Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:7771

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
13-10-2015
Datum publicatie
31-12-2015
Zaaknummer
200.154.395
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg koopovereenkomst. Taalkundige betekenis.

Verkoper verkoopt zijn woning aan projectontwikkelaar en verplicht zich tot medewerking aan bestemmingswijziging van het perceel. Bij planrealisatie zal hem een appartementsrecht en een aanvullende vergoeding toekomen. De gemeente is kritisch over het plan. De koper maakt een nieuw plan dat niet meer tot winst zal leiden. Het hof legt de koopovereenkomst overeenkomstig de taalkundige betekenis aldus uit dat het huidige plan niet meer kan worden gezien als een aanpassing van het in de koopovereenkomst omschreven plan. De koper heeft daarom geen verplichting meer om een appartement aan te bieden en een aanvullende betaling te doen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/11
RN 2016/23
NJF 2016/99
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.154.395

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/347211)

arrest van 13 oktober 2015

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. P.J. Soede,

tegen:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[geïntimeerde 1] Vastgoed B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[geïntimeerde 2] Beheer B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerden,

hierna: [geïntimeerde 1] c.s.,

advocaat: mr. M. van Weeren.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 19 juni 2013 en de vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland van 2 oktober 2013 en 28 mei 2014 die tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerde 1] c.s. als eiseressen in conventie, verweersters in reconventie zijn gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 20 juni 2014,

■ de memorie van grieven tevens wijziging eis met producties,

■ de memorie van antwoord tevens akte houdende wijziging van eis met productie,

■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij akte is verleend van de stukken die bij bericht van 29 april 2015 door mr. Van Weeren namens [geïntimeerde 1] c.s. zijn ingebracht.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het vonnis van 28 mei 2014, behoudens de navolgende aanvullingen:

- in rechtsoverweging (hierna: r.o.) 2.2 wordt voor “in 2006” gelezen: “vanaf 2005”;

- in r.o. 2.3 wordt voor “op basis van” gelezen: “mede op basis van”;

- aan r.o. 2.5 wordt toegevoegd: “Maapron is met [geïntimeerde 1] c.s. overeengekomen met een risicodragend belang van 50% in de ontwikkeling van onder meer het perceel te participeren.”

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Deze zaak gaat in essentie om het volgende. [appellant] was eigenaar van de woning met tuin etc. aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het perceel). Hij heeft het perceel bij schriftelijke overeenkomst van 16 februari 2007 verkocht aan [geïntimeerde 1] c.s.. De koopsom bestond uit drie onderdelen: 1) betaling van € 1.300.000 bij levering, 2) levering van een appartementsrecht (voor een woning, parkeerplaats en een berging, hierna kort aangeduid met het appartementsrecht) aan [appellant] bij realisatie van “het (aangepaste) plan” (artikel 13C koopovereenkomst), 3) betaling van een vaste vergoeding van € 200.000 aan [appellant] en zonen B.V. eveneens bij realisatie van het (aangepaste) plan (artikel 13A6 sub 8b koopovereenkomst). In artikel 13A1 koopovereenkomst is het plan gedefinieerd als het “(her)ontwikkelen tot een locatie voor de bouw van appartementencomplexen met verdere aanbehoren zoals schetsmatig vermeld op de aan deze koopakte gehechte bijlage”. Op de bijgevoegde schets zijn twee appartementengebouwen getekend met tezamen 18 appartementen over drie bouwlagen per complex. De bestaande woning zou worden gesloopt. [appellant] behield het recht om het perceel om niet te bewonen tot één maand na indiening van een complete vergunningaanvraag voor de herontwikkeling van het perceel (artikel 13D koopovereenkomst). Het perceel is op 1 maart 2007 geleverd. Het plan, althans plannen om twee appartementencomplexen op het perceel te bouwen, stuitte(n) op verzet van de gemeente Wijdemeren (hierna: de gemeente) en van omwonenden. [geïntimeerde 1] c.s. hebben het plan daarom zodanig gewijzigd dat zij hopen daarvoor wel de benodigde vergunningen te verkrijgen. Het meest recente plan, dat voorziet in gelijktijdige ontwikkeling van het perceel tezamen met [adres 2], waarop de horecagelegenheid “[eetcafe]” is gelegen, houdt in dat op het perceel twee zogenaamde notariswoningen, twee seniorenparkwoningen, vier hofwoningen en twee waterwoningen worden gebouwd, terwijl de bestaande woning gehandhaafd blijft (productie 28 bij de brief van mr. Van Weeren van 29 april 2015). Volgens [geïntimeerde 1] c.s. is niet zeker of alle woningen vergund zullen worden. [geïntimeerde 1] c.s. zullen op de exploitatie van dit plan verlies lijden.

