (verhuis-)kosten door Portaal. Een vraag daarover kan daarom niet worden gesteld. De verhuiskostenvergoeding ziet met name op de twee verhuisbewegingen die gemaakt worden bij vertrek uit en terugkeer in de gerenoveerde woning en op schilderen, stofferen en herinrichten van de gerenoveerde woning. In de procedure is niet gesteld dat de som van deze bedragen in een wanverhouding staan tot de hoogte van de forfaitaire vergoeding. Het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid is immers noch in nr. 65 MvA noch onder vraag 7 in de akte van Portaal in deze zin uitgewerkt. Een vraag daarover aan de Hoge Raad is daarom niet aan de orde.

Vraag 8 van Portaal

2.10

In deze zaak staat niet ter discussie dat [geïntimeerden] tijdens de renovatiewerkzaamheden tijdelijk zijn verhuisd. Een vraag over de reikwijdte van het begrip ‘verhuizing’ is niet aan de orde.

Vraag 9 van Portaal

2.11

In rechtsoverweging 3.7 heeft het hof bindend beslist dat in dit geval verhuizing noodzakelijk was. Een vraag over de strekking van het noodzakelijkheidscriterium is niet aan de orde.

De vragen aan de Hoge Raad

2.12

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de volgende vragen aan de Hoge Raad:

1. Heeft een huurder aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing, zoals bedoeld in artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, worden uitgevoerd op basis van door de huurder geïnitieerd overleg tussen huurder en verhuurder?

2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil als de verhuurder dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW uitvoert en hij de huurder de keuze geeft voor het tegelijkertijd uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW, waarbij deze renovatiewerkzaamheden nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, mede in het licht van de bewoordingen van lid 2 (“wanneer de verhuurder … wil overgaan tot renovatie”)? Wanneer is bij groot onderhoud sprake van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie?

3. Heeft de rechter de vrijheid in geval van een combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding van artikel 11 Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing te behoeven vast te stellen, (a) in het geval de verhuurder schadeplichtig is op grond van art. 7:220 lid 1 BW of (b) zelfs zonder vast te behoeven te stellen dat de verhuurder schadeplichtig is?

4. Is artikel 11g Bbsh (oud) in dier voege dwingend recht, dat een huurder geen afstand kan doen van de verhuiskostenvergoeding als hij een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aanvaardt, althans dat hij daarvan alleen afstand kan doen met een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling? Zou het antwoord anders luiden, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW?

2.13

De griffier zal onverwijld een afschrift van dit arrest aan de Hoge Raad zenden. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden totdat het hof een afschrift van de beslissing van de Hoge Raad heeft ontvangen.

3 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

stelt aan de Hoge Raad als prejudiciële vragen ex artikel 392 Rv de onder 2.12 opgenomen vragen;

verstaat dat de griffier onverwijld een afschrift van dit arrest aan de Hoge Raad zendt;

houdt iedere verdere beslissing aan totdat het hof een afschrift van de beslissing van de Hoge Raad heeft ontvangen.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, F.J. de Vries en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 november 2015.