4.2

[geïntimeerde 1] c.s. hebben in deze procedure gevorderd, na wijziging van eis, samengevat weergegeven, primair 1) voor recht te verklaren dat zijn vervallen a) de leveringsverplichting van het appartementsrecht, b) [appellant] recht van bewoning en c) de verplichting van [geïntimeerde 1] c.s. tot het stellen van zekerheid als bedoeld in artikel 13F koopovereenkomst, 2) [appellant] te bevelen dat hij a) het perceel ontruimt en b) de zekerheid doorhaalt en 3) [appellant] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.500 per maand vanaf 1 april 2010, 4) wijziging van de koopovereenkomst, 5) schadevergoeding, nader op te maken bij staat en subsidiair 6) de koopovereenkomst te ontbinden, 7) [appellant] te veroordelen tot terugbetaling van € 1.300.000, en 8) hem te veroordelen tot hetgeen is vermeld onder 2a) en 2b), een en ander te vermeerderen met de proceskosten. [appellant] heeft in conventie de vordering van [geïntimeerde 1] c.s. bestreden en in reconventie gevorderd, na wijziging van eis, samengevat weergegeven, primair voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 1] c.s. tot nakoming van de koopovereenkomst is gehouden, onder verbeurte van dwangsommen, en subsidiair tot betaling van € 800.000, te vermeerderen met rente en kosten. De rechtbank heeft de vorderingen in conventie toegewezen, uitgezonderd de gebruiksvergoeding vanaf 1 april 2010 en de vorderingen in reconventie afgewezen. [appellant] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van 19 grieven. Hij heeft zijn eis aldus gewijzigd dat hij vordert dat [geïntimeerde 1] c.s. worden veroordeeld tot betaling van € 400.000, althans tot levering van een woning met die waarde, tot betaling van € 200.000 en tot schadevergoeding op te maken bij staat in verband met zijn ontruiming van het perceel, te vermeerderen met rente en kosten. [geïntimeerde 1] c.s. hebben verweer gevoerd en de grondslag van hun vorderingen aangevuld.

4.3

Met de grieven I tot en met III, die zich richten tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank, is in 3.1 rekening gehouden. Zij behoeven verder geen behandeling. Grief IV, waarin [appellant] een aanvulling van r.o. 2.9 bepleit, is ongegrond, omdat de weergave door de rechtbank beknopt en ter zake dienend is. De overige grieven, tezamen met de in de lange inleiding op p. 1 tot en met 35 van de memorie van grieven voorkomende klachten, leggen het geschil, binnen de grenzen van de in hoger beroep gewijzigde eis in reconventie, in volle omvang aan het hof voor.

4.4

De grieven V tot en met XVII lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Partijen verschillen van mening over de vraag of [geïntimeerde 1] c.s. op grond van de koopovereenkomst in geval van realisatie van het thans door hen voorgenomen plan verplicht zijn tot aanbieding aan [appellant] van een woning (artikel 13C1 koopovereenkomst) of een vervangend bedrag van € 400.000 en tot betaling van de vaste vergoeding van € 200.000 (artikel 13A6 sub 8b koopovereenkomst). Het meningsverschil concentreert zich rond de uitleg van de begrippen “het (aangepaste) plan” in artikel 13C1 en “planrealisatie” in artikel 13A6 sub 8b: [appellant] meent dat daaronder ieder plan valt dat wordt gerealiseerd op het perceel, [geïntimeerde 1] c.s. menen dat daarmee slechts is bedoeld het plan, zoals gedefinieerd in artikel 13A1 en weergegeven op de bijlage, inclusief aanpassingen die nodig blijken na overleg met de overheid en omwonenden. Zij stellen dat het huidige plan niet meer kan worden beschouwd als een aanpassing van het plan, zoals partijen dat in de overeenkomst hebben gedefinieerd.

4.5

Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door juridisch deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909, HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178 en HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101). In dit geval heeft [appellant] weliswaar zijn woning verkocht als particulier, maar hij heeft tegelijkertijd via zijn vennootschap de verplichting op zich genomen zich in te spannen een bestemmingsplanwijziging te bewerkstelligen, zodat zijn perceel zou kunnen worden verkaveld. Bovendien heeft hij de planontwikkeling op het door hem verkochte perceel al voorbereid voordat hij tot verkoop van dat perceel is overgegaan. [appellant] heeft voorts niet betwist dat hij zich via zijn vennootschap vaker bezig hield met projectontwikkeling. Dat alles geeft de transactie een relevant zakelijk karakter. Partijen werden verder bij de totstandkoming van de overeenkomst bijgestaan door juridisch deskundige raadslieden. Het hof zoekt daarom voor de uitleg van de overeenkomst aansluiting bij de rechtsregels die de Hoge Raad heeft geformuleerd in de bovengenoemde arresten uit 2007 en 2013. Het hof kent daarom als uitgangspunt groot gewicht toe aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de woorden van de omstreden bepaling, gelezen in het licht van de overige, voor de uitleg relevante bepalingen van de overeenkomst. [appellant] staat deze benadering van de uitleg van de koopovereenkomst ook voor (nrs. 70 en 161 memorie van grieven). Zijn adviseur heeft artikel 13 koopovereenkomst, waarover het hier gaat, opgesteld (nr. 76 memorie van grieven).

4.6

Vertrekpunt van de taalkundige uitleg is de definitie van “het plan” in artikel 13A1: het “(her)ontwikkelen tot een locatie voor de bouw van appartementencomplexen met verdere aanbehoren zoals schetsmatig vermeld op de aan deze koopakte gehechte bijlage”. Op de bijgevoegde schets zijn twee appartementengebouwen getekend met tezamen 18 appartementen over drie bouwlagen per complex, waarbij de bestaande woning zou worden gesloopt. De woorden “het plan” komen in de daarop volgende bepalingen vaak voor en hebben dus de in artikel 13A1 gedefinieerde betekenis.

4.7

Over aanpassing van het plan bevat artikel 13A4 het navolgende: “Indien uit consultatie van de relevante overheidsinstantie(s) blijkt dat het plan om de benodigde medewerking aan de beoogde (her)ontwikkeling te verkrijgen (op onderdelen) moet worden aangepast, zal die aanpassing worden doorgevoerd tenzij als gevolg daarvan het geprognosticeerde resultaat van de (her)ontwikkeling substantieel verslechtert.” Partijen hebben voorzien dat uit overleg met de overheid volgt dat het plan moet worden aangepast - zoals in de praktijk meer regel dan uitzondering is - en hebben zich verplicht dergelijke aanpassingen door te voeren, tenzij het voorziene resultaat substantieel verslechtert. In dat geval is er geen “doorvoerplicht” en daarmee ook geen “uitvoeringsplicht”. De woorden “het (aangepaste) plan” komen op enkele plaatsen in de koopovereenkomst voor (bijv. de artikelen 13A6 sub 8a en 13C1) en hebben dus de in artikel 13A4 bedoelde betekenis. Een consequente uitleg van de koopovereenkomst brengt mee dat ook de woorden “de planrealisatie” (bijv. artikel 13B) en “planrealisatie” (bijv. artikel 13A6 sub 8b) verwijzen naar het - al dan niet aangepaste - plan tot ontwikkeling van twee appartementencomplexen.

4.8

Uit de overeenkomst volgt verder, dat als “het (aangepaste) plan” wordt gerealiseerd, [geïntimeerde 1] c.s. een appartement moeten leveren aan [appellant], wat verder in artikel 13C2 sub a en b wordt uitgewerkt:

“a) op basis van het thans actuele plan zal het appartementsrecht met de bestemming wonen gesitueerd zijn op de bovenste verdieping van het appartementencomplex aan de [straat];

b) ingeval van planaanpassing zal verkoper vrijelijk een ander appartementsrecht in het aangepaste plan kunnen kiezen.”

Deze verplichting tot levering van een appartementsrecht legt het hof uit als een onder de opschortende voorwaarde van realisatie van “het (aangepaste) plan”. Diezelfde voorwaarde is van toepassing op de verplichting tot betaling van de vaste vergoeding van € 200.000 aan J.C. [appellant] en zonen B.V. (artikel 13A6 sub 8b).

4.9

De hier bedoelde taalkundige uitleg leidt volgens het hof tot de slotsom dat het huidige plan van [geïntimeerde 1] c.s. niet kan worden beschouwd als “het (aangepaste) plan” of als “(de) planrealisatie”. Het huidige plan bouwt immers niet voort op het plan van twee appartementencomplexen met 18 appartementen en vormt daarvan dus geen aanpassing. Het toont ook geen verwantschap met dat plan, nu het uitgaat van grondgebonden woningen. Het woord “aanpassing” zou te ver buiten zijn normale betekenis worden opgerekt als ieder plan tot realisatie van woningen op het perceel zou worden beschouwd als “het (aangepaste) plan”. Dat betekent dat de voorwaarde, waaronder de leverings- en betalingsverplichting zijn overeengekomen, niet in vervulling is gegaan en dat [geïntimeerde 1] c.s. daarom niet gehouden zijn deze verplichtingen na te komen.

4.10

Een afspraak zoals door partijen gemaakt is, zoals [geïntimeerde 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd betwist hebben aangevoerd, in de wereld van projectontwikkeling niet ongebruikelijk (vgl. nrs. 2.1.7 en 4.101 memorie van antwoord). Het gaat in feite om een bijbetalingsverplichting als de koper erin slaagt een lucratief plan op het verkochte perceel te realiseren. Lukt dat lucratieve plan niet, dan is er geen bijbetalingsverplichting. Alle stellingen van [appellant] dat het projectontwikkelingsrisico voor rekening van de koper is, stuiten hierop af. Zijn stelling dat aan de koopovereenkomst geen winstverwachting ten grondslag lag, gaat langs de kern van de zaak heen.

4.11

[appellant] heeft onvoldoende aangevoerd op grond waarvan de door zijn adviseur geformuleerde bewoordingen, ondanks hun duidelijke en consequente gebruik in de koopovereenkomst, niettemin anders moeten worden uitgelegd. De door hem overgelegde aantekeningen van zijn hand uit de totstandkomingsfase van de koopovereenkomst geven geen uitsluitsel over de vraag of het begrip “het (aangepaste) plan” ruim of eng moet worden uitgelegd. [appellant] heeft ook niets concreets aangevoerd waaruit moet worden afgeleid dat partijen dit begrip ruim hebben opgevat, althans dat hij dit zo op grond van verklaringen en gedragingen van [geïntimeerde 1] c.s. heeft mogen begrijpen. Zijn stelling dat de koopsom € 1.900.000 bedroeg, die in verband met financieringsproblemen van [geïntimeerde 1] c.s. is opgeknipt in drie delen (nrs. 86 en 186 memorie van grieven), is onvoldoende basis voor de gevolgtrekking dat partijen in afwijking van de duidelijke bewoordingen van de overeenkomst zijn overeengekomen dat ieder te realiseren plan op het perceel aan [appellant] aanspraak geeft op levering van een appartement en betaling van € 200.000. Die grenzen aan de financiering van het project kunnen even goed aanleiding zijn geweest om, zoals [geïntimeerde 1] c.s. stellen, een deel van de koopsom afhankelijk te maken van het succes van de planrealisatie. Een en ander betekent dat er geen aanleiding is [appellant] toe te laten tot het leveren van bewijs van zijn aan zijn vorderingen ten grondslag liggende stelling dat het thans voorliggende plan is te beschouwen als “het (aangepaste) plan” in de zin van de koopovereenkomst. Omdat “het (aangepaste) plan” niet is gerealiseerd, heeft [appellant] geen aanspraak op levering van een woning of een vervangende betaling van € 400.000, noch op betaling van de vaste vergoeding van € 200.000. Deze vorderingen in reconventie zijn daarom door de rechtbank op goede gronden afgewezen.

4.12

Over de afzonderlijke grieven wordt nog het volgende overwogen. Voor zover in de grieven V en XVII erover wordt geklaagd dat de rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden, behoeven de grieven geen behandeling, omdat [geïntimeerde 1] c.s. de grondslag van hun eis in hoger beroep hebben aangevuld.

4.13

De rechtbank heeft in r.o. 4.18 van het bestreden vonnis beslist dat [geïntimeerde 1] c.s. er geen verwijt van kunnen worden gemaakt dat de gemeente niet heeft meegewerkt aan de realisatie van de twee appartementencomplexen en dat daarom de subsidiair door [appellant] gevorderde schadevergoeding niet voor toewijzing in aanmerking komt. Tegen dat oordeel komt [appellant] op met grief XV. Bij de behandeling van deze grief heeft hij echter geen belang, omdat hij de subsidiaire vordering in hoger beroep niet heeft gehandhaafd. De schadevergoeding die hij thans nog vordert, is slechts gebaseerd op de ontruiming van de woning, en niet op het niet aanbieden van een appartementsrecht. Ten overvloede overweegt het hof dat de grief ook op inhoudelijke gronden faalt. Zij houdt in dat de wijziging in de opstelling van de gemeente van een positieve naar een kritische tegenover het plan voor rekening van [geïntimeerde 1] c.s. als projectontwikkelaar komt. Daarmee miskent [appellant] dat in artikel 13A4 koopovereenkomst is bepaald, dat [geïntimeerde 1] c.s. geen “doorvoerplicht” hebben als het voorziene resultaat substantieel verslechtert doordat de overheid aanpassingen eist. Dat betekent dat het [geïntimeerde 1] c.s. is toegestaan af te zien van realisatie van het plan, als de kritische opmerkingen van de gemeente leiden tot een resultaat dat substantieel slechter is dan voorzien en dat in die situatie het uitblijven van levering van een appartementsrecht en betaling van de vaste vergoeding dus op grond van de overeenkomst voor rekening van [appellant] komen.

4.14

[appellant] heeft verder [geïntimeerde 1] c.s. verweten dat zij onvoldoende heeft onderzocht of de gemeente niet toch met een plan akkoord kon gaan dat voorzag in de bouw van appartementen. Hij heeft erop gewezen dat [A] & Partners, de adviseur van de gemeente, in juni 2009 een variant heeft ontwikkeld die voorzag in de bouw van zes appartementen op het perceel (nrs. 47 en 126 memorie van grieven en productie 57). Ook daarvoor geldt dat [appellant] bij behandeling van deze grief geen belang heeft, omdat hij geen schadevergoeding ter zake van het niet aanbieden van een appartementsrecht meer vordert. Ten overvloede overweegt het hof dat de door [A] & Partners als 2c in hun rapport beschreven variant met 6 appartementen zozeer afwijkt van het bij de koopovereenkomst voorziene appartementencomplex met 18 appartementen, dat het niet kan worden beschouwd als een aangepast plan. Ook al zouden [geïntimeerde 1] c.s. voor die variant hebben gekozen, dan nog zou [appellant] geen aanspraak hebben gehad op het appartementsrecht.

4.15

[appellant] heeft verder aangevoerd dat uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid volgt dat hij bij realisatie van een ander plan toch aanspraak heeft op levering van een woning (nr. 86 memorie van grieven). Het hof overweegt dat in de koopovereenkomst niet is geregeld of en zo ja welke aanspraken bovenop de koopsom van € 1.300.000 [appellant] heeft als [geïntimeerde 1] c.s. een ander plan op het perceel realiseren. Op zichzelf is een op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid gestoeld vergoedingsmechanisme denkbaar, waarin aan [appellant] minder vergaande aanspraken worden toegekend bij realisatie van een minder lucratief plan. In dit geval ziet het hof daartoe geen aanleiding, omdat [geïntimeerde 1] c.s. onbetwist hebben gesteld dat het huidige plan verlieslijdend is, welke stelling zij hebben toegelicht aan de hand van enkele begrotingen (zoals de begroting overgelegd als productie 28 bij de brief van mr. Van Weeren van 29 april 2015). Dit onderdeel van de in reconventie ingestelde vordering komt daarom ook niet voor toewijzing in aanmerking.

4.16

[appellant] bestrijdt in grief XVIII de beslissing van de rechtbank in r.o. 4.26 dat uit de redelijkheid en de billijkheid voortvloeit dat [appellant] de woning dient te ontruimen. Als uitwerking van de grief stelt [appellant] dat de tegenvallers bij de ontwikkeling van het perceel voor risico van [geïntimeerde 1] c.s. zijn, dat uit het schrappen van artikel 13D4 volgt dat hij gebruik mag blijven maken van de woning, ook na definitieve weigering van de gemeente om mee te werken aan het plan, en dat zijn woonrecht voortduurt totdat het plan alsnog wordt ontwikkeld of tot zijn overlijden. De grief slaagt niet. Het hof neemt de motivering van de rechtbank in r.o. 4.26 over en maakt deze tot de zijne. Naar het oordeel van het hof kan voorts uit het uit het ontwerp geschrapte artikel 13D4 (“Ingeval door definitieve weigering van medewerking door de bevoegde overheid/overheden aan de planologische of vrijstellingsprocedure of door het niet verkrijgen dan wel vernietigen van de voor (her)ontwikkeling benodigde vergunning(en) geen planrealisatie zal plaatsvinden, zal verkoper het verkochte uiterlijk drie (3) maanden nadat dat definitief vast staat ter vrije beschikking van koper stellen.”) niet worden afgeleid dat [appellant] dus een levenslang recht op bewoning van de woning heeft. Ook al is deze bepaling op voorstel van [geïntimeerde 1] c.s. geschrapt - kennelijk per vergissing of omdat [geïntimeerde 1] c.s. toen dachten dat zij overbodig was (nr. 17 proces-verbaal van 13 maart 2014 en nr. 4.103 memorie van antwoord) - er kan niettemin aan worden ontleend dat als “planrealisatie”, te weten realisatie van het in de overeenkomst gedefinieerde “aangepaste plan”, definitief geen doorgang zal vinden, [appellant] de woning binnen drie maanden diende te ontruimen. Deze strekking steunt het oordeel dat uit de redelijkheid en billijkheid volgt dat [appellant] thans de woning dient te ontruimen.

4.17

[appellant] bestrijdt met grief XIX de beslissing van de rechtbank in r.o. 4.30 dat de verplichting van [geïntimeerde 1] c.s. tot het stellen van zekerheid voor de nakoming van al hun verplichtingen uit de koopovereenkomst (artikel 13F koopovereenkomst) op grond van de redelijkheid en billijkheid dient te worden opgeheven. De grief gaat ervan uit dat [appellant] nog steeds recht heeft op levering van een appartement en - als cessionaris van [appellant] en zonen B.V. - op betaling van € 200.000. Het hof overweegt dat [geïntimeerde 1] c.s. gedurende jaren intensief met de gemeente hebben overlegd over de ontwikkeling van het perceel. Uit dit overleg is gebleken dat de gemeente geen medewerking zal verlenen aan de bouw van twee appartementencomplexen, zoals voorzien in artikel 13A1 koopovereenkomst (zie de vindplaatsen genoemd in r.o. 4.18 van het vonnis). Uit de aanhef van de overeenkomst (Tegenprestatie, aanhef en onder 2: “De door koper aan verkoper verschuldigde tegenprestatie omvat: (…) 2. de verplichting tot levering van de appartementsrechten zoals bedoeld in artikel 13, met dien verstande dat deze verplichting vervalt indien geen planrealisatie plaatsvindt.”) volgt dat de voorwaardelijke verbintenis tot levering van een appartementsrecht daarom is vervallen. Verder volgt uit artikel 13A6 lid 8a koopovereenkomst dat [appellant] en zonen B.V. geen vergoeding van € 200.000 ontvangt als, kort gezegd “het (aangepaste) plan” niet wordt gerealiseerd. Omdat de (eventuele) vordering is gecedeerd aan [appellant], is de stelling dat [appellant] en zonen B.V. ook in rechte had moeten worden betrokken, onjuist. In 4.16 is beslist dat uit de redelijkheid en billijkheid volgt dat aan het woonrecht van [appellant] een einde is gekomen. Dit een en ander betekent dat [geïntimeerde 1] c.s. geen verplichtingen uit de koopovereenkomst tegenover [appellant] hebben, zodat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat op grond van de redelijkheid en billijkheid volgt dat de zekerheid moet worden opgeheven. Grief XIX is ongegrond.

4.18

[appellant] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die indien bewezen tot een ander oordeel zullen leiden. De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. zullen worden vastgesteld op € 5.114 aan griffierecht en op € 11.685 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten x tarief VII). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 28 mei 2014;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. vastgesteld op € 5.114 voor verschotten en op € 11.685 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, A.E.B. ter Heide en P.E. de Kort, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2015.